Date limite de vente du bien gagé. Sur la question de la vente aux enchères d'un bien immobilier gagé en vertu d'un contrat hypothécaire dans le cadre de la nouvelle législation

La vente de garanties en tant que produit bancaire est une procédure plutôt attractive pour les acheteurs potentiels.

Qu'est-ce qui est préférable d'acheter : un logement aux enchères ou un logement appartenant à une banque ? Quelle est la procédure de vente des garanties bancaires, quels objets peut-on voir dans le catalogue ? Notre article répondra à ces questions et à d’autres.

Dans la législation russe, il existe les options suivantes pour la vente d'objets gagés par la banque.

Première option : vente de garanties avec le consentement du débiteur

Les objets gagés par la banque sont vendus avant la naissance de la dette du prêt et uniquement avec le consentement de l'emprunteur. Dans cette situation, une banque ou autre établissement de crédit, après avoir reçu le consentement du débiteur, publie des informations publiques sur le bien mis en vente sur le site Internet ou par l'intermédiaire d'une agence spécialisée. Le choix final d'une telle agence appartient à l'emprunteur.

La banque contrôle la période de vente et le prix. Le propriétaire du collatéral ne peut pas compter sur une remise dans ce cas. La vente initiale des biens collatéraux des banques s'effectue aux prix du marché, parfois 10 à 15 % plus chers, car les parties intéressées souhaitent vendre les biens à un prix plus élevé.

Deuxième option : vente du bien par huissier

Cela se fait par le biais d'une procédure d'appel d'offres public et de procédures d'exécution. La banque, n'étant pas propriétaire, n'a pas le droit de publier des informations sur la vente d'un bien immobilier sans le consentement du débiteur. L'huissier est l'organisateur de la vente, ses actions sont régies par les lois de la Fédération de Russie « sur procédure d'exécution" et "À propos des huissiers de justice".

Pour participer à l'enchère, une demande doit être soumise et un acompte doit être effectué. Les informations sur les participants, les objets (lots), les dates d'enchères et les prix sont publiées dans les médias régionaux, sur le site Internet de l'Agence fédérale de gestion immobilière, ainsi que sur le site Internet Service fédéral huissiers.

Lors de la première vente aux enchères, la banque fournit une évaluation d'un bien immobilier ou autre, ce prix est le prix de départ. En cas de question controversée, un examen d'évaluation est effectué. Dans la plupart des cas, le coût initial d’un lot correspond au prix du marché. Si aucun acheteur n'est trouvé pour le bien lors de la première vente aux enchères, des enchères répétées sont organisées, où le prix est réduit de 15 %.

L'inconvénient de cette procédure est que certains objets immobiliers posent problème lorsque, par exemple, l'emprunteur, des enfants mineurs et d'autres personnes sont enregistrés dans les appartements. Le risque d'expulsion incombe dans ce cas à l'acheteur. La vente de garanties, et notamment de logements, est beaucoup plus sûre lorsqu'elles sont vendues soit avant le procès, soit après qu'elles soient devenues la propriété de la banque.

Troisième option : transfert des biens collatéraux à la propriété de la banque

Si l'objet n'a pas pu être vendu, il est transféré à la banque en guise de remboursement. Cette option est peu pratique pour les établissements de crédit, car ils sont obligés d'accepter des biens immobiliers dans leur bilan, de constituer des réserves et de les remettre en vente.

Certaines banques proposent des prêts avantageux pour l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’une autre propriété garantie. Ils diffèrent des programmes de prêt standard avec un taux d'intérêt réduit.

Vente d'un bien gagé en faveur de VTB

Cette banque propose un programme en ligne pratique « Vitrine des biens collatéraux », où chacun peut se familiariser avec les objets mis aux enchères. Que propose la banque à la vente ?

  • immobilier commercial et résidentiel;
  • transport commercial et de passagers;
  • équipements (imprimerie, convoyeurs, machines pour la production de chaussures) ;
  • mer, rivière et avion.

Que faire si vous n'avez pas assez de fonds, mais que vous souhaitez vraiment acheter le bien souhaité lors d'une vente aux enchères de la banque VTB ? La vente de garanties par une banque peut avoir lieu par l'octroi de prêts à des personnes physiques ou morales dans les conditions suivantes :

  • le taux d'intérêt est de 12 % ;
  • montant de l’acompte – 20 % du coût de la propriété ;
  • prêt pour une durée de 30 ans pour personnes et 10 ans – pour les personnes morales ;
  • aucune commission en cas de remboursement anticipé.

Vente de propriété par la Sberbank

Une grande plateforme de vente de garanties est représentée à la Sberbank. Ici vous pouvez trouver non seulement des biens immobiliers ou des voitures, mais aussi :

  • des sites entiers à développer ;
  • des usines;
  • équipement de production à cycle complet ;
  • bases de production ;
  • complexes immobiliers intégraux ;
  • immeubles résidentiels à plusieurs appartements;
  • entrepôts;
  • bâtiments administratifs;
  • part de propriété dans une entreprise particulière ;
  • titres et beaucoup plus.

Les ventes de garanties (Sberbank) ont lieu presque chaque semaine.

Les organismes de crédit dans les milieux financiers sont appelés « vendeurs réticents », car la publication d'annonces, la recherche d'acheteurs et de canaux de vente ne sont pas une activité typique des banques. De plus, les annonces concernant la vente de garanties par une banque peuvent être placées sur les sites Web officiels des banques elles-mêmes, à côté des informations sur les prêts. Ceci, bien sûr, est anti-publicité et n’ajoutera pas d’optimisme à un emprunteur potentiel.

Pour éviter de telles situations, il existe des ressources Internet spécialisées qui contiennent un catalogue complet d'objets et des informations sur le déroulement de la vente des garanties.

Relativement récemment, une loi a été adoptée dont les dispositions réglementent ceux qui sont en gage. La procédure de leur organisation est définie dans la loi fédérale n° 102, art. 59. Examinons plus en détail comment cela est réalisé.

informations générales

Des enchères publiques sont organisées sur le lieu des objets. Les réglementations en vigueur prévoyaient l'obligation de publier dans la publication officielle l'information selon laquelle l'événement avait eu lieu dans un délai de 30 jours. à compter de la date de son achèvement. Cet avis indiquait la date, le lieu de l'enchère, ainsi que le prix. biens matériels, qui ont été mis en œuvre. Actuellement, ce délai a été réduit à 10 jours.

Détails

Avis d'enchère publique publié sur le site officiel de la FSSP. Dans ce cas, l'information doit être transmise aux divisions territoriales du service. Si des entités souhaitent participer à l’enchère, elles doivent effectuer un dépôt. Généralement, sa taille représente 5 % du coût des actifs matériels. En cas d'échec, ces personnes recevront l'intégralité des fonds déposés. Si à la fin de l'événement le sujet refuse de payer les articles achetés, la caution ne sera pas restituée.

Accord

L'entité qui remporte l'enchère signe l'accord. Le contrat est établi avec l'organisateur de la vente aux enchères. Le document contient toutes les informations sur l'entité qui a acheté la propriété, la date et le lieu de l'événement. Les informations du contrat serviront de base à la saisie des données dans le registre d'État unifié.

Participants

Sur vente aux enchères publiques pour la vente de biens immobiliers la propriété peut être admise à un nombre limité de sujets. En règle générale, l'événement réunit principalement des personnes qui ont le droit d'utiliser les installations. Il peut s’agir de parents, d’amis et de connaissances du débiteur hypothécaire. Le créancier gagiste peut également participer à l'enchère.

Faire un marché

La personne qui propose le prix le plus élevé pour les objets est considérée comme la gagnante. Une fois le sujet reconnu comme tel, un protocole d'enchère est établi. La personne qui remporte l'enchère le signe. Après cela, un contrat d'achat et de vente est rédigé. Dans les cinq jours, il doit payer l'intégralité des biens matériels. Dans ce cas, l'acompte préalablement versé y est inclus. Espèces sont transférés sur le compte de l’organisateur de l’événement.

Reconnaissance de l'enchère comme invalide

Le règlement prévoit plusieurs exigences qui doivent être remplies pour reconnaître la légalité de l'événement. Le premier concerne le nombre de personnes présentes. Si aucune personne n'est venue à l'événement ou s'il y en avait moins de 2, l'enchère sera déclarée invalide. Une vente aux enchères peut également être considérée comme infructueuse si le gagnant n'a pas payé l'intégralité du montant des biens matériels acquis. Une fois l'enchère déclarée invalide, le créancier gagiste peut devenir propriétaire des objets. Cependant, pour cela, il est nécessaire de conclure un accord approprié. Il est signé avec le créancier gagiste selon les règles prévues par le Code Civil. Le document exprime le consentement du débiteur à transférer les objets dans la propriété du créancier. Si cette transaction n'a pas lieu pour une raison quelconque, des enchères publiques répétées pourront être organisées au plus tôt après 1 mois. Le coût total des objets devrait être réduit de 15 %.

Nuancer

Les participants à une relation juridique litigieuse peuvent conclure. Conformément à celui-ci, le créancier peut mettre fin au recouvrement si le débiteur s'acquitte intégralement de ses obligations. Dans ce cas, il pourra être annulé. Si l'accord de règlement est conclu après l'annonce de la date de l'événement, le débiteur devra payer toutes les pertes liées à son organisation.

Saisie de biens matériels

Dans le cadre de l'une des mesures les plus courantes pour assurer l'exécution d'une décision de justice, il s'agit d'un acte de procédure émanant d'un organisme gouvernemental et est obligatoire non seulement pour le débiteur lui-même, mais également pour les tiers dont les intérêts en sont affectés. . Ces derniers, notamment, peuvent être privés du droit de disposer des biens matériels inclus dans l'inventaire. Toutefois, des restrictions peuvent être imposées indépendamment du fait que les objets soient en possession du débiteur ou de ces tiers. La saisie des objets en vue d'une revente ultérieure est effectuée cinq jours après la saisie. Dans ce cas, le délai est fixé directement par l'huissier. Un employé de la FSSP, en train de mener des actions coercitives, en présence de circonstances appropriées, peut confisquer tout ou partie des articles en même temps qu'il réalise l'inventaire.

Spécificités de l'implémentation de l'objet

La saisie et la vente des biens saisis susceptibles de se détériorer rapidement sont effectuées immédiatement. La vente des articles est effectuée par un organisme gouvernemental spécialisé relevant du gouvernement. La vente des biens saisis s'effectue selon des règles similaires à celles prévues pour les objets mis en gage. Le produit de la vente sert à rembourser les dettes envers les créanciers et l’État.

Reconnaissance d'un sujet comme insolvable

Les enchères publiques de faillite sont traditionnellement organisées au stade de la gestion externe. La vente de biens matériels appartenant au débiteur est la plus conforme à la réalisation de l'objectif de reconnaissance de l'insolvabilité du sujet. Le gestionnaire externe organise une vente aux enchères publique ouverte en cas de faillite, à condition qu'un tel événement n'entraîne pas la suspension des travaux du débiteur. Il a le droit de vendre l'intégralité de l'entreprise du sujet, en utilisant le produit pour rembourser ses obligations envers les créanciers. DANS dans ce cas la réalisation des valeurs vise à restaurer la solvabilité de l'entreprise. Un objectif légèrement différent procédure de faillite. Après la vente du bien, les fonds sont utilisés pour rembourser les dettes envers les créanciers, puis l'entité est déclarée en faillite.

Base normative

La loi fédérale n° 296 a apporté de nombreuses modifications à la loi n° 127. En particulier, ils réglementaient la procédure de vente aux enchères des actifs du débiteur d'une manière quelque peu différente de ce qui était auparavant accepté. Comme auparavant, la loi sur l'insolvabilité favorise une vente aux enchères dans laquelle le gagnant est déterminé uniquement par le prix. Auparavant, les appels d'offres n'étaient organisés que dans les cas directement déterminés par la loi fédérale n° 127. Actuellement, leur liste reste inchangée. Cependant, dans édition actuelle acte normatif il est établi que des enchères sont organisées si, en ce qui concerne le bien, l'acquéreur n'est tenu de respecter aucune condition déterminée par la décision des créanciers.

Événements ouverts et fermés

Ce que la législation autorise, diffère principalement par la composition des participants. Ainsi, tous les sujets peuvent être impliqués dans les enchères publiques (ouvertes), et seuls ceux spécialement invités peuvent être impliqués dans les enchères fermées. Toutefois, dans la législation, la préférence est donnée à la première catégorie. Les enchères peuvent être fermées ou ouvertes selon la forme des propositions de prix. Dans le second cas, ils sont soumis oralement par les participants à l'événement. Pour cela, un formulaire d'enchères étape par étape est utilisé. Dans les enchères scellées, les offres sont soumises dans des enveloppes scellées à l'organisateur. Cela peut être fait le jour désigné pour leur soumission, ou directement lors de la vente aux enchères. Dans le même temps, la législation prévoit également des formes mixtes d'appel d'offres. Par exemple, ils peuvent être ouverts en termes de sujets qui y participent, et fermés en termes de mode de soumission des propositions, ou vice versa.

Article 56. Vente des biens gagés
  1. Les biens gagés en vertu d'un contrat hypothécaire, qui ont été saisis par une décision de justice conformément à la présente loi fédérale, sont vendus aux enchères publiques, à l'exception des cas prévus par la présente loi fédérale.

    La procédure de tenue des enchères publiques pour la vente d'un bien gagé en vertu d'un contrat hypothécaire est déterminée par la législation procédurale Fédération Russe, puisque cette loi fédérale n'établit pas d'autres règles. *56.1.2)

  2. Lorsqu'il décide de saisir le bien gagé, le tribunal peut, avec le consentement du constituant du gage et du créancier gagiste, établir dans la décision que le bien est soumis à la vente de la manière prescrite par l'article 59 de la présente loi fédérale. Le même mode de vente des biens gagés peut être prévu par le créancier gagiste et le créancier gagiste dans un accord visant à satisfaire les créances du créancier gagiste à l'amiable, conclu conformément au paragraphe 1 de l'article 55 de la présente loi fédérale (paragraphe tel que modifié, mis en en vigueur le 14 février 2002 par la loi fédérale du 11 février 2002 N 18-FZ, - voir édition précédente).

    La vente d'un bien gagé de la manière prévue à l'article 59 de la présente loi fédérale n'est pas autorisée dans les cas où la saisie de ce bien conformément au paragraphe 2 de l'article 55 de la présente loi fédérale ne peut être appliquée à l'amiable (paragraphe tel que modifié, entrée en vigueur le 14 février 2002 Loi fédérale du 11 février 2002 N 18-FZ - voir édition précédente).

    La procédure de vente aux enchères d'un bien gagé en vertu d'un contrat hypothécaire est déterminée par les règles des articles 447 à 449 du Code civil de la Fédération de Russie et de la présente loi fédérale, et dans ce qui n'est pas prévu par eux, elle est déterminée par un accord pour satisfaire les réclamations du créancier hypothécaire à l'amiable.

  3. En cas de saisie du droit gagé au bail d'un bien immobilier, celle-ci est mise en œuvre conformément aux règles de la présente loi fédérale avec l'enregistrement ultérieur de la cession de ce droit.
Article 57. Procédure de tenue des enchères publiques par décision de justice
(le titre de l'article a été complété à partir du 14 février 2002 par la loi fédérale du 11 février 2002 N 18-FZ - voir édition précédente)
  1. Les enchères publiques pour la vente de biens gagés sont organisées et conduites par des organismes qui, conformément à la législation procédurale de la Fédération de Russie, sont chargés de l'exécution des décisions de justice, sauf disposition contraire de la loi fédérale. *57.1)
  2. Des enchères publiques pour la vente d'un bien gagé ont lieu à l'emplacement de ce bien.
  3. L'organisateur des enchères publiques informe des prochaines enchères publiques au plus tard 30 jours, mais au plus tôt 60 jours avant leur tenue dans un périodique qui est l'organe d'information officiel de l'autorité. pouvoir exécutif de l'entité constitutive concernée de la Fédération de Russie, indiquant la date, l'heure et le lieu de l'enchère publique, la nature du bien vendu et son prix de vente initial (clause telle que modifiée, entrée en vigueur le 14 février 2002 par la loi fédérale du 11 février 2002 N 18-FZ, - voir édition précédente).
  4. Les personnes souhaitant participer aux enchères publiques effectuent un dépôt dont le montant, les modalités et les modalités doivent être indiqués dans l'avis d'enchères publiques. Le montant de la caution ne peut excéder 5 pour cent du prix de vente initial du bien gagé.

    Aux personnes qui ont participé à l'enchère publique, mais ne l'ont pas remportée, la caution est restituée immédiatement après la fin de l'enchère publique. La caution est également remboursable si l’enchère publique n’a pas lieu.

  5. La présence aux enchères publiques pour la vente des biens gagés des personnes n'y participant pas ne peut être limitée que par les autorités. gouvernement local dans l'intérêt du maintien de l'ordre public. En tout état de cause, les personnes qui ont des droits d'usage sur le bien vendu ou des droits réels sur ce bien, ainsi que les créanciers hypothécaires des hypothèques ultérieures, ont le droit d'assister aux enchères publiques (clause complétée le 14 février 2002 par la loi fédérale du 14 février 2002). 11, 2002 N 18-FZ - voir .édition précédente).
  6. La personne qui propose le prix le plus élevé pour le bien vendu aux enchères publiques est reconnue comme gagnante de l'enchère publique. Cette personne et l'organisateur de l'enchère publique signent le jour de l'enchère un protocole sur les résultats de l'enchère publique. Le refus de l'un d'entre eux de signer le protocole entraîne les conséquences prévues au paragraphe 5 de l'article 448 du Code civil de la Fédération de Russie.
  7. La personne qui remporte l'enchère publique doit, dans les cinq jours suivant sa clôture, déposer le montant pour lequel il a acheté le bien gagé (prix d'achat), moins l'acompte préalablement versé, sur le compte indiqué par l'organisateur de l'enchère publique. Si ce montant n'est pas payé, la caution ne sera pas restituée.
  8. Dans un délai de cinq jours à compter de la date de paiement du prix d'achat par celui qui a remporté l'enchère publique, l'organisateur de l'enchère publique conclut avec lui un contrat d'achat et de vente. Cet accord et le protocole sur les résultats des enchères publiques constituent la base pour effectuer les inscriptions nécessaires au Registre d'État unifié des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci (clause modifiée, entrée en vigueur le 11 janvier 2005 par la loi fédérale du 30 décembre 2004 N 216-FZ , - voir édition précédente).
Article 58. Annulation des enchères publiques
  1. L'organisateur des enchères publiques les déclare invalides dans les cas où :

    1) moins de deux acheteurs ont assisté à l'enchère publique ;
    2) lors de la vente aux enchères publique, aucune prime n'a été versée par rapport au prix de vente initial du bien gagé ;
    3) la personne qui a remporté l'enchère publique n'a pas payé le prix d'achat dans le délai prescrit.

    Les enchères publiques doivent être déclarées nulles au plus tard le lendemain de la survenance de l'une des circonstances spécifiées.

  2. Dans les 10 jours suivant la nullité de l'enchère publique, le créancier hypothécaire a le droit, en accord avec le débiteur hypothécaire, d'acheter le bien gagé à son prix de vente initial lors d'une vente aux enchères publique et de compenser avec le prix d'achat ses créances garanties par l'hypothèque. de cette propriété.

    Les règles de la législation civile de la Fédération de Russie sur le contrat d'achat et de vente s'appliquent à un tel contrat. Dans ce cas, l'hypothèque est résiliée. *58.2.2)

  3. Si l'accord d'acquisition du bien par le créancier gagiste, prévu au paragraphe 2 du présent article, n'a pas eu lieu, au plus tard un mois après la première vente aux enchères publique, des enchères publiques répétées sont organisées. Le prix de vente initial du bien gagé lors d'enchères publiques répétées, s'il est motivé par les raisons spécifiées aux alinéas 1 et 2 du paragraphe 1 du présent article, est réduit de 15 pour cent. Les enchères publiques sont organisées de la manière prescrite par l'article 57 de la présente loi fédérale.
  4. Si l'enchère publique répétée est déclarée invalide pour les raisons spécifiées au paragraphe 1 du présent article, le créancier gagiste a le droit d'acheter (conserver) le bien gagé à un prix ne dépassant pas 25 pour cent inférieur à son prix de vente initial lors de la première vente publique. aux enchères et compenser avec le prix d'achat leurs créances garanties par une hypothèque immobilière.

    Si le créancier gagiste a conservé les biens gagés qui, de par leur nature et leur destination, ne peuvent lui appartenir, y compris les biens qui ont une valeur historique, artistique ou culturelle importante pour la société, terrain, il est tenu d'aliéner cette propriété dans un délai d'un an conformément à l'article 238 du Code civil de la Fédération de Russie.

  5. Si le créancier hypothécaire n'exerce pas son droit de conserver l'objet de l'hypothèque dans un délai d'un mois après que l'enchère publique répétée a été déclarée invalide, l'hypothèque est résiliée.
Article 59. Vente aux enchères des biens gagés d'un commun accord entre les parties
(nom de l'article tel que modifié, mis en vigueur le 14 février 2002 par la loi fédérale du 11 février 2002 N 18-FZ - voir édition précédente)
  1. L'organisateur de l'enchère pour la vente des biens gagés est un organisme spécialisé choisi à cet effet par le créancier gagiste avec l'accord du créancier gagiste, qui agit sur la base d'un accord avec le créancier gagiste et agit en son nom ou pour son propre compte. .
  2. La vente aux enchères de biens gagés est autorisée si les enchères sont ouvertes.

    La vente d'un bien gagé lors d'une vente aux enchères fermée n'est autorisée que dans les cas prévus par la loi fédérale.

  3. Dans les cinq jours à compter de la date d'accomplissement de l'obligation de payer le bien par la personne qui a remporté l'enchère, l'organisateur de l'enchère conclut avec lui un contrat d'achat et de vente. Cet accord et le protocole sur les résultats de l'enchère constituent la base pour effectuer les inscriptions nécessaires au Registre d'État unifié des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci (clause modifiée, entrée en vigueur le 11 janvier 2005 par la loi fédérale du 30 décembre 2004 N 216-FZ, - voir édition précédente).
Article 60. Fin de la saisie sur les biens gagés et leur vente
  1. Le débiteur d'une obligation garantie par une hypothèque et le débiteur hypothécaire, qui est un tiers, ont le droit de mettre fin à la saisie du bien hypothéqué en satisfaisant toutes les créances du créancier hypothécaire garanti par l'hypothèque, dans la mesure où ces créances existent à le moment du paiement des sommes concernées. Ce droit peut être exercé à tout moment avant la vente du bien gagé aux enchères publiques, aux enchères ou par concours ou l'acquisition du droit sur ce bien dans les formes prescrites par le créancier gagiste (clause modifiée le 14 février 2002 par le Loi fédérale du 11 février 2002 année N 18-FZ, - voir édition précédente).
  2. Une personne exigeant la cessation de la saisie du bien gagé ou sa vente est tenue de rembourser au créancier hypothécaire les dépenses engagées dans le cadre de la saisie de ce bien et de sa vente.
Article 61. Répartition du montant du produit de la vente des biens gagés

Le montant du produit de la vente d'un bien gagé en vertu d'un contrat hypothécaire, après en avoir déduit les sommes nécessaires pour couvrir les dépenses liées à la saisie de ce bien et à sa vente, est réparti entre les créanciers hypothécaires qui ont soumis leurs créances en recouvrement, les autres créanciers du débiteur hypothécaire et le débiteur hypothécaire lui-même. La répartition est effectuée par l'organisme d'exécution des décisions de justice, et si la saisie des biens gagés a été prononcée à l'amiable par un notaire qui a certifié l'accord sur cette procédure de recouvrement, dans le respect des règles de l'article 319, alinéa 1er de l'article 334. et les paragraphes 5 et 6 de l'article 350 du Code civil de la Fédération de Russie, ainsi que l'article 46 de la présente loi fédérale.

Si l'objet de l'hypothèque saisie est un État ou propriété municipale, les sommes à reverser au créancier gagiste dans l'ordre et la priorité déterminés par le présent article sont créditées au budget approprié.

Tant en cas de saisie judiciaire qu'en cas de saisie extrajudiciaire du bien gagé, la vente de ce bien s'effectue par vente aux enchères publiques selon les modalités fixées par la législation procédurale (clause 1 de l'article 350 du Code civil de la Fédération Russe). Cette règle est impérative et ne peut être modifiée par les parties au contrat. Les biens gagés en vertu d'un contrat hypothécaire, qui ont été saisis par décision de justice conformément à la loi fédérale sur les hypothèques, sont vendus aux enchères publiques, à l'exception des cas prévus par la loi fédérale sur les hypothèques (partie 1, alinéa 1, article 56 de la loi fédérale sur les hypothèques). Droit hypothécaire) .

Lorsqu'il prend une décision de saisie sur le bien hypothéqué, le tribunal peut, avec l'accord du débiteur hypothécaire et du créancier hypothécaire, établir dans la décision que le bien est susceptible d'être vendu dans les formes prescrites par l'article 59 « Vente de gré à gré du bien gagé ». des parties à une vente aux enchères » de la loi hypothécaire. Le même mode de vente du bien gagé peut être prévu par le débiteur hypothécaire et le créancier hypothécaire dans un accord visant à satisfaire les créances du créancier hypothécaire à l'amiable, conclu conformément au paragraphe 1 de l'article 55 de la loi hypothécaire, c'est-à-dire sur la base d'un accord notarié entre le créancier hypothécaire et le débiteur hypothécaire, conclu après l'apparition de motifs de forclusion au sujet de l'hypothèque (partie 1 du paragraphe 2 de l'article 56 de la loi hypothécaire).

La vente d'un bien hypothéqué de la manière prévue à l'article 59 de la loi hypothécaire n'est pas autorisée dans les cas où la saisie de ce bien conformément au paragraphe 2 de l'article 55 de la loi hypothécaire ne peut être appliquée à l'amiable (partie 2, paragraphe 2 de l'article 56 de la même loi).

En cas de saisie du droit hypothéqué de louer un bien immobilier, celle-ci est réalisée avec l'enregistrement ultérieur de la cession de ce droit (clause 3 de l'article 56 de la loi sur les hypothèques).

En plus de cette forme de vente de biens gagés, par exemple aux enchères, il est possible de vendre sur la base d'une commission et de vendre sur la base d'un autre accord. Les biens immobiliers sont généralement vendus aux enchères. Les biens familiaux peuvent être vendus moyennant une commission. Le moyen le plus simple de vendre des titres consiste à conclure un contrat de mandat avec un organisme spécialisé opérant sur le marché des valeurs mobilières.

La loi prévoit les exceptions suivantes à la règle de vente aux enchères publiques des biens gagés :

1) Le débiteur hypothécaire et le créancier hypothécaire dans un accord pour satisfaire les créances du créancier hypothécaire à l'amiable (c'est-à-dire sur la base d'un accord notarié entre le créancier hypothécaire et le débiteur hypothécaire, conclu après l'émergence de motifs de forclusion au sujet de l'hypothèque) , prévoyait une procédure différente (partie 1 du paragraphe 2 de l'article 56 de la loi hypothécaire). Le créancier gagiste et le créancier gagiste, dans le cadre d'un accord visant à satisfaire les créances du créancier gagiste sur la valeur des biens meubles gagés, peuvent également établir une procédure différente pour la vente de ces biens.

2) L'objet du gage transféré au créancier gagiste peut être saisi de la manière établie par le contrat de gage, à moins qu'une procédure différente ne soit établie par la loi (clause 2 de l'article 349 du Code civil de la Fédération de Russie).

3) Le tribunal peut, lorsqu'il prend une décision de saisie du bien gagé, avec l'accord du débiteur hypothécaire et du créancier hypothécaire, établir dans la décision que le bien est susceptible d'être vendu dans les formes prescrites par l'article 59 « Vente des biens gagés ». par accord des parties lors d'une vente aux enchères » de la loi fédérale sur les hypothèques.

4) Si l'enchère est déclarée invalide, le créancier gagiste a le droit, en accord avec le constituant du gage, d'acheter le bien gagé et de compenser ses créances garanties par le gage avec le prix d'achat. Les règles relatives au contrat d'achat et de vente sont appliquées à un tel contrat (partie 1 du paragraphe 4 de l'article 350 Code civil RF).

5) Si l'enchère répétée est déclarée invalide, le créancier gagiste a le droit de conserver l'objet gagé avec sa valorisation d'un montant ne dépassant pas 10 % en dessous du prix de vente initial lors de l'enchère répétée (partie 2 du paragraphe 4 de l'article 350 du Code civil de la Fédération de Russie). Lorsqu'une vente aux enchères publique répétée pour la vente d'un bien immobilier est annoncée, le créancier hypothécaire a le droit d'acheter (de conserver) le bien hypothéqué à un prix ne dépassant pas 25 % inférieur à son prix de vente initial lors de la première vente aux enchères publique et de le compenser. le prix d'achat ses créances garanties par l'hypothèque du bien immobilier (clause 4, article 58 de la loi fédérale sur les hypothèques).

Pages utiles.

​Le gage est considéré comme l'un des moyens les plus fiables d'assurer le respect des obligations, c'est pourquoi les prêts de garantie sont souvent utilisés pour un financement important et (ou) à long terme. Pour la banque, la garantie est une assurance contre un éventuel non-remboursement du prêt ; pour l'emprunteur, c'est la possibilité de recevoir un montant important pendant une longue période à des conditions acceptables et généralement plus favorables qu'avec un prêt non garanti. Aujourd'hui, nous parlerons en détail de la manière dont se déroule la vente des garanties, de la procédure à suivre et des options disponibles.

Intérêts et avantages du prêteur résultant de la vente de la garantie

Le système de prêt sur garantie et son développement dépendent fortement de conditions générales l'économie, le niveau de solvabilité de la population et l'évolution des marchés de l'immobilier et du transport automobile, qui sont les objets de garantie les plus courants dans les relations juridiques de crédit.

Sur la base des réalités d'aujourd'hui, nous pouvons parler de certains changements dans l'approche des banques en matière de saisie des garanties. Soulignons l'essentiel :

  1. Les banques sont de plus en plus disposées à satisfaire leurs créances contre l'emprunteur-débiteur précisément au détriment des garanties, en contournant les étapes des négociations, de la correspondance et des recouvrement judiciaire ou les passer très rapidement. Ainsi, de nombreuses banques se caractérisent par une approche plus stricte des problèmes financiers de l’emprunteur, à la seule exception, peut-être, de l’hypothèque et seulement s’il s’agit de la seule maison de l’emprunteur achetée et donnée en garantie.
  2. Il n'y a pas si longtemps, les garanties étaient presque toujours reconnues actif non essentiel banques, que la plupart d’entre elles ont tenté de mettre en œuvre rapidement. Aujourd'hui, dans le contexte de l'accumulation de ces actifs, de leur illiquidité fréquente et des difficultés de vente à un prix plus ou moins favorable, certaines banques ont commencé à envisager des options pour obtenir leurs bénéfices autrement que par la vente des garanties. Jusqu’à présent, la tendance indiquée est clairement visible dans le système de prêt de garantie. entités juridiques, surtout avec un prêt hypothécaire. Mais il est possible que la même approche soit transférée au domaine des prêts à la population. Une bonne alternative à la vente d’un bien immobilier était de le louer.

De manière générale, on peut dire que la vente de garanties n’est pas toujours un processus évident. Dans certains cas, la banque peut être intéressée par l'actif lui-même, et non par les revenus de sa vente. Mais pour les emprunteurs-débiteurs, ni l’une ni l’autre option ne fait de différence fondamentale.

Options de mise en œuvre des garanties

Les questions de saisie d'un gage, y compris sa mise en œuvre, sont régies par de nombreuses lois.

Les spécificités de la procédure dépendent des circonstances suivantes :

  1. Type de garantie - transport, immobilier, terrain, titres, biens meubles, etc.
  2. Le statut du gage, les droits du créancier et du débiteur par rapport au gage, qui en est exactement le propriétaire.
  3. Les termes du contrat de gage concernant la procédure, les droits et obligations des parties en cas de survenance de motifs permettant de satisfaire les créances du créancier aux dépens du gage.
  4. Circonstances accompagnant et influençant la procédure de saisie du gage, par exemple le début de la procédure de faillite du débiteur.
  5. Accord conclu entre un créancier et un débiteur concernant la garantie et sa cession.

Compte tenu de toutes les circonstances, en pratique, la mise en œuvre de garanties est possible de trois manières principales :

  • Le créancier et le débiteur parviennent à un accord sur la procédure de vente de la garantie

Il existe différentes approches possibles ici. Fondamentalement, l'exécution est effectuée soit par le créancier, en informant le débiteur et en accord avec lui aspects importants vente, ou du débiteur, mais sous le contrôle du créancier, notamment en ce qui concerne les questions de prix et de délai. En règle générale, les parties choisissent cette option de vente des garanties afin d'obtenir leur valeur la plus élevée. Une pratique généralement acceptée consiste à mettre en vente le collatéral au prix du marché, mais à un prix légèrement supérieur (+10-15%), qui devrait plus ou moins couvrir les coûts liés à l'enchère et à la décision. diverses sortes formalités. Mais il est souvent nécessaire de réduire les prix – tout dépend de l’évolution du marché et de l’état de la demande. La procédure de mise en œuvre spécifiée n'est pas possible si les parties ne parviennent pas à un accord ou si des désaccords surviennent ultérieurement. Mais il se distingue par la rapidité de résolution des problèmes, la capacité de gagner beaucoup d'argent grâce à la vente de garanties et, en général, par des coûts minimes.

  • Transfert inconditionnel ou conformément à une décision de justice de la garantie dans la propriété du créancier

Dans ce cas, toutes les questions liées à la cession de la garantie seront résolues par le créancier de manière indépendante, agissant en tant que propriétaire. Il peut vendre le bien gagé, le louer ou en disposer d'une autre manière. Afin d'assurer les règlements mutuels entre le créancier et le débiteur, une évaluation préliminaire de la garantie est effectuée, qui correspond généralement à la valeur marchande de l'objet au moment des activités d'évaluation. Si nous parlons des banques, dans la plupart des cas, elles essaient de vendre l'actif rapidement, sinon ce sera long séjour au bilan nécessitera des dépenses supplémentaires. De plus, jusqu'à ce que l'objet soit mis en œuvre, la banque supportera également les coûts liés à la constitution d'une réserve pour les dettes problématiques, ou sera obligée de résoudre d'une manière ou d'une autre la question de la clôture d'un prêt problématique.

  • Réalisation de sûretés dans le cadre d'une procédure d'exécution

Dans ce cas, sur la base d'une décision de justice et à condition que le créancier ne soit pas propriétaire du nantissement, les questions de recouvrement forcé, y compris par son application au nantissement, sont transférées huissiers. Vente de garanties après la vente initiale valorisation boursière ou un examen d'évaluation, qui est désigné en cas de litige sur le prix de la garantie après l'évaluation, est effectué en organisant et en tenant une vente aux enchères publique.

L'un des principaux problèmes de la vente de garanties aux enchères- la probabilité d'une baisse importante du prix de vente, et cette circonstance devient de plus en plus courante. Cette tendance est due à trois facteurs :

  • dangerosité potentielle de la transaction pour l'acheteur, qui pourrait bien être confronté à l'avenir au fait de grever le bien acquis des droits de tiers, par exemple ceux vivant dans appartement hypothéqué enfants;
  • le créancier et le débiteur ne participent pas à l'enchère, et l'huissier, en fait, ne se soucie pas du prix auquel l'objet sera vendu ;
  • Dans la société, les milieux d'affaires et parmi les experts, l'opinion s'est répandue selon laquelle la propriété peut toujours être achetée à bas prix lors des enchères organisées par des huissiers de justice, c'est pourquoi de nombreuses personnes potentiellement intéressées par l'achat jouent délibérément pour baisser le prix et créent toutes les conditions pour cela.

En lien avec ces caractéristiques, porter le dossier du créancier et du débiteur à la vente du gage aux enchères organisées par les huissiers de justice est loin d'être une perspective rentable pour le développement des événements. Par conséquent, il est conseillé de profiter de toutes les opportunités pour vendre la garantie au prix le plus élevé. Ici, il convient de garder à l'esprit que la différence entre le montant reçu de la vente de la garantie et le montant de la dette remboursée, c'est-à-dire ce type de profit, est transférée au débiteur. Bien entendu, si la dette dans son volume est comparable ou inférieure au montant probable de la vente du collatéral. Mais même si c'est de plus en plus élevé, plus l'objet est vendu cher, moins le débiteur devra rembourser par d'autres sources. Par conséquent, tous les participants à l'obligation - tant le prêteur que l'emprunteur - ont intérêt à vendre à un prix plus élevé.