ST 433 Code civil de la Fédération de Russie

1. Le contrat est reconnu comme conclu au moment où la personne qui a envoyé l'offre reçoit son acceptation.

2. Si, conformément à la loi, le transfert de propriété est également nécessaire à la conclusion d'un accord, l'accord est considéré comme conclu à partir du moment du transfert de la propriété concernée (article 224).

3. Un accord soumis à enregistrement d'État est considéré comme conclu pour les tiers à compter de son enregistrement, sauf disposition contraire de la loi.

Commentaire de l'art. 433 Code civil de la Fédération de Russie

1. L'article commenté détermine le moment de la conclusion du contrat. A partir de ce moment, une relation juridique obligatoire s'établit entre les parties. Dans la plupart des cas, la détermination du moment de la conclusion d'un contrat a une signification juridique et économique (par exemple, si les parties, pour établir le prix de vente d'un produit, ont stipulé que le prix qui existait au jour de la conclusion du contrat, etc., serait utilisé).

Comme établi au paragraphe 1 de l'article commenté, le contrat est considéré comme conclu à partir du moment où la partie qui a fait l'offre a connaissance de son acceptation. Il existe une exception à cette règle : si, d'un commun accord entre les parties, le contrat doit prendre une certaine forme, il est considéré comme conclu à partir du moment où la forme convenue lui est donnée.

Lors de l'établissement d'un document unique, le contrat est considéré comme conclu au moment et au lieu de son établissement. En cas d'échange de lettres, télégrammes, messages téléphoniques, etc. le moment et le lieu de conclusion du contrat coïncident avec l'arrivée d'un tel document chez la personne qui a envoyé l'offre.

2. Le paragraphe 2 de l'article commenté indique que si, conformément à la loi, le transfert de propriété est également nécessaire pour conclure un accord, alors l'accord est considéré comme conclu à partir du moment de son transfert.

Conformément à l'art. 224 du Code civil de la Fédération de Russie, le transfert est reconnu comme la livraison d'une chose à l'acquéreur, ainsi que la livraison à un transporteur pour envoi à l'acquéreur ou la livraison à un organisme de communication pour l'envoi à l'acquéreur de choses aliénées sans l'obligation de livraison. La chose est considérée comme livrée à l'acquéreur à partir du moment où elle entre effectivement en possession de l'acquéreur ou de la personne désignée par lui. Si au moment de la conclusion d'un accord d'aliénation d'une chose elle est déjà en possession de l'acquéreur, la chose lui est reconnue comme transférée à partir de ce moment.

Le transfert de l'entreprise par le vendeur à l'acheteur s'effectue conformément à l'acte de cession, qui indique des informations sur la composition de l'entreprise et sur la notification des créanciers concernant la vente de l'entreprise, ainsi que des informations sur les manquements identifiés. du bien transféré et une liste des biens dont les obligations de transfert n'ont pas été remplies par le vendeur en raison de sa perte ().

Le transfert d'une chose équivaut au transfert d'un connaissement (voir § 3 « Connaissement », chapitre VIII du Code du travail de la Fédération de Russie) ou d'un autre titre de propriété.

3. Comme il ressort du paragraphe 3 de l'article commenté, un contrat soumis à enregistrement par l'État est considéré comme conclu pour les tiers à compter de son enregistrement, sauf disposition contraire de la loi.

4. Pratique judiciaire :

Résolution du Plénum des Forces armées de la Fédération de Russie du 23 juin 2015 N 25 « Sur l'application par les tribunaux de certaines dispositions de la section I de la première partie du Code civil Fédération Russe» (voir paragraphes 61, 69) ;

Résolution du plénum des forces armées de la Fédération de Russie, plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 1er juillet 1996 N 6/8 « Sur certaines questions liées à l'application de la première partie du Code civil de la Russie Fédération » (voir paragraphe 57) ;

Pensez-vous que vous êtes russe ? Êtes-vous né en URSS et pensez-vous être russe, ukrainien, biélorusse ? Non. C'est faux.

Êtes-vous réellement russe, ukrainien ou biélorusse ? Mais pensez-vous que vous êtes juif ?

Jeu? Mauvais mot. Le mot correct est « empreinte ».

Le nouveau-né s'associe aux traits du visage qu'il observe immédiatement après la naissance. Ce mécanisme naturel est caractéristique de la plupart des êtres vivants dotés de vision.

En URSS, les nouveau-nés voyaient leur mère pendant un minimum de temps d'alimentation au cours des premiers jours, et la plupart la fois où nous avons vu les visages du personnel de la maternité. Par une étrange coïncidence, ils étaient (et sont toujours) pour la plupart juifs. La technique est sauvage dans son essence et son efficacité.

Tout au long de votre enfance, vous vous êtes demandé pourquoi vous viviez entouré d'étrangers. Les rares Juifs sur votre chemin pouvaient faire de vous ce qu'ils voulaient, parce que vous étiez attirés par eux et repoussiez les autres. Oui, même maintenant, ils le peuvent.

Vous ne pouvez pas résoudre ce problème - l'impression est unique et à vie. C’est difficile à comprendre, l’instinct a pris forme alors qu’on était encore très loin de pouvoir le formuler. À partir de ce moment, aucun mot ni aucun détail n’ont été conservés. Seuls les traits du visage sont restés au plus profond de la mémoire. Ces traits que vous considérez comme les vôtres.

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Système et observateur

Définissons un système comme un objet dont l'existence ne fait aucun doute.

Un observateur d'un système est un objet qui ne fait pas partie du système qu'il observe, c'est-à-dire qu'il détermine son existence à travers des facteurs indépendants du système.

L'observateur, du point de vue du système, est une source de chaos - à la fois des actions de contrôle et des conséquences de mesures d'observation qui n'ont pas de relation de cause à effet avec le système.

Un observateur interne est un objet potentiellement accessible au système par rapport auquel une inversion des canaux d'observation et de contrôle est possible.

Un observateur externe est un objet, même potentiellement inaccessible pour le système, situé au-delà de l’horizon des événements (spatiaux et temporels) du système.

Hypothèse n°1. Oeil qui voit tout

Supposons que notre univers soit un système et qu'il ait un observateur externe. Des mesures d’observation peuvent alors être effectuées, par exemple à l’aide de « rayonnements gravitationnels » pénétrant l’univers de tous les côtés depuis l’extérieur. La section efficace de capture du « rayonnement gravitationnel » est proportionnelle à la masse de l'objet, et la projection de « l'ombre » de cette capture sur un autre objet est perçue comme une force attractive. Elle sera proportionnelle au produit des masses des objets et inversement proportionnelle à la distance qui les sépare, qui détermine la densité de « l’ombre ».

La capture du « rayonnement gravitationnel » par un objet augmente son chaos et est perçue par nous comme le passage du temps. Un objet opaque au « rayonnement gravitationnel », dont la section efficace de capture est plus grande que sa taille géométrique, ressemble à un trou noir à l’intérieur de l’univers.

Hypothèse n°2. Observateur intérieur

Il est possible que notre univers s'observe. Par exemple, en utilisant comme étalons des paires de particules quantiques intriquées séparées dans l’espace. L'espace entre eux est alors saturé de la probabilité de l'existence du processus qui a généré ces particules, atteignant sa densité maximale à l'intersection des trajectoires de ces particules. L’existence de ces particules signifie également qu’il n’existe pas de section efficace de capture sur les trajectoires des objets suffisamment grande pour absorber ces particules. Les hypothèses restantes restent les mêmes que pour la première hypothèse, sauf :

Flux de temps

L'observation extérieure d'un objet s'approchant de l'horizon des événements d'un trou noir, si le facteur déterminant du temps dans l'univers est un « observateur externe », ralentira exactement deux fois - l'ombre du trou noir bloquera exactement la moitié du possible trajectoires de « rayonnement gravitationnel ». Si le facteur déterminant est "l'observateur interne", alors l'ombre bloquera toute la trajectoire d'interaction et l'écoulement du temps pour un objet tombant dans un trou noir s'arrêtera complètement pour une vue de l'extérieur.

Il est également possible que ces hypothèses se combinent dans une proportion ou une autre.

Mon frère et moi possédons terrainà hauteur de 10 hectares au droit de propriété partagée. Nos parts sont égales. Nous avons quelques problèmes avec la cession conjointe des biens et je souhaite attribuer ma part en nature. Encore une fois, des malentendus sont survenus ici, puisque la route et les communications ne sont reliées à ce site qu'en un seul point. Existe-t-il d’autres moyens de résoudre notre conflit que de recourir au tribunal ?

Lors d'une de ses visites chez nous, ma parente éloignée a promis de me donner un précieux héritage familial - une icône ancienne - pour mon mariage. Presque tous les membres de la famille ont entendu cela. Le mariage a eu lieu, mais je n'ai jamais reçu le cadeau, cette parente n'a pas pu venir au mariage, elle est tombée malade, mais six mois plus tard, elle a donné l'icône à son amie qui, selon elle, s'est occupée d'elle. Est-il possible de contester un tel cadeau et de restituer l'icône à la famille, au motif qu'elle aurait dû m'être offerte ?

Notre famille a décidé d'acheter un appartement plus grand et de vendre l'ancien. Notre agent immobilier a suggéré qu'en même temps que nous recherchions des acheteurs pour notre appartement, nous devrions commencer à rechercher un espace de vie convenable. Et il se trouve que nous avons trouvé une option selon laquelle le vendeur de l'appartement que nous aimions voulait emménager dans notre appartement. La différence de prix des appartements étant importante, il est nécessaire d'effectuer un paiement supplémentaire. Est-il possible d'inclure une condition de paiement supplémentaire dans le contrat d'échange, ou faut-il conclure deux contrats d'achat et de vente distincts ?

J'ai signé un accord pour créer un projet de conception pour mon appartement. J'ai versé un acompte de 25 % du coût total du travail du designer, après quoi il a promis de commencer les travaux immédiatement. Mais deux jours plus tard, le concepteur a appelé et a déclaré qu'il ne serait pas en mesure de terminer le travail, mais il a gardé le silence sur l'avance. Puis-je résilier le contrat avec lui et exiger le remboursement de l'avance ?

J'ai cette situation. J'ai commandé dans la boutique en ligne des articles idéaux pour la pêche, qui me passionne. Le montant des marchandises est de 4 000 roubles. J'ai effectué un paiement anticipé, mais la marchandise n'est jamais arrivée. 3 semaines se sont déjà écoulées. Dites-moi, que dois-je faire dans cette situation ? Serait-ce une arnaque et comment puis-je récupérer mon argent ?

J'ai signé un accord avec ma nounou, qui vient travailler en semaine pour s'occuper de mon fils. Je travaille comme manager dans une grande entreprise, mon mari a divorcé il y a 2 ans à cause de... raisons personnelles, j'élève moi-même un enfant et je travaille dur pour lui offrir un avenir décent. Afin de tout faire à temps, j'engage une nounou. Récemment, elle a déclaré qu'elle ne pouvait plus venir comme avant, ce qui nous a amené à discuter d'autres conditions. J'ai une question : est-il possible de modifier les termes du contrat, ou n'est-ce pas nécessaire ?

Voilà la situation. Je souhaite commencer à fournir des marchandises depuis une ville russe isolée. Lors des négociations avec l'entreprise, il s'est avéré qu'elle pouvait envoyer le premier lot de marchandises après mon paiement anticipé, sans signer d'accords ou de contrats. Dis-moi, est-ce possible ? Comment puis-je me protéger dans ce cas ?

I. Exposé du problème.

Parmi les nombreux amendements à Code civil Il y en a un qui n'est pas très visible, mais en même temps très important : le libellé du paragraphe 3 de l'article 433 du Code civil de la Fédération de Russie a été modifié.

La version précédente:

"3. Un accord soumis à l'enregistrement de l'État est considéré comme conclu dès son enregistrement, sauf disposition contraire de la loi.

Nouveau(édité) Loi fédérale du 08/03/2015 n°42-FZ):

"3. Un accord soumis à enregistrement par l'État est considéré pour les tiers conclu dès son enregistrement, sauf disposition contraire de la loi. »

Trois nouveaux mots sont apparus, reflétant une règle connue depuis longtemps dans la pratique judiciaire : les parties à un accord ne peuvent pas invoquer sa non-conclusion en raison de l'absence de l'enregistrement public nécessaire, car celui-ci vise à informer des tiers de bonne foi. , et non des parties bien conscientes de la transaction qu'elles ont conclue.

Cependant, il y avait ceux qui ne lisaient pas le Code dans le système et ne voyaient que l'ancien paragraphe 3 de l'article 433 du Code civil de la Fédération de Russie, isolé à la fois des principes fondamentaux de la législation civile et de la fonction principale de l'enregistrement d'État. des droits de propriété et (ou) des transactions avec celle-ci : création de la possibilité pour les tiers de prendre connaissance du droit à une chose (la charge d'une chose) et de la présomption de leur connaissance de ce qui est contenu dans le registre.

Ils ont déclaré : il n'y a pas d'enregistrement approprié, ce qui signifie que le contrat ne peut pas être considéré comme conclu. Par conséquent, même si, par exemple, un bail à long terme non enregistré d'un immeuble ou d'une structure a duré des années, il n'y a pas d'accord et chaque partie peut mettre fin à la relation et exiger un règlement selon les règles de l'enrichissement sans cause.

Jusqu’à un certain point, il n’y avait rien à reprocher aux partisans de cette vision : jusqu’en 2013, il s’agissait d’une vision générale et dominante de l’enregistrement public d’un accord. Mais les abus qu'elle entraînait ont conduit au fait qu'elle a d'abord été abandonnée par la pratique judiciaire, puis le législateur a décidé de démontrer directement son incohérence, qui s'est manifestée par la modification du paragraphe 3 de l'article 433 du Code civil de la Fédération Russe.

Pour comprendre le changement, jetons un bref regard sur l'évolution pratique judiciaireà propos de cette question. Ce n'est un secret pour personne que cette pratique concerne la location de biens immobiliers, comme exemple le plus frappant de contrats « non conclus ».

II. Période de non-conclusion.

Pendant longtemps, le paragraphe 3 de l'article 433 du Code civil de la Fédération de Russie a été lu littéralement et indépendamment de l'article 10 du même Code.

Cela a permis, par exemple, au propriétaire d'exiger l'expulsion du locataire des locaux parce que l'accord qu'il exécutait n'avait pas été enregistré par l'État (et par la faute du propriétaire). Cela était justifié par le fait que le locataire aurait pu demander l'enregistrement auprès de l'État, mais ne l'a pas fait. Je me demande à quoi ressemblerait l'utilisation locative et combien de temps elle durerait si, immédiatement après le début de l'exécution du contrat de location, le locataire avait déposé une demande d'enregistrement auprès de l'État...

Paragraphe 7 de l'Examen de la pratique d'application par les tribunaux arbitraux de l'article 10 du Code civil de la Fédération de Russie. Lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 25 novembre 2008 n° 127 :

« Le tribunal a fait droit à la demande de reconnaissance du contrat de location comme non conclu et d'expulsion du défendeur des locaux qu'il occupait, malgré le fait que le demandeur s'est soustrait à l'enregistrement public du contrat, car le défendeur n'a pas pris les mesures raisonnablement nécessaires pour protéger son droits, alors qu'il avait la possibilité d'exiger l'enregistrement de la transaction devant le tribunal, d'accord."

Il y a eu un exemple où, près de dix ans après la conclusion d'un accord complémentaire sur l'achat d'un bien loué, le locataire-acheteur a déposé une plainte contre le propriétaire-vendeur pour l'enregistrement public du transfert de propriété. Cependant, la demande a été rejetée parce que cet accord était complémentaire au contrat de location et n'avait pas fait l'objet de l'enregistrement d'État nécessaire.

Résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 27 janvier 2009 n° 11680/08 dans l'affaire n° A70-2321/10-2007 :

« Conformément au paragraphe 3 de l'article 433 du code, une convention soumise à l'enregistrement de l'État est considérée comme conclue dès son enregistrement, sauf disposition contraire de la loi.

En vertu du paragraphe 2 de l'article 651 du Code, un contrat de location d'un immeuble ou d'un ouvrage conclu pour une durée d'au moins un an est soumis à l'enregistrement de l'État et est considéré comme conclu à compter de cet enregistrement.

Sur la base du sens de ces dispositions, si un accord est soumis à un enregistrement d'État, alors toutes les modifications et ajouts qui y sont apportés dans le cadre de cet accord sont également soumis à un enregistrement d'État.

L'accord complémentaire sur l'achat d'un bien loué en date du 12 mai 1997 était un accord visant à modifier les termes du contrat de location du 30 avril 1997 n° 8.

Le contrat de location du 30/04/1997 n°8 a été enregistré auprès du Bureau de l'inventaire technique de la ville de Tioumen le 16/05/1997 sous le n°13/2-22-22, donc l'avenant du 05/ 12/1997 était également soumis à enregistrement de la même manière.

À cet égard, la référence de la cour d'appel à l'article 550 du Code, qui contient des exigences relatives à la forme du contrat d'achat et de vente d'un bien immobilier, n'exclut pas la nécessité de respecter les dispositions relatives à l'enregistrement de la transaction découlant des dispositions du le Code de l'enregistrement des contrats de location.

Si l’obligation d’enregistrer un accord complémentaire n’est pas remplie, celui-ci est considéré comme non conclu.

III. Période d'oscillation.

Lorsque la plus haute juridiction a été confrontée à la question non pas de l'expulsion du locataire faute d'enregistrement du contrat, mais du recalcul des frais d'usage (au lieu des frais convenus par les parties, ils ont exigé de prendre en compte le celui du marché moyen), les pratiques ont commencé à changer. Il a été jugé inacceptable de satisfaire à une telle exigence lorsqu'une des parties demande de ne pas reconnaître l'accord conclu sur le loyer et, après coup, de recalculer le loyer aux taux moyens du marché si cela lui est rentable (une telle partie faisait généralement appel aux règles relatives à l'enrichissement sans cause).

Au début, il y avait une position intermédiaire, qui indiquait la nécessité de s'en tenir à l'accord conclu et de déterminer son rapport avec le marché.

Résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 08/04/2008 n° 1051/08 dans l'affaire n° A40-13978/07-60/103 :

« Les contrats de sous-location signés par les parties indiquent les tarifs de location appropriés pour les locaux concernés. Ainsi, les parties ont évalué l'usage de ces locaux. Le rapport de la société scientifique et de production « Expert » « 14/07 » « Sur l'évaluation » présenté par le prévenu comme preuve valeur marchande tarif de location annuel locaux non résidentiels» confirme que le tarif de location établi par les parties n'excède pas les tarifs de location habituels pour des locaux similaires dans le secteur. Le plaignant n’a fourni aucune preuve pour réfuter cette affirmation.

La décision est alors devenue plus claire : même un accord non enregistré crée des obligations entre les parties.

Résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 6 septembre 2011 n° 4905/11 dans l'affaire n° A51-23410/2009 :

« Ainsi, un accord sur le prix d'utilisation du poste d'amarrage dans les relations entre l'entreprise et la société a été conclu, exprimé par écrit, confirmé par celles-ci pendant quatre ans par des actions implicites dans les calculs et les a liés à une obligation qui ne peut être arbitrairement modifiée. par l'une des parties (article 310 du Code).

Le simple fait d’utiliser la propriété d’autrui sans un contrat correctement exécuté peut indiquer un manque de base légale Toutefois, une utilisation (injustifiée) ne signifie pas nécessairement la survenance d’un enrichissement sans cause résultant d’une telle utilisation.

Si l'utilisateur effectif du bien a payé le prix d'utilisation convenu avec son cédant (propriétaire ou propriétaire légal), déterminé par le cédant sans vice de volonté et sans violation des exigences de la loi, alors cet utilisateur n'a pas d'enrichissement sans cause et là ne constitue pas une base pour appliquer les dispositions des articles 1102,1105 Il n'y a pas de code."

IV. Opposition.

Le dernier de ces actes judiciaires signifiait une rupture avec la conception d'un accord non enregistré comme non conclu : il fait naître des obligations entre les parties à partir du moment où un accord est conclu sur toutes les conditions essentielles ; L'enregistrement public est important pour les relations avec les tiers. La loi stipule cependant que l'accord doit être conclu sous la forme requise dans les cas appropriés (clause 1 de l'article 432 du Code civil de la Fédération de Russie). Il convient toutefois de noter que l'enregistrement public de l'accord est la loi. lui-même forme ne prend pas en compte les transactions (clause 1 de l'article 158 du Code civil de la Fédération de Russie).

Cette vision de l'enregistrement public (la contrastabilité du contrat pour les parties dès sa réalisation et sa contrastabilité pour les tiers (essentiellement l'effet réel) - après l'enregistrement nécessaire) ne permet pas simplement de lutter contre les actes malhonnêtes. comportement de l'une des contreparties, qui refuse les accords s'ils sont plus importants pour lui et ne sont pas rentables, et tente d'annuler le contrat sur une base formelle. Cela correspond également à l'interprétation généralement admise du sens de l'enregistrement d'une transaction (ici l'auteur est obligé de ne pas se référer à lui-même : Tserkovnikov M.A. Enregistrement des transactions immobilières en France : le principe d'opposition // Bulletin de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie. 2012. N° 3. P. 61 - 83).

Cette approche a été consolidée dans les clarifications de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie.

Article 14 de la résolution du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 17 novembre 2011 n° 73 (telle que modifiée le 25 décembre 2013) « Sur problèmes individuels pratique d'application des règles du Code civil de la Fédération de Russie sur les contrats de location :

« [...] Si les tribunaux établissent que le propriétaire a transféré la propriété pour l'utiliser et qu'une autre personne l'a accepté sans aucun commentaire, un accord sur le montant du paiement pour l'utilisation de la propriété et d'autres conditions d'utilisation a été conclu par les parties. et a été rempli par eux, alors dans ce cas, il convient de garder à l'esprit qu'il les lie à une obligation qui ne peut être arbitrairement modifiée par l'une des parties (article 310 du Code civil de la Fédération de Russie), et il n'y a pas motifs pour le tribunal d'appliquer les dispositions des articles 1102, 1105 du présent code. En vertu de l'article 309 du Code civil de la Fédération de Russie, l'usage d'un bien doit être effectué et payé conformément aux obligations assumées par la partie à un tel accord.

Si ledit accord prévoit une sanction pour violation des conditions d'utilisation du bien, celle-ci est sujette à recouvrement auprès du débiteur.

Dans le même temps, en vertu de l'article 308 du Code civil de la Fédération de Russie, les droits accordés à une personne utilisant un bien en vertu d'un contrat de location qui n'a pas été enregistré par l'État ne peuvent être opposés aux tiers. En particulier, une telle personne n'a pas de droit de préemption pour conclure un accord pour une nouvelle durée (clause 1 de l'article 621 du Code civil de la Fédération de Russie) et clause 1 de l'article 617 du Code civil de la Fédération de Russie. ne s'applique pas à la relation entre l'utilisateur et un tiers qui a acquis un bien immobilier cédé pour usage sur la base d'un accord "

Il est regrettable que, malgré l'indication directe selon laquelle l'usage locatif doit « être effectué et payé conformément aux obligations assumées par la partie à un tel accord », il existe une opinion selon laquelle cette clarification ne concerne que l'obligation de payer le loyer et payer des pénalités, et que le propriétaire peut exiger l'expulsion du locataire, invoquant la non-conclusion du contrat. Une telle lecture revient tout simplement à ignorer cette précision.

Ce texte posait également la question : que se passerait-il si le contrat n'était pas respecté ? Les parties avaient-elles des obligations dans cette affaire ? Je pense que nous devons répondre positivement à cette question. A tout le moins, le locataire peut, en combinant l'exigence d'enregistrement auprès de l'État et le transfert de l'objet à lui, parvenir à l'exécution d'un tel accord.

Il est curieux qu'après l'adoption de cette résolution, l'article 164 du Code civil de la Fédération de Russie ait été modifié.

Clause 1 de l'article 164 du Code civil de la Fédération de Russie :

« Dans les cas où la loi prévoit l'enregistrement public des transactions, conséquences juridiques les transactions prennent effet après son enregistrement.

Le sens de ce passage est certainement vague. Une opinion a émergé selon laquelle cela neutralise l'explication présentée ci-dessus. Cependant, le plus haut tribunal a exprimé sa position de manière encore plus précise. En outre, une clause a été ajoutée selon laquelle un tiers agissant de mauvaise foi, qui avait initialement connaissance de l'existence d'un accord non enregistré, se verrait refuser une réclamation en raison de l'absence de conclusion.

Examen de la pratique judiciaire sur les litiges liés à la reconnaissance des contrats comme non conclus, approuvé. lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 25 février 2014 n° 165 (paragraphes 3 et 4) :

"3. Une partie à un accord qui n'a pas passé l'enregistrement d'État nécessaire n'a pas le droit, sur cette base, de se référer à sa non-conclusion.

[…] Par conséquent, si cela n'affecte pas les droits de ces tiers, jusqu'à la fin de la période d'utilisation spécifiée dans le contrat, le défendeur a le droit d'occuper les lieux, en payant pour cela une redevance fixée d'un commun accord par le des soirées.

Le demandeur a le droit d'exiger la restitution des locaux seulement après l'expiration de la période d'utilisation spécifiée ou dans d'autres cas lorsque les obligations des parties l'une envers l'autre prennent fin en procédure générale(Article 450 du Code civil de la Fédération de Russie).

Une interprétation différente des règles du droit civil sur l'enregistrement public d'un contrat de location contribue au comportement déloyal des parties à un contrat qui n'a pas été conclu inscription nécessaire, mais est exécuté par eux.

4. Une personne à qui une chose a été transférée en possession en vertu d'un contrat de location soumis à l'enregistrement d'État mais non enregistré, en règle générale, ne peut pas se référer à sa conservation en cas de changement de propriétaire.

[…] En règle générale, l'absence d'enregistrement par l'État d'un contrat de bail immobilier signifie que le contrat conclu entre les parties ne confère pas à celui qui accepte le bien en vue d'un droit d'usage sur ce bien, opposable aux tiers qui n'étaient pas au courant du bail (clause 3 de l'article 433, clause 2 de l'article 609, paragraphe 2 de l'article 651 du Code civil de la Fédération de Russie) […].

[…] L'enregistrement par l'État d'un contrat de location immobilière vise à protéger les intérêts des tiers susceptibles d'acquérir des droits sur ce bien immobilier. Cela crée la possibilité pour ces personnes d'obtenir des informations sur les contrats de location existants conclus concernant des biens immobiliers. Dans le même temps, la déclaration de l'acquéreur d'un bien immobilier sur l'absence d'enregistrement public du contrat de location, dont il connaissait l'existence au moment de l'acquisition du bien immobilier, constitue un abus de droit (article 10Code civil de la Fédération de Russie). La cour d'appel a également indiqué que dans une telle situation, en acceptant d'acquérir la propriété d'un bien immobilier appartenant au locataire, l'acheteur s'engageait en réalité à maintenir les obligations découlant du contrat de location. Le contrat de location reste donc valable selon les règlesArticle 617Le Code civil de la Fédération de Russie et une demande similaire d'expulsion devraient être rejetées [...].

V. Résumé.

Les positions juridiques ci-dessus ont été critiquées par ceux qui ont continué à lire le paragraphe 3 de l'article 433 du Code civil de la Fédération de Russie indépendamment des principes juridiques, de la tradition juridique et du sens de l'institution de l'enregistrement public des transactions, ignorant les abus auxquels une telle lecture mène.

Eh bien, maintenant, ce point a été modifié.

Nouvelle édition de l'Art. 433 Code civil de la Fédération de Russie

1. Le contrat est reconnu comme conclu au moment où la personne qui a envoyé l'offre reçoit son acceptation.

2. Si, conformément à la loi, le transfert de propriété est également nécessaire à la conclusion d'un accord, l'accord est considéré comme conclu à partir du moment du transfert de la propriété concernée (article 224).

3. Un accord soumis à enregistrement d'État est considéré comme conclu pour les tiers à compter de son enregistrement, sauf disposition contraire de la loi.

Commentaire de l'art. 433 Code civil de la Fédération de Russie

1. L'article commenté souligne l'importance décisive de l'offre et de son acceptation en tant que structure (procédure) indispensable et unique nécessaire à la conclusion d'un contrat. Une offre et son acceptation constituent la conclusion d'un accord sur tous les termes essentiels du contrat et, par conséquent, de sa conclusion.

2. Cette règle s'applique aux accords consensuels, qui constituent la grande majorité des accords de droit civil. Pour les contrats réels (contrats de prêt, transport de marchandises, stockage, etc.), il est nécessaire non seulement de parvenir à un accord sur toutes les conditions essentielles, mais également de transférer effectivement la propriété. Par exemple, les parties peuvent convenir du montant et de la durée de remboursement de l'argent dans le cadre d'un contrat de prêt, mais ce n'est qu'avec le transfert d'argent que des relations contractuelles naissent. Avant le transfert d'argent, même si tout est convenu et formalisé par écrit, il n'y a pas de contrat, tout comme il n'y a pas de droit d'exiger son exécution.

Contrairement aux transactions conclues en présence des deux contreparties, qui permettent l'expression et la perception directe de la volonté, des contrats entre parties absentes sont possibles. Cette dernière notion, d'un point de vue juridique, est déterminée non par le moment de la séparation spatiale, mais par le moment de la séparation au moment de l'expression de la volonté.

G.F. Cherchenévitch

Pratique de l'arbitrage.

Le contrat est reconnu comme conclu au moment où la personne qui a envoyé l'offre reçoit son acceptation, à condition que l'acceptation soit reçue par la personne qui a envoyé l'offre dans le délai qui y est spécifié, et s'il n'y a pas de délai d'acceptation dans l'offre. - avant la fin du délai fixé par la loi ou autre actes juridiques. Si le délai d'acceptation n'est déterminé ni par l'offre elle-même, ni par la loi ou d'autres actes juridiques, le contrat est considéré comme conclu à condition que l'acceptation soit reçue dans le délai normalement requis pour cela (clause 1 de l'article 433, article 440, clause 1 de l'article 441) (Résolution des plénums des forces armées de la Fédération de Russie et de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 1er juillet 1996 N 6/8).

Un autre commentaire sur l'art. 433 Code civil de la Fédération de Russie

1. Le moment de la conclusion du contrat doit être établi du fait que c'est à ce moment que le contrat doit être conforme aux normes impératives (impératives). En outre, conformément à l'art. 425 du Code civil, le contrat entre en vigueur et devient contraignant pour les parties dès sa conclusion.

Il convient toutefois de noter que les parties ont le droit d'indiquer une date différente pour l'émergence des droits et obligations des parties en vertu de l'accord (voir commentaire du paragraphe 1 de l'article 425 du Code civil de la Fédération de Russie) .

Le paragraphe 1 de l'article commenté établit que le contrat est reconnu comme conclu au moment où la personne qui a envoyé l'offre reçoit l'acceptation. Cette norme est soumise à application sous réserve des délais d'acceptation d'une offre et de réception de l'acceptation (articles 440, 441, 442 du Code civil de la Fédération de Russie).

L'article 1 contient règle générale déterminer le moment de la conclusion du contrat ; Les articles 2 et 3 prévoient des exceptions à cette règle.

2. Le paragraphe 2 fait référence aux contrats réels, pour la conclusion desquels il ne suffit pas de parvenir à un accord sur tous les termes essentiels du contrat, mais le transfert des biens concernés est également nécessaire.

Des exemples de contrats réels sont les accords de donation (article 572 du Code civil ; cependant, la promesse de don est un contrat consensuel et non réel), le transport de marchandises (article 785 du Code civil de la Fédération de Russie), les prêts (article 807 du Code civil de la Fédération de Russie), entreposage (article 907 du Code civil RF).

La loi n'interdit pas aux parties de conclure un accord, qui entrera en vigueur si et quand l'une des parties transfère la chose à l'autre partie ou paie somme d'argent. Un tel accord ne sera pas un véritable contrat, mais une transaction conditionnelle : le moment de sa conclusion est déterminé par la clause 1, et non par la clause 2 de l'art. 433.

Pour plus de détails sur la validité des contrats d'assurance, voir l'art. 957 Code civil.

3. L'article 3 stipule que les contrats soumis à l'enregistrement d'État sont considérés comme conclus à partir du moment de cet enregistrement ; toutefois, la loi peut en disposer autrement. Sur l'enregistrement public des transactions, voir l'art. Art. 131, 164 Code civil.

Un accord entre les parties visant à modifier le montant du loyer au titre d'un contrat de location immobilière soumis à l'enregistrement de l'État est également soumis à l'enregistrement obligatoire de l'État, car il fait partie intégrante du contrat de location et modifie le contenu et les conditions de la charge générée par cet accord. Étant donné que l'accord visant à apporter des modifications au contrat de location précédemment enregistré pour l'immeuble concernant le montant du loyer n'a pas été enregistré, conformément à l'article 3 de l'art. 433 doit être considéré comme non conclu jusqu'à ce qu'il soit enregistré de la manière prescrite (article 9 de l'annexe à la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 16 février 2001 N 59 « Examen de la pratique de résolution des différends liées à l'application de la loi fédérale « sur l'enregistrement par l'État des droits » sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci" // Bulletin de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie. 2001. N° 4).

Un accord de transfert de dette au titre d'un contrat de bail à construction, soumis à l'enregistrement de l'État, est également soumis à l'enregistrement de l'État et, en son absence, est considéré comme non conclu (article 12 de l'annexe à la lettre d'information du Présidium de la Suprême Tribunal d'arbitrage de la Fédération de Russie du 16 février 2001 N 59).

Convention de partenariat simple (environ activités conjointes), en vertu duquel l'une des parties s'engage à transférer un bien immobilier à titre d'apport, ne nécessite pas d'enregistrement auprès de l'État. Toutefois, si l'une des parties à un tel accord se soustrait à l'enregistrement par l'État de l'émergence d'une propriété commune des parties sur cette propriété, le tribunal a le droit, à la demande de l'autre partie, de prendre une décision sur l'enregistrement par l'État de le transfert de biens immobiliers en propriété commune (article 18 de l'annexe à la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 16 février 2001 N 59).