Les amendements formulés par le ministère de la Construction au Code de l'urbanisme, examinés par Izvestia, introduisent un nouveau concept : les « travaux préparatoires », qui peuvent être effectués avant l'obtention d'un permis de construire. Comme le notent les experts, nouveau mécanisme vous permettra de réduire le délai de livraison du projet et d'élaborer le projet de manière plus approfondie. Cela améliorera également la place de la Russie dans le classement Doing Business de la Banque mondiale.

Les entreprises de construction pourront commencer les travaux avant d’avoir reçu l’autorisation de le faire. Des modifications au Code de l'urbanisme ont été préparées par le ministère de la Construction. Ils introduisent un nouveau concept de « work package » période préparatoire construction, reconstruction." Ces travaux peuvent commencer avant l'obtention d'un permis de construire. Grâce à cela, les promoteurs pourront réduire considérablement le temps nécessaire à la construction ou à la réparation d'un bâtiment. Une période supplémentaire sera également prévue pour une sélection plus approfondie des entrepreneurs.

Pour commencer les travaux préparatoires, vous devrez obtenir un permis distinct pour les travaux préparatoires. Pour ce faire, vous devez soumettre un dossier de projet, qui sera ensuite soumis à un examen d'État (le délai maximum prévu pour cette procédure est de 20 jours).

Si un permis pour la construction principale n'est pas délivré dans un délai d'un an, le client sera tenu de fournir terrain"dans un état utilisable" et restaurer "l'état perturbé environnement».

Le ministère de la Construction n'a pas été en mesure de fournir de commentaires dans l'immédiat.

L'avocat du département juridique de HEADS Consulting, Konstantin Khanin, a expliqué que les travaux préparatoires pourraient inclure « la construction de routes d'accès, l'installation de routes principales ». réseaux de distribution, création d'infrastructures de construction, y compris la construction de bâtiments temporaires, le dégagement du territoire, l'installation de bâtiments d'inventaire, la clôture et l'éclairage du chantier, la préparation des emplacements pour le stockage des matériaux de construction, l'installation de zones fumeurs, des panneaux avec équipement primaire d'extinction d'incendie, installation d’une grue à tour.

À son avis, nouvel ordre accélérera le processus de construction.

— Désormais, le temps passé à attendre l'obtention d'un permis de construire sera consacré aux travaux préparatoires. Entreprise de construction pourra encore en profiter et accélérer son rythme, estime Konstantin Khanin.

Le directeur général de la société Expert Engineering, Sergei Dolzhnikov, a estimé qu'une telle commande pourrait permettre de gagner beaucoup de temps.

— La mobilisation et les travaux préparatoires peuvent durer en moyenne de deux à quatre mois, selon le type de travail, une période assez sérieuse. Vous pouvez utiliser ce temps supplémentaire pour tout planifier, procéder à un examen et organiser soigneusement le travail », a-t-il déclaré.

Sergey Dolzhnikov a particulièrement noté qu'en raison du temps supplémentaire, il est possible d'aborder avec soin la sélection d'un entrepreneur, dont bénéficiera la qualité de la construction.

— Puisqu'il sera possible d'utiliser le temps nécessaire pour obtenir toutes les approbations, il n'y aura pas de précipitation, comme c'est souvent le cas aujourd'hui, où tout le monde est pressé de tout faire dans les délais. dernier moment", a noté Sergueï Doljnikov.

Comme il l'a précisé, la période d'un an prévue par la nouvelle loi, pendant laquelle il est nécessaire d'obtenir un permis de construire, est tout à fait suffisante, à condition que le promoteur possède les qualifications requises.

Dans le même temps, il a noté que la pratique consistant à appliquer de telles normes peut apporter des surprises inattendues.

— L'idée en elle-même est bonne, mais il y a une question de mise en œuvre. Tout dépend de la facilité avec laquelle il sera d'obtenir l'autorisation de réaliser des travaux préparatoires. Si cette procédure est fastidieuse, nous échangerons en gros le poinçon contre du savon », a noté Sergueï Doljnikov.

Dans le classement Doing Business de la Banque mondiale pour 2016, la Russie se classe au 115e rang en termes de « permis de construire », tandis qu'en termes de « facilité de faire des affaires », elle est au 40e rang et en termes de « facilité de création d'entreprise » au 26e rang. S'exprimant lors du conseil final du ministère de la Construction en mars de cette année, le premier vice-Premier ministre du gouvernement russe, Igor Chouvalov, a attiré particulièrement l'attention sur ce point.

Lorsque nous parlons de la possibilité d'une action, il est conseillé de toujours comprendre dans quelle mesure cette action est légale et quelles conséquences peuvent survenir lors de la mise en œuvre du plan. Après avoir clarifié les conséquences, on souhaite comprendre comment vous pouvez toujours commencer l'action et minimiser les risques dans sa mise en œuvre. Puisque je participe à l'organisation de projets de construction, vous avez déjà deviné qu'il s'agit du début de la construction d'une installation jusqu'à l'obtention d'un permis de construire. Cet article s'adresse en premier lieu aux promoteurs immobiliers, qui ne sont en principe que des investisseurs dans un projet de construction, mais qui sont en même temps personnellement responsables des processus qui se déroulent sur leur terrain. Par conséquent, lorsque je présenterai mes réflexions, j'essaierai d'être compréhensible pour un public non professionnel, en expliquant certains termes et définitions en cours de route.

Je voudrais immédiatement clarifier qui est le développeur. La notion de promoteur est clairement définie par le Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie, en tant que personne physique ou morale, assurer la construction, la reconstruction et les réparations majeures des installations sur le terrain qui lui appartient construction d'immobilisations, ainsi qu'effectuer des études techniques, préparer la documentation de conception pour leur construction, leur reconstruction et leurs réparations majeures. C'est-à-dire qu'un promoteur est une personne qui, en vertu d'un droit de propriété ou de tout autre droit légal (par exemple un bail), est propriétaire du terrain sur lequel il construit un objet.

L'édition du Code de l'urbanisme adoptée en 2004 a défini un algorithme unifié d'actions pour la mise en œuvre du processus de construction de toute installation, quelle que soit sa finalité fonctionnelle. Ce n'est qu'en suivant les procédures spécifiées par le Code de l'Urbanisme que l'installation construite sera conforme aux exigences de la législation dans le domaine des normes industrielles, environnementales, techniques et la sécurité incendie. Ainsi, l'État assure la sécurité de ses citoyens, puisqu'un objet construit selon les procédures définies par la loi ne peut nuire à la sécurité des citoyens lors de son exploitation. Cette thèse est essentielle pour chercher des moyens de résoudre la question posée par cet article : est-il possible de commencer la construction d'une installation avant d'obtenir un permis de construire ?

La décision du promoteur de commencer la construction sans autorisation est souvent motivée dans la plupart des cas par des raisons tout à fait logiques :

• manque de temps dû à la nécessité de mettre en œuvre en urgence un projet d'entreprise ;
• manque de capacité financière pour attirer stade initial des spécialistes dans ce domaine ;
• moins souvent, méconnaissance des exigences légales quant à la nécessité d'une interprétation juridique.

Cependant, le promoteur doit savoir que le Code de la Fédération de Russie sur les infractions administratives (article 9.5.) prévoit diverses violations de la procédure établie pour la construction, la reconstruction, les réparations majeures d'un projet de construction d'immobilisations et sa mise en service, non seulement une amende infligée à entités juridiques, pour un montant pouvant aller jusqu’à un million de roubles, mais aussi la possibilité de suspendre les activités de l’organisation jusqu’à quatre-vingt-dix jours.

Des conséquences bien plus graves peuvent survenir lorsque les autorités s'adressent au tribunal le pouvoir de l'État avec une réclamation contre le promoteur pour reconnaître l'installation construite comme une construction illégale. Conformément à l'article 222 du Code civil de la Fédération de Russie : Une construction non autorisée est un bâtiment, une structure ou une autre structure érigée, créée sur un terrain qui n'est pas prévu de la manière prescrite, ou sur un terrain dont l'usage autorisé ne permet pas la construction d'un objet donné dessus, ou érigé, créé sans obtenir les permis nécessaires à cet effet ou en violation des normes et règles d'urbanisme et de construction. Le plus souvent, ces réclamations se terminent par une décision de justice de démolir l'objet, et ce aux frais du promoteur.

Il est immédiatement logique de diviser diverses situations, qui ont différentes mises en œuvre procédurales des projets de construction. Examinons d’abord les cas dans lesquels un permis de construire n’est pas du tout requis.

L'article 51 du code de l'urbanisme définit la liste de ces objets :

• construction, reconstruction d'objets qui ne sont pas des objets de construction d'immobilisations (kiosques, hangars et autres) ;
• construction de bâtiments et de structures à usage auxiliaire sur le terrain ;
• .

Par souci de précision, il convient de préciser que je n'ai pas cité tous les cas dans lesquels un permis de construire n'est pas requis, mais j'ai choisi ceux qui sont directement liés et intéressants au sujet que nous abordons.

Commençons dans l'ordre, car la législation apparemment concrète ne l'est pas en réalité en raison de l'absence de critères clairs dans certains cas.

Cas 1: construction d'un garage sur un terrain mis à disposition à un particulierà des fins sans rapport avec la mise en œuvre activité entrepreneuriale, ou construction sur un terrain prévu pour le jardinage ou l'agriculture en chalet d'été ;

Tout ici est extrêmement clair et compréhensible. Il est clair que cela est clair, mais ce n'est pas le cas pour le principal contingent de lecteurs de cet article. Je suppose que le cercle principal de lecteurs s'intéresse à l'emplacement des entrepôts et des installations de production.

Cas 2 : construction, reconstruction d'objets qui ne sont pas des objets de construction d'immobilisations (kiosques, hangars et autres). C'est déjà le cas lorsque, compte tenu d'une certaine qualité de l'objet prévu pour la construction, une tentative du promoteur de « resserrer » son objet aux critères décrits peut survenir, afin de ne pas obtenir légalement un permis de construire. Par exemple, un bâtiment est de petite taille, d'un étage, constitué de structures préfabriquées et ne nécessite pas de coûts de construction importants, il semblerait qu'il ne réponde pas au critère « et autres ». Cependant, tout n’est pas si simple à examiner de plus près cette option.

Considérons la situation.

Conformément à la définition donnée par le Code de l'Urbanisme : installation de construction d'immobilisations - un bâtiment, une structure, une structure, des objets dont la construction n'est pas terminée (ci-après dénommés objets de construction inachevés), à l'exception des bâtiments temporaires, kiosques, hangars et autres structures similaires. Aux kiosques et hangars précédemment répertoriés et encore à d'autres similaires, des bâtiments temporaires s'ajoutent. C'est tout ce que donne la législation, révélant le sens de sa norme. Je crois que dans ce cas, logiquement parlant, pour déterminer ce type d'objets qui ne nécessitent pas de permis de construire car ils ne sont pas classés comme projets de construction d'immobilisations, il est possible d'appliquer le critère d'un objet immobilier, qui révèle Code civil. C'est-à-dire que si l'objet dont la construction est prévue après construction aura les caractéristiques d'un bien immobilier : solidement reliés au sol, c'est-à-dire les objets dont le mouvement sans dommage disproportionné par rapport à leur destination est impossible, y compris les bâtiments, les structures, les objets de construction inachevés, alors c'est clairement un objet de construction de capital. Comme on dit, c’est pour cela qu’il s’agit d’un bien immobilier, car il n’a pas de finalité d’utilisation temporaire, c’est-à-dire à court terme, tout comme il n’a pas la capacité d’être facilement déplacé ou transporté. Autrement dit, nous sommes retournés à kiosque.

Si vous avez des doutes quant à savoir si la structure dont la construction est prévue est un projet de construction d'investissement ou, au contraire, si vous êtes tenté de la faire passer pour telle, je vous recommande de prendre en compte le fait que vous devrez peut-être également le prouver devant un tribunal dans le cadre d'un procès. organismes gouvernementaux les autorités. La probabilité de votre succès, au moindre écart par rapport à la « verrière » ou au « kiosque », en raison de l'absence d'une définition claire de ces objets, est négligeable. J'ai cité ci-dessus les conséquences de la reconnaissance par le tribunal de l'objet construit comme construction non autorisée.

Parfois, il existe des réglementations approuvées par les autorités locales qui déterminent la procédure à suivre pour autoriser le placement d'objets temporaires, d'auvents, de kiosques et autres. Eh bien, vous ne pouvez vraiment pas obtenir de permis de construire après avoir d'abord élaboré une documentation de conception pour un auvent d'été près d'un café. Cependant, je vous préviens que même si vous parvenez à « persuader » et à obtenir, par exemple, un tel permis pour un entrepôt, cela ne signifie pas du tout que le tribunal, lorsqu'il soumet une déclaration du parquet au promoteur, initié à son tour une déclaration de l'organisme national de surveillance de la construction, il y aura des raisons de voir un kiosque dans le bâtiment d'entrepôt que vous avez construit.

Lorsqu'on discute de cette option de construction d'un objet sans obtenir de permis de construire, il ne faut pas non plus oublier le type d'utilisation autorisée du terrain. Autrement dit, il est illégal de construire, même temporairement, une installation commerciale sur un terrain destiné à des fins de production. Le type d'usage autorisé d'un terrain est indiqué dans le passeport cadastral du terrain ou un extrait de celui-ci, un certificat de propriété du terrain, un contrat de bail foncier, et est également visible dans le domaine public sur le plan cadastral public de Rosreestr (rosreestr.ru).

Cas 3 : construction de bâtiments et de structures à usage auxiliaire sur le terrain.

C'est déjà un cas tout à fait possible à mettre en œuvre avec une approche professionnelle et le bon algorithme de mise en œuvre. Mais elle n'est applicable que s'il existe déjà sur le site des objets commandés qui correspondent au type d'utilisation autorisée du terrain.

La principale subtilité ici est que la nouvelle installation doit présenter des signes objectifs de soutien aux installations principales pendant leur fonctionnement, alors que là encore, la législation ne contient pas de critères pour classer les projets de construction d'immobilisations comme auxiliaires. Par exemple, un complexe d'entrepôts a été construit et mis en service et le bâtiment du poste de contrôle dont la construction est prévue correspond tout à fait à la définition d'une installation à usage auxiliaire. Mais l'inverse ne fonctionnera certainement pas : un bâtiment de poste de contrôle a été construit et mis en service, et un entrepôt a été érigé sans permis de construire, le faisant passer pour une installation à usage auxiliaire. Dans la pratique, il existe un cas où il a été possible de mettre en service et d'enregistrer un gazoduc comme objet d'usage auxiliaire pour un site de production.

Mais il sera nécessaire de travailler avec ces objets auxiliaires, car il ne sera probablement pas possible de les enregistrer en tant qu'objets immobiliers immédiatement après l'achèvement de la construction à Rosreestr (chambre d'enregistrement). La difficulté réside dans le manque de Loi fédérale« Sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci » liste des documents soumis pour l'enregistrement des objets à usage auxiliaire nouvellement construits. Autrement dit, une loi prévoit la construction de tels objets, mais les procédures de leur enregistrement par l'État ne sont pas définies par une autre loi. Dans ce cas, le registraire d'État de Rosreestr refuse l'enregistrement, car il n'est pas un spécialiste dans le domaine de la construction pour déterminer la qualité d'un projet de construction d'immobilisations. Et cela est légal et logique, puisque sa fonction est de procéder à l'enregistrement sur la base de documents déterminés par la loi, qui ne sont pas définis en ce qui concerne les projets de construction d'immobilisations à usage auxiliaire et il n'y a pas non plus de critères de classification en tant que tels. Ainsi, après avoir reçu un refus, il est nécessaire de faire appel auprès de procédure judiciaire. Soumettre déclaration de sinistre sur la reconnaissance de l'installation construite comme présentant des signes d'utilisation auxiliaire, avec la nécessité de son enregistrement par l'État.

Ainsi, le juge décidera de la possibilité de reconnaître l'objet comme auxiliaire et le plus important dans ce processus sera la présentation de la documentation exécutive d'organisation, de conception et de construction qui est correcte du point de vue de la législation, justifiant votre position.

Cas 4 : dans les autres cas, si conformément au présent Code, la législation des sujets Fédération Russe en ce qui concerne les activités d'urbanisme, l'obtention d'un permis de construire n'est pas requise.

Cette disposition du Code de l'urbanisme stipule que les entités constitutives de la Fédération de Russie, par leurs actes législatifs régionaux, peuvent déterminer la liste des projets de construction d'immobilisations qui ne nécessitent pas de permis de construire. Dans la région de Moscou, en octobre 2014, à mon avis, une révolution s'est produite avec l'avènement de la loi de la région de Moscou n° 124/2014-OZ du 10 octobre 2014. Il a déterminé que pour certaines installations de réseau électrique, structures de communication ligne-câble et lignes de télécommunication par câble, réseaux de distribution et de consommation de gaz en construction dans la région de Moscou, il n'est pas nécessaire d'obtenir un permis de construire. Tout d'abord, cette loi vise à simplifier l'administration de la construction par les grands organismes de réseau de la région de Moscou : Entreprise unitaire d'État MO Mosoblgaz, PJSC MOESK, etc., mais elle a sans aucun doute simplifié les épreuves bureaucratiques pour les autres promoteurs si elle est utilisée correctement. Malheureusement, il s'agit jusqu'à présent de la seule liste d'objets dans la région de Moscou qui ne nécessitent pas de permis de construire, tel que défini par la législation régionale.

Nous avons examiné tous les cas dans lesquels un permis de construire n'est pas requis et avons constaté qu'il n'y avait pas beaucoup de marge de manœuvre. Mais même lorsque le promoteur décide de commencer la construction sans autorisation, dans les cas évoqués ci-dessus, une approche professionnelle compétente est nécessaire pour mettre en œuvre le plan avec un haut degré de fiabilité, afin d'obtenir le résultat souhaité à chaque étape de la mise en œuvre.

Considérons maintenant le cas où il est nécessaire d'obtenir un permis de construire, mais le promoteur doit commencer la construction plus tôt pour une raison quelconque.

Parfois, on peut entendre l'opinion selon laquelle les travaux préparatoires sont autorisés avant l'obtention d'un permis de construire. Au moment de la rédaction de cet article, ce n’est pas vrai. De telles modifications législatives n'ont été introduites que pour la construction des installations olympiques à Sotchi. Actuellement, il n’est pas possible de commencer la construction tant qu’un permis de construire n’est pas obtenu.

Mais il convient de noter que des examens interministériels sont actuellement en cours avant d'être inclus dans Douma d'État, un projet de loi modifiant le Code de l'urbanisme qui, s'il est adopté, permettra de commencer les travaux préparatoires sur site et hors site selon la liste déterminée par le ministère de la Construction de la Fédération de Russie. Le démarrage des travaux préparatoires sera effectué par décision du promoteur dans le cadre d'une procédure de notification, avec fourniture d'une certaine liste de documents. Le principe de ce projet de loi est qu'au moment du début des travaux préparatoires, l'aménageur doit avoir approuvé des documents d'aménagement du territoire : un plan d'urbanisme du terrain ou un projet d'aménagement du territoire, dans le cas de la construction d'une installation linéaire, ainsi que la documentation de projet préparée. Ainsi, le gain de temps ne sera obtenu que dans le cas de la construction d'un objet nécessitant un passage examen de la documentation du projet, ce qui, compte tenu de l'administration, prend 50 à 70 jours, et le délai administratif pour l'obtention d'un permis de construire après avis d'expert positif est de 10 à 30 jours. Pour les objets qui ne nécessitent pas d'examen de la documentation de conception, le gain de temps ne sera que d'un mois maximum, soit le temps qu'il faut généralement pour rassembler la documentation prête à l'emploi pour la livraison et obtenir directement un permis de construire.

Il est à noter que pour réaliser des études techniques sur un terrain dont les résultats sont nécessaires à l'élaboration de la documentation du projet, un permis de construire n'est pas requis, mais cela prend également du temps. DANS obligatoire il est nécessaire d'effectuer des levés techniques et géodésiques, des levés techniques et environnementaux et des levés techniques et géologiques. La nécessité d'autres études techniques est déterminée par le concepteur.

Les responsables du ministère du Développement régional ont préparé des amendements au Code de l'urbanisme, grâce auxquels les promoteurs pourront commencer les travaux préparatoires avant de recevoir un permis de construire officiel.

Il est prévu que ce programme de travaux contribue à réduire la durée moyenne des travaux. La liste précise des travaux préparatoires concernés sera établie par le gouvernement. La liste peut inclure des travaux tels que la construction de clôtures, de routes temporaires, la livraison de matériel, la pose de rails pour les grues et le nettoyage des zones.

Comme le souligne le vice-président Association nationale designers (NOP) Alexander Khalimovsky, le projet du ministère du Développement régional ne fera, dans l'ensemble, que légitimer la situation actuelle.

« Le document ne parle pas d'étapes préparatoires sérieuses qui affectent le temps de construction, comme creuser une fosse et poser les fondations. De tels travaux ne pourront plus commencer sans l'autorisation appropriée », note l'expert.

Le patron de Mosmetroholding, Igor Orlov, partage le même avis. Il estime que si l'on parle de cabanes et de clôtures installées dans un délai assez court, alors leur organisation sur place ne pourra pas affecter de manière significative le temps de construction. Mais l'aménagement de routes temporaires et la préparation des sites pour l'installation d'équipements de construction lourds sont un processus plus long et plus coûteux. Tous les investisseurs n'accepteront pas d'investir de l'argent avant de recevoir une commande de construction.

En outre, l'expert est convaincu que ces modifications du Code de l'urbanisme n'affecteront probablement pas les délais de construction, mais protégeront les promoteurs des problèmes.

« Ce n'est un secret pour personne que de nombreux promoteurs, avant d'obtenir l'autorisation, effectuent de petits travaux préparatoires sur le terrain : ériger des clôtures, poser des routes temporaires, installer des hangars de chantier. Cependant, selon la législation en vigueur, ces actions sont illégales et menacent les constructeurs de problèmes », en est-il sûr.

Selon Vladimir Resin, membre du Comité de la Douma d'État pour les relations foncières et la construction, les modifications apportées au code municipal affecteront certainement le calendrier de construction.

« Mais à condition qu'au niveau local ils ne décident pas d'organiser des concours séparés pour cette étape des travaux préparatoires. Dans le même temps, il ne faut pas oublier que l’obligation d’avoir des titres de propriété pour un terrain demeure », a-t-il déclaré.

Les experts sont convaincus que la réduction du temps de construction est principalement organisation efficace Processus de construction.

"Aujourd'hui, le code de la ville prévoit cette organisation de la construction par étapes", a précisé le député.

Selon lui, un petit nombre de développeurs clients sont capables et souhaitent planifier avec compétence un développement progressif efficace et utiliser ce schéma permettant de gagner du temps. À cet égard, le député attire l'attention sur le fait que la loi « sur le système des contrats », adoptée cette année, exige une planification stricte de tous les projets de construction d'immobilisations sur au moins trois ans, à partir de 2014. Et la liste mentionnée des travaux préparatoires est directement liée à tous les projets de construction d'immobilisations.

On sait que les constructeurs eux-mêmes ont adopté une approche attentiste.

« Afin d'évaluer concrètement comment les modifications apportées par le ministère du Développement régional au Code de l'urbanisme affecteront l'avancement des travaux de construction, il est nécessaire d'attendre l'approbation définitive de la liste des types de travaux que les constructeurs pourront réaliser. jusqu'à ce que le permis de construire officiel soit délivré. Et j'aimerais également comprendre à quel stade de la préparation des documents d'autorisation ces travaux peuvent commencer », a noté le chef de l'entreprise de construction, Igor Orlov.

Par ailleurs, les constructeurs sont convaincus qu'il est nécessaire de prévoir des garanties d'investissement dans le code de l'urbanisme. Par exemple, l’une des options proposées est un mécanisme de délivrance des permis de construire par étapes. Il y a donc un certain point de non-retour dans le processus de préparation des permis. Autrement dit, selon la logique des représentants entreprises de construction les fonds pourraient être investis en toute sécurité dans l'installation, mais si les délais n'étaient pas respectés ou si un permis était refusé au stade final, les autorités seraient tenues pour responsables.

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Le ministère du Développement régional a préparé des amendements au Code de l'urbanisme qui permettront aux promoteurs d'effectuer des travaux préparatoires avant de recevoir un permis de construire officiel. De ce fait, il est prévu de réduire le temps moyen de construction.

Le projet de loi précise que la liste des travaux préparatoires en question sera établie par le gouvernement. Nous avons proposé de rédiger un tel article de référence lors d'une réunion à Gosstroy. Une fois les amendements adoptés, le gouvernement préparera la résolution nécessaire, a déclaré Ioulia Rodionova, chef du département organisationnel et juridique de l'Association nationale des constructeurs (Nostroy), qui a participé à la préparation des amendements.

Comme l'a noté Khasynova, la liste peut inclure des travaux tels que la construction de structures temporaires (cabines, bureaux de vente, etc.), de clôtures, de routes temporaires, la pose de communications temporaires, l'importation d'équipements, la pose de rails pour grues, les zones de nettoyage, l'évacuation des eaux.

Selon la législation en vigueur, une autorisation est requise même pour la conception. Réaliser un quelconque travail sans lui était impossible, cela n'était même pas envisagé. S’il est possible au moins d’ériger une clôture sans mandat, ce sera certainement mieux. Cela réduira considérablement le temps de construction, estime Alexandre Levchenko, président de la branche municipale de Business Russia à Moscou.

La plupart des promoteurs effectuent désormais des travaux préparatoires tels que l'installation d'une clôture, l'installation de communications temporaires et la construction de structures temporaires avant d'obtenir un permis de construire à leurs risques et périls, a déclaré Marina Litinetskaya, PDG société de conseil "Metrium Group".

Théoriquement, il est possible qu'un permis de construire ne soit pas délivré, mais cela arrive assez rarement, a-t-elle ajouté.

Je ne me souviens d’aucun scandale très médiatisé lié à des travaux préparatoires illégaux. Il n’y a rien de provocateur à cela », a déclaré Vitali Mojarovsky, associé du cabinet d’avocats Goltsblat BLP.

En 2011, le ministère du Développement régional a préparé un projet d'arrêté « portant approbation de la liste des travaux préparatoires à la construction, à la reconstruction et aux grosses réparations des projets de construction d'immobilisations pouvant être achevés avant la délivrance d'un permis de construire ». Le ministère de la Justice a ensuite refusé d'enregistrer l'ordonnance : Fonds mondial faune(WWF) et Arkhnadzor ont envoyé une lettre au département indiquant que ce document contredit les normes du Code de l'urbanisme. Selon le WWF et l'Arkhnadzor, l'ordonnance légalise les actions des développeurs pouvant causer des dommages à l'environnement et héritage culturel Russie.

Dans l'arrêté de 2011, la liste des travaux préliminaires comprenait par exemple le dégagement des zones d'arbres et d'arbustes, des forages exploratoires, des travaux de marquage géodésique pour la construction, l'abaissement du niveau eaux souterraines et drainage sur le chantier, forage et aménagement de puits.

S'il s'agit de certaines constructions temporaires et de travaux « réversibles », dont les conséquences peuvent être facilement éliminées, cela est acceptable. Nous ne devrions pas parler de démolir des bâtiments, de creuser des fosses et de construire des fondations, déclare Konstantin Mikhaïlov, coordinateur du mouvement Arkhnadzor.

Comme l'a rapporté Ioulia Khasynova, Nostroy s'oppose également à l'inclusion sur la liste des travaux liés à la construction d'immobilisations.

Il y a des partisans d'y ajouter des éléments et terrassements, et la construction de fondations, mais nous sommes catégoriquement contre une telle proposition », a-t-elle noté.

Le ministère du Développement régional n'a pas été en mesure de fournir de commentaires dans l'immédiat.

S'il vous plaît dites-moi, faites les travaux préparatoires : installer une clôture et amener l'électricité sur le site sont également considérés comme des travaux de construction ? J'ai lu, on parlait de permettre la réalisation de travaux préparatoires sans permis de construire. Ou est-ce juste dans les plans ? Merci !

Jusqu'à présent, ces dispositions n'ont pas été incluses dans le Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie.

Ordre de conduite travail nécessaire, qui, en tant qu'actions préparatoires nécessaires, précèdent la construction elle-même, sont établis par le chapitre 6 du Code civil de la Fédération de Russie (documentation, conception, etc.). Parmi ces dispositions, la possibilité de réaliser d'éventuelles actions sur le site n'est pas directement prévue.

Cependant, la législation contient des règles directes concernant la possibilité d'effectuer des travaux préparatoires et leur liste. Mais ils n'agissent qu'en application de la loi n° 473-F du 29 décembre 2014 « Sur les territoires à développement socio-économique rapide de la Fédération de Russie ».

Ainsi, par arrêté du ministère du Développement oriental de la Russie du 03.03.2015 n° 25 « Sur l'approbation de la liste des types de travaux préparatoires dont la mise en œuvre est autorisée avant d'obtenir l'autorisation de construire les installations nécessaires à la mise en place des infrastructures. sur le territoire à développement socio-économique rapide » pour répondre aux exigences de la loi du 29.12.2014 n° 473-F a approuvé la liste des travaux préparatoires.

Malheureusement, il est impossible de dire qu’il peut être utilisé dans toute la Russie.

Il vous suffit donc de contacter la représentation régionale du ministère de la Construction et de l'Architecture de votre région, qui peut établir séparément la réglementation des travaux préparatoires du chantier avant l'obtention d'un permis de construire.

Il est important d'attirer votre attention sur le fait qu'une construction en violation de l'art. 51 du Code civil de la Fédération de Russie n'est pas spécifié dans le Code fiscal comme motif de refus d'un remboursement de TVA. La responsabilité pour la construction sans permis appropriés est prévue par les normes du Code des infractions administratives de la Fédération de Russie. L'absence des documents mentionnés de l'entreprise n'a pas réfuté le fait qu'elle a réalisé des travaux de construction dont le résultat final a été la vente de biens (travaux, services) soumis à la TVA (Résolution du Service fédéral antimonopole ZSO du 18 juin 2012 N A45-14863/2011). Cela signifie que la formation des coûts et le remboursement de la TVA pour les constructions sans permis sont légaux pendant la période sans permis.

Raisonnement

Extrait de l'arrêté du ministère du Développement oriental de la Russie du 03.03.2015 n° 25 « Sur l'approbation de la liste des types de travaux préparatoires dont la mise en œuvre est autorisée avant l'obtention d'un permis pour la construction des installations nécessaires au placement de installations d'infrastructure sur le territoire de développement socio-économique rapide »

FAIRE DÉFILER

TYPES DE TRAVAUX PRÉPARATOIRES DONT L'EXÉCUTION

AUTORISÉ JUSQU'À LA RÉCEPTION DU PERMIS DE CONSTRUCTION

OBJETS NÉCESSAIRES AU PLACEMENT DES OBJETS

INFRASTRUCTURE DU TERRITOIRE AVANCÉ

DÉVELOPPEMENT SOCIO-ÉCONOMIQUE

1. Travaux d’alignement géodésique pour la construction.

2. Mise en œuvre d'un ensemble de mesures pour la protection du travail et la sécurité du travail.

3. Aménagement des axes principaux des bâtiments et ouvrages dans la nature et sécurisation de ceux-ci par des points et des panneaux.

4. Placement et construction de bâtiments et de structures temporaires à des fins industrielles, d'entrepôts, domestiques et publiques, de sources et de réseaux temporaires d'alimentation électrique, d'approvisionnement en chaleur, d'approvisionnement en eau, de communications, d'installations de traitement temporaires, d'installations d'éclairage, de systèmes d'alarme.

5. Libération du chantier pour les travaux de construction et d'installation, comprenant :

a) le défrichement du territoire, y compris le déboisement des zones d'arbres et d'arbustes ;

b) transfert et reconstruction des réseaux d'ingénierie et de communications tombant dans la zone de construction.

6. Drainage du chantier de construction, abaissement du niveau de la nappe phréatique, réalisation d'autres activités sur le chantier de construction liées à l'arrêt ou au changement des conditions d'utilisation de l'eau, ainsi qu'à la protection de l'environnement et à l'élimination des conditions de construction défavorables.

7. Système d'évacuation des eaux (drains et drains) sur le chantier.

8. Dispositif de protection bancaire.

9. Construction de voies de grue.

10. Pose de clôtures pour le chantier, organisation du contrôle d'accès.

11. Doter le chantier de construction d'un approvisionnement en eau et d'équipements de lutte contre l'incendie.

12. Aménagement des zones et locaux de stockage des matériaux, structures et équipements.

13. Préparation technique du territoire pour l'emplacement des infrastructures du territoire à développement socio-économique rapide, y compris les objets de transport, d'énergie, de services publics, d'ingénierie, sociaux, d'innovation et autres infrastructures situés sur le territoire à développement socio-économique rapide , ainsi que les infrastructures spécifiées situées en dehors de ce territoire, mais assurant son fonctionnement, y compris la construction :

a) les routes d'accès et les routes temporaires ;

b) des couchettes temporaires ;

c) lignes électriques avec postes de transformation (jusqu'à 1000 V) ;

d) les réseaux d'approvisionnement en eau et les ouvrages de prise d'eau ;

e) les réseaux d'approvisionnement en gaz et les installations de distribution de gaz ;

f) collecteurs d'égouts avec installations de traitement ;

g) villages résidentiels pour constructeurs ;

h) les structures à des fins de production et auxiliaires ;

i) les structures et dispositifs de communication pour la gestion de la construction ;

j) remblais et structures d'amarrage.

14. Forages d'exploration et analyses de sol.

15. Travaux d'excavation, soit:

a) l'enlèvement et le stockage de la couche de sol fertile (sous réserve d'une évaluation environnementale) ;

b) développement du sol ;

c) compactage et renforcement du sol ;

d) disposition verticale du site ;

e) mouvement du sol ;

f) construction de remblais.

16. Installation de palplanches.

17. Construction de murs de soutènement.

18. Travaux paysagers.

19. Disposition des structures et dispositifs auxiliaires.