L'immeuble n'a pas été mis en service. Lieu de résidence - maison non mise en service

Pour s'inscrire à un lieu de résidence, il faut tout d'abord disposer d'un lieu de résidence répondant à certaines normes légales. Cela signifie littéralement ce qui suit : les locaux d'habitation doivent être adaptés à l'habitation humaine permanente, répondant à une liste de certaines normes techniques et sanitaires prévues par cette législation. En pratique, cela signifie que la maison doit être mise en service. Des divergences peuvent survenir en cas de constructions neuves ou de reconstruction complète du bâtiment.

Une maison ne peut-elle pas être mise en service ?

Les relations entre le promoteur et les investisseurs (actionnaires, propriétaires potentiels) sont réglementées.

Une fois la construction terminée, le promoteur est tenu de :

Obtenir l'approbation des organismes et commissions d'inspection gouvernementales ;

La pratique judiciaire reconnaît comme légales les exigences d'établissement des droits de propriété dans le cas où l'actionnaire remplit effectivement toutes les obligations assumées (remboursement de la dette envers le promoteur, résidence effective avec paiement des services publics). En effet, cela signifie que l'établissement des droits de propriété se produit dans procédure judiciaire, mais dans la plupart des cas, les demandes des actionnaires sont satisfaites.

Pour résumer, soulignons. et comptez sur la satisfaction de vos demandes, la loi est du côté d'un participant de bonne foi à la transaction. Dans ce cas, c'est l'actionnaire, qui obtient en fin de compte le plein droit de disposer de ses biens.

Mise en service du bâtiment construction partagée, ou immeuble résidentiel à plusieurs appartements, est réalisé selon un schéma standard, qui sera discuté dans l'article. La procédure de mise en service implique l'obtention du permis approprié, ainsi que la garantie que la maison est conforme au plan et au projet approuvés.

Avant de s'adresser à l'organisme agréé de suivi des travaux pour déposer une demande et un dossier, le promoteur doit :

Effectuer le complexe complet les travaux de construction qui répondent aux exigences du projet. On parle ici de travaux de base qui assurent la sécurité des résidents. Quant à l'aménagement des abords (par exemple, plantation de jardins), ces travaux pourraient ne pas être achevés ;
Obtenir un certificat technique pour le bâtiment, puis enregistrer la maison ;
Obtenez une adresse (police). En pratique, avant de recevoir une telle adresse, le bâtiment aura un « enregistrement » de construction ;
Recevoir un document confirmant le respect des conditions techniques des fournisseurs d'électricité, de gaz et de chaleur ;
Réaliser l'ensemble de tests nécessaires liés à la ventilation naturelle, à l'imagerie thermique et à la perméabilité à l'air.

Ce n'est que si les conditions mentionnées sont remplies que vous pouvez soumettre des documents et espérer recevoir un permis et un certificat de mise en service. Sinon, la probabilité d’un résultat positif est minime.

Procédure d'entrée et documents requis

Les principales fonctions en matière de mise en service d'un immeuble à appartements sont confiées au promoteur. C'est lui qui doit s'adresser à l'autorité compétente avec une demande et un ensemble de documents confirmant la conformité du bâtiment en cours d'exploitation aux normes en vigueur. Ce n'est que dans ce cas qu'un acte d'entrée peut être rédigé et l'autorisation nécessaire délivrée.

Un point important est le transfert d'un ensemble de documents, comprenant :

Un diagramme montrant le plan du site où un immeuble d'appartements est en cours de construction ;
Documents qui confirmeraient le droit de construire un bâtiment sur un terrain spécifique ;
Un document permettant la construction d'un immeuble résidentiel sur le territoire attribué ;
Certificat d'acceptation pour un projet de construction d'immobilisations. Vous ne pouvez pas vous passer d'un tel papier si la restauration (reconstruction, construction) du bâtiment a été réalisée sur la base d'un contrat.

En plus de ceux énumérés ci-dessus, vous aurez besoin de documents confirmant la conformité du bâtiment résidentiel aux normes et exigences prescrites dans les règlements techniques, le respect des conditions techniques prescrites, etc.

De plus, la mise en service est impossible sans la présentation d'un schéma qui refléterait toutes les communications techniques, ainsi qu'une conclusion de l'organisme de surveillance de la construction confirmant la conformité de la maison aux exigences en matière d'équipement de construction.

Il convient de noter que la liste de documents mentionnée n'est pas immédiatement transférée par le développeur. Tout d'abord, le promoteur soumet une notification indiquant que la construction de la maison est terminée et qu'elle est prête à être mise en service.

Sur étape suivante une commission est en cours de constitution, qui comprend tout un groupe de spécialistes dans le domaine de la sécurité incendie, environnementale et sanitaire-épidémiologique. Leur mission est de vérifier la conformité de la maison aux exigences en vigueur en 2016, après quoi un rapport d'inspection doit être signé.

Ensuite, les employés du GASN établissent un autre acte confirmant que la maison et les appartements construits, notamment, correspondent aux informations précisées dans le projet de construction. Ce n'est qu'après cela que l'ordre d'entrée implique le début de la collecte du paquet de papiers mentionné ci-dessus.

En pratique, la mise en service d'une maison peut s'effectuer selon un schéma différent. Par exemple, après l'achèvement des travaux de construction, des employés du service de surveillance des travaux se rendent sur le chantier et procèdent à un audit de la maison et de chaque appartement pour garantir le respect de la documentation et des normes en vigueur. Si des carences sont constatées, elles sont reflétées dans l'arrêté (acte) correspondant.

La mise en service n'est pas possible tant que tous les problèmes détectés n'ont pas été corrigés. C'est pourquoi le processus d'entrée au domicile peut prendre plus de temps que stade initial les plans du développeur. Même les entreprises de construction expérimentées se retrouvent dans des situations où la mise en service doit être retardée d'un ou deux mois, voire d'un trimestre entier.

Mise en exploitation d'un immeuble et remise des clés : quelle différence ?

Beaucoup de gens ne comprennent pas quelles sont les principales différences entre la remise des clés d'un appartement au propriétaire et le processus évoqué dans l'article (c'est-à-dire la mise en service). Tout est simple ici. La première période, concernant la mise en service d'un objet, est établie approximativement et s'exprime, en règle générale, en termes trimestriels. Ici compagnie de construction s'appuie sur l'expérience acquise dans l'exécution des travaux et sur le calendrier approximatif auquel la construction de l'installation devrait être achevée. Si nécessaire, ce délai peut être modulé par le promoteur sans qu'il soit nécessaire d'en informer les futurs propriétaires d'un appartement en particulier. Cette pratique est en vigueur depuis 2016 et est généralement acceptée. Dans ce cas, le changement de période peut être effectué non seulement dans une direction plus grande, mais également dans une direction plus petite.

Quant au délai de remise des clés, il est reflété directement dans le contrat. Ici, les exigences sont plus strictes que dans le cas d'une mise en service conventionnelle. Si le contrat précise que l'appartement doit être transféré au propriétaire au plus tard le 25 octobre 2016, alors l'utilisateur doit recevoir l'appartement avant cette date. Ici, l'ajustement du terme par le promoteur sans en informer l'actionnaire est interdit.

Si le développeur ne respecte pas le délai spécifié dans le contrat, il est alors obligé de payer 1/150 du pourcentage de refinancement pour chaque jour de retard. C'est pourquoi le promoteur met tout en œuvre pour que le rapport d'inspection soit caractère positif, et la mise en service elle-même a eu lieu dans les délais convenus.

En règle générale, l'intervalle entre deux événements (transfert de clé et saisie) ne dépasse pas six mois. Dans les cas extrêmes, la procédure peut prendre plus de temps et la différence sera d’un an. Bien entendu, cela ne signifie pas que l'entreprise de construction achèvera la mise en service et ne distribuera pas les clés aux actionnaires. Il convient de rappeler ici que la sécurité de l'installation est plaisir coûteux. D'un autre côté, tout droits légaux il aura les ressources pour procéder à de telles manipulations.

Que se passe-t-il après la délivrance du certificat d'entrée ?

Dès réception de l'attestation de mise en service, l'aménageur commence à réaliser des travaux complémentaires, à savoir :

Terminer le processus de finition de chaque appartement individuel, ainsi que réaliser des travaux d'aménagement paysager de la zone proche de la maison. Si des non-conformités mineures sont constatées, elles doivent être éliminées ;
Le démarrage et la mise en service des équipements sont en cours. En particulier, le fonctionnement du système d'ascenseur est démarré ou configuré, la pression de fonctionnement est délivrée dans les canalisations, le fonctionnement des pompes est vérifié, ainsi que les systèmes de contrôle des fuites, les relevés des compteurs sont effectués, etc.
Le principal ensemble de documents est établi avec les fournisseurs de ressources énergétiques - réseaux de chaleur, services d'eau et autres. Ensuite, l'ensemble des contrats de service est conclu ;
Le service client de l'entreprise de construction se charge de la réception des appartements, sans lesquels la mise en service est impossible. Après vérification de la qualité des travaux de finition, un rapport correspondant est établi. S'il y a des problèmes, le développeur est tenu de les éliminer dans le délai déterminé par la commission. Après cela, le service mentionné ci-dessus vérifie à nouveau si les problèmes ont été résolus ou non.
Ensuite, un accord est rédigé avec organisation de gestion. Après ces travaux, le bâtiment est réceptionné pour solde. L'acceptation et le transfert de l'objet s'effectuent également ici.
Un planning est créé selon lequel les appartements à louer sont inspectés. Dans ce cas, un message concernant l'achèvement des travaux de construction et la disponibilité de l'objet pour le transfert doit être envoyé à l'actionnaire 30 jours (ou plus tôt) avant le transfert des clés du propriétaire. Le message est transmis à l'actionnaire par lettre recommandée. Cependant, l’ensemble du processus peut prendre jusqu’à quatre mois.

Vous êtes devenu acteur de la construction partagée et dans un futur proche vous deviendrez propriétaire d'un nouveau bâtiment. Comment résoudre le problème de l'enregistrement au lieu de résidence dans un immeuble neuf. Il y a ici une caractéristique qui n'est pas négligeable pour l'exercice de vos droits en tant que propriétaire d'un nouveau bâtiment, à savoir une question : si la maison a été mise en service. Mais commençons dans l'ordre.

Pour procéder à l'enregistrement public au lieu de résidence, la présence du lieu de résidence lui-même, et avec un certain statut juridique, est requise. Tout d'abord, il doit s'agir d'un local d'habitation adapté à la résidence permanente. individuel. Cela signifie qu'un tel local d'habitation doit respecter pleinement certaines normes techniques et sanitaires prévues par la législation en vigueur.

C'est précisément la particularité des bâtiments neufs, à savoir :

Le processus d'emménagement dans un nouveau bâtiment ne coïncide pas toujours avec la mise en service de la construction de logements et l'enregistrement de la propriété du nouveau bâtiment. Ainsi, si la maison n'est pas mise en service et n'est pas inscrite au registre national en tant qu'immeuble résidentiel, vous ne pourrez engager aucune action en justice.

La maison n'a pas été mise en service - causes et conséquences

A noter que la réception et la mise en service d'une maison sont effectuées par différentes commissions et inspections départementales de l'Etat.

Mis en œuvre

inspection de la construction de logements pour vérifier leur conformité aux normes et standards de l'État,
mesure de l'espace habitable existant;
mise en service directe de la construction de logements.

Ainsi, si les inspections de l'État révèlent des violations commises lors de la construction, il est fort possible que votre maison ne soit pas mise en service. En fait, les raisons d'une panne peuvent être nombreuses : il peut s'agir d'un manque d'électricité ou d'approvisionnement en eau, d'un dysfonctionnement des égouts et d'autres services publics, etc. Ainsi, la question de savoir si la maison sera mise en service dépend en grande partie de l'intégrité de votre promoteur. Si tous les travaux de construction ont été effectués conformément à la documentation de conception, si toute la documentation technique nécessaire est disponible, la mise en service de la construction de logements ne posera aucun problème.

La maison n'est pas mise en service - volet juridique

Que doivent faire les actionnaires si le promoteur s'avère peu scrupuleux et n'est pas en mesure de mettre la maison en service (en raison de violations importantes ou d'une faillite). La législation actuelle prévoit que les projets de construction inachevés peuvent faire office de biens immobiliers. Ainsi, chaque participant à la construction partagée a droit à la reconnaissance de la propriété, y compris par décision de justice.

Information légale:

Article 131 Code civil La Fédération de Russie prévoit que même si la maison n'est pas mise en service, cela ne peut constituer un motif pour refuser aux participants de partager la reconnaissance de la propriété des locaux d'habitation.

Si vous avez correctement rempli vos obligations en vertu du contrat de construction partagée et payé le loyer de l'appartement de la manière prescrite, vous avez le droit de compter sur le respect de vos obligations par le promoteur. Cela prend en compte la résidence effective et le paiement des factures de services publics dans le nouveau bâtiment.

Pratique de l'arbitrage :

Existant pratique d'arbitrage montre que les conditions de reconnaissance de la propriété des participants à la construction partagée sont, dans la plupart des cas, pleinement remplies.

conclusions

Si vous êtes devenu l'otage d'actions illégales de la part du promoteur, que la maison ait été ou non mise en service, vous avez droit à la protection judiciaire de vos intérêts matériels et de vos droits légaux. C’est la seule manière pour vous d’exercer vos droits en tant que propriétaire à part entière d’un immeuble neuf. Exercez vos droits légaux et disposez pleinement de vos biens. Savoir plein sens le terme lieu de résidence et les caractéristiques du statut juridique, vous pouvez lire l'article.

Réponse de l'expert.

Après la mise en service de l'immeuble résidentiel, le propriétaire du bien signe le certificat de réception de l'appartement et se prépare à emménager dans ses mètres carrés ou à commencer les travaux de réparation et de finition. Il semblerait, quelles difficultés pourraient y avoir à ce stade, puisque les représentants des autorités de régulation, lors de la signature du permis de mise en service de la maison, ont déjà tout vérifié ?

Mais non, en effet, la présence de ce permis ne garantit pas du tout que l'actionnaire ne sera pas confronté à certains problèmes dont la solution peut demander du temps, des efforts et des tensions nerveuses.

Nous allons parler aujourd'hui des « écueils » qui peuvent guetter un actionnaire au stade de la transition vers l'usage de son logement et lors de son exploitation ultérieure.

Difficultés à enregistrer les droits de propriété. Qu'est-ce que cela signifie?

L'un des facteurs qui ne permettent pas à l'actionnaire de disposer pleinement de son bien immédiatement après avoir accepté son appartement et remis les clés peut être le manque de propriété du bien. Dans certains cas, le promoteur s'engage à formaliser la propriété et simultanément à inscrire l'appartement au registre cadastral. (en tant que service supplémentaire sous DDU).

Mais le développeur n'est pas toujours pressé de remplir ses obligations et, curieusement, il est parfois avantageux pour l'entreprise de retarder ce processus. Jusqu'à ce que les droits de propriété sur le logement soient enregistrés, le promoteur a le droit de disposer du terrain. Par exemple, un promoteur peut organiser le stationnement et encaisser le paiement, imposer aux résidents (à travers le Code criminel proposé par lui) divers services que les résidents doivent payer (y compris les services non exécutés). De plus, le promoteur peut simplement attendre que les résidents enregistrent indépendamment leur propriété, et l'argent qu'ils ont payé pour la fourniture de ce service particulier ne sera pas restitué.

Quel est le problème?

Sans propriété de l'appartement, l'actionnaire n'a en réalité pas le droit de vivre dans le logement qu'il a déjà payé depuis longtemps ; légalement, l'appartement est toujours la propriété du promoteur. Autrement dit, depuis que la maison a été acceptée par la commission d'État, vous pouvez vivre dans cette maison, et le promoteur propriétaire des appartements est désormais (légalement) pourrait bien permettre aux futurs propriétaires d'y vivre (techniquement, il peut permettre à n'importe qui de vivre dans l'appartement). L'actionnaire, du point de vue de la loi, ne peut même pas effectuer de réparations dans l'appartement, mais le pire dans cette situation est que l'actionnaire ne peut pas changer de société de gestion, et c'est ce que les actionnaires doivent souvent faire en premier. .

Il arrive que le promoteur signe un accord avec la société de gestion, qui inscrit l'immeuble d'habitation à son bilan, à des conditions extrêmement défavorables pour les actionnaires. Ces derniers, en l'absence de droits de propriété, doivent accepter sans condition toutes les conditions de la société de gestion, y compris le paiement des services publics à des tarifs exorbitants, le paiement des services imposés, voire le paiement des services qui ne sont pas fournis.

Ainsi, le promoteur remet à l'actionnaire, qui a signé le certificat de cession et de réception, les clés de l'appartement et lui offre la possibilité d'y vivre à des conditions défavorables. Il faut admettre que dans une telle situation, le promoteur n’est pas toujours responsable ; par exemple, parfois l’administration locale interfère avec les actions de l’entreprise afin de la motiver à remplir ses obligations envers la ville. Par exemple, il exige de construire le tronçon de route promis, un parking, d'améliorer une partie du territoire du district, ou de construire un garage pour l'un des fonctionnaires, de vendre un appartement à bas prix - cela arrive aussi.

Ce qu'il faut faire?

Si la situation décrite se présente, l'actionnaire doit s'adresser au tribunal avec une déclaration en demande de reconnaissance des droits de propriété sur le bien immobilier. Dans le cas où le tribunal décide que l'actionnaire a tous les droits sur cet appartement (et les chances sont très élevées, puisque la situation est évidente), Rosreestr sera alors obligé d'effectuer les procédures appropriées et l'actionnaire deviendra propriétaire à part entière de la propriété.

Lorsque vous vous adressez au tribunal, vous devez joindre à la demande une copie de votre pièce d'identité et une copie du contrat avec le promoteur. (DDU), ainsi que des copies des documents de paiement qui confirment le fait des règlements au titre de l'accord.

L'immeuble résidentiel n'accepte pas la société de gestion. Causes et conséquences possibles

Examinons maintenant une situation légèrement différente. Il semblerait que tout va bien, la maison a été officiellement mise en service, le bâtiment a reçu une adresse postale, les appartements ont été inscrits au registre cadastral et les propriétaires des appartements ont également des droits de propriété. Mais il est impossible d’entreprendre des travaux de rénovation et d’y habiter, car les appartements n’ont ni chauffage, ni eau, ni électricité. (ou même tout d'un coup). Société de gestion refuse globalement d'accepter la maison parce que le promoteur n'a pas terminé tous les travaux et que le bâtiment est dans un état qui ne permet pas son utilisation.

Le fait que la maison ait été remise par le promoteur et mise en service ne signifie pas qu'à ce moment-là, le promoteur a déjà terminé tous les travaux.

Du point de vue de la logique simple, cela devrait être ainsi : il est difficile d'imaginer qu'une commission d'État puisse accepter un bâtiment inachevé, permettant ainsi aux gens d'y vivre. C'est exactement ce que pensent les actionnaires, mais en fait, la procédure de remise d'une maison comporte certaines nuances.

Quel est le problème?

La remise d'une maison à un promoteur est une procédure assez compliquée et des retards surviennent souvent à ce stade. Le développeur doit encore et encore éliminer les lacunes spécifiées dans les instructions des représentants de divers organismes de réglementation de l'État. (inspection incendie, service gaz, surveillance énergétique, station sanitaire et épidémiologique, contrôle de construction et architectural). Avec tout cela, les représentants des structures répertoriées ne vérifient pas tout, ils s'intéressent principalement à la sécurité des personnes vivant dans cette maison.

Cependant, les concepts de « sécurité » et de « confort » sont des concepts complètement différents. Par conséquent, même après que le promoteur a reçu l'autorisation de mettre la maison en service, les opérations suivantes peuvent être effectuées :

Finir le travail– en principe, la plupart des appartements sont loués sans finition sous contrat. Cependant, cela ne s'applique pas, par exemple, au territoire local : la loi autorise le promoteur à terminer les travaux correspondants après avoir cédé l'appartement à l'actionnaire ;

Travaux de mise en service. Il s'agit de systèmes généraux de contrôle et de comptabilité des bâtiments. (approvisionnement en eau, consommation d'électricité, etc.), la ventilation est vérifiée, des travaux similaires peuvent également être effectués après la mise en service de la maison.

Il est difficile d'imaginer qu'un actionnaire accepte un appartement où il est impossible de vérifier le fonctionnement des services publics, (en raison du manque d'approvisionnement en ressources), certains travaux ne sont pas encore terminés, où il y a de la terre dans la cour au lieu d'un espace paysager. Mais dans certains cas, les promoteurs parviennent à louer de tels logements.

Ainsi, l’actionnaire souhaite terminer les travaux de finition le plus rapidement possible afin de pouvoir accepter l’offre du promoteur et accepter l’appartement, surtout si cette offre a été reçue bien avant la date indiquée dans le contrat. Le fait même que la maison soit déjà mise en service, la possibilité d'obtenir un appartement en avance sur le programme (cela signifie que le développeur a non seulement respecté les délais, mais a même terminé les travaux plus tôt que prévu)- tout cela fait penser à l'actionnaire que, bien entendu, le promoteur achèvera très bientôt la construction.
Dans une autre situation, par exemple, les actionnaires, effrayés par les délais trop longs (pendant un an, deux ou plus) saisir la première opportunité pour obtenir un logement. Cela se produit lorsque, au lieu d'une entreprise en faillite, les travaux de construction sont réalisés par une autre organisation, surtout en cas de changement d'entreprise. (recherche de fonds, restructuration de prêts bancaires, obtention de fonds sur le fonds de réserve, procédure collective, vente des actifs d'une entreprise de construction en faillite, etc.) dure plusieurs années. Dans cette situation, une résolution judiciaire du problème, pour des raisons évidentes, ne peut en aucun cas affecter la rapidité des processus décrits, de sorte que les actionnaires sont condamnés à tout accepter « tel quel », puis à résoudre les problèmes par eux-mêmes.

Ce qu'il faut faire?

Quelles que soient les raisons, les appartements de l'immeuble sont impropres à l'usage et, dans une telle situation, corriger les défauts vous-même peut s'avérer assez coûteux, ce qui entraînera une augmentation significative du coût du logement. Par conséquent, vous ne devez pas agir à la hâte, d'autant plus qu'après avoir signé le certificat d'acceptation, il ne sera pas facile d'influencer d'une manière ou d'une autre le développeur pour corriger la situation.

Même si vous avez de sérieuses raisons de penser que le promoteur tiendra toutes ses promesses, ou si vous êtes impatient d'enregistrer la propriété de l'appartement, lors de la signature de l'acte, n'oubliez pas d'indiquer tous les travaux qui n'ont pas été réalisés ou qui pourraient ne pas être vérifiée (faute d'eau, d'électricité, etc.).

Il ne reste plus qu’à observer le déroulement des événements. Si le promoteur termine tous les travaux - parfait, mais sinon - rappelez-vous que la loi l'oblige à éliminer tous les défauts dans le délai indiqué sur la fiche d'inspection. Si aucun délai n'a été précisé lors de la signature, le développeur doit alors tout corriger dans un délai de trois mois. Si les travaux n'ont pas été terminés à temps, adressez-vous immédiatement au tribunal ; il serait préférable que vous parveniez à vous entendre avec les mêmes propriétaires et à intenter un recours collectif.

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Problèmes avec la qualité du logement. Difficultés possibles avec les réparations sous garantie

Lors de l'acceptation, l'actionnaire peut ne pas remarquer certaines lacunes et ne sera certainement pas en mesure de déterminer la qualité du travail caché sans équipement spécial. Si, par exemple, il est possible de déterminer visuellement ou à l'aide d'instruments de mesure que les murs sont courbés ou qu'il existe des différences significatives au niveau des joints des dalles de plancher, il est alors plus difficile de déterminer les charges que le système électrique peut supporter.

Quel est le problème?

Après l'enregistrement de la propriété du logement (même après un an ou deux) Des défauts peuvent apparaître, comme une mauvaise isolation des locaux d'habitation face aux facteurs climatiques (gel des murs), travail insatisfaisant des services publics, etc. Même si tout a déjà été signé il y a longtemps, le propriétaire du bien peut exiger que le promoteur élimine les défauts, conformément à la loi, au contrat (DDU uniquement) doit contenir une clause de garantie.

Le promoteur est tenu de faire tout le nécessaire pour éliminer les défauts dans un délai de cinq ans, il peut le faire volontairement ou conformément à une décision de justice.

Cependant, il convient de comprendre qu'il n'est pas rentable pour le développeur d'effectuer des travaux gratuitement. Par conséquent, le plus souvent, l'entreprise attendra simplement votre déclaration de sinistre, puis insistera et prouvera que les problèmes sont survenus à la suite d'un mauvais fonctionnement des locaux, d'une violation de la technologie lors des réparations, etc.

Par ailleurs, il convient de mentionner les fissures sur les murs. Les fissures peuvent indiquer que les fondations ont été posées en violation des normes technologiques, et les conséquences dans ce cas au fil du temps peuvent être très graves, jusqu'à l'effondrement des dalles de plancher. (avec tout ce que cela implique).

Ce qu'il faut faire?

Pour que le tribunal prenne le parti de l'actionnaire, des arguments de poids seront nécessaires, tels peuvent être les résultats expertise en construction (certaines entreprises proposent de tels services). En conséquence, le demandeur est obligé de payer pour le travail des experts, et ce plaisir n’est en aucun cas bon marché.

De plus, le propriétaire ne peut exercer son droit que si, au moment des problèmes, l'entreprise de construction continue d'exister. Si l’entreprise fait faillite ou ferme ses portes pour d’autres raisons, il n’y aura tout simplement personne pour faire des réclamations. Par conséquent, lors du choix d'un promoteur, il est préférable de privilégier une entreprise qui a une histoire - une bonne histoire, sans construction à long terme et sans nombreux procès. (nous avons déjà expliqué comment vérifier l'historique et la fiabilité d'un développeur dans un article séparé).

Violation des normes environnementales. Habitat dangereux

Outre les problèmes liés à la qualité des travaux de construction réalisés, l'actionnaire peut être confronté à des problèmes tels qu'une augmentation du rayonnement de fond, la présence de forts rayonnements électromagnétiques et des niveaux excessifs de composés dans l'air dangereux pour l'homme, tels que l'ammoniac et le formaldéhyde. . (ils peuvent être émis par des matériaux de construction de mauvaise qualité).

Ce qu'il faut faire?

Dans les cas ci-dessus, le développeur est tout simplement incapable de faire quoi que ce soit, même s'il le voulait vraiment. La seule issue possible à la situation est d'aller au tribunal (avec les résultats correspondants de l'expertise en construction). Si, par exemple, les paramètres environnementaux sont dépassés mais ne constituent toujours pas une menace directe pour la vie et la santé (ceci est déterminé par des experts sur la base de la situation actuelle ce moment normes), vous pouvez exiger une compensation du développeur. Mais si l'examen montre que les dépassements sont très graves, il suffit simplement d'exiger du promoteur le remboursement intégral du montant payé pour le logement, ainsi qu'une indemnisation du préjudice moral et matériel.

Conclusion

Malheureusement, la plupart de ceux qui sont en train de choisir un nouveau bâtiment ne sont même pas conscients de l'existence de bon nombre des problèmes répertoriés. Par conséquent, en conclusion, nous aimerions vous rappeler qu'en plus des critères de choix d'un logement chez un promoteur, tels que le prix, l'emplacement, la commodité de la planification et d'autres facteurs, il convient d'analyser les activités du promoteur.

Ainsi, il est peu probable qu'une grande entreprise avec une bonne histoire lésine sur la qualité des matériaux de construction ou adopte une approche négligente en matière de contrôle qualité. L’émergence de la négativité chez les clients et sa diffusion sur Internet peuvent rapidement entraîner une baisse de la demande pour les services du développeur ; les risques de réputation sont trop élevés. Si un nouveau bâtiment a déjà été sélectionné, faites attention aux résultats du travail passé du promoteur, recherchez des avis, utilisez toutes les sources disponibles où vous pouvez trouver informations utiles. Plus de détails sur la façon d'étudier les activités d'un développeur sont écrits dans l'article « Croyez-le ou non. Comment comprendre si un développeur est digne de confiance."

Igor Vassilenko

Lorsqu'on achète un appartement au stade de la fondation, ou plutôt qu'on investit de l'argent dans sa construction, il est très difficile de prédire ce qu'il adviendra réellement du chantier de construction et de la future maison. Les risques sont colossaux et tout le monde le comprend. Par conséquent, nous sommes prêts à payer trop cher notre argent durement gagné pour des logements dans des bâtiments presque terminés et entièrement terminés, en espérant que dans les dernières étapes de la construction, tout problèmes possibles déjà dans le passé. Mais hélas, ce n’est pas le cas.

Cet article est un document de référence et d'information ; toutes les informations qu'il contient sont présentées à des fins d'information et sont uniquement à des fins d'information.

Et afin de protéger les acheteurs de bâtiments neufs d'éventuelles erreurs, "" a décidé de découvrir les problèmes que l'on peut rencontrer lors de l'achat d'un bien immobilier en toute fin de projet.

Presque construit
Le chantier de construction a de hauts murs et certains bâtiments ont même des toits, et le promoteur déclare fièrement que les travaux de finition y sont en cours et que dans quelques mois seulement, le projet (ou sa prochaine phase) sera achevé. En général, c'est presque terminé. Mais presque - ce n'est pas encore prêt, et il est trop tôt pour se détendre : "Tous les risques caractéristiques de l'habitation principale subsistent jusqu'à la mise en service de l'ouvrage", - déclare Roman Semchishin, directeur du département d'investissement de TEKTA GROUP, bien qu'ils diminuent à mesure que la construction est achevée. Mais vous pouvez toujours rencontrer des doubles ventes, une violation des termes du contrat en vertu duquel la propriété a été achetée, des changements dans la disposition et les images et une construction de mauvaise qualité. « Par exemple, il y a eu un projet où les exigences de géodésie ont été complètement ignorées lors de la construction. En conséquence, lorsque la société d'arpentage a finalement commencé les travaux (en fait, il s'agissait d'une inspection et non d'un contrôle de construction), ils ont découvert que la cage d'ascenseur s'écartait de près de 15 cm par rapport à la position spécifiée. Autrement dit, la maison était terminée, mais il était impossible de le louer.” , - dit Artem Gorlyub, directeur général adjoint de CJSC GVSU-Realty.

Mais le plus important est que même dans les étapes finales, il subsiste des risques de retards dans la construction et de construction inachevée, et même la loi 214 « sur la participation à la construction en participation d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers… » n'y évite pas, comme nous en avons parlé dans l'article « ».

Comme indiqué Natalya Kozlova, directrice générale d'OJSC Glavmosstroy-nedvizhimost, la loi encourage uniquement les promoteurs à mettre les installations en service en temps opportun. «Mais cela ne réglemente en aucun cas les erreurs et les erreurs de calcul du promoteur liées à l'économie, au paiement des intérêts des prêts, aux charges sur le projet (part de la ville, part du co-investisseur, etc.). Si le promoteur manque d'argent ou fait faillite, les obligations au titre du 214-FZ ne disparaîtront pas, mais il n'y aura pas d'argent pour y répondre », déclare Alexey Kharitonov, directeur des ventes et du marketing chez YIT CityStroy.

Bien entendu, on ne peut pas dire que la suspension de la construction de projets presque achevés soit une pratique courante, car, comme le note Andrey Blazhko, membre du conseil d'administration du groupe de sociétés Domostroitel, directeur général de Domostroitel-Yugo-Zapad LLC, , lorsqu'une maison est pratiquement achevée, il y a un besoin particulier de financement. Il n'y a plus de financement, et il y a donc très peu de situations dans lesquelles il n'y a pas assez d'argent pour mener à bien le projet. « De plus, il n'est pas rentable pour le promoteur d'arrêter la construction (surtout lorsqu'il travaille sous 214-FZ : cela s'accompagne d'amendes et de pénalités. - De l'éditeur). Si 5 à 6 étages ne sont pas achevés dans un immeuble de 14 à 20 étages, le risque d'une construction à long terme ne concerne en réalité que les petites entreprises. En règle générale, les grands promoteurs ont la possibilité de se refinancer ou de contracter un emprunt auprès d'une autre banque », explique Rodion Alekseenko, député directeur général pour les ventes du Groupe SCM.

Cependant, selon les données avocat Oleg Soukhov, responsable du centre juridique du même nom, le financement d'environ 10 % de tous les nouveaux bâtiments se termine avant l'achèvement de la construction, c'est-à-dire ils se transforment en constructions inachevées et à long terme, y compris dans les étapes finales.

Irina Dobrokhotova, présidente du conseil d'administration de la société BEST-Novostroy, donne comme exemple l'un des projets de construction à long terme les plus célèbres de Moscou - le complexe résidentiel Vertical, son nouveau nom est Well House sur Leninsky : « Le promoteur sur le site a changé plusieurs fois, des modifications ont été apportées au projet lui-même, y compris en ce qui concerne le nombre d'étages du bâtiment. Et puis la crise a affecté le rythme de sa construction.»

En général, il est assez difficile de prédire à quelle vitesse une maison sera achevée. « Et il faut savoir que les retards dans les délais peuvent s'accompagner de l'expiration du permis de construire et du contrat de bail. terrain, ce qui nécessite la prolongation de ces documents, ce qui signifie encore une fois du temps supplémentaire et une augmentation du temps de construction », explique Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC).

"Et on ne peut pas avoir une confiance à cent pour cent dans l'achèvement de la construction, car personne, à l'exception de ceux qui sont au courant des affaires internes du promoteur, ne connaît les problèmes de l'entreprise", prévient Sergueï Zharikov, directeur général adjoint du groupe de sociétés SK Slavyansky. De même, les intentions et les projets du promoteur ne sont pas connus. « Par exemple, sans vendre complètement une propriété en cours d'achèvement, il peut commencer à acheter de nouveaux terrains, en utilisant à ces fins le produit de la vente d'appartements dans un projet presque terminé. Et en fin de compte, il se peut que le développeur ait surestimé sa force. Les conflits entre actionnaires sont également fréquents, conduisant au gel des projets », explique Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC). De plus, le problème pour le promoteur n'est pas le bien dans lequel l'acheteur a acheté l'appartement, mais un autre, par exemple sur stade initial construction, mais si le promoteur fait faillite, cela ne sauvera pas les actionnaires du complexe résidentiel presque achevé.

La maison a été construite mais pas livrée
Les risques de construction inachevée et de retards de construction ne disparaissent que lorsque la maison est complètement achevée, et il devient alors clair si le promoteur a rempli ses obligations de qualité. Cependant, ce n'est que la moitié de la bataille ; avant d'intervenir, il faut qu'il reçoive conclusion de l'organisme national de surveillance de la construction sur le respect des exigences des réglementations techniques et de la documentation de conception(AIA) Et autorisation de mise en service (RVE). Et ce processus s'éternise parfois pendant des années et nécessite parfois du temps, des nerfs et de l'argent supplémentaires et conduit à des litiges. En outre, comme le note l'avocat Oleg Sukhov, même à ce stade, le promoteur peut entamer une procédure de faillite, par exemple si la réalisation du projet est impossible ou n'est pas intéressante pour lui ou les autorités locales, et les acheteurs ou actionnaires risquent alors de se retrouver sans logement et sans argent.

Bien que dans la plupart des cas, tôt ou tard, les complexes résidentiels achevés soient toujours mis en service. "Et si nous parlons de Moscou et de sa région, il est désormais rare que quiconque retarde la mise en service d'une installation de plus de six mois", assure-t-il avec optimisme. Natalya Blankova, marketeuse chez Etalon-Invest. Les retards dans ce processus se produisent pour un certain nombre de raisons. "Par exemple, des difficultés peuvent survenir lors de l'installation de réseaux publics et de la connexion aux communications", explique Roman Semchishin (TEKTA GROUP). C'est peut-être le problème le plus courant qui, selon l'avocat Oleg Sukhov, touche environ 10 % des nouveaux bâtiments.

Cela se produit en raison d'un retard spécifications techniques ou leur non-respect, des erreurs dans les permis de construire ou des erreurs commises lors de la conception et de la construction des systèmes d'ingénierie, ou le manque de capacité dans la zone, et parfois dus à la négligence du promoteur. « Par exemple, il arrive très souvent que le développeur ne pose pas de réseaux externes. Ainsi, à Balashikha, il y a eu un cas où tout un microdistrict n'était pas connecté aux réseaux, transférant cette préoccupation aux autorités de la ville. Le problème a été résolu seulement un an et demi après les manifestations massives d'actionnaires fraudés », explique Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC).

Il existe également des cas fréquents où un développeur établit des communications, mais ne peut pas obtenir l'autorisation de les connecter - en raison de la mauvaise qualité des réseaux publics ou de querelles administratives. De plus, il convient de noter qu'un tel risque est plus élevé lorsqu'une maison est construite par une petite entreprise, surtout s'il s'agit de son premier projet : « En règle générale, ces promoteurs n'ont pas de travail bien établi avec la municipalité et ne avoir un lobbyiste sur les conditions techniques et les questions administratives», explique Rodion Alekseenko (« Groupe SCM »).

«En outre, les raisons importantes des retards dans la mise en service des logements comprennent les écarts par rapport au projet pendant le processus de construction (par exemple, une augmentation du nombre d'étages, une augmentation de la superficie totale de la maison), la violation des technologies de construction. , problèmes administratifs (par exemple, non-respect des termes d'un contrat d'investissement ou nécessité de l'ajuster), etc. etc. », énumère Alexeï Kharitonov (« YIT CityStroy »). Le cas le plus triste est celui où il s'avère qu'une maison a été construite illégalement, par exemple sur un terrain non destiné à la construction de logements ou incorrectement enregistrée comme propriété ou bail, ou dans le cadre d'un contrat d'investissement obtenu de manière illégitime en contournant restrictions existantes pour les plans de construction et d’urbanisme. Dans de telles situations, les maisons déjà achevées, au lieu de recevoir l'autorisation de les mettre en service, étaient même sujettes à la démolition. Mais c’est vrai, il n’y a pas encore beaucoup d’histoires de ce genre ; bien plus souvent des questions se posent sur la qualité de l’objet.

« Le fléau de tous les nouveaux bâtiments, ce sont les défauts de construction : vitres cassées, les portes et fenêtres qui ne ferment pas et des violations plus graves, par exemple la déviation mentionnée ci-dessus de la cage d'ascenseur », explique Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC). Au cours des années de crise et d'après-crise, les promoteurs ont même opté pour des matériaux moins chers et de moindre qualité pendant le processus de construction, et aujourd'hui, de tels projets rencontrent régulièrement des problèmes lors de la mise en service. « De manière générale, en raison de la non-conformité du bâtiment aux codes du bâtiment et aux exigences de sécurité environnement ou la sécurité incendie, le manque de vitrage sur les loggias ou le retard dans l'obtention du RVE indiqué dans les documents d'autorisation des réparations municipales affectent environ 5 % des nouveaux bâtiments », explique l'avocat Oleg Sukhov. Certes, dans de tels cas, il vaut mieux retarder que de louer la maison en contournant toutes les règles, ce qui peut conduire à vivre dans des logements de mauvaise qualité et même à menacer la vie et la santé.

Les problèmes avec les systèmes d'ingénierie et la qualité insuffisante des logements sont les plus graves ; même avec le résultat le plus favorable, ils doivent généralement attendre au moins six mois pour être résolus, donc si les raisons du retard de mise en service ne sont pas si graves, alors nous pouvons nous considérons chanceux. « Par exemple, le retard peut être dû à une divergence entre les données RTC et la documentation du projet sur la question de la numérotation des appartements, si dans les documents, par exemple, la numérotation est de droite à gauche, mais dans le RTC c'est l'autre faire le tour. Ou bien des erreurs techniques sont découvertes dans le DDU », explique Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC). En outre, le promoteur a parfois besoin de plus de temps pour mettre la documentation conformément aux exigences de l'Autorité nationale de surveillance de la construction, pour collecter toutes sortes de certificats et éliminer les défauts mineurs. Et comme l'assure Alexey Kharitonov (YIT CityStroy), tous ces problèmes sont généralement résolus dans les trois mois.

Après la mise en service
Mais même après la mise en service du projet, des risques subsistent liés à l'installation, aux conditions de vie et à l'enregistrement de la propriété des appartements.

Très souvent, la commission d'État qui accepte la maison néglige certaines lacunes, et si le promoteur « a tout couvert », alors un objet de très mauvaise qualité peut être mis en service. Et dans de tels cas, l'acheteur lui-même doit se battre pour la qualité : refuser de signer l'acte de transfert de l'appartement, rédiger des réclamations auprès du promoteur concernant l'élimination des défauts sur la base d'un accord de participation au capital (selon 214-FZ, le promoteur est obligé de veiller à la qualité du logement, et une période de garantie est également établie pendant laquelle il doit éliminer gratuitement tous les défauts), voire saisir les tribunaux.

Des problèmes peuvent également survenir au niveau des communications. « Par exemple, lors du raccordement d'une maison à des réseaux d'ingénierie selon un schéma temporaire (raccordement de l'électricité par voie aérienne, etc.), à la suite duquel le consommateur (surtout dans la région de Moscou) risque de se retrouver sans eau ni électricité », explique Tatyana Tikova, directrice du département de gestion d'actifs du groupe PSN.

Cela est notamment possible si le projet est mis en service par étapes : « Dans de tels cas, les premières étapes peuvent être connectées selon un schéma temporaire aux communications existantes dans l'attente d'une connexion ultérieure à une nouvelle infrastructure puissante. Mais si des problèmes surviennent lors de sa construction pour une raison ou une autre, les premières étapes restent reliées selon un schéma temporaire ou restent sans communication pendant un certain temps », explique Natalia Blankova (« Etalon-Invest »).

Il y a aussi des histoires où, après avoir mis la maison en service, le promoteur a simplement refusé de transférer la maison vers un système de raccordement permanent. En général, si un objet reçoit un RVE, ayant une connexion selon un schéma temporaire, cela peut signifier que le développeur n'a pas rempli un certain nombre de les pré-requis techniques ou même n'a pas payé la capacité connectée pour un raccordement dans le cadre d'un système permanent. La société de gestion (souvent affiliée au promoteur) accepte néanmoins une telle maison en clôturant l'émission par une lettre de garantie avec les obligations correspondantes. Mais personne n'est pressé de les mettre en œuvre, car le raccordement selon un schéma permanent nécessite des coûts considérables et, par conséquent, après quelques années, les habitants, par exemple, fatigués des pannes de courant, peuvent recevoir une offre de participation. pour transformateurs et tableaux de distribution.

Et même si le développeur s'avère honnête, corrige ses erreurs, élimine les défauts et transfère le projet vers un schéma de connexion permanent, cela prend du temps. « Durant lesquelles les ascenseurs fonctionnent de manière incohérente, des fuites se produisent dans les canalisations, il y a des interruptions d'eau, de chauffage, d'alimentation électrique et d'évacuation des déchets, etc. Et la possibilité d'utiliser pleinement toute l'infrastructure technique de la maison, c'est-à-dire pour vivre normalement, apparaît souvent seulement 3 à 4 mois après l'achèvement de la maison », explique Alexeï Kharitonov (« YIT CityStroy »). Ainsi, comme l'a noté Sergueï Yakovlev, directeur général adjoint des affaires juridiques du groupe d'entreprises ZAO Housing Capital, il existe un risque de coûts financiers supplémentaires pour ceux qui louent un logement ou ont contracté un emprunt pour payer, envisageant de le rembourser en vendant. leur appartement existant (celui dans lequel habite l'emprunteur). Mais ce risque peut toutefois survenir plus tôt, avec d'éventuels retards dans la construction d'une maison ou dans l'obtention du RVE.

Cependant, un problème plus grave après la mise en service et la signature du certificat de réception du logement peut survenir lors de son enregistrement en tant que propriété. Cela signifie qu'il ne sera pas possible de s'inscrire dans l'appartement, il ne sera pas possible de le vendre, de l'échanger ou de le louer (avec un contrat, c'est-à-dire officiellement).

L'enregistrement de la propriété est le plus souvent retardé en raison de la paperasse : « Par exemple, si le développement est réalisé sur des terrains domaniaux ou municipaux, afin d'enregistrer les droits de propriété des investisseurs en actions, il est nécessaire que le promoteur et les autorités locales signent le document d'exécution. certificat projet d'investissement. Il confirme que les autorités locales n'ont aucune réclamation contre le promoteur concernant sa part de propriété et que ce n'est que si ce document est disponible que les droits sur les logements construits peuvent être enregistrés auprès de Rosreestr. Si cet acte n'est pas signé, il ne reste plus qu'à attendre qu'il soit signé ou à reconnaître devant les tribunaux les droits sur les appartements dans les nouveaux immeubles », explique Vasily Sharapov, avocat de la société de développement City-XXI Century. La seule bonne chose est que les tribunaux se retrouvent plus souvent du côté de l'acheteur, mais dans tous les cas, ils prennent du temps et des nerfs, et si la propriété a été achetée avec une hypothèque, le trop-payé sur le prêt augmente également, car avant en enregistrant la propriété en tant que propriété, les tarifs sont plus élevés.

"Dans le même temps, environ 80 % des acheteurs de nouveaux bâtiments sont confrontés à des retards et au risque d'enregistrement légal de la propriété", explique l'avocat Oleg Sukhov. Si la propriété a été vendue dans le cadre du DDU conformément à 214-FZ, la probabilité d'éviter un procès est plus élevée ; dans ce cas, le retard dans l'enregistrement de la propriété ne se produit le plus souvent que lors de l'enregistrement du premier appartement, car Rosreestr vérifie tous les documents. , et les propriétés ultérieures dans le même immeuble sont enregistrées assez rapidement, même s'il y a bien sûr des retards. "Mais, cependant, si le permis de construire a été délivré après le 01/04/2009, alors, selon la loi, le participant à la construction partagée a le droit de réclamer une pénalité", explique Sergueï Yakovlev (« Groupe d'entreprises Housing Capital »). Autrement dit, tout n'est pas si mauvais. Mais si le logement a été acheté en contournant le 214-FZ ou avant son adoption, c'est-à-dire dans le cadre de contrats de vente et d'achat préliminaires, de factures, etc., la probabilité d'un procès augmente. Et même dans des circonstances favorables, l'attente pour l'enregistrement de la propriété prend plus de temps - selon Alexey Kharitonov (YIT CityStroy), un an ou même plus - après tout, le promoteur doit d'abord enregistrer le projet comme sa propriété, puis chaque appartement est individuellement transféré du promoteur à son nouveau propriétaire. Et il faut garder à l'esprit que même à ce stade, l'illégalité de la construction ou la violation des conditions techniques lors de sa construction peuvent être révélées et, comme indiqué Vadim Cherdantsev, avocat principal du cabinet « Terre. Immobilier. Construction" du cabinet d'avocats "Cliff", tout cela pourrait se terminer par la démolition du bâtiment en tant que construction non autorisée.

"De plus, lors de l'achat d'un appartement après la mise en service de la maison, mais avant l'enregistrement des droits de propriété, la transaction n'est plus formalisée par la DDU, mais par un contrat préalable d'achat et de vente, en vertu duquel aucun droit de réclamation n'est né", précise Natalya Kozlova (Glavmosstroy-immobilier). , ce qui augmente le risque de retards dans l'enregistrement des biens et le risque de doubles ventes. La seule chose qui peut être rassurante est que, dans la pratique, de tels cas sont rares.

Mais les factures de services publics déraisonnablement élevées constituent un problème courant : « Il existe de nombreux cas où les sociétés de gestion, au stade de l'emménagement dans une maison, sont déterminées par le promoteur, elles facturent des prix élevés pour leurs services, mais les ordures ne sont pas évacuées, des communications défectueuses sont pas réparé, les préparatifs pour la saison de chauffage sont effectués en retard, etc. », explique Sergueï Yakovlev (« Groupe d'entreprises Housing Capital »).

Il est bien sûr très difficile de se protéger contre tous les risques, mais dans la continuité de ce sujet, « » vous expliquera comment les réduire, et vous donnera également des conseils sur la manière de se comporter en cas de problèmes.