Termín predaja založenej nehnuteľnosti. K problematike predaja nehnuteľnosti založenej záložnou zmluvou v dražbe v rámci novej právnej úpravy

Predaj kolaterálu ako bankového produktu je pre potenciálnych kupcov pomerne atraktívnym postupom.

Čo je lepšie kúpiť: bývanie v aukcii alebo bývanie vo vlastníctve banky? Aký je postup pri predaji bankových záruk, aké predmety je možné vidieť v katalógu? Na tieto a ďalšie otázky odpovie náš článok.

V ruskej legislatíve existujú nasledujúce možnosti predaja predmetov prisľúbených bankou.

Prvá možnosť: predaj kolaterálu so súhlasom dlžníka

Predmety založené bankou sa predávajú pred vznikom úverového dlhu a len so súhlasom dlžníka. V tejto situácii banka alebo iná úverová inštitúcia po získaní súhlasu dlžníka zverejňuje verejné informácie o nehnuteľnosti ponúkanej na predaj na webovej stránke alebo prostredníctvom špecializovanej agentúry. Konečný výber takejto agentúry je na dlžníkovi.

Banka kontroluje dobu predaja a cenu. Majiteľ zabezpečenia nemôže v tomto prípade počítať so zľavou. Počiatočný predaj záložného majetku bánk sa uskutočňuje za trhové ceny, niekedy o 10 – 15 % drahšie, keďže záujemcovia chcú nehnuteľnosť predať za vyššiu cenu.

Druhá možnosť: predaj nehnuteľnosti súdnym exekútorom

Deje sa tak prostredníctvom verejnej súťaže a exekučného konania. Banka, ktorá nie je vlastníkom, nemá právo zverejňovať informácie o predaji nehnuteľnosti bez súhlasu dlžníka. Súdny exekútor je organizátorom predaja, jeho konanie sa riadi zákonmi Ruskej federácie „On exekučné konanie“ a „O súdnych exekútoroch“.

Pre účasť v aukcii je potrebné podať prihlášku a zaplatiť zálohu. Informácie o účastníkoch, objektoch (pozíciách), termínoch aukcií a cenách sú zverejnené v regionálnych médiách, na webovej stránke Federálneho úradu pre správu majetku, ako aj na webovej stránke Federálna služba súdnych exekútorov.

Banka pri prvej dražbe poskytuje ocenenie nehnuteľnosti alebo iného majetku, táto cena je vyvolávacou cenou. V kontroverznej otázke sa vykonáva hodnotiaca skúška. Vo väčšine prípadov sú pôvodné náklady na veľa trhová cena. Ak sa pri prvej dražbe nenájde kupec na nehnuteľnosť, organizujú sa opakované dražby, kde je cena znížená o 15%.

Nevýhodou tohto postupu je, že niektoré nehnuteľnosti sú problematické, keď je v bytoch prihlásený napríklad dlžník, maloleté deti a iné osoby. Riziko vysťahovania v tomto prípade znáša kupujúci. Predaj kolaterálu, a najmä bývania, je oveľa bezpečnejší, keď sa predá buď pred súdnym konaním, alebo keď sa stane majetkom banky.

Tretia možnosť: prevod záložného majetku do vlastníctva banky

Ak sa objekt nepodarilo predať, je prevedený do banky ako splátka. Táto možnosť je pre úverové inštitúcie nepohodlná, pretože sú nútené prijať majetok do svojej súvahy, vytvárať rezervy a opäť sa vrátiť do predaja.

Niektoré banky poskytujú výhodné úvery na kúpu zabezpečeného bytu, domu alebo inej nehnuteľnosti. Od štandardných úverových programov sa líšia zníženou úrokovou sadzbou.

Predaj nehnuteľnosti založenej na VTB

Táto banka ponúka pohodlný online program „Showcase of Colllateral Property“, kde sa každý môže zoznámiť s predmetmi zaradenými do aukcie. Čo ponúka banka na predaj?

• komerčné a obytné nehnuteľnosti;
• obchodná a osobná doprava;
• zariadenia (tlačiareň, dopravníky, stroje na výrobu obuvi);
• more, rieka a lietadlá.

Čo ak nemáte dostatok finančných prostriedkov, ale naozaj chcete kúpiť požadovanú nehnuteľnosť na aukcii banky VTB? K predaju kolaterálu bankou môže dôjsť prostredníctvom poskytnutia úverov fyzickým aj právnickým osobám za nasledujúcich podmienok:

• úroková sadzba je 12 %;
• výška akontácie – 20 % z ceny nehnuteľnosti;
• pôžičky na dobu 30 rokov pre jednotlivcov a 10 rokov – pre právnické osoby;
• žiadna provízia v prípade predčasného splatenia.

Predaj nehnuteľnosti Sberbank

V Sberbank je zastúpená veľká platforma na predaj kolaterálu. Nájdete tu nielen nehnuteľnosti či autá, ale aj:

• celé stránky na vývoj;
• továrne;
• výrobné zariadenia s plným cyklom;
• výrobné základne;
• ucelené majetkové komplexy;
• viacbytové obytné budovy;
• sklady;
• administratívne budovy;
• majetkový podiel v konkrétnom podniku;
• cenné papiere a oveľa viac.

Predaj kolaterálu (Sberbank) sa vyskytuje takmer týždenne.

Úverové organizácie vo finančných kruhoch sa nazývajú „neochotní predajcovia“, keďže zverejňovanie reklám, vyhľadávanie kupujúcich a predajných kanálov nie je typickou činnosťou bánk. Okrem toho môžu byť oznámenia o predaji kolaterálu bankou umiestnené na oficiálnych webových stránkach samotných bánk vedľa informácií o poskytovaní úverov. To je, samozrejme, antireklama a potenciálnemu dlžníkovi to na optimizme nepridá.

Aby sa predišlo takýmto situáciám, existujú špecializované internetové zdroje, ktoré obsahujú kompletný katalóg predmetov a informácie o tom, ako prebieha predaj kolaterálu.

Relatívne nedávno bol prijatý zákon, ktorého ustanovenia upravujú tých, ktorí sú v zástave. Postup ich organizácie je definovaný vo federálnom zákone č. 102, čl. 59. Pozrime sa ďalej, ako sa to vykonáva.

Všeobecné informácie

V mieste, kde sa predmety nachádzajú, sa organizujú verejné dražby. Doterajšie predpisy stanovovali povinnosť zverejniť v úradnom vestníku informáciu o tom, že sa podujatie konalo do 30 dní. odo dňa jeho ukončenia. V tomto oznámení bol uvedený dátum, miesto konania dražby, ako aj cena hmotný majetok, ktoré boli implementované. V súčasnosti sa táto lehota skrátila na 10 dní.

Špecifiká

Oznámenie o verejnej dražbe zverejnené na oficiálnej webovej stránke FSSP. V tomto prípade je potrebné zaslať informácie územným odborom služby. Ak sú subjekty, ktoré sú ochotné zúčastniť sa dražby, musia zložiť zálohu. Jeho veľkosť je zvyčajne 5 % nákladov na materiálne aktíva. Ak budú neúspešní, tieto osoby dostanú vložené prostriedky v plnej výške. Ak po skončení akcie subjekt odmietne zaplatiť za zakúpené veci, záloha sa nevracia.

Dohoda

Subjekt, ktorý vyhrá aukciu, podpíše zmluvu. Zmluva sa uzatvára s organizátorom aukcie. Dokument obsahuje všetky informácie o subjekte, ktorý nehnuteľnosť zakúpil, dátum a miesto udalosti. Informácie zo zmluvy budú slúžiť ako podklad pre zadávanie údajov do Jednotného štátneho registra.

Účastníci

Zapnuté verejná dražba na predaj nehnuteľnosti majetok môže byť prijatý pre obmedzený počet subjektov. Podujatia sa spravidla zúčastňujú predovšetkým osoby, ktoré majú právo využívať objekty. Môžu to byť príbuzní, priatelia a známi dlžníka. Dražby sa môže zúčastniť aj držiteľ záložného práva.

Dohoda

Za víťaza sa považuje ten, kto ponúkne najvyššiu cenu za predmety. Po uznaní predmetu ako takého je spísaný dražobný protokol. Podpíše ho ten, kto vyhrá aukciu. Potom sa uzavrie kúpno-predajná zmluva. Do piatich dní musí zaplatiť hmotný majetok v plnej výške. V tomto prípade sa do nej započítava predtým zaplatená záloha. Hotovosť sú prevedené na účet organizátora podujatia.

Uznanie dražby za neplatnú

Predpisy stanovujú niekoľko požiadaviek, ktoré musia byť splnené, aby sa uznala zákonnosť podujatia. Prvá sa týka počtu prítomných ľudí. Ak sa na akciu nedostavila ani jedna osoba alebo ich bolo menej ako 2, bude dražba vyhlásená za neplatnú. Dražbu možno považovať za neúspešnú aj vtedy, ak výherca nezaplatil celú sumu za nadobudnutý hmotný majetok. Po vyhlásení neplatnosti dražby sa vlastníkom vecí môže stať záložný veriteľ. Na to je však potrebné uzavrieť príslušnú dohodu. Podpisuje sa so záložcom podľa pravidiel ustanovených v Občianskom zákonníku. Listina vyjadruje súhlas dlžníka s prevodom vecí do vlastníctva veriteľa. Ak sa táto transakcia z nejakého dôvodu neuskutoční, opakované verejné dražby možno zorganizovať najskôr po 1 mesiaci. Celkové náklady na objekty by sa mali znížiť o 15%.

Nuance

Účastníci sporného právneho vzťahu môžu uzavrieť, v súlade s ktorým môže veriteľ ukončiť vymáhanie, ak dlžník v plnej výške uhradí svoje záväzky. V tomto prípade môže byť zrušená. Ak bude dohoda o urovnaní uzavretá po oznámení dátumu udalosti, dlžník bude musieť uhradiť všetky straty, ktoré boli spojené s jej organizáciou.

Zabavenie hmotného majetku

V rámci jedného z najbežnejších opatrení na zabezpečenie výkonu súdneho rozhodnutia pôsobí ako procesný úkon orgánu štátnej správy a je povinný nielen pre samotného dlžníka, ale aj pre tretie osoby, ktorých záujmy sú ním dotknuté. . Najmä tento môže byť zbavený práva nakladať s hmotným majetkom zahrnutým do súpisu. Obmedzenia však možno uložiť bez ohľadu na to, či sú predmety vo vlastníctve dlžníka alebo týchto tretích osôb. Zaistenie vecí na následný predaj sa vykonáva päť dní po zaistení. Lehotu na to v tomto prípade určuje priamo súdny exekútor. Zamestnanec FSSP môže v procese vykonávania donucovacích opatrení za vhodných okolností skonfiškovať všetky alebo niektoré veci súčasne s dokončením inventarizácie.

Špecifiká implementácie objektu

Zaistenie a predaj zaisteného majetku podliehajúceho rýchlej skaze sa vykonáva okamžite. Predaj predmetov vykonáva špecializovaná vládna agentúra pod vládou. Predaj zaisteného majetku sa uskutočňuje podľa pravidiel podobných tým, ktoré sú stanovené pre založené veci. Výťažok z predaja slúži na splatenie dlhov voči veriteľom a štátu.

Uznanie subjektu ako insolventného

Verejné konkurzné dražby sa tradične organizujú na stupni externého riadenia. Predaj hmotného majetku, ktorý patrí dlžníkovi, najviac zodpovedá dosiahnutiu cieľa, ktorým je uznanie platobnej neschopnosti subjektu. Externý manažér zorganizuje otvorenú verejnú dražbu na vyhlásenie konkurzu za predpokladu, že takáto udalosť nepovedie k zastaveniu práce dlžníka. Má právo predať celý podnik subjektu, pričom výťažok použije na splatenie záväzkov voči veriteľom. IN v tomto prípade realizácia hodnôt je zameraná na obnovenie platobnej schopnosti spoločnosti. Trochu iný cieľ konkurzného konania. Po predaji majetku sa prostriedky použijú na splatenie dlhov voči veriteľom a následne je na subjekt vyhlásený konkurz.

Normatívna základňa

Federálny zákon č. 296 zaviedol mnohé zmeny a doplnenia zákona č. 127. Predovšetkým upravili postup pri predaji majetku dlžníka na dražbe trochu inak, ako sa doteraz akceptovalo. Rovnako ako doteraz, insolvenčný zákon uprednostňuje aukciu, v ktorej víťaza určuje iba cena. Konkurenčné ponuky sa predtým organizovali iba v prípadoch, ktoré boli priamo určené federálnym zákonom č. 127. V súčasnosti zostáva ich zoznam nezmenený. Avšak v aktuálne vydanie normatívny akt je ustanovené, že dražby sa organizujú vtedy, ak nadobúdateľ vo vzťahu k majetku nemusí dodržať žiadne podmienky určené rozhodnutím veriteľov.

Otvorené a uzavreté podujatia

Ktoré legislatíva umožňuje, sa líšia predovšetkým zložením účastníkov. Do verejných (otvorených) aukcií tak môžu byť zapojené akékoľvek subjekty a do uzavretých len špeciálne pozvané. V legislatíve sa však uprednostňuje prvá kategória. Ponuky môžu byť uzavreté alebo otvorené v závislosti od formy cenových návrhov. V druhom prípade ich podávajú ústne účastníci podujatia. Na tento účel sa používa aukčný formulár krok za krokom. Pri zapečatenej ponuke sa ponuky predkladajú organizátorovi v zalepených obálkach. Môže tak urobiť v deň určený na ich predloženie, alebo priamo na dražbe. Legislatíva zároveň stanovuje aj zmiešané formy ponúk. Môžu byť napríklad otvorené z hľadiska subjektov, ktoré sa ich zúčastňujú, a uzavreté z hľadiska spôsobu podávania návrhov alebo naopak.

Článok 56. Predaj založeného majetku

1. Majetok založený záložnou zmluvou, ktorý bol zabavený súdnym rozhodnutím v súlade s týmto spolkovým zákonom, sa predáva prostredníctvom verejnej dražby, s výnimkou prípadov ustanovených týmto spolkovým zákonom.

   Postup pri uskutočňovaní verejných dražieb na predaj majetku založeného záložnou zmluvou upravujú procesné predpisy Ruská federácia, keďže tento federálny zákon nestanovuje iné pravidlá. *56.1.2)

2. Pri rozhodovaní o exekúcii založenej nehnuteľnosti môže súd so súhlasom záložcu a záložného veriteľa v rozhodnutí určiť, že nehnuteľnosť je predmetom predaja spôsobom ustanoveným v § 59 tohto spolkového zákona. Rovnaký spôsob predaja založeného majetku si môže záložca a záložca ustanoviť v dohode o mimosúdnom uspokojení pohľadávok záložcu, uzavretej v súlade s odsekom 1 článku 55 tohto spolkového zákona (odsek v platnom znení účinnosť 14. februára 2002 federálnym zákonom z 11. februára 2002 N 18-FZ, - pozri predchádzajúce vydanie).

   Predaj založeného majetku spôsobom ustanoveným v článku 59 tohto spolkového zákona nie je povolený v prípadoch, keď nie je možné uplatniť exekúciu na tento majetok v súlade s odsekom 2 článku 55 tohto spolkového zákona (odsek v platnom znení, nadobudol účinnosť 14. februárom 2002 federálny zákon z 11. februára 2002 N 18-FZ - pozri predchádzajúce vydanie).

   Postup pri predaji nehnuteľnosti založenej na základe hypotekárnej zmluvy v aukcii je určený pravidlami článkov 447-449 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a týmto federálnym zákonom a v tom, čo neustanovujú, je určený dohoda o mimosúdnom uspokojení pohľadávok záložného veriteľa.

3. V prípadoch prepadnutia záložného práva na prenájom nehnuteľnosti sa vykonáva v súlade s pravidlami tohto spolkového zákona s následnou registráciou prevodu tohto práva.

Článok 57. Postup pri konaní verejných dražieb rozhodnutím súdu
(nadpis článku bol doplnený od 14. februára 2002 federálnym zákonom z 11. februára 2002 N 18-FZ - pozri predchádzajúce vydanie)

1. Verejné dražby na predaj založeného majetku organizujú a vedú orgány, ktoré sú v súlade s procesnými právnymi predpismi Ruskej federácie poverené výkonom súdnych rozhodnutí, pokiaľ federálny zákon neustanovuje inak. *57,1)
2. V mieste tejto nehnuteľnosti sa konajú verejné dražby na predaj založenej nehnuteľnosti.
3. O pripravovaných verejných dražbách informuje organizátor verejných dražieb najneskôr 30 dní, najskôr však 60 dní pred ich konaním v periodickej tlači, ktoré je oficiálnym informačným orgánom úradu. výkonná moc príslušného zakladajúceho subjektu Ruskej federácie s uvedením dátumu, času a miesta verejnej dražby, povahy predávaného majetku a jeho počiatočnej predajnej ceny (doložka v platnom znení, nadobudla účinnosť 14. februára 2002 federálnym zákonom z 11. februára 2002 N 18-FZ, - pozri predchádzajúce vydanie).
4. Osoby, ktoré sa chcú zúčastniť na verejných dražbách, zložia zálohu vo výške, termínoch a spôsobom, ktoré musia byť uvedené v oznámení o verejnej dražbe. Výška zálohy nesmie presiahnuť 5 percent z pôvodnej predajnej ceny založenej nehnuteľnosti.

   Osobám, ktoré sa verejnej dražby zúčastnili, no nevyhrali, sa záloha vracia bezodkladne po skončení verejnej dražby. Záloha je vratná aj v prípade, že sa verejná dražba neuskutoční.

5. Prítomnosť osôb, ktoré sa ich nezúčastňujú, na verejných dražbách na predaj založeného majetku môžu obmedziť len úrady miestna vláda v záujme zachovania verejného poriadku. V každom prípade osoby, ktoré majú užívacie práva k predávanej nehnuteľnosti alebo vecné práva k tejto nehnuteľnosti, ako aj hypotekárne záložne na následné hypotéky majú právo byť prítomní na verejných dražbách (doložka doplnená 14. februára 2002 federálnym zákonom z februára 11, 2002 N 18-FZ - pozri .predchádzajúce vydanie).
6. Víťazom verejnej dražby je ten, kto ponúkne najvyššiu cenu za predávanú nehnuteľnosť vo verejnej dražbe. Táto osoba a organizátor verejnej dražby podpisujú v deň konania dražby protokol o výsledku verejnej dražby. Vyhýbanie sa ktorejkoľvek z nich pri podpise protokolu má za následok dôsledky ustanovené v článku 448 ods. 5 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
7. Ten, kto vyhrá verejnú dražbu, musí do piatich dní po jej skončení zložiť na účet určený organizátorom verejnej dražby sumu, za ktorú kúpil založenú nehnuteľnosť (kúpnu cenu), zníženú o predtým zaplatenú zálohu. V prípade neuhradenia tejto sumy sa záloha nevracia.
8. Organizátor verejnej dražby s ním do piatich dní odo dňa zaplatenia kúpnej ceny tým, kto vyhral verejnú dražbu, uzavrie kúpno-predajnú zmluvu. Táto dohoda a protokol o výsledkoch verejných dražieb sú základom pre vykonanie potrebných zápisov do Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi (doložka v znení neskorších predpisov, nadobudla účinnosť 11. januára 2005 federálnym zákonom z r. 30. decembra 2004 N 216-FZ , - pozri predchádzajúce vydanie).

Článok 58. Vyhlásenie verejných dražieb za neplatné

1. Organizátor verejných dražieb ich vyhlasuje za neplatné v prípadoch, ak:

   1) verejnej dražby sa zúčastnili menej ako dvaja kupujúci;
   2) pri verejnej dražbe nebola zaplatená prémia oproti pôvodnej predajnej cene založenej nehnuteľnosti;
   3) ten, kto vyhral verejnú dražbu, nezaplatil kúpnu cenu v ustanovenej lehote.

   Verejné dražby musia byť vyhlásené za neplatné najneskôr nasledujúci deň po tom, čo nastala niektorá z uvedených okolností.

2. Záložný veriteľ má právo do 10 dní po vyhlásení neplatnosti verejnej dražby po dohode so záložcom kúpiť založenú nehnuteľnosť za pôvodnú predajnú cenu vo verejnej dražbe a na kúpnu cenu započítať svoje pohľadávky zabezpečené hypotékou. tejto nehnuteľnosti.

   Na takúto zmluvu sa vzťahujú pravidlá občianskeho práva Ruskej federácie o kúpnej a predajnej zmluve. V tomto prípade je hypotéka ukončená. *58.2.2)

3. Ak nedôjde k dohode o nadobudnutí majetku záložným veriteľom podľa odseku 2 tohto článku, najneskôr do mesiaca od prvej verejnej dražby sa konajú opakované verejné dražby. Pôvodná predajná cena založeného majetku pri opakovaných verejných dražbách, ak je spôsobená dôvodmi uvedenými v ods. 1 a 2 ods. 1 tohto článku, sa znižuje o 15 percent. Verejné dražby sa konajú spôsobom stanoveným v článku 57 tohto spolkového zákona.
4. Ak bude opakovaná verejná dražba vyhlásená za neplatnú z dôvodov uvedených v odseku 1 tohto článku, má záložný veriteľ právo kúpiť (zadržať si) založenú nehnuteľnosť za cenu najviac o 25 percent nižšiu, ako bola jej pôvodná predajná cena pri prvej verejnej dražbe. vydražiť a započítať na kúpnu cenu svoje pohľadávky zabezpečené hypotékou na nehnuteľnosť.

   Ak si záložca ponechal založený majetok, ktorý mu svojou povahou a účelom nemôže pripadnúť, vrátane majetku, ktorý má významnú historickú, umeleckú alebo inú kultúrnu hodnotu pre spoločnosť, pozemok, je povinný tento majetok do jedného roka scudziť v súlade s článkom 238 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

5. Ak záložný veriteľ neuplatní právo zadržať predmet záložného práva do mesiaca po vyhlásení neplatnosti opakovanej verejnej dražby, záložné právo zaniká.

Článok 59. Predaj založeného majetku dohodou strán na dražbe
(názov článku v znení zmien, účinnosť nadobudol 14. februára 2002 federálnym zákonom z 11. februára 2002 N 18-FZ - pozri predchádzajúce vydanie)

1. Organizátorom dražby na predaj založeného majetku je špecializovaná organizácia, ktorú si na tento účel zvolil záložca so súhlasom záložcu, ktorá koná na základe dohody so záložcom a koná v jeho mene alebo vo svojom mene. .
2. Predaj založeného majetku na dražbe je povolený, ak je dražba otvorená.

   Predaj založeného majetku na uzavretej aukcii je povolený iba v prípadoch ustanovených federálnym zákonom.

3. Organizátor dražby s ním do piatich dní odo dňa splnenia požiadavky na zaplatenie nehnuteľnosti tým, kto vyhral dražbu, uzavrie kúpno-predajnú zmluvu. Táto dohoda a protokol o výsledkoch aukcie sú základom pre vykonanie potrebných záznamov v Jednotnom štátnom registri práv k nehnuteľnostiam a transakciám s nimi (doložka v platnom znení, nadobudla účinnosť 11. januára 2005 federálnym zákonom z r. 30. decembra 2004 N 216-FZ, - pozri predchádzajúce vydanie).

Článok 60. Ukončenie exekúcie na založený majetok a jeho predaj

1. Dlžník zo záväzku zabezpečeného záložným právom a záložca, ktorý je treťou osobou, majú právo zastaviť exekúciu na založenú nehnuteľnosť uspokojením všetkých pohľadávok záložného veriteľa zabezpečených záložným právom v rozsahu, v akom tieto pohľadávky existujú. čas zaplatenia príslušných súm. Toto právo je možné uplatniť kedykoľvek pred predajom založenej nehnuteľnosti na verejnej dražbe, dražbe alebo súťaži alebo nadobudnutím práva k tejto nehnuteľnosti predpísaným spôsobom u záložného veriteľa (doložka v znení účinnom zo dňa 14.02.2002 o.s. Federálny zákon z 11. februára 2002 ročník N 18-FZ, - pozri predchádzajúce vydanie).
2. Osoba, ktorá sa domáha ukončenia exekúcie založenej nehnuteľnosti alebo jej predaja, je povinná nahradiť záložnému veriteľovi výdavky, ktoré jej vznikli v súvislosti s exekúciou tejto nehnuteľnosti a jej predajom.

Článok 61. Rozdelenie sumy výnosov z predaja založeného majetku

Suma výťažku z predaja nehnuteľnosti založenej na základe záložnej zmluvy, po odpočítaní súm potrebných na úhradu výdavkov spojených s exekúciou tejto nehnuteľnosti a jej predajom, sa rozdelí medzi hypotekárnych veriteľov, ktorí prihlásili svoje pohľadávky na inkaso, ostatní veritelia záložcu a sám záložca. Distribúciu vykonáva orgán vykonávajúci súdne rozhodnutia, a ak bola exekúcia na založený majetok vykonaná mimosúdne notárom, ktorý potvrdil dohodu o takomto postupe vymáhania, v súlade s pravidlami článku 319 ods. 1 článku 334 a odseky 5 a 6 článku 350 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ako aj článok 46 tohto federálneho zákona.

Ak je predmetom exekúcie hypotéky štátna resp obecný majetok, sumy, ktoré sa majú previesť záložcovi v poradí a priorite určenej týmto článkom, sa pripisujú do príslušného rozpočtu.

Tak v prípade súdnej, ako aj v prípade mimosúdnej exekúcie založenej nehnuteľnosti sa predaj tejto nehnuteľnosti uskutočňuje predajom vo verejnej dražbe spôsobom ustanoveným procesnými predpismi (čl. 1 § 350 Občianskeho zákonníka Ruská federácia). Toto pravidlo je záväzné a zmluvné strany ho nemôžu meniť. Majetok založený záložnou zmluvou, ktorý bol prepadnutý súdnym rozhodnutím v súlade s federálnym zákonom o hypotékach, sa predáva prostredníctvom verejnej dražby, s výnimkou prípadov ustanovených federálnym zákonom o hypotékach (časť 1, odsek 1, článok 56 zákona o hypotékach). Hypotekárne právo).

Pri rozhodnutí o exekúcii založenej nehnuteľnosti môže súd so súhlasom záložcu a záložcu v rozhodnutí ustanoviť, že nehnuteľnosť je predmetom predaja spôsobom ustanoveným v § 59 „Predaj založenej nehnuteľnosti dohodou“. strán na dražbe“ zákona o hypotékach. Rovnaký spôsob predaja založenej nehnuteľnosti si môže záložca a záložca ujednať v dohode o mimosúdnom uspokojení pohľadávok záložcu, uzatvorenej podľa § 55 ods. 1 zákona o hypotékach, t. na základe notárom overenej zmluvy medzi záložným veriteľom a záložcom, uzatvorenej po vzniku exekučných dôvodov na predmet záložného práva (§ 56 ods. 2 časť 1 zákona o hypotékach).

Predaj založenej nehnuteľnosti spôsobom ustanoveným v § 59 Zákona o hypotékach nie je povolený v prípadoch, keď nemožno exekúciu na túto nehnuteľnosť podľa § 55 ods. 2 zákona o hypotékach uplatniť (časť 2 ods. 2 § 56 toho istého zákona).

V prípadoch exekúcie na založené právo prenajímať nehnuteľnosť sa realizuje následnou registráciou prevodu tohto práva (článok 3 § 56 zákona o hypotékach).

Okrem tejto formy predaja založenej nehnuteľnosti, napríklad na dražbe, je možné predať aj komisionálne a predať na základe inej dohody. Nehnuteľnosť sa predáva spravidla v dražbe. Nehnuteľnosť v domácnosti je možné predať na základe provízie. Najjednoduchší spôsob predaja cenných papierov je na základe mandátnej zmluvy so špecializovanou organizáciou pôsobiacou na trhu cenných papierov.

Zákon ustanovuje tieto výnimky z pravidla predaja založeného majetku na verejnej dražbe:

1) Záložca a záložca v dohode o mimosúdnom uspokojení pohľadávok záložcu (t. j. na základe notárom overenej zmluvy medzi záložcom a záložcom, uzavretej po vzniku exekučných dôvodov na predmet hypotéky) , ustanovil odlišný postup (§ 56 ods. 2 ods. 1 zákona o hypotékach). Záložca a záložca v dohode o uspokojení pohľadávok záložcu z hodnoty založenej hnuteľnej veci môžu ustanoviť aj odlišný postup pri predaji tejto veci.

2) Predmet záložného práva prevedený na záložného veriteľa môže byť zhabaný spôsobom stanoveným záložnou zmluvou, pokiaľ zákon neustanovuje iný postup (článok 2 § 349 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

3) Súd môže pri rozhodovaní o exekúcii založenej nehnuteľnosti so súhlasom záložcu a záložného veriteľa v rozhodnutí ustanoviť, že nehnuteľnosť je predmetom predaja spôsobom ustanoveným v § 59 „Predaj založenej nehnuteľnosti dohodou strán na aukcii“ spolkového zákona o hypotékach.

4) Ak bude dražba vyhlásená za neplatnú, záložca má právo po dohode so záložcom odkúpiť založenú nehnuteľnosť a započítať svoje pohľadávky zabezpečené záložným právom na kúpnu cenu. Na takúto zmluvu sa vzťahujú pravidlá o kúpno-predajnej zmluve (časť 1 ods. 4 čl. 350 ods. Občianskeho zákonníka RF).

5) Ak je opakovaná dražba vyhlásená za neplatnú, majiteľ záložného práva má právo ponechať si založenú vec s jej ocenením najviac o 10 % pod pôvodnou predajnou cenou pri opakovanej dražbe (2. časť ods. 4 čl. 350 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Pri vyhlásení opakovanej verejnej dražby na predaj nehnuteľnosti má zástavný veriteľ právo kúpiť (zadržať si) založenú nehnuteľnosť za cenu najviac o 25 % nižšiu, ako bola jej pôvodná predajná cena pri prvej verejnej dražbe a započítať proti kúpnu cenu jeho pohľadávky zabezpečené hypotékou na nehnuteľnosť (článok 4 článok 58 federálneho zákona o hypotékach).

Užitočné stránky.

Záloha sa považuje za jeden z najspoľahlivejších spôsobov zabezpečenia splnenia záväzkov, preto sa na veľké a (alebo) dlhodobé financovanie často používa kolaterál. Pre banku je kolaterál poistením proti prípadnému nesplateniu úveru, pre dlžníka je to možnosť získať vysokú sumu na dlhú dobu za prijateľných a spravidla výhodnejších podmienok ako pri nezabezpečenom úvere. Dnes si podrobne povieme, ako k predaju kolaterálu dochádza, aký je postup a aké možnosti existujú.

Úroky a výhody veriteľa z predaja kolaterálu

Systém kolaterálových pôžičiek a jeho vývoj sú vážne závislé Všeobecná podmienka ekonomika, úroveň platobnej schopnosti obyvateľstva a trendy na trhu nehnuteľností a motorovej dopravy, ktoré sú najčastejším predmetom zabezpečenia v úverovo právnych vzťahoch.

Vychádzajúc z reálií dnešnej doby môžeme hovoriť o niektorých zmenách v prístupe bánk k exekúcii kolaterálu. Vyzdvihnime to hlavné:

1. Banky sú čoraz viac pripravené uspokojiť svoje pohľadávky voči dlžníkovi-dlžníkovi práve na úkor kolaterálu, obchádzajúc fázy rokovaní, korešpondencie a núteného súdne vymáhanie alebo ich prejde veľmi rýchlo. Mnohé banky sa tak stali charakteristickým prísnejším prístupom k finančným problémom dlžníka, pričom jedinou výnimkou je snáď hypotéka, a to len vtedy, ak hovoríme o jedinom kúpenom a zálohovanom dome dlžníka.
2. Nie je to tak dávno, čo sa kolaterál uznával takmer vždy vedľajšie aktívum banky, ktoré sa väčšina z nich snažila rýchlo implementovať. Dnes, na pozadí hromadenia takýchto aktív, ich častej nelikvidity a ťažkostí s predajom za viac či menej výhodnú cenu, začali niektoré banky uvažovať o možnostiach získania zisku inými spôsobmi ako predajom kolaterálu. Naznačený trend je zatiaľ zreteľne vidieť v systéme kolaterálových úverov právnických osôb, najmä pri hypotéke. Ale je možné, že rovnaký prístup sa prenesie aj do sféry pôžičiek obyvateľstvu. Dobrou alternatívou k predaju nehnuteľnosti bol jej prenájom.

Vo všeobecnosti môžeme povedať, že predaj kolaterálu nie je vždy samozrejmý proces. V niektorých prípadoch môže mať banka záujem o samotné aktívum, a nie o príjem z jeho predaja. Pre dlžníkov-dlžníkov však ani jedna, ani druhá možnosť zásadný rozdiel nerobí.

Možnosti implementácie kolaterálu

Problematiku exekúcie na záložnom práve vrátane jej realizácie upravuje množstvo zákonov.

Špecifiká postupu závisia od nasledujúcich okolností:

1. Druh zabezpečenia – doprava, nehnuteľnosť, pozemky, cenné papiere, hnuteľné veci a pod.
2. Postavenie záložného práva, práva veriteľa a dlžníka vo vzťahu k záložnému právu, kto je presne vlastníkom.
3. Podmienky záložnej zmluvy týkajúce sa postupu, práv a povinností zmluvných strán pri vzniku dôvodov na uspokojenie pohľadávok veriteľa na úkor záložného práva.
4. Okolnosti sprevádzajúce a ovplyvňujúce konanie o zhabaní záložného práva, napríklad začatie konkurzného konania dlžníka.
5. Dohoda medzi veriteľom a dlžníkom týkajúca sa zabezpečenia a nakladania s ním.

Na základe všetkých okolností je v praxi implementácia kolaterálu možná tromi hlavnými spôsobmi:

• Veriteľ a dlžník sa dohodnú na postupe predaja kolaterálu

Tu sú možné rôzne prístupy. Realizáciu v zásade vykonáva buď veriteľ, informuje o tom dlžníka a dohodne sa s ním dôležité aspekty predaj, alebo dlžník, ale pod kontrolou veriteľa, najmä pokiaľ ide o otázky ceny a načasovania. Strany spravidla pristupujú k tejto možnosti predaja kolaterálu s cieľom získať jeho najvyššiu hodnotu. Všeobecne uznávanou praxou je dať kolaterál na predaj za trhovú cenu, ale za mierne vyššiu (+10-15%) cenu, ktorá by mala viac-menej pokryť náklady spojené s prihadzovaním a rozhodovaním. rôzne druhy formality. Často je však potrebné znížiť cenu - všetko závisí od trendov na trhu a stavu dopytu. Uvedený postup implementácie nie je možný, ak strany nedôjdu k dohode alebo ak následne vzniknú nezhody. Vyznačuje sa však rýchlosťou riešenia problémov, schopnosťou zarobiť dobré peniaze z predaja kolaterálu a vo všeobecnosti minimálnymi nákladmi.

• Bezpodmienečný alebo v súlade s rozhodnutím súdu prevod zabezpečenia do vlastníctva veriteľa

V tomto prípade všetky otázky súvisiace s nakladaním so zábezpekou vyrieši veriteľ samostatne ako vlastník. Založenú nehnuteľnosť môže predať, prenajať alebo s ňou inak naložiť. Za účelom zabezpečenia vzájomného vyrovnania medzi veriteľom a dlžníkom sa vykonáva predbežné posúdenie zabezpečenia, ktoré spravidla zodpovedá trhovej hodnote predmetu v čase posudzovania. Ak hovoríme o bankách, vo väčšine prípadov sa snažia aktívum rýchlo predať, inak to bude dlhodobý pobyt v súvahe si vyžiada dodatočné výdavky. Okrem toho, kým sa objekt nerealizuje, banke vzniknú aj náklady spojené s tvorbou rezervy na problémové dlhy, prípadne bude nútená nejako vyriešiť otázku uzavretia problémového úveru.

• Realizácia zabezpečenia v rámci exekučného konania

V tomto prípade sa na základe rozhodnutia súdu a za predpokladu, že veriteľ nie je vlastníkom kolaterálu, prenesú otázky núteného inkasa, a to aj prostredníctvom jeho žiadosti o kolaterál. súdnych exekútorov. Predaj kolaterálu po prvotnom predaji trhové ocenenie alebo znalecká skúška, ktorá sa vymenúva, ak po ocenení dôjde k sporu o cenu zábezpeky, sa vykonáva organizovaním a konaním verejnej dražby.

Jedným z kľúčových problémov predaja kolaterálu na aukcii- pravdepodobnosť vážneho poklesu predajnej ceny a táto okolnosť je čoraz bežnejšia. Tento trend je spôsobený tromi faktormi:

• potenciálnu nebezpečnosť transakcie pre kupujúceho, ktorý sa v budúcnosti môže stretnúť so skutočnosťou zaťaženia nadobudnutého majetku právami tretích osôb, napr. hypotekárny byt deti;
• veriteľ a dlžník nie sú účastníkmi dražby a súdnemu exekútorovi je v podstate jedno, za akú cenu sa predmet predá;
• V spoločnosti, podnikateľských kruhoch aj medzi odborníkmi sa rozšíril názor, že nehnuteľnosť sa dá vždy lacno kúpiť na dražbách organizovaných súdnymi exekútormi, takže veľa potenciálnych záujemcov o kúpu zámerne hrá na zníženie ceny a vytvára na to všetky podmienky.

V súvislosti s týmito črtami nie je dotiahnutie prípadu veriteľom a dlžníkom k predaju kolaterálu na dražbe organizovanej súdnymi exekútormi ani zďaleka výhodnou perspektívou vývoja udalostí. Preto je vhodné využiť všetky príležitosti na predaj kolaterálu za najvyššiu cenu. Tu je potrebné vziať do úvahy, že rozdiel medzi sumou prijatou z predaja kolaterálu a sumou splateného dlhu, teda takýmto druhom zisku, prechádza na dlžníka. Samozrejme, ak je dlh svojim objemom porovnateľný alebo menší ako pravdepodobná výška z predaja kolaterálu. No aj keby to bolo viac a oveľa viac, čím drahšie sa predmet predá, tým menej bude musieť dlžník splatiť z iných zdrojov. Preto všetci účastníci záväzku – veriteľ aj dlžník – majú záujem predať za vyššiu cenu.