Rozhodnutie stretnutí účastníkov spoločnej výstavby. Najlepšie postupy

1. Ak má developer nedokončené stavebné projekty, v súvislosti s ktorými boli zaplatené povinné odvody (príspevky) do fondu, sú požiadavky účastníkov spoločnej výstavby na tieto objekty splnené s prihliadnutím na špecifiká tohto článku.

Účastník výstavby, ktorý je právnickou osobou, nemá požiadavky na prevod bytových priestorov pri stavbe, za ktorú stavebník zaplatil povinné príspevky (príspevky) do fondu, peňažné nároky takéhoto účastníka sa uspokojujú ako časť štvrtej etapy. Toto pravidlo o prevode bytových priestorov v projekte výstavby na účastníka výstavby, ktorý je právnickou osobou, sa nevzťahuje na fond, ktorý je účastníkom výstavby na základe dohody o účasti na spoločnej výstavbe, pri vykonávaní opatrení na financovať dokončenie výstavby nedokončených stavebných projektov, na ktoré boli získané finančné prostriedky účastníkov zdieľaná výstavba.

2. Správca konkurznej podstaty najneskôr do troch mesiacov odo dňa uplynutia lehoty na prihlasovanie pohľadávok účastníkov výstavby, ustanovenej článkom 201.4 ods. byť nadobúdateľom za účelom vyrovnania záväzkov developera voči účastníkom výstavby vlastného imania v súlade s článkom 201.15-1

Stretnutie účastníkov výstavby akcií sa koná podľa pravidiel článku 201.12 tohto federálneho zákona, pričom sa zohľadňujú špecifiká ustanovené v tomto článku.

3) o prilákaní iného developera, ktorý bude nadobúdateľom, s cieľom vyrovnať záväzky developera voči účastníkom spoločnej výstavby v súlade s článkom 201.15-1 tohto federálneho zákona, ak je možné prilákať takúto osobu.

5. Rozhodovanie zhromaždenia účastníkov spoločnej výstavby robia vo vzťahu ku každému stavebnému zámeru samostatne účastníci spoločnej výstavby, ktorí majú požiadavky, ktoré sú zapísané v evidencii nárokov účastníkov výstavby na takýto objekt. Účastníci spoločnej výstavby nerozhodujú o iných stavbách, pri ktorých nemajú požiadavky na prevod bytových priestorov, požiadavky na prevod parkovacích miest a nebytových priestorov.

(pozri text v predchádzajúcom vydaní)

Zhromaždenie účastníkov spoločnej stavby je platné, ak účastníci spoločnej stavby, ktorí sa na nej zúčastňujú s právom hlasovať o tejto stavbe, tvoria aspoň tretinu z celkového počtu týchto účastníkov spoločnej stavby a majú nadpolovičnú väčšinu hlasov celkový počet hlasov takýchto účastníkov zdieľanej výstavby.

Účastníci spoločnej výstavby majú na zhromaždení účastníkov spoločnej výstavby počet hlasov, ktorý je úmerný veľkosti ich pohľadávok pre každý stavebný projekt vo vzťahu k celkovej výške pohľadávok účastníkov spoločnej výstavby vo vzťahu k tomuto objektu vrátane v evidencii pohľadávok účastníkov výstavby ku dňu stretnutia účastníkov spoločnej výstavby podľa tohto spolkového zákona. V tomto prípade sa neprihliada na pohľadávky patriace účastníkovi spoločnej výstavby vo vzťahu k iným stavebným projektom, ako aj na pohľadávky, ktoré mu patria a ktoré nespĺňajú kritériá uvedené v odseku 2.1 článku 201.1. tohto federálneho zákona.

(pozri text v predchádzajúcom vydaní)

Rozhodnutia zhromaždenia účastníkov akciovej výstavby o otázkach patriacich do jeho pôsobnosti podľa tohto spolkového zákona sa prijímajú tromi štvrtinami hlasov účastníkov výstavby zúčastňujúcich sa na hlasovaní o príslušnej otázke.

6. Ak sa na zhromaždení účastníkov spoločnej výstavby rozhodne o náhrade, fond vyplatí účastníkom spoločnej výstavby, a to aj za pohľadávky, ktoré vznikli po dni prijatia návrhu na vyhlásenie konkurzu na dlžníka, vo výške určenej v súlade s federálnym zákonom „O verejnoprávnej spoločnosti na ochranu práv občanov – účastníkov spoločnej výstavby v prípade platobnej neschopnosti (úpadku) developerov a o zmene a doplnení niektorých zákonov Ruská federácia".

Fondu, ktorý platbu uhradil, vzniká nárok zo zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe, ktorý mal účastník spoločnej výstavby voči developerovi. Platba uvedená v tomto odseku sa vykonáva za predpokladu, že developer zaplatí príspevky do kompenzačného fondu v súlade s právnymi predpismi o účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a (alebo) iných nehnuteľností podľa príslušnej zmluvy o účasti na zdieľaná konštrukcia.

BYTOVÉ A STAVEBNÉ DRUŽSTVO "NIŽNÝ, 47" (bytový komplex "Nižný, 47")

Tomská oblasť, Tomsk

Podľa stavebného povolenia z 28. augusta 2007 spoločnosť Demos LLC začala s výstavbou 10-poschodovej obytnej budovy so vstavanými verejnými a administratívnymi priestormi na uličke. Nižný v Tomsku. Plánovaný termín uvedenia do prevádzky je do 28.3.2010.

Ako vyplýva z materiálov veci A67-6230/2011, rozhodnutím Rozhodcovského súdu Tomského kraja zo dňa 24.02.2012 bol vo vzťahu k spoločnosti s ručením obmedzeným „Demos“ - dohľad zavedený konkurz. ustanovenia odseku 7 kapitoly IX federálneho zákona z 26. októbra 2002 č. 127 - federálny zákon „o platobnej neschopnosti (konkurze)“.

Rozhodnutím Rozhodcovského súdu Tomskej oblasti zo dňa 7.12.2012 bol na spoločnosť s ručením obmedzeným „Demos“ – externý manažment na dobu 12 mesiacov zavedený konkurz.

Rozsudkom rozhodcovského súdu zo dňa 24.01.2014 bola predĺžená lehota externého riadenia o 12 mesiacov, t.j. do 07.12.2014. Stretnutie veriteľov Demos LLC schválilo plán externého manažmentu, podľa ktorého bolo rozhodnuté o dokončení výstavby bytového domu na adrese: Tomsk, per. Nižný, 47. Pri realizácii plánu externého manažmentu, ktorý manažér arbitráže predložil valnému zhromaždeniu na schválenie, a ako sa neskôr ukázalo, vychádzal buď z nesprávneho posúdenia stupňa pripravenosti objektu. , jeho stave, veľkosti disponibilného majetku a výške finančných prostriedkov potrebných na jeho dokončenie (vzhľadom na nekompetentnosť manažéra rozhodcovského konania vo veciach výstavby), alebo na základe informácií zámerne skreslených samotným manažérom rozhodcovského konania, vyšlo najavo, že dokončenie výstavby zariadenia v konkurznom konaní a pod vedením manažéra arbitráže nebolo možné. K týmto záverom sa dospelo vďaka práci iniciatívnej skupiny akcionárov, ktorí sa zase snažili v rámci možností kontrolovať výdavky Peniaze, dodatočne prispeli účastníci výstavby nad rámec prostriedkov predtým vyplatených na základe zmlúv o majetkovej účasti, ako aj práca rozhodcovského manažéra pri uzatváraní zmlúv o výstavbe, preberaní realizovaných objemov prác a kvalita preberaného diela. Dňa 03.07.2015 sa konalo stretnutie účastníkov výstavby Demos LLC, na ktorom sa účastníci rozhodli obrátiť sa na rozhodcovský súd s návrhom na splatenie pohľadávok účastníkov výstavby prevodom práv developera na nedokončenú stavbu nachádzajúcu sa na adrese: Tomsk, pruh. Nižný, 47, bytové stavebné družstvo vytvorené účastníkmi výstavby. Bytové družstvo "Nižný, 47" bolo založené iniciatívnou skupinou akcionárov (veriteľov) a zaregistrované dňa 26.3.2015 Medziokresný inšpektorát Federálna daňová služba č.7 pre Tomský región Bolo zvolené zloženie predstavenstva družstva v počte 7 ľudí, vrátane predsedu predstavenstva a revíznej komisie. Na základe rozhodnutia zhromaždenia účastníkov výstavby sa správca konkurznej podstaty Demos LLC obrátil na rozhodcovský súd s návrhom na splatenie pohľadávok účastníkov výstavby prevodom nedokončených stavebných objektov. Arbitrážny súd Tomskej oblasti vydal rozsudok vo veci A67-6230/2011 zo dňa 06.04.2015 o uspokojení nárokov účastníkov výstavby Demos LLC prevodom práv developera (Demos LLC INN 7019032785, OGRN 10242050905 ) k nedokončenému stavebnému projektu, ktorý sa nachádza na adrese : Tomská oblasť, Tomsk, pruh. Nižný, 47. Odo dňa, keď Rozhodcovský súd Tomskej oblasti vydal rozsudok o prevode nehnuteľnosti na bytové družstvo, začali práce na vyžiadaní od manažéra rozhodcovského konania vlastnícke listiny na pozemok, objekt nedokončenej stavby, projektová a vykonávacia dokumentácia, ako aj ďalšie dokumenty. Na druhej strane manažér arbitráže na dlhú dobu vyhla prenosu dokladov na bytové družstvo. Súbežne sa pracovalo na vývoji webovej stránky družstva, aby sa všetci akcionári – členovia družstva zjednotili na jednej informačnej platforme. Dňa 14.07.2015 bolo zapísané vlastníctvo nedokončenej stavby (č. osvedčenia 70-AV 741649). Dňa 29.07.2015 bola valným zhromaždením členov bytového družstva odvolaná z funkcie prvá predsedníčka predstavenstva družstva (Yuzhakova E.N.) pre jej nespôsobilosť vo veciach riadenia družstva a výstavby. Za predsedu predstavenstva bol zvolený Arkhipov A.B., ktorý v tom čase žil na svojom pracovisku v Krasnodare. Počas presťahovania novozvoleného predsedu predstavenstva z Krasnodaru do Tomska bola členom predstavenstva A.V. Loginova. menovaný za výkonného predsedu predstavenstva družstva. Od 1.10.2015 Arkhipov A.B. začal svoje pridelené povinnosti. V súlade s rozhodnutiami Protokolu č. 4 valného zhromaždenia členov bytového stavebného družstva „Nižný, 47“ zo dňa 20.12.2015 bolo zloženie členov predstavenstva družstva znížené na 5 osôb. Predstavenstvo opustili členovia družstva, ktorí nezdieľali novú koncepciu dokončenia výstavby objektu, na základe komplexného a kompletného prieskumu objektu, vyčíslenia nákladov na dokončenie stavby, následnej prípravy opatrení na dostavbu objektu. výstavbu a plnohodnotnú realizáciu opatrení. Vopred vyzbierané prostriedky teda smerovali na konzerváciu objektu (zastrešenie, uzavretie obrysu a pod.) a stavebno-technické preskúmanie objektu (prieskum), bez ktorého pri absencii väčšiny prác a pôvodného stavu dokumentácie, nebolo možné dokončiť výstavbu a uviesť zariadenie do prevádzky v rámci platnej legislatívy.

Za účelom zistenia stavu nedokončeného stavebného projektu, možnosti obnovenia jeho výstavby, ako aj objemu prác, ktoré je potrebné vykonať na dokončenie výstavby a uvedenie objektu do prevádzky, bytový súbor Nižný, 47, dňa 30.11. 2015 bola uzatvorená dohoda so špecializovanou organizáciou o vykonaní stavebno-technickej skúšky objektu. Dňa 14.03.2016 bolo doručené vyúčtovanie rozsahu prác od znaleckej organizácie a dňa 23.03.2016 výpočet. odhadované náklady týchto diel. Odborný názor predložené na posúdenie Hlavnému inšpektorátu štátneho stavebného dozoru Tomskej oblasti.

Predseda predstavenstva začal pracovať na získaní práv družstva k pozemku, stavebného povolenia a Technické špecifikácie. Dňa 15. januára 2016 orgán vykonávajúci štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcie s ňou zaregistroval práva bytového družstva Nižný 47 k pozemku.

Dňa 25.3.2016 bola podaná žiadosť na komisiu na dokončenie podielovej výstavby bytových domov na území obce„Mesto Tomsk“ o oslobodení bytových družstiev od nájomného za pozemok. Na základe výsledkov posudzovania žiadosti bolo družstvo oslobodené od nájmu pozemku.

K 31.03.2016 podal predseda predstavenstva prihlášky na odbor Federálna službaštátna registrácia, kataster a kartografia v regióne Tomsk o zrušení obmedzení vo forme hypoték v prospech účastníkov spoločnej výstavby na spoločné stavebné projekty v rozsahu 25 priestorov. Úrad federálnej služby pre štátnu evidenciu, kataster a kartografiu pre Tomskú oblasť družstvo odmietol pre nedostatok dôvodov uvedených v zákone, a to pre chýbajúce povolenie na uvedenie zariadenia do prevádzky.

Dňa 22.04.2016 družstvo obdržalo povolenia na stavbu objektu: č. 70301000-120 C/14 zo dňa 15.04.2016 (blok „D“), č. 70301000-434 C/07 zo dňa 04/. 15/2016 (bloky „B“ a „C“).

V priebehu nasledujúcich štyroch mesiacov boli prijaté potrebné technické podmienky od držiteľov bilancie siete (elektrina, dodávka tepla, voda, rozhlas).

Po obdržaní kalkulácie predpokladaných nákladov na dokončenie stavby od znaleckej organizácie sa uskutočnilo rokovanie so 16 stavebných organizácií Tomska o otázke zvažovania tohto výpočtu, získavania komerčné ponuky vo vzťahu k uvedeným druhom prác výber generálneho dodávateľa, uzavretie rámcovej zmluvy na ukončenie stavebných a montážnych prác a uvedenie objektu do prevádzky. Bol vybratý generálny dodávateľ a uzavretá rámcová zmluva.

Na vykonávanie špeciálnych prác na inštalácii výťahových zariadení, ako aj požiarnych poplachov a automatizácie odstraňovania dymu, berúc do úvahy špecifiká týchto prác, boli uzavreté priame zmluvy so špecializovanými dodávateľmi.

Na vykonanie stavebnej kontroly bola uzatvorená aj dohoda so špecializovanou organizáciou. Vzhľadom na potrebu korigovať niektoré časti existujúcej projektovej a pracovnej dokumentácie, ako aj potrebu vypracovania časti pre terénne úpravy miestneho územia, projekt meracej jednotky tepelnej energie (UUTE), ako aj obnovu ostatných úseky potrebné na predloženie predmetu na preberanie uzavrelo družstvo dohodu s projekčnou organizáciou.

Na určenie projektovanej hodnoty majetku družstva (podmienečne bezplatné obytné a nebytových priestoroch) za účelom plánovania ich ďalšej realizácie a použitia výťažku na dokončenie výstavby zariadenia uzavrelo družstvo zmluvu so špecializovanou organizáciou.

Po analýze vyššie uvedených východiskových údajov boli vypočítané požadované dodatočné vklady členov družstva. Definované požadované termíny uloženie finančných prostriedkov.

Následne z dôvodu odňatia určitého majetku družstvu (nebytových priestorov) pri uznaní práv k nim v rozpore s konkurzným zákonom účastníkmi výstavby na všeobecných súdoch bolo predstavenstvo nútené predložiť na posúdenie valného zhromaždenia otázka zvýšenia dodatočných príspevkov, ktorých výška spolu predstavovala 10 200 00 rub./m2. m namiesto 8 000,00 RUB/m2. m.

Ďalej sa vygeneroval potrebný balík dokumentov a predložil sa mestskej správe Tomsk na získanie povoleného využitia pre ďalší pozemok na parkovanie. Na základe výsledkov posúdenia podkladov bolo v tejto otázke prijaté kladné rozhodnutie a bol vypracovaný projekt úpravy miestneho územia vrátane ďalšieho pozemku. Práca predstavenstva družstva v tomto smere umožnila zabezpečiť pridelenie ďalších pozemkov a umiestniť na nich parkovacie miesta.

Od apríla 2016 do mája 2017 boli dokončené práce na dokončení výstavby dvoch z troch blokových častí a bolo vydané povolenie na uvedenie týchto vchodov do prevádzky, čo predstavuje 57% plochy bytov celého objektu. Za účasti Správy Tomskej oblasti (pridelením dotácií) boli prijaté opatrenia na uvedenie centralizovaného zásobovania teplom, vodovodov a kanalizačných sietí do štandardných podmienok, výstavba trafostanice a vytýčenie vonkajších napájacích sietí, čo umožnilo na pripojenie zariadenia inžinierske siete a získať certifikáty o splnení špecifikácií. Bol dokončený súbor prác na zlepšenie miestnej oblasti. Fotografie vybudovaného zariadenia nájdete na webovej stránke družstva na odkaze: http://nizhniy47.ru/photo.

V súčasnosti prebieha dostavba posledného vchodu (blok D). Stavebné povolenie bolo predĺžené do 30. apríla 2018. Práca družstva je komplikovaná a podľa tvrdení bývalých dodávateľov skrachovaného developera a ďalších súdnych sporov ako spol. žalobca a ako žalovaný. Vzhľadom na to, že bytové družstvo "Nižný, 47" vzniklo v dôsledku konkurzu Developera (LLC "Demos") a nie je klasickým bytovým stavebným družstvom, v ktorého organizácii sú občania v relatívne rovnakých podmienkach (nultý stupeň pripravenosti objektu, identické (pomerné) podiely a iné príspevky a pod.), existovali a stále existujú reálne riziká bankrotu bytového družstva Nižný 47.

Tieto riziká sú spôsobené dobrovoľným vystúpením viacerých účastníkov výstavby z členstva v bytovom družstve a požiadavkou niektorých z nich súdne konanie výplaty dôchodkov. V tomto prípade takíto účastníci výstavby považujú družstvo za jediný možný zdroj prijímania finančných prostriedkov prevedených na úpadcu Developera, ktoré nebolo možné získať počas konkurzu Developera (Demos LLC), a to aj napriek tomu, že títo účastníci neprispeli. finančné prostriedky na družstvo, ale prešli len nároky na priestory, ktorých výstavba, ako aj celého domu ako celku, je realizovaná s ďalšími príspevkami samotných účastníkov výstavby.

Zakladacia listina bytového družstva Nižný, 47 upravuje výplatu dôchodkového sporenia len pri predaji priestorov občanov, ktorí vystúpili z bytového družstva iným osobám. Existujúca súdna prax, vrátane troch prípadov týkajúcich sa bytového družstva Nižný 47, však naznačuje, že súdy rozhodujú o vynútení výplaty dôchodkových úspor na základe čl. 132 bytového zákonníka Ruskej federácie, z ktorého vyplýva vyplatenie podielových úspor v lehote nepresahujúcej dva mesiace odo dňa vylúčenia člena družstva. Družstvo sa tak pri nedostatku finančných prostriedkov stáva rukojemníkom niektorých svojich členov, pričom sa vyberajú penále, poplatky štátu a iné právne náklady. Priestory, ktoré dobrovoľne opustili členovia bytového družstva účastníci výstavby, nie je možné v rozostavanej stavbe predať za cenu plnohodnotných dokončených bytov, ktoré musí tento účastník stavby vrátiť najmä do 2 mesiacov od výstavby objektu. nebol dokončený a na jeho dokončenie sú potrebné aj ďalšie finančné prostriedky, preto tieto priestory zostávajú nevyužité. Okrem toho sú tieto priestory zaťažené aj zmluvami o účasti na spoločnej výstavbe, uzatvorenými medzi občanmi, ktorí vystúpili z družstva a skrachovaným developerom (Demos sro), ktorý je v súčasnosti v likvidácii. Títo občania odmietajú dobrovoľne požiadať orgány Rosreestru o ukončenie štátnej registrácie dohôd o účasti na spoločnej výstavbe, čo bytovým družstvám znemožňuje predaj týchto priestorov.

Bytové družstvo „Nižný, 47“ za dobu svojej existencie zázračne prežilo množstvo exekučných konaní vo forme zhabania majetku družstva v celkovej výške viac ako 9,5 milióna rubľov. (vrátane bankových účtov), ​​kvôli ktorým nebolo bytové družstvo schopné normálneho správania ekonomická aktivita asi osem mesiacov. A len vďaka neštandardným prístupom predstavenstva družstva k riešeniu zadaných úloh a presviedčaniu členov družstva, aby nepodliehali panike, sa doteraz podarilo vyhnúť úpadku a zachrániť družstvo.

K 28. aprílu 2016 sa na Katedre architektúry a výstavby Tomskej oblasti uskutočnilo pracovné stretnutie, v dôsledku ktorého sa rozhodlo oficiálne kontaktovať Pracovnú skupinu prezídia Generálnej rady Strany Jednotného Ruska o ochrane práv investorov a akcionárov v otázke zmeny čl. 132 bytového zákonníka Ruskej federácie, pokiaľ ide o predĺženie lehoty na vrátenie finančných prostriedkov členom, ktorí dobrovoľne vystúpili z družstiev alebo boli z nich vylúčení (vytvorení v konkurznom konaní). Žiaľ, vyššie uvedené odvolanie zatiaľ neprinieslo žiadne výsledky.

Aby sa predišlo početným súdnym sporom súvisiacim s vymáhaním podielových vkladov od družstva, predsedníctvo navrhlo členom družstva, ktorí majú záujem o peniaze, aby uzavreli zmluvy o predaji svojich bytov družstvom za účelom vrátenia finančných prostriedkov spoločnosti. členov družstva. Títo členovia zároveň zostávajú súčasťou družstva až do predaja svojich bytov, neplatia však žiadne poplatky a neriskujú svoje peniaze. V súčasnosti má družstvo uzatvorených viacero takýchto zmlúv so zmluvne schopnými členmi družstva, čo samozrejme nie je všeliekom pre ich dobrovoľnosť. Predaj priestorov je stále brzdený existenciou vecného bremena na nedokončenom stavenisku, a preto je výstavba brzdená z dôvodu nedostatku finančných prostriedkov, ktoré sa plánujú získať z predaja toho istého majetku.

Ak to zhrnieme, môžeme konštatovať, že dokončenie výstavby takýchto zariadení akcionármi v rámci bytových stavebných družstiev je možné s dostatočnou mierou počiatočnej pripravenosti, avšak najproblematickejšie otázky nie sú samotná výstavba, ale prax vymáhania práva a medzery v legislatívy. Akcionári musia najviac tráviť celý čas nie realizáciou stavby zariadenia, ale získaním práva voľne stavať a nakladať s majetkom, ktorý bol prevedený skôr, podľa definície rozhodcovského súdu. Je potrebné promptne riešiť vzniknuté konflikty na legislatívnej úrovni.

Investovaním svojich prostriedkov do nedokončenej stavby akcionár podstupuje určité riziko. Koniec koncov, bezohľadný developer nemusí nikdy dokončiť prácu a existuje možnosť straty peňazí a nádeje na bývanie. Štát urobil všetko pre to, aby ochránil občanov pred stratou finančných prostriedkov a podľa platnej legislatívy práva akcionárov umožňujú takmer úplne sa vyhnúť negatívnym dôsledkom ich investícií. Účastník spoločnej výstavby má preto práva a povinnosti kontrolované štátnymi orgánmi.

Pred nadobudnutím vlastníctva bytu

Napriek tomu, že majetok nebol v skutočnosti nadobudnutý, na základe prítomnosti DDU je možné vykonať niektoré úkony. Najbežnejšou a najžiadanejšou je možnosť prevodu práva pohľadávky na základe zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe ako majetkové zabezpečenie hypotéky. Akcionár tak má možnosť využiť hypotekárne úvery, aby mohol ďalej platiť príspevky na DDU, alebo sa pokúsiť o kúpu hotového domu s väčším doplatkom pri zabezpečení rozostavaného domu. Dostupné sú aj iné typy pôžičiek, ktoré však banky svojim klientom ponúkajú menej často alebo vyžadujú dodatočné zabezpečenie.

Dôležité: predbežné dohody o účasti nedávajú takéto právo, pretože nepodliehajú štátnej registrácii.

Druhým základným právom je jednostranné vypovedanie zmluvy. Ak developer poruší podmienky zmluvy, môže byť akcionárom vypovedaná. V tomto prípade je developer povinný vrátiť všetky finančné prostriedky, ktoré už druhá zmluvná strana do stavby vložil, ako aj úroky, ktoré sa podľa platnej legislatívy časovo rozlišujú vo výške 16,5 % z vloženej sumy za rok.

Aby nedošlo k zneužitiu práv akcionárom, od 1. januára 2017 nie je možné jednostranné vypovedanie bez súdneho konania.

Prevod bytu

Proces prevodu bytu má veľa odtieňov. Stavebná firma musí dodržať termíny uvedené v zmluve. Oneskorenie dodania domu zo strany developera je hrubým porušením zmluvy. Ochrana práv akcionára v tomto prípade stanovuje zaplatenie sankcie vo výške predpísanej za oneskorené splatenie úveru, najviac však 3 % zo zmluvnej sumy. Trest môžete dostať priamo od porušovateľa, preto nie je potrebné žiadať súdne rozhodnutie.

Pri prevode nehnuteľnosti na akcionára je potrebné zistiť, či existujú úkony GASN, organizácie, ktorá dohliada na správnosť plnenia projektových požiadaviek vo všetkých fázach výstavby. Iba oni sú zárukou kompetentného a spoľahlivého výkonu práce.

Faktom prevodu je podpísanie aktu o prijatí. Ak práca nie je dokončená v súlade s DDU poskytnutým vývojárom, existuje právo nepodpísať dokumenty, kým:

• náklady na vady boli kompenzované;
• boli vykonané práce na všetkých bodoch nedostatkov;
• náklady na DDU boli znížené o zodpovedajúcu sumu.

Až potom je akt podpísaný a prevod končí.

Po prevzatí bytu do vlastníctva

Akcionári majú právo vlastniť alebo prenajať pozemok, na ktorom je postavený dom s bytom, určený pre nich na základe zmluvy DDU. Pri výstavbe s podielovým kapitálom sa nové pravidlá vzťahujú aj na pozemok, na ktorom sa stavba nachádza. Od roku 2017 sa pozemok prevádza na akcionára po zápise jeho vlastníctva k nehnuteľnosti v pomere rovnajúcom sa jeho vkladu na stavbu. Až do dokončenia registrácie zostáva vlastníkom (alebo nájomcom, ak nie je v zmluve uvedené inak) developer.

Proces privatizácie je bezplatný, a hoci tento moment Táto výhoda nie je časovo obmedzená, je vhodné registráciu neodkladať. Sprivatizovať možno nielen byt, ale aj iné priestory, napríklad garáž. Potom je možné vlastníctvo zdediť alebo predať spolu s pozemkom, na ktorom sa nachádza. Práva akcionárov v privatizovanom byte sú však spojené s povinnosťami vrátane platieb za veľké opravy.

Po prevode bytu má vlastník právo na prerábku. Ak to chcete urobiť, musíte sa zaregistrovať a získať príslušné povolenia od miestnych úradov. Postup je upravený v čl. 26 Zákonníka bývania Ruskej federácie.

Po dobu 3 rokov má vlastník nehnuteľnosti právo na záručné opravy všetkých inžinierske stavby, keďže ich porucha počas tejto doby sa oficiálne považuje za vadu stavebných alebo výrobných prác.

Záložné právo pohľadávky účastníka spoločnej výstavby končí prevodom bytu do vlastníctva.

Najnovšie zmeny v legislatíve

Počas bytovej výstavby v Ruskej federácii veľký význam sa mení a dopĺňa federálnym zákonom č. 214 „O účasti na výstavbe vlastného imania...“. Od 1. januára 2017 boli zavedené klauzuly, prostredníctvom ktorých sa snažili zlepšiť právnu povahu zmluvy o spoločnej účasti na výstavbe. O koľko sa však zvýšili práva akcionára, ako sú chránené jeho záujmy?

Veľká pozornosť sa venuje zvyšovaniu povedomia o projekte zdieľanej stavby a samotnom developerovi. Na jednej strane je pravda, že informácie sú pravidelne a plnohodnotnejšie dostupné na internete. Na druhej strane, priemerný občan má len málokedy potrebné znalosti na pochopenie prichádzajúcich údajov. V skutočnosti sú takéto zmeny do značnej miery zbytočné.

Finančné prostriedky akcionárov musia byť podľa novej právnej úpravy prevedené na osobitné bankové účty a až po ukončení výstavby má developer právo ich použiť. Okrem toho musí byť vytvorený kompenzačný fond, do ktorého developer investuje prostriedky až do výšky 1 % nákladov na DDU. Nikde nie je definované, ako presne by v prípade vyššej moci mali akcionári dostávať peniaze. A developeri si do nákladov na bývanie určite započítajú všetky výdavky navyše v súvislosti so zmenami vo svojej činnosti.

Technické zmeny nastali v procese registrácie DDU a zmluvy o založení pohľadávky účastníka spoločnej výstavby.

V zdieľanej výstavbe teda nové pravidlá príliš nezmenili možnosti akcionára, ak však má určité znalosti, bude vedieť presnejšie posúdiť situáciu. Je reálne požadovať ukončenie zmluvy, ak sa začali porušovať práva akcionára pri spoločnej výstavbe. Podľa popredných odborníkov práve tu dochádza k pokusom o zlepšenie legislatívneho rámca bude naďalej regulovať na jednej strane ochranu investorov a na druhej strane možnosť rozvoja pre stavebné firmy.

Právna povaha dohody o účasti na spoločnej výstavbe umožňuje účastníkom dohody dostatočne chrániť svoje záujmy. Ochrana práv akcionára zabezpečuje materiálnu náhradu za akékoľvek porušenie zmluvy zo strany developera. Hlavná vec je presne plniť svoje povinnosti a sledovať stav staveniska.

Vydala 38-stranový prehľad o praxi riešenia sporov iniciovaných akcionármi. V záujme jednotnosti právnych prístupov Najvyšší súd pripomína, že súdy by v žiadnom prípade nemali strácať zo zreteľa: ide o všetko, čo sa týka uzatvárania a ukončovania zmlúv o spoločnej výstavbe, ako aj zodpovednosti, ktorá sa poskytuje za porušenie právo v tejto oblasti.

Na čo musia developeri pamätať pri posúvaní termínov výstavby

Spoločnosť ProMen postúpila Tamare Osipovej* nároky zo zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe uzavretej so spoločnosťou Continent - tá mala postaviť bytový dom, ale nesplnila si svoje záväzky a predmety dodala s oneskorením. To spôsobilo morálne utrpenie akcionárovi a odvolala sa na okresný súd Meshchansky o náhradu škody. Osipová okrem toho žiadala čiastočné zrušenie zmluvy s Continentom, no nič z toho nedokázala dosiahnuť. Odvolanie posilnilo rozhodnutie súdu nižšieho stupňa najmä s poukazom na skutočnosť, že pri uzatváraní zmluvy o postúpení bola žena oboznámená s oznámením o odklade doručenia projektu stavby. Civilné kolégium Najvyššieho súdu s tým však nesúhlasilo: dovolací rozsudok zrušil s poukazom na to, že upovedomenie developera účastníka spoločnej výstavby o odložení stavby nemá za následok zmenu lehôt ustanovených v ust. dohoda o účasti na spoločnej výstavbe. Na ich zmenu je potrebné uzavrieť zmluvu medzi developerom a účastníkom spoločnej výstavby, ktorá podlieha štátnej registrácii (rozhodnutie zo dňa 8.12.2015 č. 5-KG15-156).

Keď developer nemá právo vypovedať zmluvu

Developer "TehnoStroyOlymp" mal najneskôr do 31. decembra 2013 previesť jednoizbový byt na Gennadija Melnikova* a muž sa zaviazal zaplatiť cenu bytu do troch pracovných dní odo dňa registrácie zmluvy, ktorá urobil. Medzitým spoločnosť porušila termíny výstavby a v čase dodania sa skutočná plocha bytu ukázala byť menšia, ako bola uvedená v zmluve. Spoločnosť TekhnoStroyOlymp nevrátila akcionárovi rozdiel v nákladoch a nezaplatila pokutu – navyše sa od neho snažila získať peniaze. V dôsledku toho spoločnosť informovala Melnikova o jednostrannom ukončení zmluvy. Muž sa obrátil na okresný súd Babushkinsky, ale žaloba nebola podporená, rovnako ako neskôr moskovský mestský súd. Najvyšší súd dospel k záveru, že jednostranné odmietnutie zmluvy developerom z dôvodu neuhradenia platby účastníkom spoločnej výstavby podľa účastníckej zmluvy je prípustné len s prihliadnutím na ustanovenie 4 čl. 450 GK o bezúhonnosti a rozumnosti. Uznajúc jednostranné vypovedanie zmluvy zo strany žalovaného z dôvodu nezaplatenia zo strany žalobcu za zákonné a opodstatnené, mal súd posúdiť opodstatnenosť jednostranného odmietnutia plnenia zmluvy zo strany developera a súlad takéhoto odmietnutia so súčasným stavom. Najvyšší súd označil a poslal vec na preskúmanie (rozsudok z 19. apríla 2016 č. 5- KG16-51).

Prečo je iniciatíva trestná?

Elizaveta Uranova* sa odvolala na okresný súd Leninsky v meste Čeboksary so žalobou proti Chestr-Invest: pri akte prevzatia a prevodu bytu boli predtým zaznamenané nároky žalobcu voči spoločnosti. Uranova sa domnievala, že by jej mala byť uložená pokuta 100 000 rubľov. Počas procesu na ňu vývojár previedol 20 000 rubľov proti vôli ženy. Neskôr okresný súd znížil výšku trestu na 18 000 rubľov. a s prihliadnutím na zaplatenú sumu odmietol uspokojiť pohľadávky. Keď sa vec dostala na Najvyšší súd, uviedol, že prevod developera na účastníka spoločnej výstavby sumy peňazí po podaní reklamácie nemôže byť dôvodom na odmietnutie vymáhania pokuty za dobrovoľné nesplnenie požiadaviek spotrebiteľa a dôkazné bremeno o nepomere pokuty splatnej za omeškanie s prevodom spoločnej stavby k následkom porušenia ust. povinnosť má developer, ktorý povinnosti porušil (definícia č. 31-KG16-1).

Ak nechcete platiť pokutu, dostanete pokutu

Krasnodarský kraj verejná organizácia na ochranu práv spotrebiteľov „Vaše právo“ v záujme Pyotra Mukhina* sa pokúsil získať od spoločnosti Center-Active LLC pokutu podľa zmluvy za účasť na spoločnej výstavbe a pokutu. Dôvodom bol fakt, že muž hneď nedostal zaplatený byt. Okresný súd Prikubansky v Krasnodare čiastočne podporil nárok, ale Krajský súd v Krasnodar zrušil rozhodnutie nižšieho súdu týkajúce sa výberu pokuty. slnko posledná definícia zrušil s tým, že ak účastník spoločnej stavby pred súdnou cestou predložil developerovi zákonnú a oprávnenú výzvu na zaplatenie penále, ktorej dobrovoľne nebolo vyhovené, pokuta vo výške 50 % zo sumy ust. špecifikovaná pokuta podlieha vymáhaniu od vývojára (rozhodnutie zo dňa 1. decembra 2015 č. 18-KG15-177)

Vývojári nesmú zabúdať na zodpovednosť

Stavebník je povinný previesť na účastníka spoločnej výstavby svoj objekt, ktorý kvalitou zodpovedá zmluvným podmienkam, požiadavkám technických predpisov, projektovej dokumentácie a územnoplánovacieho poriadku, ako aj iným povinným náležitostiam. V prípade nesplnenia tejto povinnosti má účastník spoločnej výstavby právo požadovať odstránenie porušení a vyvodenie zodpovednosti developera.

Verejná organizácia Tatarstanu v oblasti ochrany práv spotrebiteľov „Consul“, konajúca v záujme Ksenia Fadeeva*, podala na developera žalobu o vrátenie peňazí za odstránenie nedostatkov v konštrukcii a náhradu za morálnu ujmu z dôvodu, že tak urobil. neodstránia nedostatky pri izolácii stien domu. Odvolacia inštancia odmietla uspokojiť nároky v plnom rozsahu s poukazom na to, že prácami na zateplení vonkajších stien dôjde k zmenám v spoločnom majetku vlastníkov bytového domu bez ich súhlasu. Najvyšší súd sa s tým nestotožnil a pripomenul, že v súlade s ust. 7 zákona č. 214-FZ, platného v čase vzniku kontroverzných právnych vzťahov, je developer povinný previesť
účastníkovi spoločnej výstavby predmet, ktorý kvalitou zodpovedá podmienkam zmluvy. Ak sa stavia s odchýlkami od podmienok zmluvy, má účastník spoločnej výstavby podľa vlastného výberu právo požadovať od developera bezplatné odstránenie vád v primeranej lehote, pomerné zníženie zmluvy cenu alebo náhradu jeho výdavkov za
odstránenie závad. Závery odvolania sú teda nezákonné (definícia č. 11-КГ15-9).

Súd si musí zmluvu prečítať

Bez ohľadu na to, aký názov zmluva nesie, musí súd zistiť jej skutočný obsah, a to tak na základe doslovného významu slov a výrazov v nej, ako aj podstaty transakcie. Ak sa preukáže, že v skutočnosti išlo o zmluvu o majetkovej účasti (DPA), mali by sa na ňu aplikovať ustanovenia zákona č. 214-FZ, vrátane ním ustanovených opatrení o zodpovednosti.

Najvyšší súd ako príklad uvádza viacero prípadov. Žalobca sa napríklad obrátil na súd, aby od developera vymáhal pokutu za porušenie zmluvou stanovenej lehoty na prevod bytu na účastníka spoločnej výstavby. Súd prvého stupňa aj odvolanie žalobu zamietli, nakoľko medzi developerom a akcionárom bola uzavretá predbežná kúpno-predajná zmluva, a nie zmluva o účasti na spoločnej výstavbe, čo znamená, že ustanovenia č. 214-FZ nemôžu použiť na transakciu.

Najvyšší súd sa s tým nestotožnil. Nech už sa dohoda volala akokoľvek, zbierali sa podľa nej finančné prostriedky na výstavbu bytu v r obytný dom, čo znamená, že tieto vzťahy upravuje zákon č. 214-FZ. Najvyšší súd uviedol, že ak zmluva upravovala „odporcovú výstavbu bytového domu, jeho uvedenie do prevádzky a prevod bytu v rozostavanom dome na protistranu, ktorá prispela finančnými prostriedkami na výstavbu“, ide o dohodu o účasti na spoločnej nehnuteľnosti. konštrukcia ( definícia č. 78-KG15-15).

V inom opísanom prípade súd prvej inštancie vyhovel požiadavkám na pokutu za predčasný prevod bytu podľa tej istej „predbežnej“ zmluvy a odvolaním toto rozhodnutie zrušil. v ktorej sa uvádza, že „predbežná dohoda zaväzuje strany iba k tomu, aby v budúcnosti uzavreli hlavnú zmluvu, a nestanovuje povinnosť odporcu previesť nehnuteľnosť“. Civilné kolégium Najvyššieho súdu, ktoré zrušilo rozhodnutie o odvolaní, odporučilo dôkladnejšie preštudovať skutočný obsah takýchto dohôd, „s prihliadnutím na skutočnú spoločnú vôľu strán, účel dohody a skutočné vzťahy medzi strany.” Ak sa ukáže, že DDU sa skrýval pod iným názvom, potom zaň zodpovedá developer v zmysle zákona č. 214-FZ vrátane zaplatenia pokuty ( definícia č. 5-KG15-196).

V nasledujúcom príklade dve právnické osoby uzavreli DDU a žalobca získal právo požadovať pokutu na základe zmluvy o postúpení uzatvorenej s akcionárskou organizáciou. Súd prvej inštancie ani odvolaniu nevyhoveli pohľadávkam vzhľadom na to, že keďže zmluvu pôvodne uzatvorila právnická osoba a žalobkyňa zmluvu s developerom nepodpísala, prešlo na ňu právo pohľadávky pôvodného veriteľa. v rozsahu a za podmienok, ktoré existovali v čase zadania. Najvyšší súd sa vo všeobecnosti stotožnil s týmito závermi, ale mal za to, že nový veriteľ má stále nárok na náhradu škody a dokonca vysvetlil, ako ju má zaplatiť: v takýchto vzťahoch je potrebné aplikovať ustanovenia zákona o ochrane práv spotrebiteľa. rozsah neupravený zákonom o účasti na spoločnej výstavbe ( definícia č. 77-KG15-2). Naopak, ak je medzi zmluvnými stranami uzatvorená DDU, na ich vzťahy sa nevzťahuje zákon o ochrane spotrebiteľa. Preto Najvyšší súd odmietol vymáhať náhradu za morálnu ujmu a 50 % spotrebiteľskú pokutu ( definícia č. 18-KG15-214).

V zmluve môže byť dohodnutá výmena bytu

Pri uzatváraní DDU je developer povinný poskytnúť akcionárovi úplné a spoľahlivé informácie o spotrebiteľských vlastnostiach bytu, ktorý kupuje, a popis domu s prihliadnutím na prostredie, ako aj informácie o zložení a lokalite. spoločného majetku v bytovom dome (napríklad elektrické, hygienické a technické, ostatné zariadenia). Zákon o účasti na podielovej výstavbe nestanovuje výmenu bytu za rovnocenný, možno to však ustanoviť v zmluve.

Žalobca kúpil byt na prvom poschodí s výhľadom z okna na rozvodnú skriňu plynu. Táto štvrť sa jej nepáčila a žena požadovala výmenu bývania za rovnocenné, náhradu za morálnu ujmu a pokutu za odmietnutie dobrovoľného uspokojenia požiadavky spotrebiteľa (pozri). Súd prvého stupňa a odvolanie zamietli žalobu, pretože samotný dom aj sporná skriňa za oknom boli postavené bez porušenia SNIP a technických predpisov. Okrem toho odvolací súd uviedol, že zákon č. 214-FZ neukladá developerovi povinnosť informovať budúcich vlastníkov o lokalite rôzne druhy inžinierske zariadenia ako súčasť spoločného majetku bytového domu a koordinovať s nimi jeho inštaláciu.

Najvyšší súd sa s tým nestotožnil. Podľa jeho názoru platná právna úprava ukladá predávajúcemu povinnosť informovať kupujúceho pred uzavretím úplné informácie o produkte, s vylúčením možnosti akýchkoľvek pochybností o jeho spotrebiteľských vlastnostiach (odst. 1, § 10 zákona o ochrane práv spotrebiteľa). A podľa čl. 19 zákona o účasti na spoločnej výstavbe musí developer informovať akcionára o projekte a jeho zmenách. Vrátane „zloženia a umiestnenia spoločného majetku v bytovom dome, napríklad elektrických, sanitárnych a iných zariadení“. Žalobca by teda mohol požadovať náhradu morálnej ujmy a pokutu, nie však náhradný byt, keďže zákon o spoločnej výstavbe takýto spôsob ochrany práv neupravuje ( definícia č. 5-KG16-47).

Kedy by mali akcionári vstúpiť do družstva?

Bytové stavebné družstvo, ktoré nahradilo skrachovaného developera a vzniklo na dokončenie výstavby na náklady podielnikov, je povinné ich prijať za členov práve tohto družstva.

Žalobca uzavrel s developerom zmluvnú dohodu a zaplatil peniaze za byt v dome, ktorý staval. Neskôr bol na stavebnú firmu vyhlásený konkurz a nedostavaný dom odovzdali bytovému družstvu, ktoré sa zaviazalo stavbu dokončiť. Keď však žalobkyňa žiadala započítať sumu, ktorá jej bola vyplatená na základe dohody, proti podielovému vkladu a prijať ju za člena družstva, bytové družstvo to odmietlo, keďže dovtedy sa konalo mimoriadne valné zhromaždenie družstva. mieste, na ktorom sa rozhodlo: neprijať do nej nových členov ani z počtu veriteľov skrachovaného developera.

Súd prvej inštancie vyhovel požiadavkám účastníčky spoločnej výstavby, keďže o tomto valnom zhromaždení nič nevedela a družstvo jej nedalo žiadnu možnosť vstúpiť do svojich radov. Odvolaním bolo toto rozhodnutie zrušené vzhľadom na to, že žalobca podal žiadosť družstvu neskoro, pričom neboli spochybnené klauzuly jeho stanov, podľa ktorých má bytové družstvo právo konať valné zhromaždenia a zastaviť prijímanie členov. Najvyšší súd dovolací rozsudok zrušil s tým, že keďže družstvo vzniklo na ochranu práv účastníkov spoločnej stavby jej dokončením a nadobudnutím v záujme členov bytového družstva o vlastnícke právo, bolo povinné akceptovať do jej členstva patrí každý spoločník, ktorý mal vlastnícke právo na podielový vklad., zodpovedajúci vkladu na stavbu domu prevedeného na bytové družstvo. Družstvo musí preukázať, že účastník spoločnej výstavby takéto právo nemal (definícia č. 19-КГ16-5).

* mená a priezviská postáv boli zmenené

S úplným textom recenzie súdna prax riešenie sporov vzniknutých v súvislosti s účasťou občanov na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností schválené Prezídiom Najvyššieho súdu dňa 19.07.2017 nájdete.

Účasť na výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností na základe vlastného imania je spôsob realizácie práva každého na bývanie, ktoré zaručuje Ústava Ruskej federácie (Článok 40 časť 2 Ústavy Ruskej federácie).

V záujme zabezpečenia jednotnosti právnych prístupov dňa 4.12.2013 prezídium najvyšší súd Ruská federácia schválila preskúmanie praxe súdneho riešenia sporov vzniknutých v súvislosti s účasťou občanov na výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností na základe vlastného imania. Vybrané otázky súdna prax bola predmetom pravidelných preskúmaní Najvyššieho súdu Ruskej federácie.

To naznačuje analýza preskúmaných prípadov právne pozície, obsiahnuté v posudkoch, súdy pri ich riešení spravidla zohľadňujú.

S prihliadnutím na osobitnú právnu úpravu vzťahov súvisiacich so získavaním finančných prostriedkov od občanov na spoločnú výstavbu z dôvodu ich spoločenského významu, ako aj s prihliadnutím na zmeny vykonané vo federálnom zákone z 30. decembra 2004 č. 214-FZ „Z. účasť na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností ao zmene a doplnení niektorých zákonov Ruskej federácie“ (ďalej len zákon č. 214-FZ), Najvyšší súd Ruskej federácie vypracoval tento Prehľad súdnych rozhodnutí prax.

Uzavretie, vyhotovenie a ukončenie zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe

1. Súd, bez ohľadu na názov dohody, by mal určiť jej skutočný obsah, a to tak na základe doslovného významu slov a výrazov v nej obsiahnutých, ako aj na podstate transakcie, berúc do úvahy skutočnú spoločnú vôľu strany, účel zmluvy a skutočné vzťahy medzi stranami.

Ak sa preukáže, že strany pri uzatváraní transakcie, ktorá nespĺňa požiadavky zákona č. 214-FZ, skutočne mali na mysli dohodu o účasti na spoločnej výstavbe, použijú sa ustanovenia tohto zákona vrátane ustanovení o zodpovednosti pretože ním sa aplikujú na transakciu.

1.1. K. podal na developera žalobu na vymáhanie penále za porušenie zmluvnej lehoty na prevod bytu v bytovom dome na účastníka spoločnej výstavby.

Na podporu uvedených požiadaviek sa uvádza, že zmluvou o postúpení pohľadávky na ňu spoločnosť previedla právo domáhať sa od žalovaného prevodu bytu v bytovom dome v súlade so zmluvou uzavretou medzi ním a developerom, ako aj právo na prevod bytu v bytovom dome. tzv. predbežná kúpno-predajná zmluva, na základe ktorej mal developer uzavrieť so spoločnosťou hlavnú zmluvu o kúpe a predaji bytu v rozostavanom bytovom dome. Žalovaný si medzitým nesplnil povinnosť previesť byt na žalobcu, pričom platba za výstavbu nehnuteľnosti bola uhradená.

Súdy prvého a odvolacieho stupňa žaloby zamietli.

Súd prvého stupňa zároveň vychádzal zo skutočnosti, že na právne vzťahy účastníkov sa nevzťahujú ustanovenia zákona č. 214-FZ, keďže medzi developerom a spoločnosťou bola uzavretá predbežná dohoda, právna vzťahy, ktoré neupravuje uvedený zákon.

Odvolací súd, stotožniac sa so závermi súdu prvého stupňa, uviedol, že podľa ust. Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak zákon alebo dohoda neustanovuje inak, právo pôvodného veriteľa prechádza na nového veriteľa v rozsahu a za podmienok, ktoré existovali v čase prevodu práva.

Súdny senát za občianske veci Najvyšší súd Ruskej federácie sa nestotožnil so závermi súdov, pričom ich považoval za založené na nesprávnej aplikácii hmotného práva.

Súdy teda nezohľadnili, že na výstavbu bytu v bytovom dome boli zhromaždené finančné prostriedky z dohody, ktorej účastníkom bol K. z dôvodu zmeny záväzku, preto sú tieto vzťahy upravuje zákon č. 214-FZ.

V súlade s § 1 ods. 1 uvedeného zákona upravuje vzťahy súvisiace so získavaním finančných prostriedkov od občanov, resp právnických osôb pri spoločnej výstavbe bytových domov a (alebo) iných nehnuteľných predmetov (ďalej len účastníci spoločnej výstavby) a vznikom účastníkov spoločnej výstavby vlastníckeho práva k spoločným stavebným predmetom a práva spoločného podielového vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome a (alebo) inom nehnuteľnom objekte a zároveň zakladá záruky ochrany práv, oprávnených záujmov a majetku účastníkov spoločnej výstavby.

Úroveň takýchto záruk vo vzťahu k občanovi-spotrebiteľovi nie je možné znížiť v závislosti od toho, že jeho finančné prostriedky sú získané na spoločnú výstavbu postúpením práva pohľadávky.

Ak pravidlá uvedené v článku 431 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie neumožňujú určiť obsah zmluvy, musí sa objasniť skutočná spoločná vôľa strán s prihliadnutím na účel zmluvy. V tomto prípade sa berú do úvahy všetky relevantné okolnosti, vrátane rokovaní a korešpondencie predchádzajúcej zmluve, zvyklosti zavedené vo vzájomných vzťahoch zmluvných strán, obchodných zvyklostí a následného správania zmluvných strán.

Na základe uvedeného mal súd bez ohľadu na názov dohody zistiť jej skutočný obsah, a to tak na základe doslovného významu slov a výrazov v nej obsiahnutých, ako aj na podmienkach dohody ako celku, pričom prihliadať na účel zmluvy a teda prihliadať na to, že vzhľadom na skutkové pomery je predmetom zmluvy získanie finančných prostriedkov na výstavbu bytového domu.

Vyššie uvedená zmluva uzavretá medzi spoločnosťou a developerom, aj keď sa nazýva predbežná kúpno-predajná zmluva, teda počíta s výstavbou bytového domu žalovaným, jeho uvedením do prevádzky a prevodom bytu v rozostavanom dome. protistrane, ktorá prispela finančnými prostriedkami na stavbu.

Záver súdov, že na sporné vzťahy sa nepoužijú ustanovenia zákona č. 214-FZ, je teda chybný.

V súvislosti s prechodom práv pôvodného veriteľa (spoločnosti) na žalobcu z hlavného záväzku developera previesť byt v dome postavenom a uvedenom do prevádzky vzniká právo na vymáhanie penále od okamihu omeškania v r. prevod bytu bol prevedený na K. Zmluva o postúpení medzi žalobcom a spoločnosťou neobsahuje obmedzenia pre nového veriteľa v rozsahu prevádzaných práv podľa pôvodnej zmluvy uzatvorenej medzi spoločnosťou a developerom.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianskoprávne veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 21. júla 2015 č. 78-KG15-15)

1.2. Okresný súd čiastočne vyhovel nárokom P., ktorý uzatvoril so spoločnosťou predbežné zmluvy na kúpu a predaj bytov v rozostavanom bytovom dome, na vymáhanie od žalovaného penále za omeškanie s prevodom stavby, resp. pokuta za nedodržanie dobrovoľného postupu pri uspokojení požiadaviek spotrebiteľa.

V tomto prípade súd prvého stupňa vychádzal okrem iného z ustanovení zákona č. 214-FZ.

Zrušením rozhodnutia súdu prvého stupňa a prijatím nového rozhodnutia o zamietnutí nároku odvolací súd, vedený ustanoveniami článkov 429 a 445 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, uviedol, že predbežná dohoda zaväzuje strany iba uzavrieť v budúcnosti hlavnú zmluvu a nestanovuje povinnosť žalovaného previesť majetok.

Okrem toho odvolací súd vychádzal z toho, že materiály prípadu neobsahujú dôkazy o pridelení pozemku na stavbu domu, o vydaní povolenia na jeho výstavbu a tiež poznamenal, že spoločnosť nie je vývojár.

Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zrušilo rozhodnutie odvolacieho súdu s tým, že v súlade s časťou 1 článku 4 zákona č. 214-FZ, článkom 431 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie , súd, bez ohľadu na názov zmluvy, by mal určiť jej skutočný obsah, vychádzajúc z doslovného významu slov a výrazov v nej obsiahnutých a z podstaty transakcie, berúc do úvahy skutočnú spoločnú vôľu zmluvných strán. , účel zmluvy a skutočné vzťahy medzi zmluvnými stranami.

Ak súd zistí, že strany pri uzatváraní transakcie, ktorá nespĺňa požiadavky zákona č. 214-FZ, skutočne mysleli dohodu o účasti na spoločnej výstavbe, ustanovenia tohto zákona vrátane sankcií, ktoré ustanovuje , sa použijú na transakciu. Na vzťahy vyplývajúce z takýchto zmlúv uzatváraných občanmi podieľajúcimi sa na spoločnej výstavbe výlučne pre osobné, rodinné, domáce a iné potreby nesúvisiace s realizáciou podnikateľskú činnosť, právne predpisy Ruskej federácie o ochrane práv spotrebiteľov sa uplatňujú v rozsahu, ktorý neupravuje uvedený federálny zákon.

Nedostatok informácií o poskytnutí pozemku na výstavbu, chýbajúce stavebné povolenie a pod. môžu naznačovať porušenia, ktorých sa žalovaný dopustil pri získavaní finančných prostriedkov na výstavbu bytového domu, nie sú však dôvodom na zbavenie sa zodpovednosti za nesplnenie povinností.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianskoprávne veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 19. januára 2016 č. 5-КГ15-196)

1.3. Medzi developerom a organizáciou podieľajúcou sa na spoločnej výstavbe bola uzavretá zmluva o spoločnej účasti na výstavbe bytového domu. Organizácia následne uzavrela s T. zmluvu, na základe ktorej T. nadobudol právo požadovať od developera byt, za ktorý boli uhradené náklady.

Developer porušil podmienky stanovené zmluvou o prevode bytu.

Rozhodnutím súdu prvého stupňa bola od developera vymáhaná pokuta v prospech T. a boli zamietnuté požiadavky na morálnu ujmu a pokutu za dobrovoľné neuspokojenie požiadaviek spotrebiteľa.

Súd vychádzal zo skutočnosti, že dohoda o podielovej účasti na výstavbe bytového domu bola uzavretá medzi dvoma právnickými osobami, pričom žalobca osobne neuzavrel zmluvu o účasti na spoločnej výstavbe bytového domu s developerom, ako sp. výsledkom čoho prešlo právo pôvodného veriteľa na T. v rozsahu a za tých podmienok, ktoré existovali v čase prevodu práv.

S týmito závermi súdu prvej inštancie sa odvolací súd stotožnil.

Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie konštatovalo porušenie práv žalobcu, keď súdy riešili otázku prevodu práv na získanie vlastníctva k spoločnému stavebnému objektu na účastníka spoločnej výstavby - občana. ktorý vznikol postúpením pohľadávok právnickou osobou na základe zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe s uvedením nasledovného.

V zmysle § 6 ods. 1 časti zákona č. 214-FZ je stavebník povinný previesť spoločný stavebný objekt na účastníka spoločnej stavby bez toho, aby neskoro, ktorá je upravená v zmluve a musí byť jednotná pre účastníkov spoločnej výstavby, na ktorých je stavebník povinný previesť spoločné stavebné objekty, ktoré sú súčasťou bytového domu a (alebo) inej nehnuteľnosti alebo ako súčasť blokovej časti. bytového domu, ktorý má samostatný vchod s prístupom na užívanie spoločného územia, okrem prípadu ustanoveného v časti 3 tohto článku.

Podľa § 6 ods. 2 zákona č. 214-FZ, v prípade porušenia lehoty stanovenej zmluvou na prevod projektu spoločnej stavby na účastníka spoločnej stavby, zaplatí developer účastníkovi spoločnej stavby penále (penále) vo výške jednej tristotiny refinančnej sadzby Centrálnej banky Ruskej federácie platnej v deň splnenia záväzku zo zmluvných cien za každý deň omeškania. Ak je účastníkom spoločnej výstavby občan, pokutu (pokutu) ustanovenú v tejto časti platí stavebník v dvojnásobnej výške.

V súlade s časťou 9 článku 4 zákona č. 214-FZ sa právne predpisy Ruskej federácie o ochrane práv vzťahujú na vzťahy vyplývajúce z dohody uzavretej medzi občanom - účastníkom spoločnej výstavby výlučne pre osobné, rodinné účely. , domácnosti a iné potreby, ktoré nesúvisia s podnikateľskou činnosťou spotrebiteľov v rozsahu, ktorý neupravuje tento federálny zákon.

Z týchto ustanovení doterajšej právnej úpravy a objasňovacieho aktu teda vyplýva, že na vzťah medzi developerom a občanom, na ktorého sa vzťahujú práva pohľadávky zo zmluvy o účasti na spoločnom podiele, sa vzťahujú ustanovenia zákona o ochrane práv. stavby boli prevedené z pôvodného účastníka spoločnej výstavby (napríklad právnická osoba).spotrebitelia v časti neupravenej zákonom č.214-FZ.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 2. júna 2015 č. 77-KG15-2)

1.4. Spoločnosť na ochranu práv spotrebiteľa v záujme E. podala žalobu na vymáhanie penále, náhrady morálnej ujmy a peňažného trestu s odvolaním sa na skutočnosť, že dňa 18.11.2011 bola uzavretá dohoda o účasti na spoločnej výstavbe tzv. medzi spoločnosťou a developerom bol uzavretý bytový dom. V súlade s podmienkami zmluvy je developer povinný najneskôr do 1. marca 2014 postaviť dom, vykonať dokončovacie práce, získať povolenie na jeho uvedenie do prevádzky a previesť projekty stavby na účastníka spoločnej výstavby.

Dňa 05.09.2013 bola medzi spoločnosťou a E. uzavretá zmluva o postúpení práva reklamovať byt v rozostavanom dome.

E. uhradila náklady na byt, ale spoločnosť si nesplnila svoje záväzky v lehote stanovenej zmluvou, pričom byt previedla na E. až 9.9.2014.

Súd prvej inštancie sa stotožnil s argumentáciou žalobcu a pohľadávkam čiastočne vyhovel.

Pri zrušení rozhodnutia súdu prvého stupňa vo veci vymáhania od žalovanej náhrady morálnej ujmy a peňažného trestu za dobrovoľné neuspokojenie požiadaviek spotrebiteľa a zamietnutí žaloby v tejto časti vychádzal odvolací súd z toho, že právne vzťahy v zmysle § 12 ods. vznikli medzi zmluvnými stranami na základe zmluvy o spoločnej účasti na výstavbe bytov, ktoré upravuje zákon č. 214-FZ. Na tieto právne vzťahy sa podľa odvolacieho súdu nevzťahujú ustanovenia zákona o ochrane práv spotrebiteľa týkajúce sa vymáhania náhrady za morálnu ujmu a pokuty za dobrovoľné neuspokojenie požiadaviek spotrebiteľa.

V súlade s preambulou zákona Ruskej federácie zo 7. februára 1992 č. 2300-I „O ochrane práv spotrebiteľa“ (ďalej len zákon o ochrane práv spotrebiteľa) tento zákon upravuje vzťahy vznikajúce medzi spotrebiteľmi a výrobcami, umelcami, dovozcami, predajcami pri presune tovaru (výkon prác, poskytovanie služieb). Spotrebiteľom je v tomto prípade občan, ktorý si tovar (prácu, služby) nielen objedná, kúpi alebo použije pre osobnú potrebu, rodinu, domácnosť a iné potreby nesúvisiace s podnikateľskou činnosťou, ale má v úmysle si takýto tovar objednať alebo kúpiť ( práca, služby).

V odseku 2 uznesenia pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie z 28. júna 2012 č. 17 „O posudzovaní občianskoprávnych sporov súdmi v sporoch o ochranu práv spotrebiteľa“ sa uvádza, že ak niektoré druhy vzťahy s účasťou spotrebiteľov upravujú osobitné zákony Ruskej federácie obsahujúce normy civilné právo(napríklad zmluva o účasti na spoločnej výstavbe, poistná zmluva, osobná aj majetková, zmluva o bankovom vklade, zmluva o preprave, zmluva o dodávke energií), potom sa na vzťahy vyplývajúce z takýchto zmlúv vzťahuje zákon o ochrane práv spotrebiteľa. v rozsahu, ktorý neupravujú osobitné zákony.

Ako súd zistil, na základe zmluvy o postúpení pohľadávky a zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe E. nadobudla právo domáhať sa prevodu bytu na ňu za účelom uspokojenia svojich osobných a rodinných potrieb nesúvisiacich s podnikateľskou činnosťou. , a žalovaný je právnickou osobou stavajúcou bytový dom, bytové priestory, v ktorých sú určené na uspokojovanie bytových potrieb občanov.

Zákon č. 214-FZ neupravuje problematiku náhrady morálnej ujmy a vyberania pokuty, preto je potrebné v tomto prípade použiť ustanovenia zákona o ochrane práv spotrebiteľa v tejto časti.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianskoprávne veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 15. decembra 2015 č. 18-КГ15-214)

2. Pri uzatváraní zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe je stavebník povinný poskytnúť účastníkovi spoločnej výstavby úplné a spoľahlivé informácie o spotrebiteľských vlastnostiach a vlastnostiach konkrétneho spoločného stavebného objektu a popis umiestnenia nehnuteľnosti pod stavby s prihliadnutím na životné prostredie, ako aj informácie o zložení a umiestnení spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome (napríklad elektrické, sanitárne a iné vybavenie).

Nahradenie spoločného stavebného projektu, ktorý je predmetom prevodu, ekvivalentným nie je zákonom č. 214-FZ ako spôsob ochrany práv účastníka spoločnej výstavby upravené. Zmluvou o účasti na spoločnej výstavbe možno zároveň ustanoviť výmenu spoločného stavebného predmetu, ktorý sa má previesť na účastníka spoločnej výstavby.

M. podala na developera žalobu o uloženie povinnosti nahradiť spoločný stavebný objekt v podobe jednoizbového bytu, ktorý jej mal byť prevedený za rovnocenný, ako aj vymáhať náhradu morálnej ujmy, pokutu za odmietnutie dobrovoľného uspokojenia požiadavky spotrebiteľa a náhradu výdavkov za zaplatenie služieb zástupcu.

Na podporu uvedených požiadaviek uviedla, že pri uzatváraní zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe nebola upozornená na možnosť výrazného nedostatku v projekte spoločnej stavby, spočívajúceho v umiestnení skriňového plynu. kontrolný bod (GRPS) vo vzdialenosti menšej ako meter od okna vyššie uvedeného objektu. Takáto informácia by mala značný význam, keď si žalobca zvolil spoločný projekt výstavby, keďže byt sa nachádza na prízemí a výhľad z okna mal rozhodujúci význam pri výbere umiestnenia objektu v bytovom dome. Okrem toho uvedenie plynového pohonného systému do prevádzky je práca nebezpečná pre plyn a keďže sa plynová pištoľ nachádza v tesnej blízkosti obytného priestoru pod oknom, predstavuje nebezpečenstvo pre ľudí, ktorí v nej žijú. Žalovaný odmietol dobrovoľne odstrániť nedostatok a tiež nahradiť spoločný projekt stavby rovnocenným projektom.

Uznesením okresného súdu, potvrdeným odvolacím súdom, boli žaloby zamietnuté.

Súd prvého stupňa odmietol nároky uspokojiť, s čím sa stotožnil aj odvolací súd, vychádzal zo skutočnosti, že povolenie na uvedenie bytového domu do prevádzky, ktoré žalovaný získal v súlade s § 55 Územného poriadku zák. Ruská federácia, potvrdzuje súlad postavenej obytnej budovy so stavebnými predpismi a predpismi a inými technickými predpismi, ako aj skutočnosť, že kvalita bývania je vhodná pre občanov. Neboli predložené žiadne spoľahlivé a dostatočné dôkazy, ktoré by potvrdili, že počas výstavby zariadenia na plynový pohon odporca porušil požiadavky SNiP a technických predpisov.

Odvolací súd tiež poukázal na to, že zákon č. 214-FZ nestanovuje povinnosť developera informovať účastníka spoločnej výstavby o umiestnení rôznych druhov inžinierskych zariadení ako súčasti spoločného vlastníctva bytového domu a koordinovať ich inštaláciu s ním.

Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie uznalo odvolanú osobu súdne rozhodnutia nezákonné v zmysle odmietnutia uspokojenia nároku na náhradu morálnej ujmy, vymáhania pokuty a trov právneho zastúpenia, čo naznačuje, že súčasná právna úprava ukladá predávajúcemu povinnosť poskytnúť spotrebiteľovi včas (teda pred uzavretím príslušnej zmluvy) informácie o produkte, ktorým by bola zabezpečená možnosť slobodného a správneho výberu produktu kupujúcim s tým, že kupujúci nebude mať pochybnosti o spotrebiteľských vlastnostiach a vlastnostiach produktu, o pravidlách a podmienkach jeho efektívneho používania.

Zároveň sa podľa § 2 zákona č. 214-FZ predmet spoločnej výstavby uznáva ako bytový alebo nebytový priestor, spoločný majetok v bytovom dome a (alebo) iná nehnuteľnosť, ktorá podlieha prevodu na účastníka spoločnej výstavby po obdržaní povolenia na uvedenie do prevádzky bytového domu a (alebo) iného nehnuteľného predmetu a zaradeného do určeného bytového domu a (alebo) iného nehnuteľného predmetu, postaveného (vytvoreného) aj so zapojením finančných prostriedkov od účastníkov spoločnej výstavby.

V súlade s odsekom 1 časti 4 článku 4 zákona č. 214-FZ dohoda o účasti na spoločnej výstavbe musí obsahovať definíciu konkrétneho spoločného stavebného objektu, ktorý má stavebník previesť v súlade s projektovou dokumentáciou po prijatí. povolenie na uvedenie do prevádzky bytového domu a (alebo) iného objektu nehnuteľnosti.

Časť 1 § 21 zákona č. 214-FZ ustanovuje, že informácie o stavebnom projekte musia zodpovedať projektovej dokumentácii a obsahovať okrem iného informácie o umiestnení rozostavaných (vytvorených) bytových domov a (alebo) iných skutočných pozostalostné objekty a ich popis vyhotovený v súlade s projektovou dokumentáciou, na základe ktorej bolo vydané stavebné povolenie; o funkčnom určení nebytových priestorov v bytovom dome, ktoré nie sú súčasťou spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome, ak je rozostavanou (vytvorenou) nehnuteľnosťou bytový dom; o zložení spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome a (alebo) inej nehnuteľnosti, ktorá bude v podielovom spoluvlastníctve účastníkov spoločnej výstavby po udelení povolenia na uvedenie do prevádzky určených nehnuteľných predmetov a prevode spoločnej nehnuteľnosti. stavebných objektov účastníkom spoločnej výstavby.

Z rozboru vyššie uvedených právnych noriem vyplýva, že pri uzatváraní zmluvy o účasti na spoločnej stavbe je stavebník povinný poskytnúť účastníkovi spoločnej stavby spoľahlivé informácie nielen o spotrebiteľských vlastnostiach a vlastnostiach konkrétnej spoločnej stavby objekt (v tomto prípade byt) previesť v lehotách ustanovených dohodou, ale aj ďalšie informácie týkajúce sa rozostavaného bytového domu, ktoré by poskytli účastníkovi spoločnej výstavby možnosť slobodne a správne si vybrať vhodné priestory v rozostavanej budove.

V tomto prípade by tieto informácie mali obsahovať popis polohy rozostavanej nehnuteľnosti s prihliadnutím na životné prostredie, ako aj informácie o zložení a umiestnení spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome, napríklad elektro, sanita a iné. zariadení.

V rozpore s vyššie uvedenými pravidlami hmotného práva súdy nevzali do úvahy, že ani zmluva o účasti na spoločnej výstavbe uzatvorená medzi účastníkmi, ani projektová či iná dokumentácia dostupná v čase uzavretia tejto zmluvy pre M. recenzia, obsahujúca popis spoločného stavebného objektu, obsahovala informáciu o umiestnení v tesnej blízkosti okien tohto objektu GRPS.

V dôsledku toho žalovaný pri uzatváraní zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe neposkytol M. potrebné a spoľahlivé informácie o rozostavanom objekte, ktoré by žalobcovi ako spotrebiteľovi umožnili slobodný a informovaný výber medzi predmety podobného spotrebiteľského účelu.

K otázke, ako obnoviť porušené právo M. výmenou spoločného stavebného objektu, ktorý na ňu prevedie, za rovnocenný, súdny senát uviedol, že právne normy zákona o ochrane práv spotrebiteľa a zákona č. 214-FZ poskytnúť rôznymi spôsobmi obnovenie porušených práv spotrebiteľa - účastníka spoločnej stavby v prípade, že bola realizovaná spoločná stavba s odchýlkou ​​od podmienok uzatvorenej zmluvy, čím došlo k zhoršeniu kvality takéhoto objektu.

Keďže v tomto prípade sú normy zákona č. 214-FZ špeciálne vo vzťahu k normám zákona o ochrane práv spotrebiteľa, podliehajú aplikácii normy prvého z týchto zákonov, ktoré takýto spôsob ochrana práv účastníka spoločnej výstavby ako nahradenie prevádzaného spoločného stavebného predmetu ekvivalentným, neposkytnuté.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 10. mája 2016 č. 5-КГ16-47)

3. Za prijatie za členov družstva zodpovedá bytové stavebné družstvo, ktoré vzniklo v súvislosti s konkurzom developera na dokončenie výstavby z prostriedkov vložených účastníkmi spoločnej výstavby.

K. podala proti bytovému družstvu žalobu, aby ju prijalo za člena určeného družstva a započítalo jej peňažné prostriedky podľa zmluvy o podielovej účasti na výstavbe na podielový vklad.

Na podporu svojich tvrdení K. uviedla, že podľa zmluvy uzavretej s developerom bola účastníkom spoločnej výstavby bytového domu. Záväzky žalobcu investovať do výstavby boli splnené v plnom rozsahu. Na náklady účastníkov spoločnej výstavby postavil developer nedokončený stavebný projekt. V súvislosti s konkurzom developera bolo účastníkmi spoločnej výstavby za účelom dokončenia domu a jeho uvedenia do prevádzky vytvorené bytové družstvo, na ktoré bol prevedený určený predmet nedokončenej stavby a pozemok, na ktorom sa nachádza. . Žiadosti žalobkyne o započítanie jej vkladu na spoločnú stavbu domu s podielovým vkladom člena družstva a jej dobrovoľné prijatie za člena bytového družstva žalovaným nebolo vyhovené.

V zmysle stanov bytového družstva v pôvodnom znení je činnosť družstva zameraná na ochranu práv účastníkov spoločnej výstavby bytového domu, ako aj na dokončenie výstavby a nadobudnutie bývania v záujme členov. družstva na základe vlastníckeho práva.

Dňa 29.08.2008 bolo na mimoriadnom valnom zhromaždení členov bytového družstva jednomyseľne rozhodnuté o prijatí veriteľov developera za členov družstva po čo najväčšom zistení všetkých účastníkov spoločnej výstavby bytového domu.

Podľa zápisnice z mimoriadneho valného zhromaždenia bytového družstva zo dňa 15.04.2009 valné zhromaždenie členov družstva rozhodlo, že peniaze vložené členmi družstva (účastníkmi spoločnej výstavby) na základe zmlúv s developerom majú byť považovaný za podielový vklad, keďže presídlenie súkromného sektora a výstavba bytového domu boli realizované na náklady účastníkov spoločnej výstavby.

Dňa 31.08.2011 boli do Jednotného štátneho registra právnických osôb zapísané zmeny vykonané v zakladateľskej listine družstva, ktoré najmä zakotvovali moment zániku prednostného práva na prijímanie členov do tohto družstva - 5.4.2010. .

Žalobca podal dňa 17.04.2013 bytovému družstvu žiadosť o členstvo v tomto družstve s tým, že finančné prostriedky vyplatené developerovi na základe zmluvy o podielovej účasti na výstavbe započítajú na počiatočný podielový vklad. Tomuto návrhu žalovaný nevyhovel.

Súd prvej inštancie pri uspokojovaní nárokov vychádzal z toho, že bytové družstvo v rozpore s účelom vytvorenia družstva, v rozpore so svojou listinou a vlastníckymi právami žalobcu, neupovedomilo žalobcu o zvolaní všeobecného schôdzi, na ktorej bolo rozhodnuté o zastavení prijímania účastníkov spoločnej výstavby za členov bytového družstva a taktiež jej neposkytol možnosť stať sa členom družstva ako účastník spoločnej výstavby.

Odvolací súd pri zrušení rozhodnutia súdu prvej inštancie a odmietnutí vyhovenia žalobe vychádzal z nedostatku zákonných dôvodov na uspokojenie požiadaviek K., keďže požiadala o členstvo v bytovom družstve po skončení r. prijatie podielových účastníkov výstavby do družstva. Dovolací súd zároveň prihliadol na to, že ustanovenia listiny upravujúce takúto výpoveď nikto nenapadol zákonom ustanoveným spôsobom.

Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zrušilo rozhodnutie o odvolaní s nasledujúcim vyhlásením.

V súlade s časťou 2 článku 1 zákona č. 214-FZ, prilákanie finančných prostriedkov od občanov spojené s vlastníckym právom občanov k bytovým priestorom v bytových domoch, ktoré v čase získavania takýchto finančných prostriedkov od občanov neboli uvedenie do prevádzky spôsobom ustanoveným právnymi predpismi o urbanistickej činnosti je povolené tak uzavretím zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe, ako aj vytvorením bytového stavebného družstva.

Podľa článku 21 zákona Ruskej federácie z 19. júna 1992 č. 3085-I „O spotrebiteľskej spolupráci (spotrebiteľské spoločnosti, ich zväzy) v Ruskej federácii“ sú zdrojmi vzniku majetku spotrebiteľskej spoločnosti podielové vklady akcionárov, príjmy z podnikateľskej činnosti spotrebnej spoločnosti a ňou vytvorených organizácií, ako aj príjmy z jej umiestnenia vlastné prostriedky v bankách, cenné papiere a iné zdroje, ktoré nie sú zakázané právnymi predpismi Ruskej federácie (odsek 3).

Podielový fond spotrebiteľskej spoločnosti tvoria podielové vklady, ktoré sú jedným zo zdrojov vzniku majetku spotrebiteľskej spoločnosti (§ 23 ods. 1 tohto zákona).

Bytové družstvo vzniklo za účelom ochrany práv účastníkov spoločnej výstavby bytového domu dokončením výstavby a nadobudnutím bývania v záujme členov družstva na vlastnícke právo.

Na dokončenie stavby bytového domu bol so súhlasom účastníkov spoločnej výstavby, vrátane žalobcu, pridelený žalovanému pozemok, ako aj samotná nedokončená stavba.

Bytové družstvo má teda povinnosť prijať za členov družstva účastníkov spoločnej výstavby bytového domu, ktorí uznali vlastnícke právo k podielovému vkladu zodpovedajúcemu vkladu na výstavbu objektu prevedeného na bytový dom. družstvo.

Preukázanie riadneho plnenia tejto povinnosti na základe ustanovení článku 6 ods. 1 a článku 401 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie by malo byť zverené bytovému družstvu.

Z odvolaním napadnutého rozsudku, ako aj z materiálov prípadu vyplýva, že dôkazy potvrdzujúce splnenie povinnosti žalovaného prijať žalobkyňu za členku bytového družstva, a to aj prijatím náležitých rozhodnutí o jej zaradení za členku do bytového družstva. družstva, prideliť jej zodpovedajúci podielový vklad, výmery, sa rovná ako aj doklad o jej upovedomení o zvolaní valných zhromaždení členov družstva, o rozhodnutiach valného zhromaždenia, o zmenách v stanovách družstva, žalovaný nepredložil.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianskoprávne veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 12. apríla 2016 č. 19-KG16-5)

4. Oznámenie stavebníka účastníka spoločnej výstavby o odložení stavby nemá za následok zmenu podmienok stanovených v zmluve o účasti na spoločnej výstavbe. Na ich zmenu je potrebné uzavrieť zmluvu medzi developerom a účastníkom spoločnej výstavby, ktorá podlieha štátnej registrácii.

Yu. podala na developera žalobu o čiastočné zrušenie zmluvy, o vymáhanie škôd, penále, odškodnenie za morálne škody a pokutu, pričom sa odvolávala na skutočnosť, že spoločnosť jej postúpila právo požadovať podľa zmluvy účasť na spoločnej výstavbe. uzavretá medzi ním a developerom. Odporca porušil podmienky výstavby a prevodu bytu.

Uznesením prvostupňového súdu, potvrdeným odvolacím súdom, bola žaloba zamietnutá. Súdy uviedli, že pri uzatváraní zmluvy o postúpení bol Yu. oboznámený s oznámením o posunutí termínu dodania stavby.

Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zrušilo rozhodnutie o odvolaní s nasledujúcim vyhlásením.

V súlade s § 6 ods. 3 zákona č. 214-FZ, ak nie je možné stavbu dokončiť v lehote stanovenej zmluvou, stavebník je povinný najneskôr dva mesiace pred uplynutím určenej lehoty zaslať príslušné informácie a návrh na zmenu zmluvy účastníkovi spoločnej výstavby. Dohoda sa mení a dopĺňa v súlade s postupom ustanoveným Občianskym zákonníkom Ruskej federácie.

Na základe článku 452 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa dohoda o zmene alebo ukončení zmluvy uzatvára v rovnakej forme ako zmluva, pokiaľ zo zákona, iných právnych aktov, zmluvy alebo zvyklostí nevyplýva inak.

V zmluve o postúpení práv (pohľadávok) uzavretej medzi žalobcom a spoločnosťou je odkaz na oboznámenie sa žalobcu s oznámením o zmene harmonogramu výstavby.

Medzi developerom a účastníkom spoločnej výstavby však nebola uzavretá dodatočná dohoda o zmene týchto podmienok a nebola dokončená štátna registrácia.

Za týchto okolností by oznámenie o zmene lehôt výstavby nemohlo slúžiť ako podklad na zmenu týchto lehôt.

Keďže zákon nepočíta s možnosťou jednostranných zmien zmluvy, oznámenie developera o zmene lehoty výstavby samo osebe zmenu neznamená? stav? dohoda o podmienkach plnenia záväzku.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 8. decembra 2015 N 5-КГ15-156)

5. Zmena lehoty stanovenej zmluvou o prevode spoločného stavebného objektu developerom na zdieľaného účastníka stavby sa vykonáva spôsobom ustanoveným Občianskym zákonníkom Ruskej federácie s prihliadnutím na ustanovenia ods. 3 článku 6 zákona č. 214-FZ.

Dňa 02.03.2012 uzavrel U. so žalovaným zmluvu o účasti na spoločnej výstavbe, ktorej predmetom bol dvojizbový byt.

V dohode sa predpokladalo získanie povolenia na uvedenie bytového domu do prevádzky do 31.12.2012 a prevod spoločného stavebného objektu na účastníka spoločnej výstavby podľa kolaudačného listu najneskôr do 28.2.2013.

Dňa 13.09.2013 uzatvorili U. a S. zmluvu o postúpení práva pohľadávky z uvedenej zmluvy na účasť na spoločnej výstavbe, z ktorej bol developerovi určený termín na získanie povolenia na uvedenie do prevádzky do 31.12. , 2013, a termín prevodu spoločného stavebného objektu - do 28.2.2014

S. podala na developera žalobu na vymáhanie pokuty za porušenie lehoty na prevod spoločnej stavby.

Odmietnutím vybrať penále za obdobie od 01.03.2013 do 01.03.2014 súd prvého stupňa uviedol, že uzavretím zmluvy o postúpení práva pohľadávky sa strany dohodli, že odporca prevedie predmetu účasti na spoločnej výstavbe na žalobcu najneskôr 28.02.2014 a dospel k záveru, že právo pohľadávky prešlo na žalobcu za iných podmienok, ako sú uvedené v zmluve o účasti na spoločnej výstavbe. Súd zároveň nevzal do úvahy argumenty žalobcu, že uvedenie iného termínu prevodu bytu na developera je pisárskou chybou.

Druhostupňový súd podporil toto stanovisko súdu.

Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie nesúhlasilo so závermi súdov prvého a odvolacieho stupňa, pričom uviedlo nasledovné.

V súlade s článkom 384 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak zákon alebo dohoda neustanovuje inak, právo pôvodného veriteľa prechádza na nového veriteľa v rozsahu a za podmienok, ktoré existovali v čase prevodu práva. . Na nového veriteľa prechádzajú najmä práva zabezpečujúce splnenie záväzku, ako aj ďalšie práva súvisiace s pohľadávkou vrátane práva na úroky.

Podľa odseku 1 článku 452 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (v znení platnom v čase vzniku sporných vzťahov) sa dohoda o zmene alebo ukončení zmluvy uzatvára v rovnakej forme ako zmluva, ak zo zákona, iných právnych úkonov, zmluvy alebo obchodných zvyklostí nevyplýva inak.

Zákon č. 214-FZ stanovuje, že ak stavbu (vznik) bytového domu a (alebo) inej nehnuteľnosti nemožno dokončiť v lehote stanovenej zmluvou, developer najneskôr dva mesiace pred uplynutím určenej lehoty je povinný zaslať účastníkovi spoločnej výstavby relevantné informácie a návrh na zmenu zmluvy. Zmena lehoty stanovenej zmluvou o prevode spoločného stavebného objektu developerom na účastníka spoločnej výstavby sa vykonáva spôsobom ustanoveným Občianskym zákonníkom Ruskej federácie.

Rozbor vyššie uvedenej právnej úpravy nám teda umožňuje dospieť k záveru, že lehotu na prevod predmetu účasti na spoločnej výstavbe (bytu) zo strany developera stanovenú v pôvodnej dohode s U. bolo možné zmeniť len spôsobom ustanovené v časti 3 článku 6 zákona č. 214 -FZ. Informácie o takomto postupe však materiály prípadu neobsahujú.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 26. apríla 2016 č. 5-КГ16-45)

6. Nevyhnutnými a postačujúcimi podmienkami na splnenie požiadaviek účastníka spoločnej výstavby na štátnu registráciu zmluvy o spoločnej účasti na výstavbe je dodržanie riadnej formy takejto zmluvy, absencia prekážok jej registrácie a obchádzanie povinnosti žalovaného. takúto registráciu.

A. podala na developera žalobu o registráciu zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe, za podmienok ktorej žalovaný prevzal záväzok previesť bytové priestory v podobe dvojizbového bytu do vlastníctva žalobcu po dokončení stavby. výstavbu bytového domu.

V čase obrátenia sa na súd podľa žalobcu neexistovali žiadne zákonné prekážky registrácie dohody, táto dohoda bola uzavretá v riadnej forme, povinnosť zaplatiť za spoločný projekt stavby bola zo strany žalobcu splnená a jediná prekážkou štátnej registrácie dohody bola nečinnosť žalovaného.

Pri odmietnutí uspokojenia pohľadávok súdy prvého a odvolacieho stupňa vychádzali z toho, že nebolo právny základ 2 článku 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie na registráciu zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe uzavretej medzi A. a developerom, keďže žalobca nepredložil dôkazy potvrdzujúce platnosť uvedených požiadaviek. .

Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zrušilo rozhodnutie o odvolaní s nasledujúcim vyhlásením.

Podľa odseku 2 článku 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak je transakcia vyžadujúca štátnu registráciu dokončená v správnej forme, ale jedna zo strán sa jej registrácii vyhýba, súd na žiadosť druhej strany, má právo rozhodnúť o registrácii transakcie. V tomto prípade je transakcia zaregistrovaná v súlade s rozhodnutím súdu.

Podľa časti 3 článku 4 zákona č. 214-FZ sa dohoda o účasti na spoločnej výstavbe uzatvára písomne ​​a podlieha štátnej registrácii.

V zmysle vyššie uvedených noriem hmotného práva je právne významnými okolnosťami pre vyriešenie sporu okrem zistenia okolností vyhýbania sa štátnej registrácii transakcie zo strany žalovaného aj objasneniu otázok o dodržaní náležitej formy zo strany strán. transakcie, ako aj o absencii prekážok pri jej štátnej registrácii.

Na podporu uvedených požiadaviek žalobca predložil zmluvu o účasti na spoločnej výstavbe zo dňa 29.10.2010 uzatvorenú medzi ním a developerom a podpísanú zmluvnými stranami.

Podkladom pre uzavretie tejto zmluvy bola investičná zmluva na výstavbu bytového domu zo dňa 15.04.2004, dodatočná zmluva zo dňa 22.10.2008 o prevode práv a povinností spoločnosti na developera z investičnej zmluvy na tretie strany v rámci dohôd uzatvorených s nimi; zmluva o majetkovej účasti na investícii do výstavby bytového domu uzavretá dňa 14.03.2007 medzi spoločnosťou a A.

Odsek 1 článku 160 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje, že transakcia musí byť uzavretá písomne ​​vyhotovením dokumentu, v ktorom je vyjadrený jej obsah, a podpísaný osobou alebo osobami, ktoré transakciu uzavreli, alebo nimi riadne splnomocnenými osobami.

Ako vyplýva z obsahu zmluvy zo dňa 29.10.2010, zmluvné strany sa dohodli na založení právnych vzťahov vyplývajúcich zo zmluvy o podielovej účasti na výstavbe a prevzali z nej vzájomné práva a povinnosti.

Materiály k prípadu tiež potvrdzujú, že žalobca opakovane zasielal žalovanému návrhy na registráciu vyššie uvedenej dohody, avšak žalovaný sa registrácii vyhýbal a do dnešného dňa nedošlo k registrácii dohody zákonom stanoveným spôsobom.

Tieto okolnosti boli právne významné pre správne vyriešenie sporu, avšak v rozpore s pravidlami procesného práva sa im zo strany súdu nedostalo riadneho právneho posúdenia.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 21. júna 2016 N 5-КГ16-91)

7. Jednostranné odmietnutie zmluvy (výpoveď zmluvy) zo strany stavebníka z dôvodu neuhradenia platby účastníkom spoločnej výstavby podľa zmluvy o spoločnej účasti na výstavbe je prípustné len s prihliadnutím na ustanovenie § 450 ods. Občiansky zákonník Ruskej federácie o dobrej viere a primeranosti.

Medzi L. a developerom bola uzatvorená zmluva o účasti na spoločnej výstavbe bytového domu, v zmysle ktorej sa žalovaný zaviazal previesť na žalobcu jednoizbový byt najneskôr do 31.12.2013 a žalobca bola povinná uhradiť náklady na byt do troch pracovných dní odo dňa registrácie dohody.

Dohoda o účasti na spoločnej výstavbe bola zaregistrovaná v inštitúcii Rosreestr dňa 9.9.2013.

Dňa 28.04.2014 developer oznámil L. zvýšenie zmluvnej ceny s odvolaním sa na porušenie platobných podmienok zo strany žalobcu.

Dňa 20.10.2014 zaslala L. developerovi vyjadrenie požadujúce vrátenie preplatkov z dôvodu poklesu celkovej plochy bytových priestorov.

Dňa 10.11.2014 developer oznámil žalobcovi započítanie vzájomných pohľadávok, pričom prepočítal výšku dlhu L.

Dňa 20.11.2014 developer oznámil L. jednostranné odmietnutie uzatvorenia zmluvy o majetkovej účasti.

Súd prvého stupňa, s ktorého závermi sa odvolací súd stotožnil, odmietol uspokojiť nároky na uznanie nezákonnosti jednostranného skončenia dohody o účasti na spoločnej výstavbe, pričom uviedol, že L. riadne nesplnila podmienky dohody za r. účasťou na spoločnej výstavbe a porušil lehotu na zaplatenie zmluvnej ceny.

V súlade s časťou 4 článku 5 zákona č. 214-FZ, ak v súlade so zmluvou musí účastník spoločnej výstavby zaplatiť zmluvnú cenu jednorazovou platbou, omeškanie s platbou viac ako dva mesiace je dôvodom na jednostranné odmietnutie plnenia zmluvy zo strany developera.

Od momentu zaplatenia peňazí žalobcom až do ukončenia stavby developer používal peniaze žalobcu, v stanovenom období neboli zo strany developera občanovi uhradené žiadne nároky z omeškania ani dodatočné sumy.

Spor medzi developerom a L. vznikol po roku od zaplatenia sumy v čase dokončenia výstavby bytového domu a pripravenosti spoločného projektu výstavby na prevod.

V súlade s článkom 1 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musia účastníci občianskoprávnych vzťahov pri zakladaní, uplatňovaní a ochrane občianskych práv a pri plnení občianskych povinností konať v dobrej viere.

Podľa § 10 toho istého zákonníka výkon občianskych práv výlučne v úmysle spôsobiť inému ujmu, konanie na nezákonné obchádzanie zákona, ako aj iné úmyselne nečestné uplatňovanie občianskych práv (zneužitie práva) ) nie sú povolené (odsek 1).

V prípade nesplnenia požiadaviek uvedených v predchádzajúcom odseku súd, rozhodcovský súd alebo rozhodcovský súd s prihliadnutím na povahu a následky spáchaného zneužitia celkom alebo sčasti odoprie osobe ochranu jej práv, a uplatňuje aj ďalšie opatrenia ustanovené zákonom (odsek 2).

Požiadavka dobrej viery a rozumnosti účastníkov občianskoprávnych transakcií je všeobecný princíp občianske právo, ktoré sa vzťahuje na ustanovenia o ukončení zmluvy, čo potvrdzuje odsek 4 článku 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý stanovuje, že strana, ktorej sa udeľuje právo podľa tohto zákonníka, iných zákonov alebo zmluvy jednostranne zmeniť zmluvu musí pri výkone tohto práva konať v dobrej viere a primerane v medziach stanovených týmto kódexom, inými zákonmi alebo dohodou.

Pri posudzovaní konania strán ako bona fide alebo nečestného by sa malo vychádzať zo správania, ktoré sa očakáva od každého účastníka občianskoprávnych transakcií, pričom treba brať do úvahy práva a oprávnené záujmy druhej strany, pomáhať jej, a to aj pri získavaní potrebných informácií.

Uznajúc jednostranné vypovedanie zmluvy zo strany žalovaného z dôvodu nezaplatenia zo strany žalobcu za zákonné a opodstatnené, mal súd posúdiť opodstatnenosť jednostranného odmietnutia plnenia zmluvy zo strany developera a súlad takéhoto odmietnutia s platnou právnou úpravou. .

Tieto okolnosti súd nepreskúmal a nedostalo sa im náležitého právneho posúdenia.

Vzhľadom na uvedené boli rozhodnutia súdov prvého a odvolacieho stupňa rozhodnutím Súdneho kolégia pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zrušené a vec bola zaslaná na nové konanie odvolaciemu súdu. .

(Určenie sudcovského kolégia pre občianskoprávne veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 19. apríla 2016 č. 5-КГ16-51)

Zodpovednosť za porušenie právnych predpisov o účasti na spoločnej výstavbe

8. Zákon č. 214-FZ o účasti na spoločnej výstavbe neobsahuje ustanovenia zakladajúce zodpovednosť stavebníka za porušenie lehôt na splnenie niektorých požiadaviek účastníka spoločnej výstavby, vrátane požiadavky na bezodplatné odstránenie nedostatkov zistených počas trvania stavby. prevod stavebného projektu.

Porušenie lehoty na splnenie tejto požiadavky má za následok zodpovednosť predávajúceho podľa zákona o ochrane práv spotrebiteľa vo forme zaplatenia sankcie.

I. podal na developera žalobu na vymáhanie penále a náhrady morálnej ujmy s tým, že na základe uzatvorenej zmluvy o spoluúčasti na výstavbe mu bol pridelený byt, v ktorom boli následne zistené vady.

Po odoslaní reklamácie developerovi neboli nedostatky odstránené.

Súdnym rozhodnutím, ktoré nadobudlo právoplatnosť, boli uspokojené nároky I. voči developerovi na uloženie povinnosti odstrániť vady.

Súdne rozhodnutie nebolo developerom vykonané, a preto žalobca opätovne podal žalobu na súd, v ktorej žiadal od žalovaného vymôcť pokutu podľa § 23 zákona o ochrane práv spotrebiteľa a nahradiť za morálnu ujmu, ktorá mu bola spôsobená nečinnosťou žalovaného za obdobie po nadobudnutí právoplatnosti súdneho rozhodnutia.právna moc do podania novej žaloby.

Uznesením súdu prvého stupňa, potvrdeným odvolacím súdom, bola žaloba zamietnutá.

Súdy zároveň vychádzali zo skutočnosti, že medzi účastníkmi sa vyvinuli vzťahy upravené normami občianskeho procesného práva a právnou úpravou o exekučné konanie súvisiace s nevykonaním súdneho rozhodnutia, ktoré nadobudlo právoplatnosť.

Súd dospel k záveru, že po vydaní vyššie uvedeného rozhodnutia žalobcovi nevznikol nárok na uplatnenie nárokov na vymáhanie penále a náhrady morálnej ujmy za porušenie lehôt na uspokojenie požiadaviek spotrebiteľov v súlade s ustanovením ust. Zákon o ochrane práv spotrebiteľa.

Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie, ktoré zrušilo súdne akty, uviedlo, že kontroverzné právne vzťahy vyplývajúce z dohody o účasti na spoločnej výstavbe podliehajú zákonu o ochrane práv spotrebiteľov v rozsahu, ktorý neupravuje osobitný zákon - zákon č. 214-FZ.

Právna úprava účasti na spoločnej výstavbe neobsahuje ustanovenia zakladajúce zodpovednosť stavebníka za porušenie lehôt na splnenie niektorých požiadaviek účastníka spoločnej výstavby vrátane požiadaviek na bezodplatné odstránenie nedostatkov zistených pri prevode stavby (v prípad, keď bol spoločný stavebný projekt akceptovaný akcionárom s takýmito nedostatkami).

V súlade s § 18 ods. 1 zákona o ochrane práv spotrebiteľa má spotrebiteľ, ak sa na výrobku zistia vady, ak ich predávajúci podľa vlastného uváženia nešpecifikoval, právo požadovať bezodkladné bezplatné odstránenie vád produktu alebo úhrada nákladov na ich odstránenie zo strany spotrebiteľa alebo tretej osoby.

Podľa § 20 ods. 1 toho istého zákona, ak lehota na odstránenie vád výrobku nie je písomne ​​určená dohodou zmluvných strán, je povinný tieto vady odstrániť výrobca (predávajúci, oprávnená organizácia alebo oprávnená fyzická osoba podnikateľ, dovozca) bezodkladne, to znamená v minimálnej lehote objektívne potrebnej na ich odstránenie, s prihliadnutím na bežne používanú metódu. Lehota na odstránenie vád tovaru stanovená písomne ​​dohodou zmluvných strán nesmie presiahnuť štyridsaťpäť dní.

Zároveň za porušenie stanovenej lehoty vzniká zodpovednosť podľa § 23 ods. 1 zákona o ochrane práv spotrebiteľa vo forme pokuty, ktorú výrobca, ktorý sa takéhoto porušenia dopustil, zaplatí spotrebiteľovi za každý deň omeškania penále (pokuta) vo výške jedného percenta z ceny výrobku.

Existencia právoplatného súdneho rozhodnutia o odstránení vady zistenej v spoločnom stavebnom projekte nezbavovala developera zodpovednosti za nesplnenie tejto požiadavky po prijatí uvedeného súdneho aktu.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianskoprávne veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 1. marca 2016 č. 4-КГ15-70)

9. Výšku pokuty za nedodržanie lehoty na prevod spoločného stavebného projektu môže súd znížiť na základe článku 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie iba v prípade, ak existuje žiadosť developera, ktorý musí preukázať zjavný nepomer trestu k následkom porušenia povinnosti.

Dňa 5.10.2006 bola medzi F. a developerom uzavretá zmluva o majetkovej účasti na výstavbe bytového domu.

F. prevzal záväzky z uvedenej dohody, avšak žalovaný byt v lehote ustanovenej dohodou nepreviedol na žalobcu.

Po čiastočnom uspokojení pohľadávok dospel súd prvej inštancie, s ktorým sa stotožnil aj odvolací súd, keďže výšku vymáhaného penále považoval za zjavne neprimeranú následkom porušenia povinnosti, k záveru, že sú tu dôvody. na zmenšenie jej veľkosti a uplatnila ustanovenia článku 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie v znení platnom v čase vyhotovenia zmluvy.

Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie nesúhlasilo s týmito závermi súdov, pričom uviedlo nasledovné.

Na kontroverzné právne vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe sa vzťahuje zákon o ochrane práv spotrebiteľa v rozsahu, ktorý neupravuje osobitný zákon - zákon č. 214-FZ.

Najvyšší súd Ruskej federácie v bode 34 uznesenia pléna č. 17 z 28. júna 2012 „O posudzovaní občianskoprávnych sporov súdmi v sporoch týkajúcich sa ochrany práv spotrebiteľa“ vysvetlil, že aplikácia článku 333 obč. Kódexu Ruskej federácie v prípadoch ochrany práv spotrebiteľov je možné vo výnimočných prípadoch a na žiadosť odporcu s povinným uvedením dôvodov, prečo sa súd domnieva, že zníženie výšky pokuty je prípustné.

Materiály k prípadu však v rozpore s týmito zákonnými požiadavkami neobsahovali informácie potvrdzujúce, že žalovaný na súde prvého stupňa deklaroval zníženie vymáhanej pokuty.

Navyše z rozhodnutia súdu prvého stupňa ani z odvolacieho výroku nevyplýva, o akú exkluzivitu ide tento prípad a zrejmý nepomer trestu k následkom porušenia povinností žalovaným.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 20. októbra 2015 č. 14-КГ15-9)

Je potrebné vziať do úvahy, že na vzťahy súvisiace s neplnením alebo nesprávnym plnením zmluvy uzavretej po 1. júni 2015 sa uplatňuje článok 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie v znení federálneho zákona z 8. marca. , 2015 č. 42-FZ „O zmene a doplnení prvej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“.

Okrem toho je potrebné riadiť sa vysvetleniami obsiahnutými v uznesení pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 24. marca 2016 č. 7 „O uplatňovaní niektorých ustanovení Občianskeho zákonníka súdmi č. Ruská federácia o zodpovednosti za porušenie záväzkov."

10. Prevod peňazí zo strany developera účastníkovi spoločnej výstavby po podaní reklamácie nemôže byť dôvodom na odmietnutie vymáhania pokuty za dobrovoľné nesplnenie požiadaviek spotrebiteľa.

Dôkazné bremeno, že pokuta za oneskorený prevod spoločného stavebného projektu je neprimeraná dôsledkom porušenia povinnosti, nesie developer, ktorý povinnosť porušil.

E. podala na developera žalobu na vymáhanie pokuty za oneskorený prevod spoločného stavebného projektu (bytu), náhrady morálnej ujmy a pokuty.

Súdy zistili, že dňa 15.12.2013 bola medzi E. a developerom uzavretá dohoda o účasti na spoločnej výstavbe. V dôsledku nedodržania lehoty na dodanie stavebného projektu bola výška pokuty, ktorá sa má vybrať, 100 543 rubľov.

Počas procesu na súde prvej inštancie developer previedol 20 000 rubľov žalobcovi na zaplatenie pokuty.

Súd prvého stupňa v súlade s článkom 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie znížil výšku pokuty na 18 000 rubľov a s prihliadnutím na zaplatenú sumu odmietol uspokojiť nárok na vymáhanie penále a pokút. .

Odvolací súd rozhodnutie prvostupňového súdu potvrdil.

Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zrušilo tieto súdne rozhodnutia s uvedením nasledovného.

Pokuta v zmysle zákona č. 214-FZ vzniká vtedy, keď sa zistí, že byt bol predčasne prevedený na účastníka spoločnej výstavby, ktorá bola zistená a nespochybnená.

V zmysle článku 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie v znení platnom v čase uzavretia zmluvy a v súlade s aktom o jej výklade, konkrétne uznesením pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 28. júna 2012 č. 17 „O prerokúvaní občianskoprávnych sporov v sporoch o ochranu práv spotrebiteľa“ má developer, ktorý sa dopustil nesprávneho plnenia povinnosti, povinnosť preukázať, že sankcia je neprimeraná k následkom porušenia povinnosť, ak požiadal o zníženie výšky penále.

Odvolací súd nesprávne rozložil dôkazné bremeno, pričom na účastníka spoločnej výstavby uvalil povinnosť preukázať, že výška pokuty zodpovedá spáchanému priestupku.

Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie tiež dospelo k záveru, že odmietnutie vybrať pokutu za odmietnutie dobrovoľne uspokojiť požiadavky spotrebiteľa bolo nezákonné, z čoho vyplýva nasledovné.

V súlade s § 13 ods. 6 zákona o ochrane práv spotrebiteľa, ak súd vyhovie zákonom ustanoveným požiadavkám spotrebiteľa, vymáha súd od výrobcu (výkonného zástupcu, predajcu, oprávnenej organizácie alebo poverenej organizácie). individuálny podnikateľ, dovozca) za dobrovoľné nesplnenie požiadaviek spotrebiteľa pokutu vo výške päťdesiat percent zo sumy priznanej súdom v prospech spotrebiteľa.

Existencia súdneho sporu o vymáhanie pokuty za omeškanie s prevodom spoločného stavebného projektu po odmietnutí zo strany developera uspokojiť podobnú výzvu na zaplatenie svedčí o nesplnení povinnosti developera dobrovoľne ju zaplatiť, a teda o nesplnení povinnosti zo strany developera. požiadavky účastníka spoločnej výstavby počas doby prejednávania sporu na súde nezbavuje developera povinnosti zaplatiť pokutu.

V súlade s ustanovením bodu 47 uznesenia pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 28. júna 2012 č. 17 „O posudzovaní občianskoprávnych sporov súdmi v sporoch o ochranu práv spotrebiteľov“, ak , po prijatí reklamácie na súdne konanie uspokojí nároky spotrebiteľa žalovaný vo veci (predávajúci, realizátor, výrobca, oprávnená organizácia alebo oprávnená fyzická osoba podnikateľ, dovozca) dobrovoľne, ak potom žalobca reklamáciu zamietne, súd zastaví konania v súlade s článkom 220 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie. Len v tomto prípade sa pokuta stanovená v článku 13 ods. 6 zákona o ochrane práv spotrebiteľov od žalovaného nevyberá.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianskoprávne veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 26. apríla 2016 č. 31-KG16-1)

Konštrukcia reklamy o potrebe akceptovania zariadenia a dôsledkoch jeho nečinnosti.

Rozhodnutím súdu prvého stupňa boli čiastočne uspokojené nároky B. voči developerovi na vymáhanie penále, pokút a náhrady morálnej ujmy za nesplnenie povinnosti žalovaného previesť spoločný projekt stavby.

Rozhodnutie bolo odvolaním zrušené, vo veci bolo rozhodnuté novým spôsobom, ktorým bola žaloba zamietnutá.

Pri riešení sporu súd prvého stupňa dospel k záveru, že byt B. nebol prevedený v lehote stanovenej zmluvou o podielovej účasti na výstavbe. Zároveň developer v rozpore s požiadavkami časti 4 článku 8 zákona č. 214-FZ neposlal žalobcovi správu o ukončení výstavby domu a pripravenosti spoločného stavebného objektu na prevod v súlade so zmluvou, a taktiež neupozornil B. na potrebu prevzatia tohto predmetu.

Odvolací súd pri zrušení rozhodnutia súdu a zamietnutí žaloby vychádzal z toho, že žalobca nepreukázal nesprávne plnenie povinností stavebníka upovedomiť účastníka spoločnej výstavby o pripravenosti objektu a o potrebe stavby. jeho prijatie.

Sudcovské kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie sa nestotožnilo so závermi odvolacieho súdu, ktorý sa okrem iného dopustil značného porušenia pravidiel procesného práva (§ 56 Občianskeho súdneho poriadku sp. Ruská federácia), pričom sa uvádza nasledovné.

V súlade s časťami 4, 6 článku 8 zákona č. 214-FZ developer najneskôr mesiac pred termínom stanoveným v zmluve o prevode spoločného stavebného objektu alebo, ak zmluva stanovuje dátum začatia na odovzdanie a prevzatie spoločného stavebného objektu je povinný najneskôr štrnásť pracovných dní pred termínom začatia odovzdania a prevzatia zaslať účastníkovi spoločnej stavby správu o ukončení stavby (vytvorenia) resp. bytový dom a (alebo) inú nehnuteľnosť v súlade s dohodou a o pripravenosti spoločného stavebného objektu na prevod, ako aj upozorniť účastníka na spoločnú stavbu o potrebe prijatia spoločného stavebného projektu a o dôsledkoch nečinnosti účastníkom spoločnej výstavby, podľa 6. časti tohto článku. Účastník spoločnej výstavby, ktorý dostal od developera správu o ukončení výstavby (vzniku) bytového domu a (alebo) inej nehnuteľnosti v súlade s dohodou a o pripravenosti spoločného stavebného objektu na prevod, je povinný ju začať preberať v lehote stanovenej zmluvou, alebo ak táto lehota nie je ustanovená, do siedmich pracovných dní odo dňa prijatia určenej správy.

Ak zo zmluvy nevyplýva niečo iné, ak sa účastník spoločnej výstavby vyhne prijatiu spoločnej stavby v lehote podľa 4. časti tohto článku, alebo ak účastník spoločnej výstavby odmietne prijať spoločnú stavbu (okrem prípade uvedenom v časti 5 tohto článku) má stavebník po uplynutí dvoch mesiacov odo dňa stanoveného zmluvou o prevode spoločného stavebného objektu na účastníka spoločnej výstavby právo vyhotoviť jednostranný akt alebo iný dokument. o prevode spoločného stavebného objektu (okrem prípadu predčasného prevodu spoločného stavebného objektu uvedeného v 3. časti tohto článku).

Z vyššie uvedených noriem v ich vzájomnej súvislosti vyplýva, že právne významná a preukázateľná je skutočnosť, že stavebník si splnil oznamovaciu povinnosť účastníka spoločnej stavby o ukončení stavby, o pripravenosti spoločného stavebného objektu na prevod, o pripravenosti spoločného stavebného objektu na prevod, o pripravenosti spoločného stavebného objektu na prevod, o splnení povinnosti účastníka spoločnej výstavby. ako aj upozornenie účastníka spoločnej stavby na potrebu prijatia spoločného stavebného objektu a na následky nečinnosti.

Poukaz odvolacieho súdu na skutočnosť, že žalobca nepredložil dôkaz o vyhýbaní sa prevodu bytu zo strany developera, ako jeden z dôvodov zamietnutia pohľadávky, bol uznaný ako chybný, keďže v rozpore s § 56 Občianskeho súdneho poriadku sp. Ruskej federácie, dôkazné bremeno riadneho plnenia svojich záväzkov zo zmluvy o spoločnej účasti na výstavbe bývania a prevode bytu na B. alebo jeho vyhýbanie sa prevzatiu bytu, ktorý je predmetom spoločnej výstavby, spočíva s developerom, ktorý porušil povinnosť.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 14. júna 2016 č. 18-КГ16-40)

12. Ak účastník spoločnej výstavby pred súdnou cestou predložil developerovi zákonnú a oprávnenú výzvu na zaplatenie penále, ktorej dobrovoľne nebolo vyhovené, bude mu uložená pokuta vo výške päťdesiat percent zo sumy určenej. pokuta musí byť inkasovaná od vývojára.

Regionálna verejná organizácia na ochranu práv spotrebiteľov podala v záujme D. žalobu na developera o vymáhanie pokuty podľa zmluvy za účasť na spoločnej výstavbe, pokuty a náhrady morálnej ujmy.

Nárok je opodstatnený tým, že dňa 19.10.2012 bola medzi developerom a D. uzavretá zmluva o účasti na spoločnej výstavbe, podľa ktorej sa developer zaviazal previesť byt na účastníka spoločnej výstavby do 30. mája, resp. 2013, ale byt bol prevedený 6.3.2014, potom je v rozpore so zmluvou stanovenou lehotou.

D. sa obrátil na odporcu so žiadosťou o zaplatenie penále za porušenie lehôt na prevod bytu na neho, avšak jeho požiadavke nebolo vyhovené.

Súd prvého stupňa, stotožniac sa s argumentáciou žalobcu, čiastočne vyhovel pohľadávkam.

Odvolací súd pri zrušení rozhodnutia súdu prvého stupňa a odmietnutí vyhovieť výzve na uloženie pokuty poukázal na skutočnosť, že výšku penále žalovaný namietal na súde, čo neumožnilo developerovi uspokojiť sp. požiadavky spotrebiteľa dobrovoľne.

Súdne kolégium pre občianske veci zrušilo odvolacie rozhodnutie s nasledujúcim výrokom.

V súlade s § 2 ods. 2 zákona č. 214-FZ, v prípade porušenia lehoty stanovenej zmluvou na prevod projektu spoločnej stavby na účastníka spoločnej výstavby, zaplatí developer účastníkovi spoločnej výstavby penále (penále) vo výške jednej tristotiny refinančnej sadzby Centrálnej banky Ruskej federácie platnej v deň splnenia záväzku zo zmluvnej ceny za každý deň omeškania. Ak je účastníkom spoločnej výstavby občan, pokutu (pokutu) ustanovenú v tejto časti platí stavebník v dvojnásobnej výške.

V § 13 ods. 6 zákona o ochrane práv spotrebiteľa sa uvádza, že ak súd vyhovie zákonom ustanoveným požiadavkám spotrebiteľa, súd vymáha od výrobcu (výrobcu, predajcu, oprávnenej organizácie alebo oprávneného fyzického podnikateľa, dovozcu) za neúspech dobrovoľne uspokojiť požiadavky spotrebiteľa pokutu vo výške päťdesiat percent zo sumy priznanej súdom v prospech spotrebiteľa. Ak sa verejné združenia spotrebiteľov (ich združenia, zväzy) alebo orgány samosprávy vyjadria na obranu práv spotrebiteľov, päťdesiat percent z vyrubenej pokuty sa poukáže týmto združeniam (ich združeniam, zväzom) alebo orgánom.

Vychádzajúc z zmysle vyššie uvedených právnych noriem, v prípade, ak nie sú dobrovoľne splnené oprávnené a oprávnené nároky spotrebiteľa na zaplatenie penále (pokuty) a uplatní svoje právo na súdnu ochranu, súd uspokojajúc nároky uloží zodpovednosť výrobcu (výkonného pracovníka, predajcu, oprávnenej organizácie alebo oprávneného fyzického podnikateľa, dovozcu) za porušenie práv spotrebiteľa vo forme pokuty vo výške päťdesiat percent zo sumy priznanej súdom v prospech spotrebiteľa.

V dôsledku toho, ak súd zistí, že spotrebiteľ predtým, ako sa obrátil na súd, podal výzvu na zaplatenie pokuty a žalovaný mu mimosúdne nevyhovel dobrovoľne, bude mu uložená pokuta podľa 13 ods. 6 zákona o ochrane práv spotrebiteľa na základe výšky súdom priznanej pokuty.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianskoprávne veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 1. decembra 2015 č. 18-КГ15-177)

13. V prípade prevodu práv účastníka spoločnej výstavby na nového veriteľa, najmä práva na vymáhanie pokuty od stavebníka, sa táto počíta za obdobie, ktoré začína od momentu, keď stavebník poruší svoje zmluvné podmienky. záväzky voči predchádzajúcemu veriteľovi, ak zmluva neustanovuje inak.

Medzi developerom a H. bola uzavretá zmluva o účasti na spoločnej výstavbe bytového domu, podľa ktorej mal byť byt prevedený najneskôr do 31.8.2012.

X. uhradila developerovi v plnej výške a v podmienkach ustanovených zmluvou náklady na dvojizbový byt.

Na základe zmluvy o postúpení práva pohľadávky zo dňa 25.04.2013 Kh.postúpila Sh.právo domáhať sa developera na prevod vlastníckeho práva k uvedenej nehnuteľnosti.

Byt bol developerom prevedený na zástupcu Sh. po 193 dňoch od dátumu uvedeného v zmluve o spoločnej výstavbe.

Súd prvej inštancie, vyhoviac požiadavkám žalobcu na vyrubenie penále za porušenie lehoty na prevod nehnuteľnosti, dospel k záveru, že penále podlieha výpočtu od 31.08.2012, teda odo dňa určeného na prevod nehnuteľnosti. zmluvnými stranami v zmluve o účasti na spoločnej výstavbe bytového domu a dodatkovej dohode k nej.

Pri zmene rozhodnutia súdu prvého stupňa v tejto časti odvolací súd vychádzal z toho, že Sh. má právo na vymáhanie pokuty od momentu, keď právo požadovať od developera prevod vlastníckeho práva k spoločnej stavbe. bol prevedený na ňu.

Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie sa s týmito závermi odvolacieho súdu nestotožnilo, pričom poznamenalo nasledovné.

V prípade porušenia zmluvnej lehoty prevodu spoločného stavebného objektu na účastníka spoločnej výstavby, zaplatí stavebník účastníkovi spoločnej výstavby pokutu (pokutu), ktorej výšku ustanovuje zákon č. 214-FZ.

V súlade s odsekom 1 článku 382 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže právo (pohľadávka) patriace veriteľovi na základe záväzku previesť na inú osobu transakciou (postúpenie pohľadávky) alebo prevedená na inú osobu na základe zákona.

Na základe článku 11 ods. 2 zákona č. 214-FZ je postúpenie práv pohľadávok zo zmluvy účastníkom spoločnej výstavby povolené od okamihu štátnej registrácie zmluvy až do podpísania zmluvy o prevode, resp. iný doklad o prevode spoločného stavebného objektu.

Podľa článku 384 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak zákon alebo dohoda neustanovuje inak, právo pôvodného veriteľa prechádza na nového veriteľa v rozsahu a za podmienok, ktoré existovali v čase prevodu práva. Na nového veriteľa prechádzajú najmä práva zabezpečujúce splnenie záväzku, ako aj ďalšie práva súvisiace s pohľadávkou, vrátane práva na nezaplatené úroky.

V súlade s článkom 431 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie súd pri výklade zmluvných podmienok zohľadňuje doslovný význam slov a výrazov, ktoré sú v nej obsiahnuté. Doslovný význam zmluvnej podmienky, ak je nejasný, sa zistí porovnaním s inými podmienkami a zmyslom zmluvy ako celku.

Právo na vymáhanie penále od odporcu vzniklo pôvodnému veriteľovi na základe zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe bytového domu od omeškania s prevodom bytu. Zmluvou o postúpení pohľadávky tak nový veriteľ nadobúda rovnaký rozsah práv, vrátane práva požadovať od odporcu vymáhanie penále za celú dobu omeškania.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 27. januára 2015 č. 2-КГ14-1)

14. Stavebník je povinný previesť na účastníka spoločnej výstavby projekt spoločnej stavby, ktorý kvalitou zodpovedá zmluvným podmienkam, požiadavkám technických predpisov, projektovej dokumentácie a územnoplánovacím predpisom, ako aj iným záväzným požiadavkám. .

V prípade nesplnenia tejto povinnosti má účastník spoločnej výstavby právo požadovať odstránenie porušení a vyvodenie zodpovednosti developera.

Verejnoprávna organizácia v oblasti ochrany práv spotrebiteľov, konajúca v záujme U., podala na developera žalobu na vymáhanie peňazí za odstránenie vád stavby a náhradu morálnej ujmy.

Dňa 14.11.2011 bola medzi developerom a U. uzavretá zmluva o majetkovej účasti na výstavbe bytového domu.

Súd prvej inštancie pri čiastočnom uspokojení nárokov vychádzal z toho, že zodpovednosť za odstránenie nedostatkov zistených v byte U., vyjadrených v nedostatočnom zateplení stien domu, má byť zverená developerovi, nakoľko tieto nedostatky vznikli v dôsledku priestupkov spáchaných pri výstavbe domu.

Zrušením rozhodnutia súdu prvého stupňa a odmietnutím uspokojiť nároky v plnom rozsahu odvolací súd naznačil, že práce na zateplení vonkajších stien povedú k zmenám v spoločnom majetku vlastníkov bytového domu. Súhlas všetkých vlastníkov priestorov bytového domu nebol získaný.

Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie nesúhlasilo s uvedenými závermi odvolacieho súdu, pričom naznačilo nasledovné.

V súlade s § 7 zákona č. 214-FZ, platného v čase vzniku kontroverzných právnych vzťahov, je stavebník povinný previesť na účastníka spoločnej výstavby projekt spoločnej stavby, ktorý kvalitou zodpovedá podmienky zmluvy, náležitosti technických predpisov, projektovej dokumentácie a územnoplánovacieho poriadku, ako aj ďalšie povinné náležitosti ( časť 1). V prípade, že projekt zdieľanej stavby postaví (vytvorí) developer s odchýlkami od zmluvných podmienok a (alebo) povinných požiadaviek uvedených v časti 1 tohto článku, čo vedie k zhoršeniu kvality takéhoto projektu alebo s inými nedostatkami, ktoré ho robia nevhodným na užívanie uvedené v zmluve, má účastník spoločnej výstavby, ak nie je zmluvou ustanovené inak, právo požadovať od stavebníka bezplatné odstránenie vád v rámci primeranú lehotu, primerané zníženie zmluvnej ceny, prípadne náhradu svojich nákladov na odstránenie vád (2. časť).

Súd zistil, že spor vznikol v súvislosti s nedostatkami, ktoré urobil developer pri výstavbe domu, a preto závery odvolacieho súdu o odmietnutí U. vyhovieť požiadavkám na vymáhanie finančných prostriedkov na odstránenie nedostatkov a náhradu škody. za morálnu ujmu sú nezákonné.

(Určenie sudcovského kolégia pre občianskoprávne veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 28. apríla 2015 č. 11-КГ15-9)

15. V zmysle § 8 zákona č. 214-FZ získaním povolenia na uvedenie bytového domu do prevádzky začína plynúť lehota na odovzdanie veci účastníkovi spoločnej výstavby, ktorej porušenie má za následok zodpovednosť podľa zákona. .

Dňa 15.07.2013 bola medzi spoločnosťou a developerom uzavretá zmluva o účasti na spoločnej výstavbe bytového domu, ktorej predmetom je účasť na výstavbe bytu.

Medzi žalobcami a spoločnosťou bola uzatvorená zmluva o postúpení pohľadávky, za podmienok ktorej postupca postúpil žalobcom rovným dielom práva a povinnosti zo zmluvy o podielovej účasti.

Podľa bodu 3.2 zmluvy developer plánoval dokončiť výstavbu zariadenia v prvom a druhom štvrťroku 2015.

Bod 3.2.1 zmluvy stanovuje, že v súlade s odsekom 2 časti 4 článku 4, časťou 3 článku 8 zákona č. 214-FZ sa developer zaväzuje previesť byt na účastníka spoločnej výstavby na základe súhlasu. osvedčenie najneskôr do šiestich mesiacov odo dňa prijatia povolenia na uvedenie zariadenia do prevádzky.

Vzhľadom na to, že povolenie na uvedenie zariadenia do prevádzky bolo doručené dňa 25.12.2014 a k prevodu bytu na žalobcov dňa 21.10.2015, podali účastníci spoločnej výstavby na developera žalobu na vymáhanie penále. , náhradu morálnej ujmy a pokutu .

Rozhodnutie okresného súdu ponechalo nároky neuspokojené.

Odvolací súd rozhodnutie zrušil a vo veci prijal nové rozhodnutie, ktorým boli čiastočne uspokojené nároky.

Uznesením kasačného súdu bol odvolací rozsudok zrušený, rozhodnutie okresného súdu zostalo nezmenené.

Súd prvej inštancie, ktorý odmietol uspokojiť pohľadávky, na základe systematického výkladu bodov 3.2 a 3.2.1 dohody uviedol, že keďže dodanie nehnuteľnosti sa očakávalo v druhom štvrťroku 2015, teda v júni 30. 2015 by mal byť byt prevedený na žalobcov najneskôr do šiestich mesiacov od uvedeného dátumu, a to najneskôr do 30. 12. 2015. Vzhľadom na to, že byt bol prevedený na žalobcov dňa 21. 10. 2015, došlo k prepisu bytu na žalobcu. nedošlo k porušeniu podmienok prevodu bytu zo strany odporcu.

Odvolací súd sa nestotožnil so závermi súdu prvej inštancie a jeho rozhodnutie zrušil s odvolaním sa na skutočnosť, že jedinou konkrétnou lehotou pre developera na prevod bytu na žalobcov je lehota uvedená v bode 3.2.1 zmluvy. Vzhľadom na to, že povolenie na uvedenie zariadenia do prevádzky bolo doručené dňa 25.12.2014, byt musí byť prevedený na žalobcov najneskôr do 25.6.2015. K samotnému odovzdaniu bytu došlo dňa 21.10. z čoho vyplýva, že žalovaný porušil zmluvou stanovenú lehotu na prevod bytu na žalobcov.

Prezídium zrušilo odvolanie a potvrdilo rozhodnutie prvostupňového súdu o odmietnutí uspokojenia pohľadávok, stotožnilo sa so záverom, že k porušeniu povinnosti prevodu spoločného projektu nedošlo.

Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zrušilo rozhodnutie prezídia s tým, že záver súdov prvej a kasačnej inštancie o tom, že šesťmesačná lehota na prevod bytu stanovená bodom 3.2. 1 zmluvy podliehal výpočtu odo dňa ukončenia plánovaného ukončenia obdobia výstavby, a nie odo dňa doručenia povolenia na uvedenie zariadenia do prevádzky, vydaného súdmi bez zohľadnenia zákona č. -FZ.

Na základe článku 8 zákona č. 214-FZ sa teda prevod spoločného stavebného objektu developerom a jeho prevzatie účastníkom spoločnej výstavby uskutočňuje podľa prevodnej listiny alebo iného prevodného dokumentu podpísaného zmluvnými stranami. (Časť 1). Prevod spoločného stavebného projektu sa vykonáva najskôr po prijatí, v súlade so stanoveným postupom, povolenia na uvedenie bytového domu a (alebo) inej nehnuteľnosti do prevádzky (časť 2).

Ako je uvedené v časti 3 článku 8 zákona č. 214-FZ, po tom, čo developer dostane povolenie na uvedenie bytového domu a (alebo) iného nehnuteľného majetku do prevádzky predpísaným spôsobom, je developer povinný previesť spoločnú stavbu projektu najneskôr v lehote uvedenej v zmluve. Zároveň nie je prípustné predčasné splnenie záväzku prevodu spoločného stavebného projektu zo strany stavebníka, ak zmluva neustanovuje inak.

V zmysle § 8 zákona č. 214-FZ je teda práve prevzatie povolenia na uvedenie bytového domu do prevádzky, ktoré určuje začiatok plynutia lehoty na odovzdanie veci účastníkovi spoločnej výstavby, ktorého porušenie má za následok zodpovednosť podľa zákona č. 214-FZ.

16. Správne delikty, ktorých znaky sú stanovené v článku 14.28 Zákonníka Ruskej federácie o správnych deliktoch, vzhľadom na osobitný význam tých, ktoré sú chránené zákonom vzťahy s verejnosťou, pôsobiaceho ako predmet zásahu do tohto správneho deliktu, nemožno považovať za bezvýznamný.

16.1. Spoločnosť sa odvolala na rozhodcovský súd so žiadosťou o vyslovenie nezákonnosti a zrušenie rozhodnutia odboru dozoru v stavebníctve (ďalej len „správny orgán“) o jeho privedení do správnej zodpovednosti podľa časti 1 článku 14.28 zákona č. Ruskej federácie o správnych deliktoch (ďalej len - Kódex správnych deliktov Ruskej federácie) vo forme správnej pokuty vo výške 500 000 rubľov.

Súd prvého stupňa odmietol žiadosti spoločnosti vyhovieť s prihliadnutím na nasledovné.

Objektívna stránka správneho deliktu ustanoveného v časti 1 článku 14.28 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie je vyjadrená v príťažlivosti finančných prostriedkov občana spojených so vznikajúcim právom občana na vlastníctvo obytných priestorov v bytovom dome, ktorá v čase získavania finančných prostriedkov tohto občana nebola uvedená do prevádzky spôsobom ustanoveným zákonom o územnoplánovacej činnosti, osoba, ktorá v súlade s právnymi predpismi o účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a (alebo) iných nehnuteľností namieta, nemá na to právo a (alebo) získava finančné prostriedky od občanov v rozpore s požiadavkami ustanovenými týmto právnym predpisom.

Na základe článku 1 ods. 2 zákona č. 214-FZ, prilákanie finančných prostriedkov od občanov spojené s vlastníckym právom občanov k bytovým priestorom v bytových domoch, ktoré v čase získavania takýchto finančných prostriedkov od občanov neboli uviesť do prevádzky spôsobom ustanoveným právnymi predpismi o územnoplánovacej činnosti (ďalej len získavanie finančných prostriedkov od občanov na výstavbu), je povolené len:

1) na základe zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe;

2) vydaním emitenta, ktorý vlastní alebo má právo nájmu, právo dať pozemok do podnájmu a získal predpísaným spôsobom povolenie na výstavbu bytového domu na tomto pozemku, dlhopisy osobitného druhu - bývanie certifikáty, ktoré zaisťujú právo ich vlastníkov na získanie obytných priestorov od emitenta v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie o cenných papieroch;

3) bytová výstavba a bytové sporiteľne v súlade s federálne zákony upravujúce činnosť takýchto družstiev.

Developeri, ktorí spĺňajú požiadavky ustanovené v časti 2 článku 3 zákona, majú právo získať od občanov finančné prostriedky na výstavbu (vytvorenie) bytového domu s prevzatím záväzkov, po splnení ktorých má občan právo vlastníctvo nebytových priestorov v rozostavanom bytovom dome (založenie).č.214-FZ.

Dohoda o účasti na spoločnej výstavbe sa uzatvára písomne ​​a podlieha štátnej registrácii u orgánov, ktoré vykonávajú štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, na území registračného obvodu v mieste bytového domu a (alebo) iný nehnuteľný objekt, ktorý sa stavia (vytvára), na výstavbu ktorého sa získavajú finančné prostriedky v súlade s touto dohodou a považuje sa za uzavretý okamihom takejto registrácie (časť 3 článku 4, článok 17 zákona č. 214-FZ).

Podľa odseku 1 článku 3 zákona č. 214-FZ developer získava právo získať finančné prostriedky od účastníkov spoločnej výstavby na výstavbu bytového domu až po získaní stavebného povolenia predpísaným spôsobom, zverejnením, zverejnením a (alebo) predloženie vyhlásenia o projekte v súlade so zákonom o účasti na spoločnej výstavbe a štátnej registrácii developerom vlastníctva pozemku určeného na výstavbu (vytvorenie) bytového domu a (alebo) iných nehnuteľností, ktoré bude zahŕňať spoločné stavebné objekty, prípadne nájomnú zmluvu na takýto pozemok.

Až po splnení týchto požiadaviek má developer právo získať finančné prostriedky od občanov.

Pri plánovanej obhliadke spoločnosti na mieste správny orgán zistil, že ide o developera na základe § 2 ods. 3 zákona č. komplexu deväťposchodových bytových domov so vstavanými a prislúchajúcimi priestormi a tiež zistil, že spoločnosť porušila § 3 časť 3 a § 4 časť 3 zákona o účasti na spoločnej výstavbe, a to vylákaním finančných prostriedkov od občan pred uzavretím (štátna registrácia) dohody o účasti na spoločnej výstavbe.

Podľa zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe zo dňa 11.08.2015 uzavretej medzi spoločnosťou a občanom spoločnosť vylákala od občana finančné prostriedky vo výške 800 000 rubľov.

V čase prijatia finančných prostriedkov od občana teda dohoda o účasti na spoločnej výstavbe nebola zaregistrovaná.

Na základe výsledkov kontroly na základe protokolu o správnom delikte pre porušenie požiadaviek zákona o účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a (alebo) iných nehnuteľností správny orgán vydal uznesenie, ktorým uložil správny trest, ktorým bola spoločnosť uznaná vinnou zo spáchania správneho deliktu, ktorého zodpovednosť je stanovená v časti 1 článku 14.28 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie, a bol odsúdený na pokutu vo výške 500 000 rubľov.

S prihliadnutím na tieto okolnosti, ako aj na skutočnosť dodržania postupu pri vyvodení správnej zodpovednosti spoločnosti správnym orgánom, považoval súd prvého stupňa za závery správneho orgánu, že konanie spoločnosti obsahuje znaky správneho deliktu. ustanovené v časti 1 článku 14.28 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie je potrebné odôvodniť.

Spoločnosť požiadala súd, aby ju zbavil administratívnej zodpovednosti na základe článku 2.9 Trestného poriadku Ruskej federácie z dôvodu bezvýznamnosti spáchaného trestného činu.

V súlade s článkom 2.9 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie, ak je spáchaný správny delikt menej závažný, sudca, orgán, úradník oprávnený riešiť prípad správneho deliktu môže prepustiť osobu, ktorá sa dopustila správneho deliktu. z administratívnej zodpovednosti a obmedzí sa na ústnu poznámku.

Súd nezistil žiadne dôvody na uspokojenie žiadosti spoločnosti, pričom sa riadil vysvetleniami pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie a pléna Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie.

Podľa odseku 21 uznesenia pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 24. marca 2005 č. 5 „O niektorých otázkach, ktoré vyvstávajú pre súdy pri uplatňovaní zákonníka Ruskej federácie o správnych deliktoch“, maloletý správny delikt je konanie alebo nečinnosť, ktorá síce formálne obsahuje znaky správneho deliktu, ale s prihliadnutím na povahu spáchaného deliktu a úlohu páchateľa, výšku škody a závažnosť následkov, ktoré nastali, nie je predstavujú závažné porušenie chránených verejnoprávnych vzťahov.

Plénum Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 2. júna 2004 č. 10 „K niektorým otázkam, ktoré sa vyskytli v súdnej praxi pri posudzovaní prípadov správnych deliktov“ vysvetlilo, že bezvýznamnosť priestupku nastáva vtedy, ak neexistuje závažná ohrozenie chránených vzťahov s verejnosťou. Zároveň ku kvalifikácii priestupku ako k malému môže dôjsť len vo výnimočných prípadoch. Okolnosti ako osobnostné a majetkové pomery zodpovednej osoby, dobrovoľné odstránenie následkov priestupku, náhrada spôsobenej škody nie sú okolnosťami nasvedčujúce bezvýznamnosti priestupku. Tieto okolnosti sa na základe časti 2 a 3 článku 4.1 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie zohľadňujú pri ukladaní správnej sankcie (odseky 18, 18.1).

Z materiálov prípadu vyplynulo, že priestupok, ktorého sa spoločnosť dopustila, smeruje proti stanovenému postupu pri získavaní finančných prostriedkov na spoločnú výstavbu, predstavuje reálne ohrozenie chránených spoločenských vzťahov, práv akcionárov a nemožno ho považovať za bezvýznamný. Absencia negatívnych následkov nie je základom pre uznanie priestupku ako menej závažného.

(Na základe materiálov prípadu Rozhodcovského súdu Krasnodarského územia č. A32-27031/2016)

16.2. Podobnú argumentáciu uviedol súd prvého stupňa vo veci súvisiacej s napadnutím rozhodnutia správneho orgánu o vyvodení administratívnej zodpovednosti spoločnosti podľa časti 2 článku 14.28 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie, ktorej dispozíciou je zverejnenie v médiách a (alebo) umiestnenie vo verejných informačných a telekomunikačných sieťach spracovateľovi vyhlásenia projektu (vrátane jeho zmien) obsahujúceho neúplné a (alebo) nedôveryhodné informácie, poskytnutie neúplných a (alebo) nedôveryhodných informácií, ktorých zverejnenie, umiestnenie alebo poskytovanie ustanovujú právne predpisy o účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a (alebo) iných nehnuteľností, ako aj porušenie lehôt na zverejnenie a (alebo) umiestnenie vyhlásenia o projekte alebo zmeny v ňom vykonané.

Na štvrťročnej báze je developer povinný vykonať zmeny vo vyhlásení projektu týkajúce sa informácií uvedených v odseku 6 časti 1 článku 20 zákona č. 214-FZ (časť 5 článku 19 zákona č. 214-FZ ).

Developerská spoločnosť v rozpore s ustanoveniami § 19, 20 zákona č. 214-FZ neurobila zmeny v projektových vyhláseniach k stavbám o informáciách o hospodárskom výsledku. aktuálny rok, veľkosť veriteľa a pohľadávky za štvrtý štvrťrok 2013.

V tejto súvislosti súd dospel k záveru, že spoločnosť sa dopustila správneho deliktu podľa časti 2 článku 14.28 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie a nepoužila normu článku 2.9 Kódexu správnych deliktov. Ruskej federácie o bezvýznamnosti s tým, že správny delikt porušuje ustanovenú normu právne úkony postup pri vykonávaní podnikateľskej činnosti v oblasti zdieľanej výstavby a okolnosti jej realizácie nie sú výnimočné.

Rozhodnutie súdu prvého stupňa zostalo nezmenené rozhodnutiami rozhodcovských súdov odvolacích a kasačných.

(Na základe materiálov prípadu Moskovského arbitrážneho súdu č. A40-155989/14).

16.3. V inom prípade súd prvej inštancie zistil, že pri analýze štvrťročných správ predkladaných spoločnosťou, vykonávanej orgánom vykonávajúcim kontrolu a dozor v oblasti spoločnej výstavby bytových domov a (alebo) iných nehnuteľných vecí, bolo zistené, že v rozpore s odsekom 8 Pravidiel pre predkladanie štvrťročných správ developermi, ktorí podávajú správy o realizácii činností súvisiacich so získavaním finančných prostriedkov od účastníkov spoločnej výstavby, schválených nariadením vlády Ruskej federácie z 27. októbra , 2005 č. 645, predložená správa neobsahuje potvrdenie o existencii vypovedaných zmlúv s uvedením dôvodov ukončenia každej zmluvy, čo tvorí objektívnu stránku zloženia priestupku podľa časti 3 § 14.28 správneho poriadku Trestné činy Ruskej federácie.

Odmietnutie vyhovieť žiadosti spoločnosti o vyslovenie nezákonnosti a zrušenie rozhodnutia správneho orgánu o vzniku správnej zodpovednosti podľa časti 3 článku 14.28 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie, odmietnutie argumentu spoločnosti o bezvýznamnosti priestupku , súd uviedol nasledovné.

Významné ohrozenie vzťahov s verejnosťou nespočíva vo vzniku akýchkoľvek materiálnych následkov v dôsledku spáchania správneho deliktu, ale v zanedbanom postoji sťažovateľa k plneniu jeho verejnoprávnych povinností a formálnych požiadaviek verejného práva.

Povinnosť stavebníkov podávať správy je ustanovená na účely výkonu dozornej právomoci oprávneného orgánu, a to aj v oblasti výstavby s finančnými prostriedkami od účastníkov spoločnej výstavby. Podávanie hlásení nie v plnom rozsahu zbavuje oprávnený orgán možnosti vykonávať svoje kontrolné právomoci, čo predstavuje značné ohrozenie chránených právnych vzťahov.

Spoločnosť neprijala všetky potrebné a dostatočné opatrenia na dodržanie ustanovení zákona č. 214-FZ, ktoré zabezpečujú ochranu práv, oprávnených záujmov a majetku účastníkov spoločnej výstavby.

Rozhodnutie súdu prvého stupňa bolo potvrdené uznesením odvolacieho rozhodcovského súdu.

Rozhodnutím Najvyššieho súdu Ruskej federácie bolo spoločnosti zamietnuté postúpenie kasačnej sťažnosti na posúdenie na súdnom zasadnutí Justičného kolégia pre hospodárske spory Najvyššieho súdu Ruskej federácie.

(Na základe materiálov prípadu Rozhodcovského súdu Krasnodarského územia č. A32-14511/2016).

16.4. V prípade napadnutia rozhodnutia správneho orgánu o vyvodení správnej zodpovednosti spoločnosti podľa časti 4 článku 14.28 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie, súd tiež nezistil dôvody na uplatnenie normy čl. 2.9 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie.

Podľa časti 4 článku 14.28 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie zlyhanie osoby, ktorej činnosť súvisí so získavaním finančných prostriedkov od občanov a právnických osôb na výstavbu (vytvorenie) bytových domov a (alebo) iných nehnuteľností namieta v ustanovenej lehote orgánu vykonávajúcemu kontrolu a dozor v oblasti bezpodielovej výstavby bytových domov a (alebo) iných nehnuteľností, informácie a (alebo) doklady, ktoré sú potrebné na výkon určenej kontroly a dozoru a ktorých zoznam ustanovujú orgány štátnej moci subjekty Ruskej federácie, ako aj prezentácia takýchto informácií a (alebo) neúplných alebo nepresných dokumentov bude mať za následok uloženie správnej pokuty právnickým osobám vo výške päťdesiat až dvesto tisíc rubľov.

V rozpore s 2. časťou § 19 zákona č. 214-FZ, štrnásť dní pred dátumom uzavretia zmluvy s prvým účastníkom spoločnej výstavby, developer nepredložil vyhlásenie o projekte regulačnému orgánu uvedenému v časti 2 OZ. Článok 23 zákona č. 214-FZ.

Súd prvého stupňa považoval závery správneho orgánu o existencii správneho deliktu upraveného v časti 4 článku 14.28 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie za legitímne, a keďže nie sú dôkazy o výnimočnej povahe boli vo veci prezentované okolnosti spáchania tohto správneho deliktu, súd nezistil dôvody na uznanie deliktu za bezvýznamný a uplatnenie článku 2.9 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie v tomto prípade.

Rozhodnutím sudcu Najvyššieho súdu Ruskej federácie zostalo rozhodnutie súdu prvého stupňa nezmenené.

(Na základe materiálov z prípadu rozhodcovského súdu región Vologdač. A13-12171/2014)

Predmetom správnych deliktov ustanovených v článku 14.28 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie sú teda vzťahy s verejnosťou vznikajúce v oblasti spoločnej výstavby bytových domov alebo iných nehnuteľností.

Tieto trestné činy predstavujú významné ohrozenie chránených vzťahov s verejnosťou, práv akcionárov vrátane občanov podieľajúcich sa na spoločnej výstavbe, ktorí tieto zmluvy uzatvárajú výlučne pre osobné, rodinné, domáce a iné potreby nesúvisiace s podnikateľskou činnosťou a spôsobujú ujmu na verejnom styku. v oblasti efektívnej kontrolnej výstavby vytvárať prekážky pri monitorovaní činnosti developera súvisiaceho so získavaním finančných prostriedkov od účastníkov spoločnej výstavby, čo následne vedie k porušovaniu práv a oprávnených záujmov občanov podieľajúcich sa na spoločnej výstavbe, Široká škála ľudí je zavádzaná o postupe výstavby bytových domov s viacerými bytmi (vrátane termínu jej dokončenia).

Sankcie podľa článku 14.28 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie stanovujú značné pokuty za nedodržanie požiadaviek zákona o účasti na spoločnej výstavbe (až do 1 000 000 rubľov).

Vzhľadom na to, že takéto správne delikty zasahujú do verejnoprávnych vzťahov vznikajúcich v osobitne upravenej oblasti - v oblasti podielovej výstavby bytových domov, s prihliadnutím na povahu deliktov a osobitný význam spoločenských vzťahov chránené zákonom, ktoré sú predmetom zásahu, nemožno ich považovať za bezvýznamné, pretože na základe normy článku 2.9 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie.

Prehľad dokumentov

Prezídium Najvyššieho súdu Ruskej federácie schválilo preskúmanie súdnej praxe v sporoch súvisiacich s účasťou občanov na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností.

Zaoberá sa otázkami uzatvárania, vykonávania a vypovedania zmluvy o podielovej účasti, ako aj zodpovednosti developera vrátane vymáhania pokút a správnych pokút od neho.

Predovšetkým je potrebné poznamenať, že zákon o spoločnej výstavbe sa vzťahuje aj na predbežnú zmluvu o kúpe a predaji bytu, ak v skutočnosti išlo o zmluvu o podielovej spoluúčasti.

Na preplánovanie výstavby musí developer uzavrieť dohodu s akcionárom, ktorá podlieha štátnej registrácii. Nezaplatenie zmluvy akcionárom umožňuje developerovi vypovedať ju len vtedy, ak to nie je v rozpore s požiadavkami dobrej viery a primeranosti.

Developerovi, ktorý porušil lehotu na odstránenie nedostatkov, môže byť uložená pokuta podľa zákona o ochrane práv spotrebiteľa.

V prípade, že právo akcionára na sankciu prešlo na nového veriteľa, počíta sa za obdobie od momentu, keď developer porušil svoje povinnosti voči predchádzajúcemu veriteľovi, ak zmluva neustanovuje inak.