Úhrada energií podľa nájomnej zmluvy. Daňové účtovanie refundovateľných výdavkov z nájomnej zmluvy

Niektorí prenajímatelia, aby sa vyhli plateniu vlastného vrecka za energie spotrebované nájomcom, sa snažia presunúť tieto náklady na nájomcu. V praxi existuje niekoľko spôsobov, ako môže nájomca platiť za energie. Niektorí chcú minimalizovať papierovanie a daňové riziká. Každá metóda má svoje pre a proti.

Stanovuje sa postup, podmienky a termíny platenia nájomného. Občiansky zákonník Ruskej federácie zároveň nestanovuje, že štandardne zahŕňa všetky výdavky potrebné na údržbu a používanie prenajatého majetku. Zákon neupravuje, ako poskytnúť nájomcovi služby. Preto majú zmluvné strany právo nezávisle určiť, ako bude nájomca za tieto služby platiť.

Môžete si vybrať jednu z nasledujúcich schém:

  • zahrnúť výšku účtov za energie do fixného nájomného;
  • zahrnúť do nájomného ako premennú výšku nákladov na energie;
  • preúčtovať nájomcovi náhradu nákladov na energie;
  • uzavrieť s nájomcom zmluvu o sprostredkovaní, na základe ktorej prenajímateľ nakupuje pre nájomcu energie;
  • nájomca uzatvára priame zmluvy s poskytovateľmi inžinierskych sietí.

Postup pri daňovom účtovaní nákladov na energie závisí od konkrétneho spôsobu platby stanoveného účastníkmi nájomného vzťahu.

Pevná platba

Zahrnutie nákladov na energie ako súčasť nájmu je pre prenajímateľa najjednoduchšou možnosťou. Celé nájomné je zahrnuté buď do príjmov z predaja (ak je lízing hlavnou činnosťou prenajímateľa) alebo do neprevádzkových príjmov (ak táto činnosť nie je hlavnou činnosťou). Nájomca nemusí pripravovať žiadne doklady potvrdzujúce náklady na energie, ktoré vznikli prenajímateľovi. To je plus.

Predaj služieb na poskytovanie priestorov na prenájom podlieha zdaneniu (). Základom dane je celá suma nájomného ().

Ak je nájomné vyjadrené pevnou sumou, nie sú problémy s odpočítaním DPH z nákladov na spotrebované energie. Nájomca platí len za prenájom priestorov, pričom sa predpokladá, že prenajímateľ už v cene nájmu zohľadnil svoje náklady na úhradu takýchto služieb (elektrina, teplo, voda a pod.). A prenajímateľ môže akceptovať na odpočet sumu dane predloženú organizáciami bývania a komunálnych služieb v plnej výške (list Federálnej daňovej služby Ruska zo dňa 2.4.2010 č. ШС-22-3/86@). Toto je jednoznačné plus.

Nevýhodou opcie s pevnou platbou nájomného je riziko z hľadiska ziskovosti transakcie. Po prvé, tarify za bývanie a komunálne služby sa zvyšujú. Po druhé, zaplatením fixnej ​​sumy sa nájomca nebude obťažovať šetrením zdrojov. Navyše nie je možné vopred vedieť, koľko bude potrebných.



V nájomnej zmluve je uvedené, že nájomca platí mesačné nájomné vo výške 500 000 RUB. (bez DPH). Táto pevná suma zahŕňa náklady na energie spotrebované nájomcom. Podľa výpočtov to predstavuje 190 000 rubľov mesačne. (bez DPH). Skutočné náklady na energie spotrebované nájomcom v septembri boli 200 000 rubľov. (bez DPH).

Výsledkom je, že tento mesiac prenajímateľ príde o 10 000 rubľov príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. (200 000 - 190 000).

Variabilné nájomné

Zmluvné strany si môžu dohodnúť formu nájomného, ​​ktoré pozostáva z pevnej a variabilnej časti. Množstvo energií spotrebovaných nájomcom v závislosti od ich ceny a skutočného množstva tvorí variabilnú časť (). Táto suma sa vypočíta na základe dokladov od poskytovateľov inžinierskych sietí (faktúry, úkony) poskytnutých prenajímateľovi:

  • alebo v pomere k priestoru obývanému nájomcom;
  • alebo v závislosti od objemu služieb spotrebovaných nájomcom, potvrdených odpočtom meračov a tarifami dodávateľov za energie.

Na zaplatenie vystaví prenajímateľ nájomcovi faktúru s priloženými podkladmi a kalkuláciou.

Pri tomto spôsobe platby má prenajímateľ právo zohľadniť a odpočítať DPH na „vstupe“ za služby poskytované verejnými službami (list Federálnej daňovej služby Ruska zo dňa 2.4.2010 č. ШС-22-3/ 86@). To je plus. Hlavné je, že energie sa účtujú priamo prenajímateľovi a DPH je zahrnutá ako samostatný riadok (uznesenia Federálnej protimonopolnej služby okresu Severný Kaukaz zo dňa 21.12.2009 č. A63-8994/2004-C4-9 zo dňa 11. júna 2009 č. A53-18515/2008 ‑С5‑27).

Teraz o nevýhodách

Mínus prvého. DPH bude potrebné účtovať aj z variabilnej časti nájomného, ​​keďže poskytovanie služieb pri poskytovaní nehnuteľností na prenájom podlieha DPH vo všeobecnosti (odsek 1 ods. 1 § 146 daňového poriadku zák. Ruská federácia). Prenajímateľ vystaví faktúru na celú výšku nájomného bez ohľadu na rozdelenie na pevnú a variabilnú časť (). Prenajímateľ nie je povinný na faktúre zvýrazniť v samostatnom riadku sumy, ktoré sa týkajú variabilnej časti, teda platieb za energie (list Federálnej daňovej služby Ruska zo dňa 04.02.2010 č. ШС-22-3/86 @).

Ďalšou nevýhodou je nadhodnotenie príjmových súm na účely. Pokiaľ ide o daň z príjmov, tržby z predaja sa určujú na základe všetkých príjmov spojených s platbami za predané služby. Preto prenajímateľ zohľadňuje výšku nájomného vrátane jeho variabilnej časti v daňových príjmoch ().

Toto mínus je však kompenzované skutočnosťou, že je dovolené uznať samotné náklady na energie ako výdavky (list Federálnej daňovej služby Ruska pre Moskvu z 28. júna 2006 č. 19-11/58877). Platby za energie sa berú do úvahy ako súčasť materiálových nákladov pre stranu, ktorá uzavrela priame zmluvy s dodávateľmi ().



Náklady na energie spotrebované nájomcom v septembri dosiahli 236 000 rubľov vrátane DPH 36 000 rubľov. Je to pohyblivá časť nájomného.

Výška DPH, ktorú musí prenajímateľ z tejto časti zaplatiť, je 36 000 RUB. Odpočíta rovnakú sumu. 200 000 RUB sa zohľadní pri príjme dane z príjmu. Rovnaká suma je vo výdavkoch.

Náhrada nad rámec nájomného

V nájomnej zmluve je stanovené pevné nájomné. Okrem toho nájomca uhrádza prenajímateľovi náklady na energie na základe jeho skutočných nákladov. Sumy kompenzácie nie sú zahrnuté v nájomnom, ale platí ich nájomca prenajímateľovi nad rámec nájomného. Podkladom na úhradu nákladov nájomcom je faktúra prenajímateľa, ku ktorej sú priložené podklady a kalkulácie nákladov podliehajúcich úhrade.

V skutočnosti je výška náhrady za náklady na energie zo strany nájomcu tranzitnou platbou, ktorú prenajímateľ v plnej výške prevedie na inžinierske siete ako platbu za služby, ktoré poskytujú. Takéto platby prijíma nájomca prenajímateľovi ako náhradu vzniknutých výdavkov. To znamená, že nevedú k zvýšeniu ekonomických výhod prenajímateľa a nepodieľajú sa na zdaňovaní zisku.

Zohľadňujú sa aj súdne rozhodnutia. Ak dohoda stanovuje okrem nájomného aj úhradu nákladov za energie, potom sumy kompenzácií prijaté od nájomcu nie sú príjmom prenajímateľa, pretože kompenzujú náklady na údržbu a používanie prenajatých priestorov (uznesenie Federálneho protimonopolného úradu Služba okresu Severný Kaukaz z 11. februára 2008 č. F08-8206 / 07-3204A, okres Východná Sibír zo dňa 21. 3. 2007 č. A74-3165/ 06-F02-1481/07).


Poznámka

Faktúry prijaté prenajímateľom od poskytovateľov verejnoprospešných služieb by mali byť zaregistrované v nákupnej knihe bez zohľadnenia výšky dane z účtov za energie spotrebovanej nájomcom (list Ministerstva financií Ruska zo 6. septembra 2005 č. 07-05 -06/234).


Sumy prijatých kompenzácií nie sú príjmom organizácie na účely účtovníctva (schválené nariadením Ministerstva financií Ruska zo 6. mája 1999 č. 32n).

Z pohľadu DPH sa transakcie spojené s prevodom elektriny, vody a plynu z prenajímateľa na nájomcu nepovažujú za transakcie súvisiace s predajom tovaru. Prenajímateľ nemôže vystupovať ako dodávateľ tohto tovaru pre nájomcu, keďže on sám vystupuje ako kupujúci (predplatiteľ). Prenajímateľ nie je predmetom zdanenia DPH (listy Ministerstva financií Ruska z 31. decembra 2008 č. 03-07-11/392, zo dňa 26. decembra 2008 č. 03-07-05/51, spol. Daňová služba Ruska zo 4. februára 2010 č. ShS-22-3/ 86@, Federálna daňová služba Ruska pre Moskvu zo 6. 8. 2009 č. 16-15/58069).

Tento postoj podporujú aj niektoré súdy, ktoré sa domnievajú, že v tomto prípade nejde o realizáciu (prenajímateľ neposkytuje inžinierske siete). Vyvodzujú však iný záver: prenajímateľ by nemal vystavovať nájomcovi faktúru za množstvo ním spotrebovaných energií (Rozhodnutie Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 29. januára 2008 č. 18186/07).

Prenajímateľ navyše nemá právo refakturovať nájomcovi, keďže v tomto prípade nie je sprostredkovateľom medzi nájomcom a poskytovateľom služby. Aj keď to urobí a uvedie sa ako predávajúci, stále nebude mať predmet zdanenia DPH (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu zo dňa 9. 5. 2005 č. A56-30790/2004, FAS Okres Volga zo dňa 4.12.2007 č. A55 -14832/06).

Zložitou otázkou je aj odpočet DPH „na vstupe“, ktorú prenajímateľovi účtujú poskytovatelia verejnoprospešných služieb.

Prevod elektrickej a tepelnej energie, vody a plynu prenajímateľom na nájomcu nepodlieha DPH. To znamená, že suma DPH na „vstupe“ prezentovaná verejnými službami v súvislosti so službami spotrebovanými nájomcom nie je odpočítateľná od prenajímateľa.

Prenajímateľ musí túto sumu dane zahrnúť do nákladov na energie spotrebované nájomcom () (list Ministerstva financií Ruska zo dňa 03.03.2006 č. 03-04-15/52, Federálna daňová služba Ruska pre Moskvu zo dňa 21.05.2008 č.19-11/48675, zo dňa 16.7.2007 č.19-11/067415, uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu zo dňa 12.9.2006 č.A52-353/23/2006 ).

A ešte jeden záver. Faktúry prijaté prenajímateľom od poskytovateľov verejnoprospešných služieb by mali byť zaregistrované v nákupnej knihe bez zohľadnenia výšky dane z účtov za energie spotrebovanej nájomcom (list Ministerstva financií Ruska zo 6. septembra 2005 č. 07-05 -06/234).



Náklady na energie podľa účtov za energie v septembri dosiahli 460 200 rubľov vrátane DPH 70 200 rubľov. Prenajímateľ túto sumu previedol na dodávateľov. Z tejto sumy 224 200 rubľov. (vrátane DPH 34 200 RUB) pripadá na podiel nájomcu. Prenajímateľ mu vystavil faktúru na úhradu nákladov za energie vo výške 224 200 rubľov. (Bez DPH). Túto sumu nájomca poukázal na bankový účet prenajímateľa.

V účtovníctve prenajímateľa boli vykonané tieto zápisy:

DEBET 60 KREDIT 51
- 460 200 rubľov. - energie zaplatené za september;

DEBET 20 KREDIT 60
- 200 000 rubľov. - zohľadňujú sa vlastné náklady na energie v septembri;

DEBET 19 KREDIT 60
- 36 000 rubľov. - čiastočne akceptované na započítanie DPH na vlastné náklady na energie;

DEBET 76 ÚVER 60
- 224 200 rubľov. - energie boli preúčtované na nájomcu (vrátane DPH);

DEBET 51 KREDIT 76
- 224 200 rubľov. - platba prijatá od nájomcu.

Dohoda o sprostredkovaní

Zmluvné strany môžu do nájomnej zmluvy zahrnúť ustanovenie o poskytovaní sprostredkovateľských služieb (). V tomto prípade bude prenajímateľ vystupovať ako sprostredkovateľ, to znamená, že pre nájomcu bude kupovať služby, a ten bude povinný nahradiť prvému nájomcovi náklady na takéto služby.

Dohody o sprostredkovaní sú platené, preto sa strany dohody musia dohodnúť na nákladoch na odmenu (články 991, 1006 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Pri uzatvorení sprostredkovateľskej zmluvy bude príjmom prenajímateľa len výška tejto odmeny, a nie celé náklady na energie, ktoré prenajímateľ ako sprostredkovateľ zaplatí poskytovateľovi inžinierskych sietí.

Táto možnosť má viac kladov ako záporov.

Po prvé, prenajímateľ zohľadňuje príjem len vo výške odmeny sprostredkovateľa za poskytnuté služby, a nie celé náklady na energie, ktoré prenajímateľ ako sprostredkovateľ zaplatil poskytovateľovi služieb.

Potvrdzuje to ruské ministerstvo financií. Ak sú činnosti riadiacej organizácie na základe zmluvných záväzkov sprostredkovateľskými činnosťami pri nákupe inžinierskych sietí, potom príjmom tejto organizácie bude provízia, agentúra alebo iná podobná odmena (list Ministerstva financií Ruska z 27. 2012 č. 03-11-06/2/9).

Druhou výhodou pre prenajímateľa je, že pri prevode energií nie je potrebné účtovať DPH. Prevod elektriny, vody a plynu na nájomcu prenajímateľ neuznáva ako predaj podliehajúci DPH. V tomto prípade sám nič nerealizuje, ale vystupuje ako agent. V dôsledku toho prenajímateľ nie je povinný vypočítať a zaplatiť DPH, pretože tovar zakúpený zástupcom pre príkazcu je majetkom príkazcu (článok 1 článok 996, článok 1011 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Je tu aj malé mínus. Z poplatkov agentúre je potrebné účtovať DPH. Daňovníci pri vykonávaní podnikateľskej činnosti v záujme inej osoby na základe sprostredkovateľských zmlúv zisťujú základ dane ako výšku príjmu, ktorý dosiahli vo forme odmeny pri plnení niektorej z týchto zmlúv (). Preto musí nájomca účtovať DPH z nákladov na odmenu (list Federálnej daňovej služby Ruska zo dňa 2.4.2010 č. ШС-22-3/86@).



Náklady na energie v septembri dosiahli 236 000 rubľov vrátane DPH 36 000 rubľov. Výška odmeny podľa sprostredkovateľskej zmluvy je 1% z nákladov na spotrebované energie, t.j. 2360 rubľov vrátane DPH 360 rubľov.

Výška DPH, ktorú musí prenajímateľ zaplatiť do rozpočtu, je 360 ​​rubľov.

Príjmy z dane z príjmu budú zahŕňať sumu 2 000 rubľov.


V praxi je nezávislé uzatváranie zmlúv nájomcom s inžinierskymi službami extrémne zriedkavé. Aj keď je táto možnosť výhodná pre prenajímateľa, nie je výhodná pre energetické spoločnosti, pretože zahŕňa obrovské množstvo papierovania. Jedno kancelárske centrum môže mať stovky nájomníkov a ukazuje sa, že so všetkými treba vypisovať zmluvy, faktúry, úkony atď.

Boris Swain, pre časopis "Praktické účtovníctvo"

Praktické účtovníctvo

Premietnutie transakcií súvisiacich s úhradou nákladov za energie pri výpočte dane z príjmu závisí od zvolený spôsob platby pre inžinierske siete:

  • nájomca uhradí prenajímateľovi náklady na energie v osobitnej platbe (na osobitnej faktúre);

Ak prenajímateľ dostane náhradu za energie od nájomcu ako súčasť nájomného, ​​uveďte túto operáciu ako príjem z prenájmu (článok 4 článku 250, článok 249 daňového poriadku Ruskej federácie). Bližšie informácie o zdaňovaní príjmov prenajímateľa nájdete na .

Ak organizácia berie do úvahy príjmy z prenájmu majetku ako súčasť príjmov z predaja, potom zohľadnite náklady na služby v nákladoch spojených s výrobou a predajom (odsek 1, odsek 2, článok 253 daňového poriadku Ruskej federácie). federácia). toto - materiálové náklady (Pododdiel 5, doložka 1, článok 254 daňového poriadku Ruskej federácie).

Ak organizácia zohľadňuje príjmy z prenájmu majetku ako súčasť neprevádzkových príjmov, odpíše náklady na energie v rámci neprevádzkové náklady . Ide o náklady na údržbu prevádzaného majetku na základe nájomnej zmluvy. Tento postup vyplýva z odseku 1 pododseku 1 článku 265 daňového poriadku Ruskej federácie.

situácia: Ako môže prenajímateľ pri výpočte dane z príjmu premietnuť transakcie súvisiace s preplatením nákladov na komunálne služby od nájomcu? Náklady na energie hradí nájomca na základe samostatnej faktúry.

Pri výpočte dane z príjmov berte do úvahy výšku náhrady nákladov na služby ako súčasť neprevádzkových príjmov. Toto stanovisko bolo vyjadrené v listoch Ministerstva financií Ruska zo dňa 27. augusta 2012 č. 03-03-06/4/88 zo dňa 24. marca 2009 č. 03-03-05/47. Finančné oddelenie uvádza, že prenajímateľ pri prijímaní platieb za energie od nájomcu ich zohľadňuje ako súčasť neprevádzkových príjmov v súlade s článkom 250 ods. 4 daňového poriadku Ruskej federácie. Zároveň môžu byť náklady na služby spotrebované nájomcom zohľadnené ako súčasť neprevádzkových nákladov ako výdavky spojené s vytváraním príjmu (odsek 20, odsek 1, článok 265 daňového poriadku Ruskej federácie).

DPH

Predaj služieb na poskytovanie majetku na prenájom od prenajímateľa sa uznáva ako predmet zdanenia DPH (odsek 1, odsek 1, článok 146 daňového poriadku Ruskej federácie). Základ dane je definovaný ako náklady na služby vypočítané na základe cien stanovených zmluvou (článok 1, článok 154, článok 105.3 daňového poriadku Ruskej federácie). V tomto prípade je celá výška nájomného úhradou za služby prenajímateľa pri poskytnutí nehnuteľnosti do prenájmu. Preto musí prenajímateľ vypočítať DPH z plnej výšky nájomného. Nájomcovi musí byť vystavená faktúra na celú sumu nájomného (článok 3 článku 168 daňového poriadku Ruskej federácie). Okrem toho môže nájomné v závislosti od podmienok zmluvy zahŕňať hlavnú (pevnú) časť, ktorá pozostáva z nákladov na prenajatú plochu, a dodatočnú (variabilnú) časť vrátane náhrady nájomcom za náklady na energie. V tomto prípade má prenajímateľ právo uviesť na faktúre jednu cenu služby alebo vyplniť dva riadky, v ktorých sú oddelené fixné a variabilné časti. Takéto objasnenia poskytla Federálna daňová služba Ruska v odseku 1 listu č. ShS-22-3/86 zo 4. februára 2010 (po dohode s Ministerstvom financií Ruska).

Sumu DPH na vstupe súvisiacu s energiami ako súčasť nájomného si môže prenajímateľ odpočítať, pretože ich nadobudnutie sa týka činností podliehajúcich DPH (odsek 1, odsek 2, článok 171 daňového poriadku Ruskej federácie, písm. Federálna daňová služba Ruska zo 4. februára 2010 č. ШС-22-3/86). V tomto prípade musia byť splnené všetky potrebné podmienky na odpočet DPH. Rovnaký postoj zaujali aj niektoré súdy (pozri napr. rozsudok Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 26.8.2009 č. VAS-10032/09, uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Centrálny obvod zo dňa 29. mája 2009 č. A23-3029/2008A-14-202, Severo-kaukazský okres zo dňa 21. decembra 2009 č. A63-8994/2004-C4-9).

Príklad, ako prenajímateľ premieta náklady na energie v účtovníctve a pri výpočte dane z príjmu. Prenajímanie majetku nie je samostatnou činnosťou organizácie. Nájomca kompenzuje náklady na energie prenajímateľovi v rámci nájomného.

Spoločnosť Alfa CJSC si v januári prenajala priestory v budove, ktorú vlastnila. Prenajímanie majetku nie je samostatnou činnosťou organizácie.

Vo februári:

Debet 26 Kredit 76
- 7373 rub. ((12 000 rub. - 1 830 rub.) - (3 300 rub. - 503 rub.)) - náklady na energie, ktoré možno pripísať prenajímateľovi, sú zahrnuté vo výdavkoch;

Debet 91-2 Kredit 76
- 2797 rub. (3300 rubľov - 503 rubľov) - náklady na energie, ktoré možno pripísať nájomcovi, sú zahrnuté vo výdavkoch;

Debet 19 Kredit 76
- 1830 rubľov. - premietnutá DPH na vstupe do účtov za energie;

Debet 68 podúčet „Výpočty DPH“ Kredit 19
- 1830 rubľov. - akceptované na odpočet DPH na vstupe z nákladov na energie.

Organizácia používa akruálnu metódu a daň z príjmov platí mesačne.

Pri výpočte dane z príjmu za február účtovník Alpha zahrnul do nákladov 10 170 rubľov, z toho:

  • zahrnuté do neprevádzkových nákladov 2 797 RUB. (energie spotrebované nájomcom);
  • zahrnuté v materiálových nákladoch 7373 rubľov. (energie spotrebované prenajímateľom).

situácia: Má prenajímateľ právo opätovne vystaviť nájomcovi faktúry za energie, ktorých náklady nahradí? Zmluvy s dodávateľskými organizáciami sa uzatvárajú priamo s prenajímateľom.

Nie, nemáte právo.

Oficiálne stanovisko regulačných orgánov je, že v tejto situácii prenajímateľ nemôže prenajímateľovi opätovne vystaviť faktúry za náklady na služby poskytnuté prenajímateľovi dodávateľskými organizáciami (list Ministerstva financií Ruska z 10. februára 2011 č. 03- 03-06/1/86, zo 14. mája 2008 č. 03-03-06/2/51 a Federálnej daňovej služby Ruska zo 4. februára 2010 č. ШС-22-3/86, zo dňa 23. apríla, 2007 č. ШТ-6-03/340). Na podporu svojho stanoviska poskytujú nasledujúce argumenty.

Prenajímateľ je účastník, ktorý odoberá elektrinu, teplo a vodu od dodávateľskej organizácie. A keďže vystupuje ako predplatiteľ, sám nemôže byť dodávateľskou organizáciou pre nájomcu (uznesenie Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 6. apríla 2000 č. 7349/99, rozhodnutie Najvyššieho rozhodcovského súdu z r. Ruskej federácie zo dňa 29. januára 2008 č. 18186/07, uznesenie Západosibírskeho dištriktu FAS z 28. januára 2009 č. F04-7965/2008(20062-A46-25)). Navyše, vo faktúrach vystavených prenajímateľovi je už v sadzbách za energie zahrnutá DPH, ktorú prenajímateľ zaplatil komunálnym službám. Účtovanie DPH z nákladov na služby, ktoré už daň zahŕňajú, je preto v rozpore s daňovou legislatívou (rozhodnutie Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo 16. februára 2007 č. 560/07).

To znamená, že prenajímateľ nemá právo považovať náhradu nákladov za energie za predaj na účely DPH a nemôže vystavovať faktúry. Preto prenajímateľ nemôže účtovať DPH z kompenzovaných nákladov na služby a nájomca nemôže akceptovať DPH na vstupe z tejto sumy ako odpočet.

Poradenstvo: Existujú argumenty, ktoré umožňujú prenajímateľovi refakturovať nájomcovi poplatky za energie. Sú nasledovné.

Opätovné vystavovanie faktúr prenajímateľom nájomcovi nie je v rozpore s normami daňovej legislatívy. Články 167, 171, 172 daňového poriadku Ruskej federácie v tomto ohľade neobsahujú žiadne obmedzenia.

Okrem toho, bez poskytnutia prenajatých priestorov s inžinierskymi sieťami nemôže nájomná organizácia uplatniť svoje právo používať prenajaté priestory (články 606, 611 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V dôsledku toho je poskytovanie verejnoprospešných služieb neoddeliteľne spojené s poskytovaním služieb prenájmu. Preto má prenajímateľ právo refakturovať nájomcovi náklady na energie, a na nich.

Toto stanovisko potvrdzuje Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie v uzneseniach zo dňa 10. marca 2009 č. 6219/08 a z 25. februára 2009 č. 12664/08.

Pred vydaním rozhodnutí Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie bola arbitrážna prax v tejto otázke heterogénna.

Niektoré súdy sa držali stanoviska, ktoré bolo plne v súlade so stanoviskom Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie (pozri napríklad rozhodnutia Federálnej protimonopolnej služby Uralského dištriktu z 19. júna 2008 č. F09-4255/08-S2, zo dňa 29. februára 2008 č. F09-861/08- C2, zo dňa 21. januára 2008 č. Ф09-11295/07-С2, okres Moskva zo dňa 26. augusta 2008 č. KA-A40 /7882-08, zo dňa 1.10.2007 č. KA-A41/10014-07). Niektoré súdy zároveň potvrdili stanovisko regulačných agentúr (pozri napr. rozsudok Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 29. januára 2008 č. 18186/07, uznesenie Federálnej protimonopolnej služby č. Centrálny okres zo dňa 14. februára 2008 č. A48-1629/07-6, zo dňa 10. októbra 2007 č. A36-2553/2006, okres Východná Sibír zo dňa 19. januára 2009 č. A10-1581/08-F02-6877 08, zo dňa 30. októbra 2008 č. A10-845/08-F02- 5264/08, A10-845/08-F02-5607/08, okres Volga zo dňa 4. marca 2008 č. A65-8421/2007-SA1 37, zo 6. februára 2008 č. A55-6796/2007-53, Západosibírsky okres zo dňa 28. januára 2009 č. Ф04-7965/2008(20062-А46-25), zo dňa 27. augusta 2008 č. /2008(10532-А03-25) a zo dňa 24.03.2008 č. F04-2074/2008(2736-A45-41)).

Vydaním uznesení Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 10. marca 2009 č. 6219/08 a 25. februára 2009 č. 12664/08 by sa rozhodcovská prax v posudzovanej otázke mala zjednotiť. Svedčia o tom nové rozhodnutia súdov (pozri napr. rozhodnutia Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka zo dňa 29. júna 2009 č. A17-1804/2007, okresu Východná Sibír zo dňa 23. júna 2009 č. A33- 12783/08-F02- 2566/09, Moskovský okres zo dňa 10. júla 2009 č. KA-A40/6262-09, centrálny obvod zo dňa 29. apríla 2009 č. A48-3884/08-17, okres Volga zo 7. apríla, 2009 č. A65-20968 /2008, okres Západosibír zo dňa 15. septembra 2009 číslo F04-5497/2009(19433-A45-29), okres Severozápad zo dňa 16. marca 2009 č. A52-30899 zo dňa Ural/2009 25. februára 2009 č. Ф09-10444/08-С2).

situácia: Môže si prenajímateľ odpočítať DPH z celkových nákladov na energie prezentovaných dodávateľskými organizáciami? Nájomca kompenzuje časť týchto nákladov pripadajúcich na prenajaté priestory na samostatnom účte.

Nie on nemôže.

Oficiálne stanovisko finančných a daňových orgánov je, že v tejto situácii prenajímateľ . V dôsledku toho prevod energií na nájomcu nie je plnením podliehajúcim DPH, čo znamená, že prenajímateľ si nemôže odpočítať sumu DPH z nákladov na energie spotrebované nájomcom. Sumu DPH pripadajúcu na energie spotrebované nájomcom musí prenajímateľ zahrnúť do nákladov na energie vrátené nájomcom (článok 2 článku 170 daňového poriadku Ruskej federácie, list Ministerstva financií Ruska zo dňa 3. marca 2006 č. 03-04-15/52, Federálna daňová služba Rusko v Moskve zo 16. júla 2007 č. 19-11/067415). Tento záver potvrdzuje aj rozhodcovská prax (pozri napr. uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu zo dňa 12.09.2006 č. A52-353/2006/2). Zo zostávajúcich nákladov na energie (ktoré spotrebúva prenajímateľ) je možné odpočítať DPH (článok 2 článku 171, článok 1 článku 172 daňového poriadku Ruskej federácie).

Faktúry, ktoré prenajímateľovi predložili poskytovatelia služieb spotrebovaných nájomcom, sa musia zaevidovať v nákupnej knihe bez zohľadnenia výšky dane z účtov za energie, ktoré nájomca uhradil (list Ministerstva financií Ruska zo 6. 2005 č. 07-05-06/234, ods. 4 písmeno „y“ bod 6 oddielu II prílohy 4 k nariadeniu vlády Ruskej federácie z 26. decembra 2011 č. 1137).

Poradenstvo: Existujú argumenty, ktoré umožňujú prenajímateľským organizáciám odpočítať DPH na vstupe z celej sumy energií, aj keď časť z nich uhradí nájomca na samostatnej faktúre. Sú nasledovné.

Dohody o dodávke elektriny, tepla, vody a plynu sa uzatvárajú medzi verejnými službami a prenajímateľmi (články 539, 548 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Verejnoprospešné služby preto predložia sumu DPH a vystavia faktúru v jeho mene (článok 3 článku 168 daňového poriadku Ruskej federácie). Občianske právo zároveň ukladá prenajímateľovi povinnosť prenajať priestory v stave spôsobilom na užívanie (článok 611 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Kúpa inžinierskych sietí je teda nevyhnutnou podmienkou pre nájomnú činnosť. V tomto smere možno nákup energií prenajímateľom považovať za nákup služieb na účely činností podliehajúcich DPH. Keďže služby prenájmu nehnuteľností podliehajú tejto dani (odsek 1, odsek 2, článok 171 daňového poriadku Ruskej federácie).

V tomto prípade prenajímateľ spĺňa všetky podmienky potrebné na uplatnenie odpočtu dane z pridanej hodnoty z celkových nákladov na prijaté verejnoprospešné služby (článok 2 článku 171, článok 172 daňového poriadku Ruskej federácie). Potom na účely preplatenia nájomcovi predloží náklady na energie bez zohľadnenia dane na vstupe.

Existujú príklady súdnej praxe potvrdzujúce uvedené stanovisko (pozri napr. rozhodnutia Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného okresu zo dňa 27. januára 1998 č. A56-8125/97, Centrálneho okresu z 28. marca 2007 č. A48-4688/06-19). Okrem toho v roku 2005 zaujala podobný názor Federálna daňová služba Ruska pre Moskovský región v liste z 3. februára 2005 č. 21-27/28632.

Avšak v súvislosti s uvoľnením neskorších objasnení od ruského ministerstva financií (napríklad list ruského ministerstva financií z 3. marca 2006 č. 03-04-15/52) môže viesť tento názor ku konfliktu s inšpektormi.

OSNO a UTII

Prenajímateľ môže predmet nájmu súčasne používať na činnosti zdaňované podľa všeobecného daňového systému a na činnosti, za ktoré organizácia platí UTII. V tomto prípade náklady na služby spotrebované priamo ním je potrebné distribuovať (článok 9 článku 274 daňového poriadku Ruskej federácie). Výdavky na služby, ktoré sa používajú pri akomkoľvek type činnosti, nie je potrebné rozdeľovať.

výška DPH na vstupe (pridelená vo faktúre) z nákladov na energie, ktoré prenajímateľ sám spotrebuje, distribuovať podľa metódy ustanovené v odsekoch 4 a 4.1 článku 170 daňového poriadku Ruskej federácie.

K prijatému podielu nákladov na energie za činnosti organizácie podliehajúcej UTII pridajte sumu DPH, ktorú nemožno odpočítať (odsek 3, odsek 2, článok 170 daňového poriadku Ruskej federácie).

Pokiaľ ide o kompenzáciu prijatú prenajímateľom na úhradu nákladov na energie, potom je spravidla vždy možné určiť, na aký typ činnosti sa takéto príjmy vzťahujú. Preto, ak organizácia kombinuje všeobecný daňový systém a UTII, výška kompenzácie v rámci činností prevedených na UTII a činností v rámci všeobecného daňového systému sa musí brať do úvahy oddelene, aby sa daň z príjmu vypočítala metódou priameho počítania ( doložka 9 článku 274 daňového poriadku Ruskej federácie).

Kompenzácia za služby za činnosti prevedené na UTII žiadnym spôsobom neovplyvní určenie základu dane pre UTII (články 1 a 2 článku 346.29 daňového poriadku Ruskej federácie).

Aby sa pri výpočte dane z príjmu zohľadnila výška kompenzácie prijatej vo všeobecnom daňovom systéme, použite .

Uzavretie sprostredkovateľskej zmluvy s nájomcom

Organizácia môže uzavrieť sprostredkovateľskú dohodu o vykonávaní operácií na úhradu nákladov na energie. Informácie o tom, ako by mal prenajímateľ zohľadňovať účty za energie na daňové účely v prípade uzatvorenia sprostredkovateľskej zmluvy s nájomcom, nájdete na:

  • Ako môže sprostredkovateľ formalizovať a zaevidovať nákup tovaru (práca, služby) pre zákazníka? ;
  • Ako vystavovať a evidovať faktúry za sprostredkovateľské transakcie .

zjednodušený daňový systém

Premietnutie transakcií súvisiacich s úhradou nákladov na energie pri výpočte jednotnej dane závisí od predmetu zdanenia, ktorý organizácia uplatňuje, a zvolený spôsob platby pre inžinierske siete:

  • nájomca platí prenajímateľovi energie v rámci nájomného;
  • nájomca v osobitnej platbe (na osobitnej faktúre) uhradí prenajímateľovi náklady na energie;
  • Nájomca uzatvára s prenajímateľom sprostredkovateľskú zmluvu o kúpe inžinierskych sietí.

Do zdaniteľného príjmu je potrebné zahrnúť náklady na energie prijaté ako súčasť prenájmu (článok 1 článku 346.15, článok 250 odsek 4, článok 249 daňového poriadku Ruskej federácie). Bližšie informácie o zdaňovaní príjmov prenajímateľa nájdete na Ako môže prenajímateľ premietnuť platby nájomného na daňové účely? . Toto pravidlo platí tak pre organizácie, ktoré platia jednotnú daň z príjmov, ako aj pre organizácie, ktoré túto daň platia z rozdielu medzi príjmami a výdavkami.

Pri platbe jednej dane zo zjednodušeného príjmu zohľadnite všetky sumy príjmov v čase, keď peniaze prídu na bežný účet organizácie alebo do pokladne organizácie (článok 1 článku 346.17 daňového poriadku Ruskej federácie).

Zároveň, ak organizácia platí jednu daň z rozdielu medzi príjmami a výdavkami, zohľadní všetky náklady na verejnoprospešné služby prijaté a zaplatené dodávateľom v materiálových nákladoch (odsek 5, odsek 1, článok 346.16, odsek 2, článok 346.16 odsek 5 odsek 1 Článok 254 daňového poriadku Ruskej federácie). Upozorňujeme, že podľa podmienok nájomnej zmluvy musí byť prenajímateľ zodpovedný za znášanie nákladov na energie (listy Ministerstva financií Ruska zo dňa 10. júna 2015 č. 03-11-09/33555 zo dňa 7. februára 2011 č. 03-11- 11/33).

Príklad, ako by to mal prenajímateľ premietnuť do účtovníctva a pri výpočte jednej dane pri zjednodušení nákladov na energie. Nájomca kompenzuje náklady na energie prenajímateľovi v rámci nájomného. Organizácia platí daň z rozdielu medzi príjmami a výdavkami

Alpha LLC si v januári prenajala priestory v budove, ktorú vlastnila. Prenajímanie majetku nie je samostatnou činnosťou organizácie.

V súlade s uzatvorenou dohodou nájomca v rámci nájomného uhrádza prenajímateľovi náklady na poplatky za energie.

Vo februári dosiahli celkové náklady na účty za energie pre budovu vo vlastníctve spoločnosti Alfa 12 000 rubľov. (vrátane DPH - 1830 rubľov). Z toho 3 300 rubľov pripadá na prenajaté priestory. (vrátane DPH - 503 rubľov) (nájomca kompenzuje túto sumu ako súčasť nájomného).

Nájomné vrátane nákladov na energie za február predstavovalo 23 300 rubľov.

Energie vo výške 12 000 RUB. boli vyplatené dodávateľovi vo februári.

Nájomné vo výške 23 300 rubľov. dostal od nájomcu v marci.

V účtovníctve organizácie boli vykonané nasledovné zápisy.

Vo februári:

Debet 26 Kredit 60
- 8700 rubľov. (12 000 rubľov - 3 300 rubľov) - náklady na energie, ktoré možno pripísať prenajímateľovi, sú zahrnuté vo výdavkoch;

Debet 91-2 Kredit 76
- 3300 rubľov. - náklady na energie, ktoré možno pripísať nájomcovi, sú zahrnuté do nákladov;

Debet 76 Kredit 90-1
- 23 300 rubľov. - nájomné naakumulované za február;

Debet 60 Kredit 51
- 12 000 rubľov. - platené energie.

V marci:

Debet 51 Kredit 76
- 23 300 rubľov. - bolo prijaté nájomné od nájomcu.

IN knihu príjmov a výdavkov za prvý štvrťrokÚčtovník Alfy uviedol:
- vo februári - náklady na energie vo výške 12 000 rubľov. ako súčasť výdavkov;
- v marci - nájomné prijaté od nájomcu vo výške 23 300 rubľov ako súčasť príjmu.

Ak organizácia platí jedinú daň z príjmu, nie je možné pri určovaní základu dane pre jedinú daň brať do úvahy náklady na energie (pripadajúce na nájomcu aj prenajímateľa) (odsek 1 článku 346.18 zákona o dani z príjmov). Kódex Ruskej federácie).

situácia: Ako môže prenajímateľ zohľadniť pri výpočte jednotnej dane transakcie súvisiace s prijímaním náhrad za energie na samostatný účet? Organizácia uplatňuje zjednodušenie.

Suma prijatej náhrady na účet prenajímateľa by mala byť zahrnutá do vášho príjmu. Ak je predmetom zdanenia „príjmy mínus výdavky“, potom nákladyZahrňte náklady na energie kompenzované nájomcom ako súčasť nákladov na materiál.

Za jeho príjem sa spravidla považujú všetky peniaze prijaté na účet prenajímateľa na úhradu nákladov na služby. Tento postup sa vzťahuje na všetky zjednodušené organizácie bez ohľadu na zvolený predmet zdanenia („príjmy“ alebo „príjmy mínus výdavky“). Tento záver vyplýva z odseku 1 článku 346.15, článku 250, odsek 1 článku 346.17 daňového poriadku Ruskej federácie a je potvrdený listami Ministerstva financií Ruska zo dňa 12. mája 2014 č. 03-11-11 /22068 a zo dňa 18.07.2012 č.03-11- 11/210.

Ak organizácia platí jednu daň z príjmu, potom náklady na služby zaplatené dodávateľom týchto služieb a kompenzované nájomcom nie sú zahrnuté do výdavkov, pretože pre tento predmet zdanenia sa nezohľadňujú žiadne výdavky (odsek 1 článku 346.18 daňového poriadku Ruskej federácie).

Ak organizácia platí jednu daň z rozdielu medzi príjmami a výdavkami, potom náklady na energie zaplatené poskytovateľom týchto služieb a kompenzované nájomcom by mali byť zahrnuté do materiálových nákladov (odsek 5, odsek 1, článok 346.16, odsek 6, doložka 1, článok 254, odsek 2 článku 346.17 daňového poriadku Ruskej federácie). Tento záver možno vyvodiť napríklad z listu Federálnej daňovej služby Ruska z 5. decembra 2006 č. 02-6-10/216.

Pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy vystupuje prenajímateľ ako sprostredkovateľ a nájomca ako zákazník. V tomto prípade zvážte výpočty účtov za energie rovnakým spôsobom ako pre sprostredkovateľské činnosti pri predaji (kúpe) tovaru (práce, služby) .

UTII

Predmetom zdanenia UTII je imputovaný príjem (článok 1 článku 346.29 daňového poriadku Ruskej federácie). Platby za energie z prenajatého majetku preto neovplyvnia jednotný základ dane.

Pri uzatváraní nájomnej zmluvy často vznikajú otázky týkajúce sa úhrady energií zo strany nájomcu. Prenajímateľ dostáva účty za energie a časť z nich musí preplatiť nájomca. Niekedy prenajímateľ zahrnie náklady na tieto služby do nájomného. Ale na koordináciu všetkých problémov je lepšie uzavrieť dohodu o preplatení služieb.

Predmet dohody

Pri prevzatí priestorov sa nájomca zaväzuje udržiavať prenajaté priestory v dobrom technickom stave. Na splnenie tejto podmienky musí využívať vykurovací systém, elektrinu, vodu a iné služby, a preto sa musí podieľať na úhrade podielu nákladov na účty za energie. Na tento účel sa uzatvorí dohoda, ktorej predmetom môže byť platba za služby za:

Predmetom tejto zmluvy môžu byť ďalšie služby tretích strán pre:

  1. Upratovanie spoločných priestorov a okolia.
  2. Oprava spoločných priestorov.
  3. Ochrana územia.
  4. Použitie výťahu.
  5. Ostatné prevádzkové služby.

Poplatok za energie v zmluve môže byť:

  • konštantná - zmluva špecifikuje pevnú sumu, nezávislú od množstva spotrebovaných energií;
  • variabilná – v zmluve je uvedené, že poplatok závisí od počtu spotrebovaných služieb za určité obdobie.

Dôležité! Podľa listu č. 66 Najvyššieho súdu zo dňa 11.01.2002 tento typ zmluvy nemožno kvalifikovať ako zmluvu na dodávku inžinierskych sietí, keďže prenajímateľ nie je dodávateľskou organizáciou.

Požiadavky na obsah

Právna úprava striktne neupravuje obsah dohody o úhrade nákladov za verejnoprospešné služby, preto musia strany k jej vypracovaniu pristupovať opatrne, aby sa vylúčili ďalšie nároky.

Pri uzatváraní zmluvy je potrebné zahrnúť tieto základné ustanovenia:

Pri výpočte výšky kompenzácie za určité typy služieb môžete použiť nasledujúce vzorce:

  1. Elektrina: Se = Kl * Ml * Kcha * T.

Legenda:

  • Se - množstvo elektriny;
  • Kl – počet žiaroviek v prenajatej ploche;
  • Ml – výkon jednej žiarovky;
  • T – tarifa.
  1. Tepelná energia: St = Kg *(Vа/Vз)/ Kch* Kch *T.

Legenda:

  • St – množstvo pre tepelnú energiu;
  • Kg – množstvo Gcal za mesiac;
  • Vз – objem budovy;
  • Va – objem prenajímanej budovy;
  • Kcha - počet hodín za mesiac (nájomné);
  • T – tarifa.
  1. Spotreba vody: Sw = Kk / Kp * Kpa / Kch * Kch * T.

Legenda:

  • Sв – množstvo za spotrebu vody;
  • Kk – počet metrov kubických. m za mesiac;
  • Kp – počet spotrebiteľov prenajímateľa;
  • Kpa – počet spotrebiteľov nájomcov;
  • Kch - počet hodín za mesiac (spolu);
  • Kcha - počet hodín za mesiac (nájomné);
  • T – tarifa.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Do práv a povinností prenajímateľa je najlepšie zahrnúť:


Do práv a povinností nájomcu je najlepšie zahrnúť:

  1. Termíny platieb nájomníkov.
  2. Povinnosti nájomcu dohodnúť si harmonogram prác.
  3. Povinnosti neinštalovať nové alebo nerozoberať existujúce zariadenia.
  4. Povinnosti nahradiť prenajímateľovi škody spojené s nesprávnou prevádzkou inžinierskych systémov.

Vzor zmluvy

Ako bolo uvedené vyššie, legislatíva striktne neupravuje obsah dohody o úhrade nákladov na energie. Preto treba byť pri jej zostavovaní veľmi opatrný a opatrný. Nižšie je uvedený príklad zmluvy o úhrade energií zo strany nájomcu.

Ukončenie dohody

V zmluve by mali byť uvedené všetky možnosti ukončenia zmluvy, ktoré môžu zahŕňať:


Pri uzatváraní akejkoľvek dohody, vrátane náhrady nákladov na energie, keď jej ustanovenia nie sú jasne upravené v zákone, je lepšie upresniť všetky možné podmienky, než sa spoliehať na bezúhonnosť zmluvných strán. V tomto prípade bude jednoduchšie brániť svoje práva na súde.

Za údržbu prenajatého majetku zodpovedá spravidla nájomca, ak nájomná zmluva neustanovuje inak. To znamená, že náklady na energie prenajatého majetku musí znášať nájomca. Vyplýva to z odseku 2 článku 616 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Zoznam inžinierskych sietí

Náklady na služby zahŕňajú najmä platby za služby:

  • dodávka elektrickej energie;
  • dodávka tepelnej energie (na vykurovanie a ohrev vody);
  • zásobovanie vodou a kanalizácia;
  • zásobovanie plynom.

Podrobný zoznam pomocné zdroje uvedené v Pravidlách schválených nariadením vlády Ruskej federácie zo dňa 6.5.2011 č.354.

Účastník utility

Prenajatý majetok je majetkom prenajímateľa. To znamená, že je to on, kto vystupuje ako predplatiteľ verejných služieb. Tento záver možno vyvodiť z ustanovení článku 608 ods. 2 článku 539 a článku 548 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Zároveň, pokiaľ ide o dodávku elektriny, legislatíva nezakazuje organizácii zásobovania energiou dodávať energiu nielen účastníkovi (prenajímateľovi), ale aj iným organizáciám, ktoré sú od neho závislé (napríklad nájomcom). To znamená, že predplatiteľ (prenajímateľ) má so súhlasom organizácie dodávajúcej energiu právo preniesť energiu, ktorú prijal, prostredníctvom pripojenej siete na predplatiteľa (nájomníka). A predplatiteľ (nájomca) musí byť schopný prijímať energiu prostredníctvom špeciálneho zariadenia, ako aj pripojiť sa k elektrickej sieti predplatiteľa (prenajímateľa).

Tento postup vyplýva z článku 545 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Vo všeobecnosti sa vzťahuje aj na vzťahy súvisiace s poskytovaním iných verejných služieb (teplo, plyn, voda atď.) (článok 548 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Občiansky zákonník Ruskej federácie nestanovuje žiadne iné požiadavky okrem tých, ktoré sú uvedené vyššie. To umožňuje nájomcovi vybrať si medzi rôznymi spôsobmi formalizácie vzťahov pre príjem energií a ich následnú platbu.

Metódy výpočtu

Platby za komunálne služby možno organizovať nasledujúcimi spôsobmi:

  • nájomca platí prenajímateľovi energie v rámci nájomného;
  • nájomca v osobitnej platbe (na osobitnej faktúre) uhradí prenajímateľovi náklady na energie;
  • nájomca uzatvorí s prenajímateľom sprostredkovateľskú zmluvu o kúpe inžinierskych sietí;
  • Nájomca priamo uzatvára zmluvu s inžinierskymi sieťami na dodávku elektriny. Táto možnosť platby sa nevzťahuje na platobné služby za dodávku vody.

Platba za služby v rámci nájmu

V tomto prípade nájomca kompenzuje náklady na spotrebované energie prenajímateľovi v rámci nájomného. Možnosť využitia tejto možnosti vyplýva z legislatívy upravujúcej nájomné vzťahy.

V súlade s odsekom 2 článku 616 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musí nájomca znášať náklady na údržbu prenajatého majetku, pokiaľ zákon alebo dohoda neustanovuje inak. Nájomca zároveň nie je povinný platiť účty za energie priamo svojim dodávateľom. V tejto situácii má prenajímateľ, ktorý je účastníkom na základe zmluvy s verejnými službami, právo umožniť nájomcovi (účastníkovi) používanie svojich sietí. Za to musí nájomca kompenzovať prenajímateľovi nielen nájomné, ale aj náklady na energie, ktoré spotrebuje.

Uvedená dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom je spôsob tvorby nákladov na nájomné a nemožno ju kvalifikovať ako samostatnú dohodu (pozri napr. odsek 22 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 11. januára 2002 č. 66).

Existujú dva spôsoby, ako zahrnúť výšku náhrady za energie do nájomného:

  • Výška nájomného, ​​berúc do úvahy náklady na energie, je stanovená pevnou formou. Náklady na energie nie sú v zmluve osobitne špecifikované;
  • výška nájomného v zmluve pozostáva z dvoch častí: z pevnej platby (samotné nájomné) a z variabilnej platby (náklady na energie spotrebované nájomcom v zúčtovacom období).

Použitie prvej metódy môže byť v niektorých prípadoch nerentabilné. Faktom je, že skutočné náklady na energie majú tendenciu sa meniť. Takéto zmeny sa môžu vyskytnúť niekoľkokrát počas roka. Vo všeobecnom prípade ich však môžu zmluvné strany zohľadniť v dohode a podľa toho upraviť výšku nájomného iba raz ročne (článok 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Navyše, výška platby za niektoré služby priamo závisí od veľkosti ich spotreby a nie vždy sa dá vopred predpovedať, koľko napríklad elektriny nájomca spotrebuje. Môže teda nastať situácia, keď energie skutočne spotrebované nájomcom nie sú kryté sumou platieb za energie zahrnutých v nájomnom.

Pri použití druhej metódy sa variabilná časť, tj náklady na energie, môže meniť každý mesiac v závislosti od zmien taríf alebo množstva spotrebovaných služieb. Zároveň nie sú porušené ustanovenia odseku 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie týkajúce sa neprípustnosti revízie nájomného viac ako raz ročne. Podmienka výšky nájomného by mala zostať nezmenená, ustanovujúca spôsob jeho výpočtu, nie výšku (bod 11 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 11. januára 2002 č. 66) .

Celková výška energií a dodávok energií je stanovená podľa skutočnej spotreby na základe faktúr vystavených dodávateľmi. Podiel nákladov, ktoré nájomca uhrádza na základe nájomnej zmluvy (variabilná časť nájomného), je možné určiť týmito spôsobmi:

Spôsob výpočtu uveďte v nájomnej zmluve (článok 1, článok 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Ak je kompenzácia nákladov za energie zahrnutá do platieb nájomného, ​​primárne dokumenty pre platby za energie sa nevypracúvajú samostatne. Prenajímateľovi stačí vyplniť nájomné doklady a priložiť kópie úžitkových dokladov (faktúry, kalkulácie), ak je takáto podmienka uvedená v nájomnej zmluve.

Náhrada za služby samostatnou platbou

V tomto prípade nájomca kompenzuje náklady na spotrebované energie prenajímateľovi oddelene od platieb nájomného. To znamená, že na dva účty: na prenájom a na preplatenie účtov za energie.

Podmienka náhrady poplatkov za energie je spravidla stanovená priamo v nájomnej zmluve (článok 1, článok 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Môžete však vypracovať aj samostatnú dohodu, napríklad dohodu o úhrade nákladov na platenie účtov za energie (články 420, 421, 779 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Túto dohodu však nemožno kvalifikovať ako zmluvu o dodávke inžinierskych sietí (elektrina, teplo a pod.), keďže prenajímateľ nie je dodávateľom energií (napríklad organizácia zásobujúca energiou).

Tento záver nám umožňuje urobiť bod 22 informačného listu Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 č. 66. Potvrdzuje ho aj neskoršia arbitrážna prax (pozri napr. rozhodnutia FAS Volga-Vjatka Okres zo dňa 15. februára 2008 č. A29-493/2007 a okres Severozápad zo dňa 21. septembra 2007 č. A56-39141/2006).

Celkové náklady na energie a energie sú stanovené podľa skutočnej spotreby na základe faktúr vystavených dodávateľmi. Podiel nákladov nájomcu, ktoré uhrádza nájomca podľa nájomnej zmluvy, možno určiť týmito spôsobmi:

  • podielom priestorov obývaných nájomcom;
  • podľa odpočtov jednotlivých meračov;
  • na základe výkonu zariadenia používaného nájomcom a doby jeho prevádzky.

Uveďte metodiku výpočtu v nájomnej zmluve alebo samostatnej zmluve (článok 1 článku 615, články 420, 421, 779 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Keď nájomca kompenzuje náklady na energie v samostatnej platbe, prenajímateľ musí vystaviť nájomcovi faktúru na zaplatenie. Podobu takéhoto dokladu zákon neustanovuje, preto ho vyhotovte v akejkoľvek forme (na základe účtu za energie, kalkulácie). Aby bola faktúra uznaná ako primárny doklad, musí obsahovať povinné údaje uvedené v článku 9 ods. 2 zákona č. 402-FZ zo 6. decembra 2011.

situácia: Môže nájomca uzavrieť s prenajímateľom sprostredkovateľskú zmluvu o kúpe inžinierskych sietí??

Áno možno.

Sprostredkovateľská zmluva však musí byť uzavretá skôr ako dohoda medzi prenajímateľom a poskytovateľom verejnoprospešných služieb (list Ministerstva financií Ruska zo 14. apríla 2011 č. 03-11-06/2/55).

Tento záver potvrdzuje aj Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie. Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie v odseku 6 informačného listu zo 17. novembra 2004 č. 85 poznamenalo, že „transakciu uskutočnenú pred nadviazaním vzťahov na základe komisionárskej zmluvy nemožno uznať za uzavretú podľa podľa pokynov riaditeľa." Tento záver týkajúci sa komisionárskej zmluvy možno analogicky uplatniť na iné sprostredkovateľské zmluvy (napríklad zmluvu o zastúpení) (článok 1011 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ak je sprostredkovateľská zmluva uzavretá neskôr ako dohoda medzi prenajímateľom a poskytovateľom komunálnych služieb, existuje riziko, že sprostredkovateľská transakcia bude súdom vyhlásená za neplatnú (články 166, 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Sprostredkovateľská zmluva môže byť neplatná aj vtedy, ak poskytovateľ verejnoprospešných služieb nesúhlasil s prevodom svojich služieb na nájomcu. Občianske právo zakazuje prevod verejných služieb na tretie strany bez súhlasu samotného dodávateľa (články 545, 548 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Ak sa uzatvorí sprostredkovateľská zmluva, dôsledky tejto transakcie na daňové účely sa budú posudzovať v súlade s normami daňového poriadku Ruskej federácie (list Federálnej daňovej služby Ruska zo 4. februára 2010 č. ШС- 22-3/86 (odsúhlasené Ministerstvom financií Ruska)).

situácia: môže nájomca priamo uzavrieť zmluvu s inžinierskymi sieťami na dodávku energií (elektrina, teplo, voda, plyn atď.)?

Áno, môže, ale len za služby elektriny a so súhlasom prenajímateľa.

Pokiaľ ide o dodávku elektriny, nájomca má právo uzavrieť samostatnú zmluvu s organizáciami dodávajúcimi energiu. Faktom je, že predplatiteľ (nájomca), ktorý získal prístup k elektrickej sieti (vykurovacej sieti) predplatiteľa (prenajímateľa), je schopný samostatne spotrebovať energiu. To mu zase umožňuje uzavrieť dohodu o platbe za spotrebovanú energiu na základe samostatnej zmluvy. Potom môže sám vykonať potrebné platby za energie a obísť prenajímateľa. Vyplýva to z ustanovení článku 539 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Arbitrážna prax v tejto otázke je nejednoznačná. Niekoľko rozhodcovských súdov uznáva zákonnosť takéhoto konania predplatiteľa a vysvetľuje to týmto spôsobom. Pre dohodu medzi nájomcom - účastníkom a organizáciou dodávajúcou energiu nie je dôležité, prostredníctvom ktorých sietí - ich vlastných alebo patriacich iným osobám - nájomca - účastník odoberá elektrinu (tepelnú energiu). Podobné závery sú uvedené napríklad v uzneseniach Federálnej protimonopolnej služby Centrálneho okresu z 13. novembra 2002 č. A35-1883/02C9 a Severozápadného okresu z 29. augusta 2003 č. A05-9978/02-263. /24.

Zároveň podľa noriem Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má predplatiteľ právo na príjem a spotrebu energie s predplatiteľom, ktorý vlastní zariadenia na príjem energie. Všetky dohody medzi nájomcom-účastníkom a dodávateľmi energií majú druhoradý charakter v porovnaní so zmluvami prenajímateľa-účastníka s nimi. Preto predtým, ako nájomca uzatvorí samostatnú zmluvu o predplatnom s inžinierskymi službami, je potrebné získať súhlas prenajímateľa s týmto spôsobom vzájomného vysporiadania. Uvádza sa to v rozhodnutiach Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga z 31. októbra 2002 č. A12-1988/2002-18 a centrálneho okresu z 21. januára 2003 č. A36-138/8-02.

Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa tento postup vzťahuje aj na iné druhy verejných služieb, pokiaľ pre ne osobitné pravidlá neustanovujú inak (článok 2 článku 548 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Táto možnosť platby sa teda nevzťahuje na platobné služby za dodávku vody. Faktom je, že pravidlá používania verejných vodovodov a kanalizačných systémov stanovujú, že predplatiteľmi týchto služieb môžu byť iba vlastníci priestorov (odsek 1 pravidiel schválených nariadením vlády Ruskej federácie z 12. februára 1999 č. 167 , odsek 2 článku 548 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Nájomca preto nemá možnosť samostatne uzavrieť takúto dohodu.

Môže sa teda vyskytnúť spôsob platby nájomcom za náklady na energie priamo na inžinierske siete, ale nie za všetky druhy spotrebovaných služieb. V tomto ohľade nemožno túto metódu považovať za optimálnu možnosť platby za energie pre prenajatý majetok.

Informácie o tom, ako premietnuť účty za energie za prenajatý majetok v účtovníctve, nájdete na:

  • Ako môže prenajímateľ premietnuť účty za energie za prenajatý majetok do účtovníctva? ;
  • Ako môže nájomca evidovať účty za energie za prenajatý majetok? .