Zástupcovia rôznych vedných odborov, filozofie, ekonómie a pod. ponúkajú možnosti definovania nehnuteľností s prihliadnutím na ich odvetvové špecifiká. I.T. Balabanov teda považuje nehnuteľnosť za finančnú kategóriu, pričom ju definuje ako časť územia s jej prírodnými zdrojmi (pôda, voda atď.), ako aj budovami a stavbami. Podľa jeho názoru je nehnuteľnosť kúskom územia so zodpovedajúcim príslušenstvom, medzi ktoré patrí tzv Prírodné zdroje, budovy, stavby. Ako jeden z komponentov je uvedený aj pozemok. IN v tomto prípade Nie je jasné, čo je to „územie“? Slovník S.I. Ozhegova dáva definíciu: "Územie je pevninský priestor s určitými hranicami." Ukazuje sa, že pozemok je ako samotná nehnuteľnosť, tak aj jej súčasť, čo je nemožné.

E.A. Dorozhinskaya poznamenáva, že „pojem „nehnuteľnosti“ nehovorí ani tak o vlastnostiach samotnej veci, ale o pravidlách vytvorených pre jej občiansky obeh (režim nehnuteľností).

A.N. Syrodoev hovorí ešte kategorickejšie: „Nie je možné pripísať túto alebo tú vec, na základe definície uvedenej v článku 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nehnuteľnosti podľa vášho uváženia. Realitný režim by sa mal vzťahovať len na tie veci, ktoré sú tak v zákone označené.“ Na podporu tohto postoja sa hlási aj K.I.Sklovský.

Pri tomto prístupe sa však ukazuje, že dôsledky uznania veci za nehnuteľnú sú zároveň dôvodmi na jej uznanie ako takej. Dochádza teda k zámene rôznych prvkov logického úsudku. Ako príklad môžeme uviesť tézu vyjadrenú M.I. Braginského, že „štátna registrácia je konštitutívnym znakom, vďaka ktorému príslušné druhy hnuteľného majetku podliehajú právnemu režimu stanovenému pre nehnuteľnosti v určitých medziach“.

Štátna registrácia je však dôsledkom uznania predmetu ako nehnuteľnosti a v žiadnom prípade nie je základom pre uznanie ako takého. Toto zamieňanie príčin a následkov vyvoláva pochybnosti o možnosti použitia takéhoto prístupu.

Právnou fikciou sa rozumie právno-technický prostriedok, pomocou ktorého zákonodarca dáva predmetu právnej úpravy tie vlastnosti, ktoré v skutočnosti nemá. Môžeme povedať, že v tomto prípade sú objektívne vlastnosti predmetu právnej úpravy nahradené nevyhnutnou a dostatočnou vôľou zákonodarcu.

Množstvo civilných vedcov sa prikláňa k názoru založenému na interpretácii nehnuteľností ako právnej fikcie.

Najmä O. Yu. Skvortsov vo svojom článku „Nehnuteľnosti ako právna fikcia“ poznamenáva, že pri zavádzaní kategórie „nehnuteľnosti“ do Občianskeho zákonníka Zákonodarca Ruskej federácie „použil dve kritériá: ekonomické (pozemok, spojenie s pozemkom, to znamená s prihliadnutím na prirodzené vlastnosti klasifikovaného objektu) a právne (udelenie štatútu nehnuteľnosti zákonom). Zároveň, ako sa autor domnieva, existuje množstvo predmetov v civilnom obehu, ktorých obeh má osobitný význam pre hospodársky život krajiny. A to práve za účelom zriadenia špeciálneho právny režim majetok, ktorý je významný pre štát, zákonodarca na uznanie vecí, ktoré sú svojou povahou hnuteľné, za nehnuteľné využíva taký právny a technický prostriedok, akým je fikcia.

Podobný postoj zaujímajú aj niektorí ďalší civilisti (B.M. Gongalo, M.V. Abramova). Vo svojich prácach poznamenávajú, že uznanie lodí a vesmírnych predmetov, teda predmetov určených na ekonomický a z iných dôvodov (pohyblivých od prírody), za nehnuteľné veci, má za hlavný cieľ rozšírenie právneho režimu nehnuteľností na tieto veci. predmety.

Medzi nevýhody tohto prístupu patrí predovšetkým jeho utilitarizmus (ide nepochybne o snahu prispôsobiť teóriu doterajšej praxi, čo má obrovský vplyv na závery zástancov tohto prístupu), ako aj obmedzená použiteľnosť (napr. samotní autori priznávajú, že tento prístup vysvetľuje iba miesto lodí a vesmírnych objektov v zozname nehnuteľností). Prax právnej úpravy ukazuje, že napriek akýmkoľvek právnym fikciám súdu a vesmírne objekty sa naďalej odlišujú od nehnuteľností z hľadiska prírodných vlastností. Právna úprava takýchto predmetov sa vykonáva podľa úplne odlišných pravidiel stanovených priemyselnými predpismi (Kódex obchodnej dopravy Ruskej federácie, zákonník leteckej dopravy Ruskej federácie atď.). V praxi sa teda ukazuje, že zahrnutie lietadiel a vodných plavidiel, ako aj vesmírnych objektov do zoznamu objektov nehnuteľností neviedlo k požadovanému výsledku a ukázalo sa ako zjavne zbytočné opatrenie, pretože špecifiká ich štatútu sú stále premietnuté do iných predpisov a ich priznanie k nehnuteľnosti to vôbec nevyžadovalo.

D. Verbitsky vo svojej práci poznamenáva, že „uznanie vecí ako nehnuteľností je spôsobené vysokou cenou týchto predmetov as tým spojenou potrebou zvýšenej spoľahlivosti pravidiel ich civilného obehu“. Takmer podobný pohľad možno nájsť v diele N. Rukasa, ktorý sa domnieva, že „nehnuteľné veci majú oproti veciam hnuteľným spravidla vyššiu nominálnu hodnotu“.

Hodnota predmetov však nemôže byť vhodným kritériom, pretože existuje veľa predmetov s vysokou hodnotou, ktoré súvisia s hnuteľným majetkom (šperky, autá).

Originálne kritérium prideľovania nehnuteľností navrhuje vo svojej práci „Zástava nehnuteľností v Ruské právo»A.V. Chernykh.

Autor píše, že „stále pretrvávajúce všeobecný princíp definícia nehnuteľností ako predmetov, ktorých pohyb nie je možný bez neúmerného poškodenia ich účelu, nezodpovedá podstate moderného chápania nehnuteľností.“

A. V. Chernykh uzatvára, že „kritériom delenia majetku na hnuteľný a nehnuteľný by mal byť nepomer škody spôsobenej účelu nehnuteľnosti alebo jej vlastníka, ktorá vznikla práve pri vyskladnení majetku z jeho obvyklého prostredia užívania, a nie pri jednoduchý pohyb." Zároveň sa domnieva, že koncept oddelenia od bežného prostredia používania by sa mal vykladať široko, pretože už teraz zahŕňa také aspekty, ako je prerušenie odpisov, nútené prestoje atď.

Výhodou pohľadu A. V. Chernykha je zjavná novosť kritéria, ktoré navrhuje, ako aj jeho univerzálnosť pre všetky objekty nehnuteľností. Použitie kritéria „oddelenie od bežného prostredia užívania“ nám umožňuje vnímať pojem nehnuteľnosť ako súhrn objektov jedného rádu spojených jedným znakom. Napríklad zmena geostacionárnej obežnej dráhy kozmickej lode, teda „odstránenie objektu z jeho obvyklého prostredia použitia“, môže spôsobiť neprimerané poškodenie jeho účelu. Autorom navrhované kritérium „oddelenie od bežného prostredia používania“ je zároveň mimoriadne vágne a nepodlieha jednoznačnému výkladu, čo môže v praxi viesť k svojvôli účastníkov občianskeho obehu a komplikovať občiansky obeh. . Zároveň zostáva pocit, že zaradiť vodné a vzdušné plavidlá, ako aj vesmírne objekty do pojmu nehnuteľnosti, je trochu pritiahnuté za vlasy.

I.V.Kozlová ide tiež cestou podobnou vyššie uvedenej.

Pri charakterizácii článku 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie autor poznamenáva, že kritérium „silné spojenie s pozemok, vyjadrené v nemožnosti premiestniť vec bez neúmerného poškodenia jej účelu,“ má hodnotiaci charakter. V tomto ohľade je absolútne presné a identické riešenie otázky pevnosti spojenia medzi objektom a zemou v rôznych prípadoch nemožné. Podľa jeho logiky I.V. Kozlová uzatvára: „Dôležité je teda nielen spojenie medzi objektom a zemou, ale aj funkčný účel objektu, ktorý sa bez tohto spojenia nedá realizovať.“ Ako príklad na potvrdenie tohto záveru autorka uvádza príklad, ktorý G. F. Shershenevich analyzoval na začiatku storočia: pri predaji domu na demoláciu alebo na stavebné materiály by sa mal podľa jej názoru považovať za predmet hnuteľného majetku. .

Je zrejmé, že uvedený príklad je chybný. Samotný zámer zmeniť funkčný účel neznamená zmenu právneho postavenia predmetu. Ak uvedený príklad rozoberieme, tak v rámci platnej právnej úpravy treba uvedený príklad kvalifikovať takto: vlastník rozoberie nehnuteľnosť na stavebný materiál, čím zánikom zanikne stav veci ako nehnuteľnej veci. samotného predmetu a stavebný materiál, ako novovzniknuté veci, prechádzajú na kupujúceho, pričom už ide o právne aj skutočne hnuteľné veci.

V.A. Goremykin verí, že nehnuteľnosť je komodita a len ju nazýva charakteristické znaky, ako je stacionárnosť, materiálnosť, užitočnosť, trvanlivosť, opotrebovanie, heterogenita, jedinečnosť a originalita. Táto definícia však neodráža špecifiká nehnuteľností.

Vo vede civilné právo V posledné roky bola predložená teória o právnej povahe pojmu „nehnuteľnosť“. Podľa jej zástancov nie je za nehnuteľnosť uznaný všetok majetok, ktorý je pevne spojený s pozemkom, ale len ten, ku ktorému sú zapísané práva. V obehu môžu byť nehnuteľnosti, ku ktorým sú registrované práva. V dôsledku toho je štátna registrácia právnym znakom nehnuteľnosti.

Je zrejmé, že tento prístup je chybný, keďže štátna registrácia je dôsledkom uznania veci ako nehnuteľnosti a prvku právneho režimu nehnuteľných vecí, a preto nemôže byť jej znakom. Okrem toho je štátna registrácia lodí z veľkej časti zameraná na dosiahnutie rovnakých cieľov ako štátna registrácia (registrácia na dopravnej polícii) Vozidlo. Špecifiká takejto štátnej registrácie sú do značnej miery vymyslené zákonodarcom.

Jednou z hlavných nevýhod existujúcich definícií nehnuteľností je neexistencia jednotného kritéria na delenie vecí na hnuteľné a nehnuteľné a v dôsledku toho zahrnutie heterogénnych skupín predmetov do pojmu nehnuteľnosť, právna úprava ktoré sa výrazne líšia (napríklad právna úprava budovy a lietadla nie je ani zďaleka totožná). Po zvážení stavu občianskeho práva v otázke existujúcich prístupov k pojmu nehnuteľnosť je preto potrebné prejsť k zváženiu kritérií klasifikácie ako nehnuteľnosti.

Pri úvahách o právnej definícii nehnuteľnosti púta pozornosť znak silného spojenia s pozemkom. Používalo sa v rímskom súkromnom práve. Znak silného spojenia so zemou sa často nazýva „prirodzený“.

Pevnosť spojenia so zemou v čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa chápe ako nemožnosť pohybu predmetu bez neprimeraného poškodenia jeho účelu. G.F. Shershenevich zdôraznil: „Hnuteľné a nehnuteľné veci sa teoreticky líšia podľa toho, či sa môžu alebo nemôžu pohybovať bez poškodenia podstaty a bez zníženia hodnoty.

V praxi nie je vždy ľahké rozpoznať znak silného spojenia so zemou. Objekty, ktoré sa nazývajú budovy, stavby, objekty nedokončenej stavby, v skutočnosti nemusia spĺňať kritériá legislatívnej definície nehnuteľností. V prvom rade je to viditeľné pri rozlišovaní medzi nehnuteľnosťami a takzvanými dočasnými stavbami. Moderné technológie, jednak umožňujú bez ujmy presúvať stavby, ktorých zaradenie medzi nehnuteľnosti by nemalo vzbudzovať pochybnosti a jednak sa veľmi rozšírili prefabrikáty, ktoré v relatívne krátkom čase čas je možné rozobrať a zložiť na inom mieste. Navyše vo forme takýchto štruktúr existujú nielen tradičné pavilóny, garáže, prístrešky, ale aj impozantné obchodné a priemyselné komplexy. S prihliadnutím na tieto okolnosti je zrejmé, že kritérium nemožnosti premiestňovania bez neúmerného poškodenia účelu sa stáva pre predmet nedostatočne špecifickým a jeho aplikácia sa stáva svojvoľnou. Štúdia o praxi registrácie práv k nehnuteľnostiam ukázala, že rôzne inštitúcie technického inventáru v niektorých prípadoch uznávajú rovnaké predmety ako nehnuteľnosti, v iných nie. Prezídium Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie (ďalej len NSS RF) tak posudzovalo prípad, kedy súdy prvého a kasačného stupňa mylne zaradili stacionárnu priemyselnú chladničku medzi hnuteľný majetok.

To vedie k myšlienke, že je potrebné hľadať ďalšie kritériá na upresnenie znaku nerozlučiteľného spojenia s pozemkom, prípadne aj iné kritériá klasifikácie objektu ako nehnuteľnosti.

V súčasnosti sa navrhujú rôzne „dodatočné“ kritériá na klasifikáciu objektu ako nehnuteľnosti. Napríklad niektoré z nich možno citovať:

• a) nehnuteľnosť musí byť uznaná za vec, t. j. predmet prírody alebo výsledok práce, ku ktorej vznikajú občianskoprávne vzťahy;
• b) táto vec musí byť individuálne určená, to znamená, že musí mať osobitné, jedinečné znaky, vlastnosti a vlastnosti, musí byť právne nezameniteľná. Poloha, rozloha, katastrálne číslo - to je minimálny súbor vlastností, ktoré dávajú každému objektu jedinečnosť jeho existencie.
• c) veci musia mať také vlastnosti, ako je trvanlivosť a nespotrebovateľnosť.

Existuje množstvo predmetov, ktoré majú znak silného spojenia so zemou aj znak priestorovej individuality, no nemožno ich zaradiť medzi nehnuteľné veci. Ako príklad možno uviesť huby: majú vyššie uvedené vlastnosti, ale nie sú uznané ako nehnuteľnosť. Je to spôsobené tým, že tieto predmety majú vlastnosť konzumovateľnosti, čím odpadá nutnosť začlenenia verejnoprávnych prvkov do právneho režimu takýchto predmetov. V tomto smere je nutným prvkom definície nehnuteľnosti uvedenie znaku nespotrebiteľnosti.

d) vec musí byť v určitom spojení so zemou. Pevnosť spojenia s pozemkom sa navyše považuje za dostatočnú, ak nie je možné premiestniť predmet bez neúmerného poškodenia jeho účelu (povaha tohto spojenia je v právnych predpisoch rôznych krajín definovaná odlišne), ako aj možnosť spôsobiť neprimerané škody pri vyradení niektorých nehnuteľností z obvyklého prostredia prevádzky a užívania. Okrem toho je dôležité nielen spojenie medzi objektom a zemou, ale aj funkčný účel objektu, ktorý sa bez tohto spojenia nedá realizovať.

E.S. Boltanova pomenúva ako nevyhnutné vlastnosti nehnuteľnosti: individuálny charakter (alebo jedinečnosť), nehybnosť (alebo stacionárnosť); ako vedľajšie účinky - opakované použitie počas výrobného procesu, zachovanie pôvodného vzhľadu (formy) na dlhé obdobie, užitočnosť, zásadný charakter, tendencia zvyšovania hodnoty, potreba neustáleho riadenia, nízka úroveň likvidity, významná hodnota (významná význam).

Mimochodom, s prihliadnutím na vyššie uvedené môžeme sformulovať novú teoretickú definíciu pojmu nehnuteľnosť.

Nehnuteľnosťami (nehnuteľnými vecami) treba rozumieť všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, predmety, ktorých pohyb bez neprimeraného poškodenia ich účelu nie je možný. V tomto prípade by kritériom na rozlíšenie hnuteľného a nehnuteľného majetku mal byť súlad vlastností predmetu s definíciou nehnuteľnosti. Ak má vec všetky vlastnosti identifikované v rámci navrhovanej definície nehnuteľnosti, potom patrí do kategórie nehnuteľných vecí a ak nemá, patrí do kategórie hnuteľných vecí.

Sekcia 1. Nehnuteľnosti a ich klasifikácia

Kapitola 1. Nehnuteľnosti: podstata a hlavné črty

1.2. Znaky nehnuteľností

Všetky umelé budovy (nehnuteľné objekty) zahŕňajú pozemok a majú všeobecné charakteristiky, ktoré im umožňujú odlíšiť ich od objektov, ktoré nesúvisia s pozemkom:

1. Stacionárnosť,nehybnosť - charakterizuje silné fyzické spojenie medzi majetkom a zemského povrchu a nemožnosť pohybu v priestore bez fyzického zničenia a poškodenia, čím sa stáva nevhodným na ďalšie použitie.

2. Významnosť - nehnuteľný predmet vždy pôsobí vo fyzickej a hodnotovej podobe . Fyzické charakteristiky nehnuteľnosti zahŕňajú údaje o jej veľkosti a tvare, nepríjemnostiach a nebezpečenstvách, prostredí, prístupových cestách, inžinierskych sieťach, povrchu a podloží a terénnych úpravách. Kombinácia týchto charakteristík určuje užitočnosť fyzického objektu, ktorý tvorí základ hodnoty majetku. Samotná užitočnosť však neurčuje hodnotu. Akýkoľvek fyzický objekt má hodnotu a má do určitej miery také charakteristiky, ako je vhodnosť a obmedzená ponuka. Obmedzená ponuka zvyšuje náklady. Sociálne ideály a normy, ekonomická aktivita, zákony, rozhodnutia a činy vlády a prírodné sily ovplyvňujú správanie ľudí a spôsobujú zmeny v hodnote majetku.

3. Trvanlivosť nehnuteľné predmety sú dlhšie ako životnosť všetkých ostatných tovarov (okrem určitých druhov). drahokamy a výrobky zo vzácnych kovov). Napríklad podľa stavebných predpisov a predpisov (SNiP) platných v Rusku sú rezidenčné projekty v závislosti od materiálu hlavných konštrukcií (základy, steny, stropy) rozdelené do 6 skupín so štandardnou životnosťou od 15 do 150 rokov. .

Trvanie zemského obehu, ak sa používa správne, je nekonečné a porušenie prevádzkových noriem vedie k nenapraviteľným stratám.

Okrem hlavných generických charakteristík objektov nehnuteľností môžeme rozlišovať súkromné ​​charakteristiky, ktoré sú určené špecifickými ukazovateľmi v závislosti od typu objektov.

Je takmer nemožné hovoriť o dvoch rovnakých bytoch, pozemkoch alebo budovách, pretože určite budú mať rozdiely v umiestnení vo vzťahu k iným nehnuteľným objektom, infraštruktúre a dokonca aj svetovým stranám, čo naznačuje heterogenita,jedinečnosť a originalitu každej nehnuteľnosti.

Nehnuteľnosti majú zvýšenú ekonomickú hodnotu, pretože sú určené na dlhodobé užívanie a počas užívania sa nespotrebúvajú. Objekty nehnuteľností sú spravidla štrukturálne zložité a ich udržiavanie v správnom stave si vyžaduje veľké náklady.

Predchádzajúce

Známky
Špecifické (generické) vlastnosti
1. Stacionarita (nehybnosť)	Absolútna nehybnosť, pevné spojenie so zemou, nehybnosť v priestore bez ohrozenia funkčnosti
2. Významnosť	Nehnuteľnosti fungujú vo fyzickej a hodnotovej podobe. Fyzické charakteristiky zahŕňajú údaje o veľkosti a tvare predmetu a určujú úžitkovosť predmetu, ktorá tvorí základ hodnoty nehnuteľnosti.
3. Trvanlivosť (nespotreba)	Životnosť nehnuteľností sa v závislosti od materiálu pohybuje od 15 do 150 rokov. Objekty nehnuteľností sa opätovne používajú vo výrobnom procese
Špecifické (osobitné) vlastnosti
1. Originalita (jedinečnosť)	Každá vlastnosť má určité vlastnosti, ktoré ju odlišujú od ostatných vlastností
2. Funkčný účel	Na výrobné účely sa na výrobnom procese priamo alebo nepriamo podieľa nehnuteľnosť, kedy

	Pokračovanie tabuľky 1
Známky
	neproduktívny – poskytuje ľuďom podmienky na život.
3. Ovládateľnosť	Nehnuteľnosť si vyžaduje neustálu správu, ktorá zahŕňa: opravy, poskytovanie inžinierskych sietí, kontrolu príjmu platieb atď.
4. Regulácia transakcií štátom	Povinná štátna evidencia transakcií s nehnuteľnosťami, regulácia užívania nehnuteľnosti.

Hlavné základné vlastnosti nehnuteľností - nehybnosť A vecnosť alebo nespotrebovateľnosť, na ktorom sú založené všetky jeho ostatné rodové a druhové charakteristiky.

K typovým charakteristikám patria aj technické a technologické charakteristiky nehnuteľnosti (lokalita, funkčný účel, stav a pod.) Sú určené špecifickými súkromnými ukazovateľmi v závislosti od typu nehnuteľnosti.

1.2. Všeobecná klasifikácia nehnuteľností

Klasifikácia- ide o rozdelenie súboru nehnuteľností do ich podmnožín na základe podobnosti alebo odlišnosti v súlade s vybranými charakteristikami a metódami. Uľahčuje proces štúdia nehnuteľností, umožňuje rýchlo nájsť vnútorné vzorce, ktoré určujú stav a zmeny v jeho spotrebiteľských a trhových vlastnostiach.

Objekty klasifikácie sú prvky skúmaného súboru (budovy, stavby atď.).

Známky klasifikácie sú najvýznamnejšie a prakticky najdôležitejšie vlastnosti a charakteristiky objektov, ktoré slúžia ako základ pre ich zoskupovanie alebo delenie.

V závislosti od ich pôvodu možno nehnuteľnosti rozdeliť na:

1. Prírodné (prírodné) predmety- pozemok, lesné a trvalkové výsadby, izolované vodné plochy a podložia. Tieto nehnuteľnosti sa tiež nazývajú „nehnuteľnosti od prírody“.

2. Umelé predmety (budovy):

A) Obytné nehnuteľnosti- nehnuteľnosť určená na bývanie: nízkopodlažná budova (do troch poschodí), poschodová budova (od 4 do 9 poschodí), výšková budova (od 10 do 20 poschodí), výšková budova (nad 20 poschodí) ).

Obytnou nehnuteľnosťou môže byť aj kondominium, časť (vchod), poschodie vo vchode, byt, izba, vidiecky dom;

b) komerčné nehnuteľnosti- kancelárie, reštaurácie, obchody, hotely, nájomné garáže, sklady, budovy a stavby, podniky ako komplex nehnuteľností;

V) verejné (špeciálne) budovy a stavby.

Lekárska a zdravotná starostlivosť (nemocnice, polikliniky, opatrovateľské domy a detské domovy, sanatóriá, športové areály atď.);

Vzdelávacie (škôlky a jasle, školy, vysoké školy, technické školy, ústavy, detské umelecké centrá atď.);

Kultúrne a vzdelávacie (múzeá, výstavné komplexy, kultúrne a rekreačné parky, kultúrne centrá a divadlá, cirkusy, planetáriá, zoologické záhrady, botanické záhrady atď.);

Špeciálne budovy a stavby – administratívne (polícia, súd, prokuratúra, úrady), pomníky, pamätné budovy, vlakové stanice, prístavy a pod.;

G) inžinierske stavby- rekultivačné stavby a odvodnenia, komplexná inžinierska príprava pozemkov na zástavbu a pod.

Každá z týchto skupín môže byť ďalej dezagregovaná na základe rôznych typologických kritérií.

Umelé predmety sa nazývajú „nehnuteľnosti podľa zákona“, ale táto kategória nehnuteľností je založená na „nehnuteľnosti od prírody“.

Umelé objekty môžu byť kompletne postavené a pripravené na prevádzku, môžu vyžadovať rekonštrukciu alebo väčšie opravy a tiež odkazuje na nedokončené stavebné projekty (nedokončené).

„Nedokončené“ sú objekty, ku ktorým neboli predpísaným spôsobom vyhotovené doklady o prevzatí objektu do prevádzky. Objekty nedokončenej stavby možno rozdeliť do dvoch skupín: objekty, na ktorých sa pracuje, a objekty, kde bola práca z jedného alebo druhého dôvodu zastavená. V súlade so súčasným postupom existujú dva typy zastavenia prác na mieste: konzervácia a úplné zastavenie výstavby.

Pozrime sa podrobnejšie na klasifikáciu obytných nehnuteľností a pozemkového fondu Ruskej federácie.

Pozemkový fond v Ruskej federácii je rozdelený do siedmich kategórií pôdy podľa ekonomického účelu:

1. Poľnohospodárska pôda majú osobitné právne postavenie na trhu s nehnuteľnosťami a používajú sa:

Pre poľnohospodársku výrobu (orná pôda, sena, pasienky, úhor, trvalé plantáže, panenské pôdy a iné pôdy);

Pre osobné poľnohospodárstvo;

Pre kolektívne záhradníctvo a záhradníctvo;

Pre vedľajšiu poľnohospodársku výrobu;

Pre experimentálne a vedecké stanice.

Prevod pôdy z tejto kategórie do inej sa vykonáva len rozhodnutím subjektu federácie. Obzvlášť cenné pozemky nie sú predmetom privatizácie.

2. Krajiny miest a obcí zaberajú 4% územia krajiny. Tieto pozemky obsahujú obytné budovy a spoločensko-kultúrne inštitúcie, ako aj ulice, parky, námestia a environmentálne štruktúry; priemyselné, dopravné, energetické, obranné zariadenia a poľnohospodárska výroba.

3. Územia priemyslu, dopravy, komunikácií, televízie, informatiky a podpory vesmíru, energetiky, obrany a na iné účely. Majú špeciálny režim použitia.

4. Pozemky osobitne chránených území zahŕňajú prírodné rezervácie; zelené plochy miest, rekreačné domy, turistické centrá; prírodné, historické a kultúrne pamiatky; minerálne vody a liečivé bahno, botanické záhrady a pod. Táto kategória pozemkov je určená na zlepšenie zdravia ľudí, masovú rekreáciu a turistiku, ako aj na historickú a kultúrnu výchovu a estetické potešenie. Takéto pozemky sú chránené osobitnými právnymi predpismi, a ekonomická aktivita sú zakázané.

5. Pozemky lesného fondu sú úplne determinované právnym režimom lesov na nich rastúcich. Táto kategória pôdy zahŕňa pôdu pokrytú lesmi a poskytovanú pre potreby lesného hospodárstva a miestneho priemyslu.

6. Pozemky vodného fondu. Sú to územia, ktoré zaberajú nádrže, ľadovce, močiare (okrem tundry a lesnej tundry), vodné stavby a cesty pozdĺž nich.

7. Rezervné pozemky slúžia ako rezerva a sú prideľované na rôzne účely.

Predaj pozemkov, ako aj ich prideľovanie na obchodné činnosti a prevod z jednej kategórie do druhej sa uskutočňuje v súlade so zákonmi Ruskej federácie a zakladajúcich subjektov federácie.

Pozemok v obehu sa používa na vytváranie príjmu, a to aj z prenájmu, vkladu do základného imania, ako zábezpeka atď.

Vo vzťahu k objektom rezidenčných nehnuteľností Možné sú viaceré typologické konštrukcie. Napríklad v závislosti od trvanie a charakter užívania bývania :

- primárne bývanie- miesto trvalého pobytu;

- sekundárne bývanie- prímestské bývanie využívané na obmedzený čas;

- terciárne bývanie- určené na krátkodobé ubytovanie (hotely, motely a pod.).

V súlade s podmienkami Hlavné mestá Je obvyklé rozlišovať tieto skupiny:

1. Luxusné bývanie .

Podlieha týmto základným požiadavkám: umiestnenie v najprestížnejších častiach mesta; patriace do „starého“ fondu (v prípade veľkých opráv a rekonštrukcií) alebo do „stalinského“ fondu; tehlové steny; celková plocha bytov je minimálne 70 metrov štvorcových. m.; prítomnosť izolovaných miestností s konfiguráciou blízko štvorca a veľká kuchyňa (s rozlohou najmenej 15 m2); prítomnosť stráženého vchodu, podzemnej alebo blízkej garáže a pod.

2. Nadštandardné bývanie . Spotrebiteľský dopyt po bývaní tohto typu predpokladá prítomnosť nasledujúcich hlavných charakteristík: možnosť umiestnenia v rôznych (nielen najprestížnejších) oblastiach mesta; Rozloha izieb a kuchýň je 12 a 8 metrov štvorcových. m (v tomto poradí); prítomnosť obývacej izby s rozlohou najmenej 17 metrov štvorcových. m.; väčšia rozmanitosť dizajnových a technologických parametrov.

3. Typické bývanie. Vyznačuje sa: umiestnením v akejkoľvek oblasti mesta; súlad architektonických a plánovacích parametrov s modernými stavebnými predpismi a predpismi; podľa projekčných a technologických parametrov patrí k domom druhej generácie priemyselnej bytovej výstavby a moderným.

4. Bývanie nízkej spotrebiteľskej kvality. Na základe podmienok spotrebiteľského dopytu, vytvoreného pod vplyvom faktora solventnosti, sú požiadavky na tento typ bývania veľmi malé: umiestnenie v oblastiach s nízkou prestížou; vzdialenosť od hlavných dopravných komunikácií; patriace k takým stavebným a technologickým typom ako budovy „starého“ fondu, ktoré neboli podrobené kapitálovým, opravárskym a stavebným prácam, a domy prvej generácie priemyselnej bytovej výstavby; umiestnenie v prvých poschodiach domov iných typov; podhodnotené architektonické a plánovacie vlastnosti atď.

Uvažovaná klasifikácia zohľadňuje preferencie cieľových skupín spotrebiteľov bývania a úroveň ich solventnosti (marketingový prístup).

Rezidenčné nehnuteľnosti sa však dajú rozdeliť aj medzi na základe usmernení mestského plánovania:

Domy „starého“ základu, postavené v predrevolučnom období;

Domy postavené od roku 1917 do konca 30-tych rokov, vyznačujúce sa lakonickými architektonickými a plánovacími riešeniami, ktoré sa nachádzajú v tesnej blízkosti pracovísk (v tom období), sú v súčasnosti málo prestížne, ale majú vysoké štrukturálne a technologické vlastnosti;

- „stalinistické“ domy, ktorých výstavba spadá do obdobia od konca 30. do konca 50. rokov, čo znamená oživenie klasických architektonických a urbanistických pozícií a nachádza sa najmä v prestížnych oblastiach vzdialených od priemyselných zón;

Domy prvej generácie priemyselnej bytovej výstavby (60. roky) (Chruščovove stavby), vyznačujúce sa zníženými architektonickými a technologickými parametrami;

Domy druhej generácie priemyselnej bytovej výstavby, postavené v 70-80 rokoch, keď sa v urbanizme používali vyššie normy a štandardy;

Moderné obytné budovy so širokou škálou charakteristík.

Spolu s rozdelením na typy sa nehnuteľnosti klasifikujú podľa viacerých kritérií, čo prispieva k úspešnejšiemu prieskumu trhu s nehnuteľnosťami a uľahčuje vývoj a aplikáciu metód hodnotenia a správy rôznych kategórií nehnuteľností.

V závislosti od možnosti reprodukcie v prirodzenej forme sa rozlišujú:

nereprodukovateľné: pozemky, ložiská nerastov;

reprodukovateľné: budovy, stavby, trvalkové výsadby.

Na vyspelom západnom trhu bola prijatá iná klasifikácia nehnuteľností v kategóriách A, B a C, odlišná od tej, ktorá bola navrhnutá vyššie.

Nehnuteľnosti používané na vykonávanie konkrétneho podnikania. Zvyčajne sa predáva spolu s podnikom (špecializované nehnuteľnosti);

Nešpecializované nehnuteľnosti - bežné budovy - obchody, kancelárie, továrne, sklady, ktoré sa bežne predávajú alebo prenajímajú.

Nie	Jednotlivé predmety	Komplexné objekty
1.	Pôda
2.	Podložné oblasti	- pôda;
3.	Samostatné vodné útvary	- budovy a stavby;
4.		- inventár a vybavenie;
	- lesy;	- suroviny a výrobky;
	- trvalé výsadby;	- pohľadávky a dlhy;
	- budova;
	- štruktúry	- nehmotný majetok;
5.		- informácie;
	- byt

IN všeobecný prípad - nehnuteľnosť

Zároveň do nehnuteľnosť

Vlastnosti narodenia

Charakteristiky druhov

Známky	Obsah
Nevyhnutné (všeobecné)
Stupeň mobility:
Spojenie so zemou:
Forma operácie:
Spoločenský význam:
Druh (súkromné)

Vecné bremeno.

Vecné bremeno ako ďalšie vlastnícke právo spočíva v práve vlastníka nehnuteľnosti na obmedzené užívanie susednej, prípadne aj inej (susednej) nehnuteľnosti. Presne tento význam obsahuje čl. 274 Občiansky zákonník Ruskej federácie. Predstavme si situáciu, že pozemok je od verejnej komunikácie oddelený dvoma (alebo viacerými) pozemkami. Právo prechodu musí mať vlastník pozemku nielen cez susedný pozemok, ale aj cez susediace pozemky. Vecné bremeno môže obmedziť užívacie právo vlastníka akejkoľvek nehnuteľnosti, nielen pozemku.

Existujú vecné a osobné vecné bremená. Prvé slúžia záujmom vlastníka nehnuteľnosti. Posledné uvedené nesúvisia s výkonom vlastníckych práv. Môže ísť o vecné bremená zdedených nehnuteľností odmietnutím závetu vrátane doživotného užívania bytového domu alebo jeho časti pri dedení zo závetu.

Zaťažením nehnuteľnosti vecným bremenom sa jej vlastník nezbavuje práva ju vlastniť, užívať alebo nakladať s ňou. Vecné bremeno zriaďuje dohodou strán, a ak nedôjde, súd na návrh toho, kto sa domáha zriadenia vecného bremena, a podlieha registrácii spôsobom ustanoveným pre zápis práv k nehnuteľnostiam. .

Vecné bremeno sa zriaďuje aj v záujme a na žiadosť toho, komu sa k pozemku poskytuje právo doživotnej držby alebo trvalého užívania. Zákon ponecháva otvorenú otázku možnosti zaťažiť vecným bremenom predmety, na ktoré sa vzťahujú iné vlastnícke práva, najmä právo hospodárenia alebo prevádzkového hospodárenia. Vychádzajúc z podstaty vecného bremena ako práva k cudziemu majetku je dôvod domnievať sa, že čl. 274-276 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vo vzťahoch týkajúcich sa týchto predmetov.

Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovuje dva prípady zániku vecného bremena. V prvom zanikajú dôvody, na základe ktorých bol zriadený. Tu postačuje jednostranný prejav vôle vlastníka zaťaženej nehnuteľnosti. V druhom prípade nemožno nehnuteľnosť v dôsledku vecného bremena užívať v súlade s jej určením. V tomto prípade zaniká buď dohodou strán alebo súdom na návrh vlastníka.

Vlastníctvo

Transakcie s nehnuteľnosťami v podstate zahŕňajú nákup prevoditeľných práv vlastniť majetok a nakladať s ním. Úplné vlastníctvo je určené trhovým nájomným a aktuálnym dostupným financovaním. Úprava titulu nie je nič iné ako rozdiel medzi trhovým nájomným a zmluvným nájomným.

Poloha

Lokalita je tiež veľmi podstatným prvkom pri porovnávaní porovnateľných predajov. Vykonanie úprav lokality má pomerne výrazný vplyv na hodnotu posudzovanej nehnuteľnosti.

fyzicka charakteristika

Fyzikálnymi vlastnosťami nehnuteľnosti sa rozumie veľkosť, druh a kvalita materiálov, stav a stupeň poškodenia nehnuteľnosti a ďalšie vlastnosti, ktoré sa tiež upravujú.

Porovnávacie jednotky

Keďže nehnuteľnosti sa často líšia veľkosťou a počtom jednotiek, môže byť ťažké porovnať predané nehnuteľnosti s nehnuteľnosťou, ktorá sa oceňuje; preto sa dostupné údaje musia zredukovať na spoločného menovateľa. Týmto spoločným menovateľom môže byť buď fyzická jednotka (cena za m2) alebo ekonomická jednotka.

Rôzne segmenty trhu s nehnuteľnosťami používajú rôzne jednotky porovnávania.

Porovnávacie jednotky pozemkov:

Cena za 1 ha;

Cena za sto metrov štvorcových;

Cena za 1 čelný meter:

Cena za 1 m2 m.

Jednotky na porovnanie zastavaných plôch:

Cena za l m2 m) celková plocha;

Cena za 1 m2 m) čistá plocha na prenájom;

Cena za 1 kubický meter m.

Násobiteľ hrubého nájomného alebo pomer celkovej kapitalizácie možno použiť ako ekonomickú jednotku na porovnanie pri hodnotení projektov na základe pomeru príjmu k predajnej cene.

Výpočet a zmeny

Na výpočet a opravu sa používa veľa metód. rôzne metódy, medzi ktoré patria tieto:

Metódy založené na analýze párových predajov;

Odborné metódy výpočtu a dodatkov;

Štatistické metódy.

Spárovaný spôsob predaja

Párový predaj znamená predaj dvoch objektov, ideálne presnú kópiu navzájom s výnimkou jedného parametra (napríklad umiestnenie), ktorého prítomnosť vysvetľuje rozdiel v cene týchto objektov. Táto metóda umožňuje vypočítať úpravu pre vyššie uvedenú charakteristiku a použiť ju na úpravu predajnej ceny analógového objektu porovnateľnej s predmetom hodnotenia pre tento parameter.

Obmedzené využitie tejto metódy sa vysvetľuje zložitosťou výberu objektov pre párový predaj, vyhľadávaním a spracovaním veľkého množstva informácií.

Odborné metódy výpočtu a úpravy

Základom znaleckých metód výpočtu a tvorby opravných položiek, zvyčajne percent, je subjektívny názor znalca, o koľko je oceňovaný predmet horší alebo lepší ako porovnateľný analóg.

Označme hodnotu predmetu ocenenia ako X a predajnú cenu porovnateľného analógu vezmime rovnajúcu sa 1,0.

V tomto prípade sa argumentácia scvrkáva na nasledovné:
1. Objekt lepšie ako analógové o 15%, potom by sa cena analógu mala zvýšiť o rovnakých 15%:

X = 1,0 + 15 % x 1,0 = 1,0 x (1 + 0,15) = 1,15

2. Oceňovaný predmet je o 15% horší ako jeho analóg, cena analógu sa zníži:

X = 1,0 - 15 % x 1,0 = 1,0 x (1,0 - 0,15) = 0,85.

3. Analóg je o 15% lepší ako hodnotený objekt. Cena analógu by sa mala znížiť:

1,0 = X + 15 % x X = X (1 + 0,15), X = 1/0,87.

4. Analóg je o 15% horší ako hodnotený objekt. Cena analógu by sa mala zvýšiť:

1,0 = X - 15 % x X = X x (1,0 - 0,15), X = 1/0,85 = 1,18.

Odborné metódy výpočtu a úpravy sa zvyčajne používajú vtedy, keď nie je možné vypočítať dostatočne presné dolárové úpravy, ale existujú trhové informácie o percentuálnych rozdieloch.

Štatistické metódy na výpočet korekcií

Treba povedať, že pri oceňovaní nehnuteľnosti metódou komparatívna analýza predaja, v procese úpravy rozdielov medzi oceňovaným predmetom a jeho analógom nie je vždy možné pomerne presne vypočítať pravdepodobnú cenu predmetu. Ak nepoužívate metódy na výpočet opráv, ako je korelačná regresná analýza, mali by ste zaviesť čo najmenej úprav pre rozdiely v charakteristikách porovnávaných objektov. Ide predovšetkým o korekcie fyzikálnych rozdielov (najmä korekcie mierky).

Podstatou metódy korelačno-regresnej analýzy je prípustná formalizácia vzťahu medzi zmenami cien nehnuteľného objektu a zmenami ktorejkoľvek z jeho charakteristík.

Záverečná fáza Porovnávací prístup k oceňovaniu nehnuteľností je analýza výpočtov vykonaných s cieľom získať konečnú hodnotu hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti. V tomto prípade je potrebné:

1. Starostlivo skontrolujte porovnateľné predajné údaje použité na výpočet a ich upravené hodnoty.

2. Vyrovnajte upravené hodnoty porovnateľných predajov výpočtom váženého priemeru.

Odhadcom vypočítaná vážená priemerná hodnota bude pravdepodobnou predajnou cenou oceňovaného predmetu, ktorá môže byť v každom konkrétnom prípade zaokrúhlená v rámci akceptovateľných limitov.

Metóda prepojeného investovania.

Keďže väčšina nehnuteľností sa kupuje pomocou dlhového a vlastného kapitálu, celková miera kapitalizácie musí spĺňať požiadavky trhového príjmu pre obe časti investície.

Investícia = dlhový kapitál + ​​vlastný kapitál.

Miera kapitalizácie požičaných prostriedkov je tzv hypotéka konštantná a vypočíta sa takto:

IP = ročné splátky dlhovej služby / istina hypotekárneho úveru

Hypotekárna konštanta je funkciou úrokovej sadzby, toho, ako často sa dlh amortizuje, a podmienok úveru. Keď sú známe podmienky úveru, hypotekárna konštanta sa môže určiť z finančných tabuliek: bude to súčet úrokovej sadzby a pomeru absorpčného fondu alebo sa rovná koeficientu príspevku na jednotku odpisu.

Akciový investor sa tiež snaží získať systematický peňažný príjem.

Miera použitá na kapitalizáciu návratnosti vlastného kapitálu sa nazýva miera kapitalizácie vlastného kapitálu (Rс) a je definovaný takto:

Rc = peňažné príjmy pred zdanením / investovaná suma vlastné prostriedky

Rc nie je len miera návratnosti kapitálu, ale kombinuje mieru návratnosti kapitálu a návratnosť investovaného kapitálu.

Celková miera kapitalizácie (R) musí spĺňať určitú úroveň hypotekárnej konštanty pre veriteľa a tok príjmov pre akciového investora.

R=M*Rm+(l-M)*Re

Kde: M je pomer hypotekárneho dlhu;

Rm - hypotekárna konštanta;

Re je kapitalizačný pomer vlastného imania.

Pojem, charakteristika a klasifikácia nehnuteľností

Pojem „majetok“ bol prvýkrát sformulovaný v rímskom práve v súvislosti s uvedením pôdy a iných prírodných predmetov do civilného obehu a teraz sa stal všeobecne akceptovaným vo všetkých krajinách sveta.

Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (článok 130) - Nehnuteľné veci (nehnuteľnosti, nehnuteľnosti) zahŕňajú pozemky, podložia, izolované vodné plochy a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, t.j. objekty, ktorých pohyb bez neúmerného poškodenia ich účelu nie je možný, vrátane lesov, trvalkových výsadieb, budov a stavieb.

Nehnuteľný majetok zahŕňa aj lietadlá a námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby a vesmírne objekty podliehajúce štátnej registrácii. Iný majetok môže zákon klasifikovať ako nehnuteľný majetok.

Nie	Jednotlivé predmety	Komplexné objekty
1.	Pôda	Podnik ako celok, ako komplex nehnuteľností, vrátane:
2.	Podložné oblasti	- pôda;
3.	Samostatné vodné útvary	- budovy a stavby;
4.	Všetko, čo je pevne spojené so zemou:	- inventár a vybavenie;
	- lesy;	- suroviny a výrobky;
	- trvalé výsadby;	- pohľadávky a dlhy;
	- budova;	- práva na označenia, ktoré individualizujú podnik, jeho produkty, práce a služby;
	- štruktúry	- nehmotný majetok;
5.	Ostatné položky priznané zákonom štatút nehnuteľnosti	- informácie;
	- byt	- iné výhradné práva

Všeobecne - nehnuteľnosť- ide o pozemky a všetko, čo s nimi pevne súvisí, ktorých pohyb bez neúmerného poškodenia ich účelu nie je možný.

Zároveň do nehnuteľnosť Nehnuteľnosť zahŕňa aj plne hnuteľné veci, ktoré sú im ekvivalentné (lietadlá, námorné plavidlá), a to nie na základe druhovej alebo typovej charakteristiky, ale s cieľom rozšíriť na ne osobitný právny režim ustanovený pre skutočne nehnuteľné veci.

Akýkoľvek nehnuteľný objekt v skutočnosti existuje v jednote fyzických, ekonomických, sociálnych a právnych vlastností, z ktorých každý môže v príslušných prípadoch pôsobiť ako hlavný (určujúci) v závislosti od životné situácie ciele a fázy analýzy.

Na obr. 1. uvádza opis nehnuteľností ako súboru hmotných, ekonomických, právnych a sociálnych vlastností

Ryža. 1. Charakteristika nehnuteľností ako súboru hmotných, ekonomických, právnych a sociálnych vlastností

Každý nehnuteľný predmet má generické (podstatné, koreňové) vlastnosti, ktoré ho odlišujú od hnuteľných vecí, a špecifické (súkromné, špecifické) vlastnosti, ktoré odlišujú skupiny nehnuteľných predmetov homogénnych touto charakteristikou od iných skupín nehnuteľností.

Vlastnosti narodenia charakterizovať nehybnosť predmetu, jeho nepohybovanie sa v priestore bez ohrozenia jeho účelu, pevné spojenie so zemou, trvanlivosť, postupné prenášanie hodnoty predmetu a hromadenie amortizácie a pod.

Charakteristiky druhov charakterizovať funkčný účel, pôvod nehnuteľnosti, technické a technologické charakteristiky, formy vlastníctva a pod.

Hlavné vlastnosti nehnuteľnosti:

Známky	Obsah
Nevyhnutné (všeobecné)
Stupeň mobility:	Absolútna nehybnosť, nepohyb v priestore bez ohrozenia funkčnosti
Spojenie so zemou:	Silné fyzické a právne
Forma operácie:	Prírodný materiál a náklady
Stav spotrebiteľského formulára počas používania:	Nekonzumuje sa, zachováva si svoju prirodzenú formu počas celej životnosti
Trvanie obehu (trvanlivosť):	Viacnásobné využitie a nekonečná zem pri správnom použití
Spôsob prevodu hodnoty vo výrobnom procese alebo straty spotrebiteľských vlastností:	Postupne, ako sa hromadí opotrebovanie a hromadia sa odpisy
Spoločenský význam:	Užívanie objektu sa často dotýka záujmov mnohých občanov a iných vlastníkov, ktorých záujmy štát chráni
Druh (súkromné)
Technické a technologické vlastnosti (umiestnenie, funkčnosť, stav atď.)	Sú určené konkrétnymi ukazovateľmi v závislosti od typu nehnuteľnosti a možnosti rozšírenia osobitného režimu užívania na ďalší majetok. Nerozlučná jednota s funkčnosťou

Delenie majetku na hnuteľný a nehnuteľný pochádza ešte z čias rímskeho práva a je všeobecne známe, že nehnuteľnosti sú základom, bez ktorého nie je možná existencia ani jednej rozvinutej spoločnosti a štátu. Pozrime sa, ako sa interpretuje pojem nehnuteľnosť.

Nehnuteľnosť je akýkoľvek majetok pozostávajúci z pozemku, ako aj budov a stavieb na ňom. Majetok je nehnuteľný vzhľadom na jeho povahu alebo účel alebo vec, ku ktorej patrí. Nehnuteľnosti, nehnuteľnosti – nehnuteľné pozemky a všetok hmotný majetok. Zahŕňa všetok hmotný majetok pod povrchom zeme, nad zemským povrchom alebo spojený so zemou. Nehnuteľnosti sú zákonom uznané ako pozemky a všetky druhy pozemkov, domy, závody, továrne, obchody, všetky druhy budov a prázdne dvory, ako aj železnice.

V ruskej legislatíve sa rozdelenie majetku na hnuteľný a nehnuteľný majetok objavilo v roku 1714, keď bol vydaný dekrét Petra I. „O postupe dedenia hnuteľného a nehnuteľného majetku“. V súčasnosti právny pojem nehnuteľnosti sa odráža v čl. 13 SCRF:

„Nehnuteľné veci (nehnuteľnosti, nehnuteľnosti) zahŕňajú pozemky, podložia, izolované vodné plochy a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, teda predmety, ktorých pohyb bez neprimeraného poškodenia ich účelu nie je možný, vrátane lesov, trvalkových výsadieb. , budovy a stavby“. Pojem nehnuteľnosť teda zahŕňa nielen vlastníctvo pôdy, ale aj hmotné vlastníctvo pod povrchom zeme alebo nad jej povrchom, viazané na daný pozemok.

Nehnuteľnosťou sú napríklad aj železnice a diaľnice.

Hlavným charakteristickým znakom nehnuteľností je ich neoddeliteľné spojenie s pozemkom (stacionárnosť, nehybnosť). Väčšina realitných objektov sa vyznačuje stacionárnosťou, nehybnosťou.

Ďalšie charakteristické črty nehnuteľností sú:

vecnosť

Trvanlivosť.

Nehnuteľnosti sú odolnejšie ako takmer všetky ostatné tovary, s výnimkou niektorých druhov drahých kameňov a vzácnych kovov.

Nehnuteľné predmety a transakcie s nehnuteľnosťami podliehajú štátnej registrácii. Vlastnícke práva k nehnuteľnostiam musia byť zdokumentované. Dôvody pre vznik vlastníckeho práva sú rôzne: kúpa, dedenie, darovanie, fyzická držba na zákonom stanovenú dobu a pod. Nehnuteľnosť je však vždy predmetom vlastníctva.

1. Stacionárnosť, nehybnosť. Označenie sa vyznačuje pevným fyzickým prepojením nehnuteľnosti so zemským povrchom a nemožnosťou jej pohybu v priestore bez fyzického zničenia a poškodenia, čím je nevhodná na ďalšie použitie.

2. Významnosť. Treba si uvedomiť, že nehnuteľnosti vždy fungujú vo fyzickej a hodnotovej podobe. Fyzické vlastnosti nehnuteľnosti zahŕňajú napríklad jej veľkosť a tvar, nepríjemnosti a nebezpečenstvá, životné prostredie, o prístupových cestách, inžinierskych sieťach, povrchu a podloží, krajine a pod. Kombinácia týchto vlastností určuje úžitkovosť predmetu, ktorá tvorí základ hodnoty nehnuteľnosti. To však samo o sebe neurčuje hodnotu. Akýkoľvek predmet má hodnotu a má do určitej miery také charakteristiky, ako je vhodnosť a obmedzená ponuka. Na vytvorenie významnej hodnoty musí byť prítomná obmedzená ponuka. Tu si tiež treba uvedomiť, že nehnuteľnosti sú jedným z mála tovarov, ktorých hodnota je nielen takmer vždy stabilná, ale má aj tendenciu časom postupne narastať.

3. Trvanlivosť nehnuteľností je prakticky vyššia ako životnosť všetkých ostatných tovarov, okrem niektorých druhov drahých kameňov a výrobkov zo vzácnych kovov.

Napríklad podľa stavebných predpisov a predpisov (SNiP) platných v Rusku sú rezidenčné projekty v závislosti od materiálu hlavných konštrukcií (základy, steny, stropy) rozdelené do 6 skupín so štandardnou životnosťou od 15 do 150 rokov. .

Okrem hlavných generických charakteristík nehnuteľností je možné rozlíšiť súkromné ​​charakteristiky, ktoré sú určené špecifickými ukazovateľmi v závislosti od typu nehnuteľnosti.

Je takmer nemožné hovoriť o dvoch rovnakých bytoch, dvoch rovnakých pozemkoch, dvoch rovnakých budovách, pretože nevyhnutne budú mať rozdiely v umiestnení vo vzťahu k iným nehnuteľným objektom, infraštruktúre a dokonca aj svetovým stranám, čo ukazuje na heterogenitu, jedinečnosť a originalitu každého predmetu nehnuteľnosti.

Nehnuteľnosti zvýšili ekonomickú hodnotu. Je to spôsobené tým, že je určený na dlhodobé užívanie a počas používania sa nespotrebúva. Spravidla má štrukturálnu zložitosť, ktorá si vyžaduje vysoké náklady na udržiavanie v správnom stave.

Okrem toho má nehnuteľnosť vždy svoj vlastný funkčný účel. Môže byť produktívny alebo neproduktívny. Pre účely výroby sa majetok priamo alebo nepriamo podieľa na tvorbe produktov, výkone práce a poskytovaní služieb. Pre nevýrobné účely zabezpečuje podmienky pre život a obsluhu ľudí.

Nehnuteľnosť vždy pôsobí ako predmet dlhodobej investície. Najčastejšie je to spôsobené tým, že kúpa nehnuteľnosti po častiach nie je možná, keďže investovanie kapitálu do nehnuteľnosti si vyžaduje značné množstvo kapitálu. Navyše, ak hovoríme o ziskovej stránke veci, hotovostné investície do nehnuteľností predstavujú výdavky s pomerne vysokou dobou návratnosti.

Treba si uvedomiť, že niektoré druhy nehnuteľností je možné premeniť na hnuteľný majetok. Napríklad lesy a trvalkové výsadby podľa definície patria do nehnuteľností a vyťažené drevo je už hnuteľným majetkom.

Upozorňujeme, že zariadenia nachádzajúce sa v budovách a stavbách (kúrenie, vodovod, kanalizácia, elektrické zariadenia, výťahy, mreže, druhé kovové dvere a pod.) sú klasifikované ako hnuteľný majetok. Keďže sa však stal neoddeliteľnou súčasťou predmetu nehnuteľnosti, v prípade transakcie s týmto predmetom by mal byť podrobne popísaný všetok hnuteľný majetok, ktorý je súčasťou nehnuteľnosti (to platí najmä pre majetok, ktorý je počas transakcie zabavený ).

Transakciami s nehnuteľnosťami sa často môže previesť súbor práv a záujmov, ktoré nie sú súčasťou nehnuteľnosti. Môžu to byť nájomné práva, predkupné práva alebo iné záujmy (vecné bremená).