Kúpno-predajná zmluva so súhlasom záložného veriteľa. Zmluva o predaji a kúpe nebytových priestorov s podmienkou zabezpečenia
Proces privatizácie obytných priestorov, ktorý sa začal prijatím federálneho zákona Ruskej federácie zo 4. júla 1991 č. 1541-1 "", zahŕňal obytné priestory vo vlastníctve občanov na základe vlastníckeho práva do plnohodnotného občianskeho obehu. Byt je teraz možné predať, darovať, vymeniť, dať do záložného práva a robiť iné transakcie. IN posledné roky Metóda formalizácie vypožičaných vzťahov a kolaterálu na ich zabezpečenie prostredníctvom uzavretia kúpno-predajnej transakcie sa rozšírila.
Podstata tejto metódy je nasledovná: vlastník bytu, ktorý potrebuje požičané prostriedky, a veriteľ poskytujúci takýto úver, namiesto uzavretia zmluvy o pôžičke a záložných právach nehnuteľností, ktoré sú v takýchto prípadoch ustanovené, vyhotovia kúpu a predajnú zmluvu na byt s právom spätnej kúpy tohto bytu dlžníkom. Zložitosť mechanizmu spočíva v tom, že legislatíva takýto spôsob požičiavania a zabezpečenia úverových záväzkov priamo neupravuje. Z tohto dôvodu sa pri uzatváraní takýchto transakcií robí veľa chýb. Zároveň sa nechránenou stranou v tejto schéme stáva dlžník, ktorý často končí na ulici. Neopatrní občania sa často stávajú obeťami podvodníkov, ktorí sú dobre vyškolení právne aspekty tieto vzťahy. Aké chyby robia dlžníci, s príkladmi súdna prax Pokúsme sa pochopiť tento materiál.
Chyba č. 1. Zostavenie úverovej a záložnej zmluvy na kúpu a predaj bytu namiesto transakcie
Prvá a hlavná chyba. Zmluve o pôžičke a spôsobu jej zabezpečenia - záložnej zmluve - sú venované resp. Obsahom týchto transakcií je, že dlžník získa vlastníctvo majetku alebo peňazí od veriteľa s povinnosťou vrátiť ich v lehote uvedenej v zmluve. Založená nehnuteľnosť v tomto prípade slúži ako zábezpeka na splatenie úveru, pričom zostáva vo vlastníctve a držbe dlžníka, ale je založená veriteľovi - záložnému veriteľovi. V prípade nesplatenia úveru v dohodnutej lehote je založená nehnuteľnosť predmetom predaja. Autor: všeobecné pravidlo Deje sa tak prostredníctvom súdneho konania o zabavení a predaji majetku z verejná dražba. Úver sa spláca z výťažku z predaja a zvyšné prostriedky sa následne vrátia dlžníkovi. Formalizáciou transakcie úveru a zabezpečenia bytu okamžitým uzavretím zmluvy o predaji nehnuteľnosti sa celý zákonom stanovený mechanizmus pre prípady, keď si dlžník neplní svoje povinnosti a založená nehnuteľnosť stáva predmetom predaja u. aukcia je vylúčená. Akonáhle dlžník oneskorene zaplatí (alebo možno nie, pretože vlastníkom je teraz veriteľ), veriteľ, vlastník nehnuteľnosti, má právo okamžite požadovať vydanie svojho majetku. Tento systém formalizácie vzťahov pôžičky a kolaterálu v žiadnom prípade nechráni dlžníka a úplne ho vydáva na milosť a nemilosť veriteľa.
PRÍKLAD
"T. podal na S. žalobu, v ktorej žiadal, aby bola ako vymyslený obchod uznaná zmluva o kúpe a predaji bytu uzavretá medzi T. a S. dňa 26. augusta 2013. Na podporu uvedených tvrdení žalobca uviedla, že v auguste 2013 potrebovala suma peňazí vo výške *** rub. Žalovaný S. súhlasil s poskytnutím finančných prostriedkov, pričom ponúkol zabezpečenie zmluvy o úvere uzavretím zmluvy o kúpe a predaji bytu s právom kúpy po splatení úveru. Podľa žalobcu zmluva o kúpe a predaji bytu v skutočnosti pokrývala zmluvu o úvere.“ Pohľadávky žalobcu boli popreté a byt zostal vo vlastníctve veriteľa.
Chyba č. 2. Chýbajúca riadne vyhotovená zmluva o hotovostnom úvere a právo na spätnú kúpu bytu
Ak sú napriek tomu úver a záložné právo formalizované v zmluve o kúpe a predaji nehnuteľnosti, je potrebné, aby vzťah týkajúci sa úveru a práva na spätnú kúpu nehnuteľnosti bol formalizovaný oddelene. V opačnom prípade bude môcť súd zisťovať len skutočnosť, že účastníci uzavreli kúpno-predajný obchod a prípadné námietky dlžníka, ktoré podľa zmluvy o úvere zaplatil, alebo že má právo odkúpiť svoje nehnuteľnosti. majetok, bude súd ignorovať.
PRÍKLAD
Z uznesenia Prezídia Moskovského krajského súdu zo dňa 19.08.2015 č. 394 vo veci č. 44g-196/15, 4G-3858/2015:
"A.V.I. podal na súd návrh na uznanie kúpno-predajnej zmluvy pozemok neplatná, uplatnenie dôsledkov neplatnosti transakcie na S., A.M.P., A.V.P., JSC "AKB Moskovsky" regionálna banka", Zvládanie Federálna službaštátna registrácia katastra a kartografie v moskovskom regióne. Na podporu uvedených požiadaviek poukázal na skutočnosť, že medzi účastníkmi bola skutočne uzavretá zmluva o pôžičke. Peniaze prijaté ako pôžičku vrátil, avšak zmluva o odkúpení tejto nehnuteľnosti uzatvorená so S. nebola zapísaná a pozemok s domom bol predaný spoločnosti S.A.M.P., ktorej bola nehnuteľnosť odcudzená na spoločnosť A.V.P.“ Odvolacím rozsudkom Moskovského krajského súdu bolo zamietnuté uspokojenie nárokov, uznesením Prezídia Moskovského krajského súdu zo dňa 19.08.2015 č. 394 vo veci č. odvolacie rozhodnutie Moskovského krajského súdu bolo zrušené, prípad bol zaslaný na nové posúdenie Mestskému súdu Vidnovskij v Moskovskej oblasti.
Chyba č. 3. Nezrovnalosti medzi podmienkami kúpno-predajnej zmluvy o cene nehnuteľnosti a skutočnými dohodami
Často sa stáva, že v zmluve o kúpe a predaji bytu týkajúcej sa úveru a záložného obchodu strany uvedú úplne nereálnu cenu nehnuteľnosti, zvyčajne vyššiu, ako dlžníci v skutočnosti dostanú ako úver. Nie je potrebné vysvetľovať, že sa to nedá. Koniec koncov, aj keď súd vyhlási kúpno-predajnú transakciu za neplatnú, dlžník bude musieť vrátiť presne tú sumu, ktorú strany uviedli v kúpnej a predajnej zmluve na predmet.
PRÍKLAD
"Počas rokovania A. odovzdal balík dokumentov k spornému bytu a následne sa A. dostavil na adresu:<...>na uzavretie úverovej zmluvy a záložnej zmluvy. S. však uviedol, že pôžička bude formalizovaná kúpno-predajnou zmluvou so spätným odkúpením a zmluva nebude uzavretá so spoločnosťou, ale priamo so S. Ako A. zdôrazňuje, z kúpno-predajnej zmluvy vyplýva, cena bytu vo výške<...>, pričom mala v úmysle získať úver vo výške<...>». Súdnymi rozhodnutiami v tomto prípade došlo k vysťahovaniu dlžníka z bytu, ktorý predtým predal na základe kúpno-predajnej zmluvy. Súdy nevzali do úvahy argumenty dlžníka, že pôžičkové a záložné obchody boli uzavreté týmto spôsobom.
Treba tiež poznamenať, že prax uvádzania v kúpno-predajnej zmluve vyššiu cenu, ako bola požadovaná za pôžičku a ktorá bola skutočne prevedená na dlžníka, je mnoho. Týmto spôsobom skúsení veritelia, ktorí sa profesionálne venujú úverovým činnostiam, po prvé dávajú kúpno-predajnej transakcii právny vzhľad, pričom predvídajú námietky dlžníka, ktorý môže na súde uviesť, že požičaná suma je oveľa nižšia ako skutočná byty s trhovou hodnotou. Na takéto argumenty dlžníka sofistikovaní veritelia odpovedajú, že dlžník-predávajúci dostal plnú sumu Trhová hodnota objekt. Po druhé, aj keď súd následne vyhlási transakciu predaja nehnuteľnosti za neplatnú, dlžník bude musieť vrátiť sumu, ktorú strany uviedli v kúpno-predajnej zmluve. Takéto konanie veriteľa je dôvodom na nastolenie otázky trestného stíhania osôb vinných z podvádzania dlžníkov. Keďže však neexistujú dôkazy o argumentoch dlžníka, že v skutočnosti dostal výrazne nižšiu sumu súdom a orgány činné v trestnom konaní Postaviť podvodníkov pred súd môže byť ťažké a niekedy aj nemožné.
Chyba č.4. Precenenie svojich finančných možností a precenenie právnych následkov nesplatenia úveru
Pri súhlase s uzavretím kúpno-predajnej zmluvy namiesto úverových a záložných zmlúv musí dlžník chápať, že za iné porušenie svojich povinností nedostane právo ani na najmenšie omeškanie alebo zhovievavosť. Pre tento dôvod správne posúdenie má svoje finančné možnosti veľký význam. Súčasné právne predpisy stanovujú výnimky, keď veriteľ nemá právo požadovať predaj založeného majetku dlžníka po splatnosti (článok 54 ods. 1 zákona „“).
Ako je uvedené vyššie, dlžník, ktorý predal svoj majetok veriteľovi z takýchto záruk, poskytol a Federálny zákon zo dňa 16. júla 1998 č. 102-FZ "", sa zbavuje. Neexistujú žiadne záruky, že nehnuteľnosť sa dlžníkovi vráti, aj keď si riadne splní svoje povinnosti splácať úver.
PRÍKLAD
Z odvolacieho rozsudku Mestského súdu v Moskve zo dňa 18.03.2016 vo veci č. 33-386/2016:
"Žalobkyňa K. M. na podporu svojich tvrdení uviedla, že so zamestnancom agentúry B. uzatvorila zmluvu o pôžičke so zabezpečením, za podmienok ktorej B. (veriteľ) poskytol úver vo výške **. * rubľov. na dobu do ***, V zmysle podmienok úverovej zmluvy, dňom jej podpisu, ***, K.M. uzavrela s B. darovaciu zmluvu na podiel na byte. Napriek absencii porušení podmienok zmluvy o pôžičke z jej strany, pred uplynutím platnosti zmluvy o pôžičke so zabezpečením uzatvorila B. dňa 16.07.2014 s N. darovaciu zmluvu na 1/2 podiel z vl. špecifikovaný byt“. Súdnym rozhodnutím v tomto prípade bolo dlžníkovi odmietnuté zrušenie zmluvy. Nehnuteľnosť zostala v rukách veriteľa.
Je mylná predstava, že súd pri posudzovaní nárokov veriteľa na vysťahovanie dlžníka po splatnosti zohľadní, že takto predávané bývanie je jediným bydliskom dlžníka atď. Pre súd takéto argumenty nebudú dôležité.
PRÍKLAD
"Na podporu žaloby na napadnutie kúpno-predajnej zmluvy žalobca uviedol, že Peniaze Za predaj bytu nedostala žiadne peniaze, potvrdenie o prevode a prevzatí bytu bolo podpísané formálne a neodráža okolnosti transakcie, nikdy nemala v úmysle byt predať, bývala a býva v ňom so svojou rodinou , nemá iné bývanie...“
Argumenty odvolania žalobcov, že spornú nehnuteľnosť naďalej užívajú, nie sú podľa názoru súdneho senátu právne významnými okolnosťami pri posudzovaní nárokov žalobcov a nenasvedčujú o pretvárke kúpno-predajných zmlúv na byty a bytov. nebytový priestor“. Ako vyplýva z textu súdneho úkonu, dlžník bol z bytu vysťahovaný.
O metódach súdnej ochrany
Spôsob obrany pre dlžníka je spravidla nárok na uznanie transakcie nákupu a predaja ako falošnej transakcie (), niekedy argument o zotročení transakcie, tj transakcia uzavretá za podmienok nevýhodných pre dlžníka. , a uplatnenie dôsledkov neplatnosti týchto transakcií, teda na vrátenie strateného majetku späť dlžníkovi. Prípady uspokojenia takýchto pohľadávok však nie sú časté, vo veľkej miere závisia od schopnosti žalobcu dokázať nepravdivosť transakcie rôznymi dôkazmi, čo nie je jednoduché. Hovoril o kvalifikácii falošných transakcií najvyšší súd V:
"Podľa fingovanej transakcie, teda transakcie, ktorá bola uskutočnená s cieľom zakryť inú transakciu, vrátane transakcie za iných podmienok, s iným zložením predmetu, je neplatná. Kvôli pretvárke môže byť vyhlásená za neplatnú iba transakcia, ktorá je zameraná na dosiahnutie iných. právne následky a pokrýva inú vôľu všetkých účastníkov transakcie. Úmysel jedného účastníka uskutočniť falošnú transakciu nestačí na uplatnenie tohto pravidla...“
Ako vidíte, existujú právne dôvody na napadnutie takýchto transakcií, ale negatívny výsledok pre dlžníka je spravidla spojený s nedostatkom dôkazov o výskyte požičaných záväzkov ao záložných vzťahoch k majetku, ktoré z nich vyplývajú.
Ako hlavná rada sa odporúča uzavrieť zmluvu o úvere a záložnom práve na nehnuteľnosť. Dohody v v tomto prípade sú vyhotovené v písomnej forme a štátna registrácia podlieha aj záložná zmluva a záložné právo (resp. čl. čl. a zákona " ").
V prípade, že sa strany transakcie napriek tomu dohodnú, že splatenie úveru by malo byť zabezpečené prevodom vlastníctva nehnuteľnosti dlžníka spolu s kúpno-predajnou zmluvou, mala by byť uzavretá zmluva, ktorá dáva dlžníkovi právo odkúpiť svoju nehnuteľnosť a ukladá veriteľovi zodpovedajúcu povinnosť túto nehnuteľnosť predá dlžníkovi (spravidla ide o predbežnú zmluvu o predaji nehnuteľnosti, ale môže byť uzavretá aj iná zmluva odrážajúca zabezpečovací charakter prevodu nehnuteľnosti do vlastníctva veriteľa). Užitočné by bolo zahrnúť aj podmienky o zabezpečovacom charaktere transakcie predaja nehnuteľnosti v samotnej zmluve o úvere.
Na trhu s nehnuteľnosťami sa často vyskytujú situácie, keď nákupné a predajné transakcie z rôznych dôvodov zlyhajú. Preto mnoho predávajúcich a kupujúcich nehnuteľností vyžaduje záruky splnenia záväzkov z transakcie. Realitné kancelárie môžu v tomto prípade ponúknuť nasledovné spôsoby zabezpečenia záväzkov zmluvných strán: záloha (záloha), záloha alebo predbežná kúpno-predajná zmluva. Niektorí realitní makléri trvajú na určitom type zábezpeky, no každý klient má právo dohodnúť si vlastné podmienky transakcie. Čo je teda lepšie zvoliť: záložné právo, záloha alebo predbežná dohoda?
Záloha
Podľa občianskeho práva záloha je čiastka, ktorú kupujúci prevedie predávajúcemu na zabezpečenie splnenia záväzkov z transakcie.Táto platba sa uskutočňuje práve na potvrdenie uzavretia zmluvy. Jeho podmienky sú dosť prísne: kupujúci prevedie určitú sumu peňazí predávajúcemu; Okamžite majú obe strany povinnosť uzavrieť obchod.
Ak sa náhle v dôsledku určitých okolností kupujúci vyhne transakcii, záloha sa mu nevráti a zostane majetkom predávajúceho; ak predávajúci odmietne uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu, je povinný vrátiť kupujúcemu zálohu a naviac sumu v rovnakej výške. To znamená, že zo strany predávajúceho bude kompenzácia za zrušenie transakcie dvojnásobná. Pre mnohých predajcov bytov je však táto možnosť zabezpečenia plnenia záväzkov nerentabilná, pretože sú účastníkmi reťazca a ak zlyhá aspoň jedna transakcia z takéhoto súboru, predávajúci nebude môcť splniť svoje záväzky z dôvodov, ktoré nemôže ovplyvniť.
Potom príde záloha na pomoc predávajúcemu - peňažná suma, ktorú kupujúci vložil predávajúcemu za účelom zabezpečenia splnenia záväzkov. Zálohu je najlepšie formalizovať prostredníctvom písomného uzavretia a pred notárom; Týmto spôsobom môžete určiť postup vrátenia finančných prostriedkov, výšku zálohy atď. Pri vklade by ste mali byť veľmi opatrní, pretože... Mnohí bezohľadní predajcovia uzatvárajú záložnú zmluvu skôr vo svoj prospech, než aby chránili aj kupujúceho.
Predbežná dohoda
Ak hovoríme o uzavretí záložnej zmluvy, potom je vhodné ihneď vyhotoviť predbežnú zmluvu o kúpe a predaji nehnuteľnosti. Predpisuje konkrétne podmienky transakcie, práva, povinnosti a zodpovednosti strán. Výhody predbežnej kúpno-predajnej zmluvy sú nasledovné:
- určuje lehotu na uzavretie hlavnej zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti;
- stanovuje hlavné podmienky transakcie, najmä cenu bytu;
- ak sa jedna zo zmluvných strán vyhýba svojim povinnostiam, má druhá zmluvná strana právo súdne konanie požadovať splnenie svojich záväzkov.
Preto by ste si pri uzatváraní predbežnej zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti mali dať pozor, prečítať si všetky klauzuly dokumentu a najlepšie je poradiť sa s právnikom.
Tento formulár je možné vytlačiť z editora MS Word (v režime rozloženia strany), kde sa automaticky nastavia možnosti zobrazenia a tlače. Ak chcete prejsť do MS Word, kliknite na tlačidlo.
Pre pohodlnejšie vyplnenie formulára v MS Word je uvedený v revidovanom formáte.
Približná forma
Dohoda N ____
kúpa a predaj nehnuteľností založených na hypotéke
|
G._____________________ |
"__" ____________ ____ G. |
Ďalej označujeme ___ ako „Predávajúci“, ktorého zastupuje _____________________, konajúci___ na základe _____________________, na jednej strane a _________________________________, ďalej ako___________________________________ ______, konajúci___ na základe _____________________, dňa na druhej strane uzavreli túto zmluvu takto:
1. Predmet zmluvy
1. Predmet zmluvy
1.1. Predávajúci prevádza do vlastníctva Kupujúceho nehnuteľnosť špecifikovanú v bode 1.2 tejto Zmluvy (ďalej len „Nehnuteľnosť“) a Kupujúci sa zaväzuje túto nehnuteľnosť prevziať a zaplatiť za ňu cenu vo výške a spôsobom podľa čl. tejto dohody.
1.2. Na základe tejto zmluvy sa prevádza nasledujúci majetok: (uveďte názov, typ, charakteristiku prevádzaného majetku).
Kvalita a vlastnosti prevádzaného majetku: _____________________.
Majetok sa prevádza v množstvách: (uveďte množstvo alebo poradie jeho určenia).
1.3. Nehnuteľnosť je zaťažená záložným právom na základe záložnej zmluvy zo dňa „__“ ____________ ____, N ____, uzavretej medzi _____________________, v súlade s ktorou ___________________________
Záložná zmluva bola uzavretá na zabezpečenie splnenia záväzkov zo strany predávajúceho z úverovej zmluvy (alebo: zmluvy o pôžičke) č. ____ zo dňa "__" ____________ ____, uzavretej medzi _____________________, na základe ktorej ________________
Súhlas záložného veriteľa nehnuteľnosti ____________________ na uzavretie tejto zmluvy bol získaný spôsobom stanoveným platnou legislatívou Ruskej federácie.
1.4. Odo dňa nadobudnutia účinnosti tejto zmluvy sa kupujúci stáva právnym nástupcom predávajúceho podľa záložnej zmluvy č. ____ zo dňa "__" ____________ ____.
1.5. Kupujúci nesie všetky záväzky Záložcu z uvedenej Záložnej zmluvy.
1.6. Kupujúci sa nestáva dlžníkom z hlavného záväzku - úverovej zmluvy (alebo: úverovej zmluvy) N ____ zo dňa "__" ____________ ____
2. Práva a povinnosti zmluvných strán
2.1. Predávajúci je povinný:
2.1.1. Previesť na kupujúceho majetok, ktorý spĺňa podmienky tejto zmluvy o kvalite a úplnosti, spôsobom a v lehotách ustanovených touto zmluvou.
Osoba kupujúca nehnuteľnosť vo forme bytu sa môže v tejto súvislosti stretnúť s rôznymi nepredvídanými ťažkosťami. Napríklad s potrebou zábezpeky.
Prečítajte si tento článok o tom, čo je záložná zmluva pri kúpe bytu alebo inej nehnuteľnosti, ako správne formalizovať záložnú zmluvu a aké zabezpečenie sa v takýchto prípadoch necháva.
Čo je to záloha za byt
Pri vykonávaní transakcie na nákup a predaj bytu sa osobitná pozornosť venuje registrácii kolaterálu. Záložné dlhopisy poskytujú predávajúcemu záruky na splnenie podmienok zmluvy.
Zábezpekou môže byť buď určitá peňažná suma alebo iný typ vecného bremena. Môže ísť o hnuteľný a nehnuteľný majetok, cenné papiere alebo iné veci, ktorých hodnota zodpovedá dohodnutej výške.
Záloha alebo záloha pri kúpe bytu - aký je rozdiel?
Ľudia, ktorí nerozumejú právnej terminológii, si často mýlia pojmy „záruka“ a „vklad“. Zdá sa, že to znie podobne. Ale v skutočnosti sú to úplne iné veci. A nesprávne aplikovaný koncept v kúpno-predajnej zmluve môže viesť k nepríjemným následkom.
Najjednoduchším vysvetlením rozdielu medzi zálohou a zálohou je, že záloha sa po splnení zmlúv vracia v plnej výške, ale záloha sa nevracia. Okrem výšky zálohy zaplatí kupujúci peniaze požadované zmluvou. To znamená, že záloha je súčasťou nákladov na kúpený byt s výhradou splnenia vzájomných záväzkov stranami transakcie.
Ako správne zapísať zálohu pri kúpe bytu
Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie si záložný dokument nevyžaduje registráciu u notára, s výnimkou prípadov, keď sa to vyžaduje v súlade s dohodou, podľa ktorej musia byť splnené povinnosti.
Záložná zmluva (nazývaná aj zmluva) nie je náročná na vypracovanie, pričom sa riadi nižšie uvedenými pravidlami.
- V prvom rade je potrebné špecifikovať, kto je určený ako záložca a kto je záložcom, teda zmluvné strany tejto zmluvy.
- Potom by ste mali uviesť podrobnosti a účel hlavnej zmluvy, na základe ktorej je zabezpečená implementácia dohôd.
- Ďalšou povinnou položkou je predmet záložného práva a jeho hlavné charakteristiky.
- Potom si musíte ujasniť práva a povinnosti záložcu a záložného veriteľa. Zistite, kto si ponecháva zabezpečenie a či ho možno použiť, ako aj to, či ho možno nahradiť a v akých prípadoch. Kto zaisťuje bezpečnosť tohto predmetu a zodpovedá za jeho poškodenie alebo stratu.
- Na záver je potrebné schváliť dobu platnosti dokladu a podmienky, za ktorých je možné zmluvu vypovedať alebo zmeniť.
Záložná zmluva na kúpu bytu, vzor
Aby ste pri kúpe nehnuteľnosti, najmä bytu, nechali zálohu, musíte správne vypracovať dohodu, ktorá vysvetlí všetky nuansy týkajúce sa splnenia povinností vrátiť zálohu späť.
Bežné príklady, keď vzniká potreba kolaterálu:
- Ak sa bývalý vlastník ešte neodhlásil z bytu v čase transakcie kúpy a predaja. Záložné právo zaručuje splnenie tejto povinnosti.
- Ak v byte dočasne zostali nejaké veci na predaj. Záložná zmluva zabezpečuje bezpečnosť tohto majetku, prípadne peňažnú náhradu v prípade poškodenia alebo straty týchto vecí.
- Ak má predchádzajúci vlastník bytu dlhy na úhrade bytov a komunálnych služieb, je povinný ich uhradiť v dohodnutej lehote. V opačnom prípade sa bude výška dlhu domáhať na súde podľa podmienok uvedených v dohode.
Pred uzatvorením záložnej zmluvy pri predaji bytu sa oplatí prezrieť si jej vzor.
Sum
Ak je záloha pri kúpe bytu určená v peňažnom vyjadrení, môže byť skutočná alebo podmienená.
Keď sa strany dohodnú na podmienečnom vklade, je to podrobne uvedené v zmluve. Napríklad, ak ide o zaplatenie za bývanie a komunálne služby, po predaji bytu je bývalý vlastník povinný splatiť všetky dlhy. V opačnom prípade sa nový vlastník môže obrátiť na súd a zaplatiť všetky súdne trovy na náklady predchádzajúceho vlastníka v súlade s podmienkami dohody.
V každom prípade si výšku zálohy pri kúpe bytu určujú zmluvné strany v závislosti od podmienok zabezpečenia záložných záväzkov.
Zmluva o zálohe na kúpu bytu, vzor
Dohoda o depozite pri kúpe bytu Najčastejšie sa zostavuje, keď existujú dôvody na oneskorenie uzavretia kúpno-predajnej transakcie.
Môžu to byť problémy s papierovaním, nezaplatené účty za energie alebo iné dočasné prekážky na strane predávajúceho alebo kupujúceho. Zálohou je spravidla peňažný príspevok vo výške, na ktorej sa zmluvné strany dohodnú. Táto suma je zárukou, že predávajúci počas odkladu transakcie nenájde ďalších kupcov a kupujúci si nákup nerozmyslí tento byt. V budúcnosti pri kúpe alebo predaji bytu je záloha zahrnutá do nákladov na bývanie.
Zmluva o zálohe pri realitnom obchode regulované podľa Občianskeho zákonníka RF.
Ak si predávajúci nesplní povinnosti z uzatvorenej zmluvy, teda ak predávajúci odmietne byt tomuto kupujúcemu predať, záloha sa mu vracia v dvojnásobnej výške. V prípade, že kupujúci odmietne kúpu predmetného bytu, celá výška zálohy ostáva predávajúcemu.
⇒ Vzor zmluvy o zálohe na kúpu bytu si môžete stiahnuť z odkazu: .
Vrátenie zálohy pri kúpe bytu
Za predpokladu splnenia všetkých záväzkov zo záložnej zmluvy oboma zmluvnými stranami, ako aj po uplynutí stanovenej lehoty sa záložné právo vracia pôvodnému vlastníkovi, teda záložcovi.
Na to, aby kupujúci, ktorý si kúpu bytu rozmyslel, dostal zálohu späť, musí vyhotoviť písomné vyhlásenie o zániku záložnej zmluvy a postúpiť ju notárovi, prípadne konať prostredníctvom súdu.
Ide o prípad, ak sa na tejto otázke s predávajúcim bytu nedalo jednoducho dohodnúť, ale súd sa pri takomto vývoji udalostí môže aj tak postaviť na stranu predávajúceho a potom nebude možné vrátiť peniaze.
Záložná zmluva pri kúpe nehnuteľnosti nie je najviac požadovaný dokument. Ale v takejto situácii, keď jedna zo strán ponúkne uzavretie zmluvy, aby si zabezpečila obchod, a druhá strana to odmietne, je dôvod si to dvakrát premyslieť. Možno má druhá strana čo skrývať, a preto, či sa oplatí s takýmito ľuďmi jednať a riskovať v takej dôležitej veci, akou je kúpa či predaj bytu, si každý rozhodne sám.