Aký by mal byť vklad? Záloha pri kúpe bytu: dôležité body

Záloha je hotovosť, prevedený kupujúcim bytu na predávajúceho pred uzavretím hlavnej transakcie a potvrdením úmyslu kupujúceho uskutočniť kúpu po určitom čase. Zvážme hlavné vlastnosti a pravidlá jeho registrácie pri kúpe domu.

  • Vklad sa vykonáva s prípravou špeciálnych dokumentov.
  • Fázy aplikácie sú:
  1. vypracovanie zmluvy a dohodnutie jej ustanovení
  2. vystavenie potvrdenia o prevode finančných prostriedkov
  • V zmluve (predbežnej kúpno-predajnej zmluve) musí byť uvedená výška prevedených finančných prostriedkov, ako aj podmienky a dátum zaplatenia zvyšnej sumy a uzavretie hlavnej zmluvy.
  • Predávajúci musí predložiť originály dokladov potvrdzujúcich jeho vlastníctvo bytu na preskúmanie.
  • Pri uzatváraní transakcie musia byť prítomní všetci vlastníci predávanej nehnuteľnosti (ak ich je viacero).
  • Ak je vlastníkom bytu len jeden, no zároveň má oficiálnu manželku/manžela, účastníkom transakcie musí byť aj manžel.
  • V prípade rozvodu zostáva právo na podiel na spoločne nadobudnutom majetku tri roky. Preto, aby ste sa ochránili ako kupujúci, pred prevodom peňazí si vyžiadajte súhlas manžela predávajúceho s predajom nehnuteľnosti.
  • Pred prevodom peňazí skontrolujte, či je byt v súlade s plánom uvedeným v dokumentoch. Akékoľvek typy prestavby musia byť koordinované a schválené príslušnými orgánmi. Schválenie prestavby musí byť zdokumentované. V opačnom prípade všetky náklady na získanie povolení znáša kupujúci.
  • Zákon umožňuje prevod peňazí len za účasti dvoch strán transakcie. Odporúča sa však zapojiť aj tretie osoby, napríklad zamestnancov realitnej kancelárie, právnikov či notára. V prípade kontroverzných otázok budú môcť tieto osoby vystupovať ako svedkovia potvrdzujúci skutočnosť prevodu finančných prostriedkov.

Prečo uzatvárať zmluvu?

Vykonáva tri funkcie:

    1. Bezpečnosť. Zaplatenie zálohy sa stáva pre predávajúceho zárukou, že kupujúci nebude riskovať svoje peniaze a splní si svoje záväzky. Kupujúci zároveň dostane istotu, že predávajúci svoj názor nezmení a transakcia prebehne. Podľa zákona musí predávajúci v prípade nesprávneho plnenia záväzkov vrátiť kupujúcemu zálohu. zdvojnásobil. Okrem toho strana porušujúca podmienky zmluvy kompenzuje druhej strane všetky straty spôsobené jej konaním.
    2. Platba. Pri úplnom splnení záväzkov predávajúceho sa celková výška dlhu za bývanie zníži o predtým zaplatenú sumu.
    3. Na zaklade evidencie. Ak dôjde ku kontroverzným situáciám, prevod peňazí uskutočnený za prítomnosti svedkov sa stáva dôkazom, že strany uzavreli zmluvný vzťah.

Ako sa určuje veľkosť?

Výšku preddavku neurčuje zákon. Tento problém sa rieši dohodou o výške medzi predávajúcim a kupujúcim. Existujú dva spôsoby, ako určiť výšku zálohy:

  1. Ako percento z hodnoty predávanej nehnuteľnosti. Hodnota je spravidla stanovená do piatich percent z ceny bytu. Existujú však prípady, keď preddavok dosiahne 12%.
  2. Pevná suma, ktorá nezávisí od nákladov na bývanie. Zvyčajne v rozmedzí 50 000 - 100 000 rubľov.

Zmluva o zálohe pri predaji bytu: pravidlá zostavovania

  1. V hornej časti je uvedené miesto a čas uzavretia zmluvy, teda názov mesta a dátum.
  2. Ďalej sa určí, kto sú zmluvnými stranami dohody. Uveďte podrobnosti o predajcovi a kupujúcom (celé meno, adresa, údaje o pase, telefónne číslo)
  3. Zadávajú sa informácie o predávanom byte - predmet zmluvy (adresa, celková plocha, obytná plocha), ako aj cena nehnuteľnosti a podmienky uzavretia hlavnej zmluvy.
  4. Uvádza sa výška vkladanej sumy, musí byť napísaná číslicami a slovom.
  5. Samostatná klauzula určuje postup prevodu finančných prostriedkov.
  6. V nasledujúcom texte sú popísané práva a povinnosti zmluvných strán. Sankcie za neplnenie zmluvných záväzkov sú zakotvené v zákone a sú obsiahnuté v článku 381 Občianskeho zákonníka Ruska. Medzi povinnosti predávajúceho patrí napríklad prevod bytu na nového vlastníka v rovnakej podobe, v akej bol pri obhliadke. Medzi povinnosti kupujúceho patrí napríklad včasné zaplatenie zvyšnej sumy za byt.
  7. V samostatnom odseku sa uvádza, že zmluva je platná od okamihu jej podpisu.
  8. Okolnosti vyššej moci a ich vplyv na platnosť zmluvy musia byť špecifikované.
  9. Na záver sa spíšu podrobnosti o stranách a pridajú sa podpisy.

Nuansy pri navrhovaní. Čo hľadať.

  • Zostavené podľa počtu strán transakcie. To znamená, že ak kúpu a predaj bytu sprevádzajú služby realitnej kancelárie, musíte podpísať 3 kópie: pre kupujúceho, pre predávajúceho, pre makléra.
  • Zmluva o zálohe sa líši od zmluvy vopred. Pri odmietnutí dokončenia transakcie musí byť záloha vrátená kupujúcemu. Za takýchto podmienok záloha zostane u predávajúceho.
  • Je súčasťou celkovej sumy poskytnutej na úhradu bytu. Napríklad, ak sú náklady na bývanie 3 milióny rubľov a zloží sa záloha vo výške 200 tisíc rubľov, výška hlavnej zmluvy o kúpe a predaji bude 2 800 tisíc rubľov.

Potvrdenie

Pri kúpe a predaji bytu môže byť doklad o kúpe samostatným dokladom alebo môže byť dodatkom k podpísanej zmluve. Najčastejšie sa používa druhá možnosť. Potvrdenie sa vyhotovuje v akejkoľvek forme, neexistujú žiadne prísne formuláre alebo formuláre na jeho vykonanie. Ide však o dokument, ktorý má právnu silu, čo znamená, že musí obsahovať niektoré povinné informácie;

  1. Informácie umožňujúce identifikáciu strán (musia byť uvedené celé mená, bez skratiek)
  2. Údaje o pase
  3. Registračné adresy a skutočné bydlisko strán
  4. Je potrebné uviesť, že finančné prostriedky sa prevádzajú konkrétne ako kolaterál. V opačnom prípade, ak sa vyskytnú kontroverzné otázky, súd môže preddavok klasifikovať ako preddavok alebo zálohu. A na tieto pojmy sa vzťahujú ďalšie regulačné opatrenia.
  5. Suma – uvedená číslami aj slovami
  6. Určenie podrobností zmluvy o vklade
  7. Podpisy strán. Potvrdenie sa vydáva ručne. Najlepšia možnosť je prítomnosť notára pri vyhotovení potvrdenky, ktorý potvrdí prevod finančných prostriedkov. Pred podpísaním dokumentu nezabudnite skontrolovať údaje o pase a miesto bydliska uvedené na potvrdenke. Potvrdenie je vystavené a podpísané okamžite v čase prevodu peňazí.

Vzorový príjem

Potvrdenie o prijatí zálohy za byt

Bataysk 22.04.2017

Ja, Petr Petrovič Ivanovskij, narodený 30. januára 1970, cestovný pas - séria 60 15 č. 255618 vydaný Proletárskym obvodným policajným oddelením v Bataysku dňa 13. mája 2002, kód oddelenia - 615-203, registrovaný a bývajúci na adrese - Bataysk, ul. Pushkinskaya 25, apt.80 prijatá od

Ivan Ivanovič Smirnov, narodený 20. augusta 1990, cestovný pas - séria 60 05 č. 853651, vydaný Ministerstvom vnútra Sovetského okresu Bataysk dňa 17. januára 2012, kód oddelenia - 605-871, zapísaný na adrese adresa - Bataysk, pruh. Budennovský 25, apt. 7

na základe zmluvy č.35/04-2017 zo dňa 20.4.2017 na predávaný byt nachádzajúci sa na adrese - Bataysk, ul. Pervomajskaja 66, apt. 21 sumu 250 000 rubľov (dvestopäťdesiattisíc rubľov) ako zábezpeku.

Výpočet bol dokončený v plnom rozsahu. Nemám žiadne sťažnosti proti Ivanovi Ivanovičovi Smirnovovi.

Ivanovský P.P. Smirnov I.I.

Vrátenie zálohy

Suma podľa zákona Ruská federácia, je potrebné vrátiť kupujúcemu v týchto prípadoch:

  1. predajca zmenil názor na transakciu nákupu a predaja
  2. predávajúci sa nedostavil na podpis hlavnej zmluvy
  3. predávajúci porušil podmienky predbežnej dohody
  4. predávajúci neplatil účty za energie až do uzavretia hlavnej zmluvy
  5. predávajúci pri uzatváraní predbežnej kúpno-predajnej zmluvy uviedol úmyselne nepravdivé údaje
  6. predávajúci neprihlásil všetkých prihlásených nájomníkov v byte

Vo všetkých vyššie uvedených prípadoch je predávajúci povinný vrátiť kupujúcemu ním prijatú peňažnú sumu, ako aj zaplatiť penále vo výške tejto sumy. V prípade odmietnutia splnenia zákonných požiadaviek na vrátenie má kupujúci právo obrátiť sa na súdne orgány na ochranu svojich záujmov.

Vklad predstavuje suma peňazí, vydaný kupujúcim predávajúcemu nehnuteľnosti as priama záruka splnenie stanovených podmienok dohody.

Dohoda o skutočnosti zloženia sa vydáva výhradne notársky overené, pretože v inej situácii sa navrhovaná suma bude považovať za preddavok.

Pri ukončení alebo neplnení dohody vinou kupujúceho, záloha je suma predávajúceho. V prípade, že hlavným dôvodom neúspešného obchodu je nepozornosť alebo nezodpovednosť (existujú aj iné faktory) predávajúceho, musí byť záloha vrátená kupujúcemu spravidla, v dvojnásobnom ekvivalente.

Koncept a podstata Záloha upravuje článok 380 (Občiansky zákonník Ruskej federácie) a potrebné informácie sú uvedené v článku 381 kapitoly 23 Občianskeho zákonníka Ruská federácia.

Inými slovami, záloha je suma, ktorú kupujúci prevedie predávajúcemu za účelom záruka zámerov nákup konkrétnych nehnuteľností (byty, domy a pod.). Po dokončení transakcie sa táto suma vypočíta z celkovej sumy na platbu za tovar.

Ak nedôjde k spolupráci, za porušenie na podpísanú dohodu bude potrebné odpovedať z vlastných peňazí.

Záloha je teda mierou dodržiavania zodpovednosti obe strany.

Záloha- najstaršia forma zabezpečenia a potvrdzovania splnenia stanovených záväzkov, ktorú poznali generácie starých Rimanov a ktorá sa v súčasnej dobe postupným tempom používa.

V tých časoch si ľudia navzájom rozumeli, ale dnes je to písomné potvrdenie prevodu sumy peňazí povinný prvok vykonávanie početných manipulácií s nehnuteľnosťami.

Sum

V súčasnosti právne úkony a smernice neurčitýúroveň (hodnotu) súčtu pre každú veľkosť vkladu.

Prakticky sa v rámci používa zálohová platba 5-10 % zo zistenej hodnoty konkrétnej nehnuteľnosti (bytu, domu a pod.). Peňažná suma spravidla začína od hodnoty 50 tisíc rubľov.

Kedy zaplatia viac? Pri maximálnom záujme kupujúceho o bývanie, šanca na získanie dôstojný vklad prudko stúpa. Navyše, ak sa predávajúci úspešne pokúsi splniť vysokú cenu, výška zálohy, ktorú bude požadovať, je oveľa vyššia.

Kedy platia menej? Ak je kupujúci v oslabenom stave a nie je si istý správnosťou a včasnosťou svojho výberu, môže trvať na založení minimálna hodnota výšku zálohy, aby boli straty v prípade ukončenia zmluvy minimálne.


Predávajúci v prípade počiatočnej nízkej ceny, rovnako ako kupujúci, ponúka neseriózne množstvo, pretože chce nájsť výnosnejšiu možnosť.

Je tiež možné, že obe strany (kupujúci aj vlastník) pôvodne založili čisto symbolický význam(táto možnosť sa vyskytuje pomerne zriedkavo).

Dekor

Dohoda o zaplatení zálohy môže byť vykonaná absolútne v akejkoľvek forme na tlačive vydanom organizáciou alebo realitnou kanceláriou (vyžaduje sa písomná forma záveru).

Kupujúcemu mali by ste sa mať na pozore v prípadoch, keď špecifikovaná dohoda neobsahuje polia označujúce výšku zálohy a tieto podrobnosti:

  • iniciály a priezviská strán (ak sa vyžaduje, názov spoločnosti);
  • miesto bydliska (registrácie) každého z jednotlivcov(adresa sídla spoločnosti);
  • údaje z pasu (údaje o spoločnosti);
  • lehoty na splnenie týchto povinností;
  • predmet zmluvy (t.j. predávaná nehnuteľnosť), s uvedením adresy a uvedením vlastností pre presné určenie predmetu (popis poschodia, obytných a spoločných priestorov, prítomnosť alebo neprítomnosť balkóna a pod.).


Ak občania kontaktovali notársky úrad Na formalizáciu dohody o zaplatení zálohy je notár povinný vykonať dôkladnú a správnu kontrolu sám za seba.

Suma peňazí prevedené až po obdržaní správne vyhotovených a overených dokumentov.

Peniaze môžu byť držané vo vhodnom trezor buď v realitná kancelária.

V tomto prípade vyvstáva otázka o dodatočných výdavkoch, avšak pri obrate veľkého množstva, vyžaduje sa poistenie, keďže záloha je pre podvodníka vždy chutné sústo.

V uzatvorenej dohode je potrebné povinné zdôrazniť informáciu, že prevádzaná suma je záloha(a nič viac).

Nevhodnosť platba zálohy sa pozoruje v nasledujúcich situáciách:

  1. Ak je lehota na uzavretie transakcie príliš dlhá, zvyšuje sa pravdepodobnosť zmeny nákladov na bývanie. Tento moment môže dostať predávajúceho alebo kupujúceho do dosť nepríjemnej situácie.
  2. S vysokou pravdepodobnosťou odmietnutia zo strany potenciálneho kupujúceho.

Prípad na vrátenie

Vlastnosti postupu vrátenie zálohy pre bývanie sú tieto body:

  1. Kauciu je možné vrátiť až v momente zániku záväzkov a do jej skutočného splnenia po dohode zmluvných strán. Navyše, vrátenie sa vykonáva za podmienky, že je to nemožné z objektívnosti vzniknutých dôvodov, keď za túto skutočnosť nezodpovedá žiadna zo strán.
  2. Ak dôjde k porušeniu podmienok stranou, ktorá vklad vykonáva, suma prechádza do rúk protistrany.
  3. V prípade porušenia podmienok zo strany strany, ktorá zálohu prijala, nastáva situácia, kedy predávajúci zaplatí dvojnásobnú sumu peňazí.

Ak sa udalosti vyvinú tak, že predávajúci odmieta od vrátenia zálohy alebo zohľadňovania požiadaviek kupujúceho neplatný, riešenie sporu je možné len podaním žaloby na súd.

To si bude vyžadovať vypracovanie písomné nároky, ktorý je následne adresovaný dlžníkovi.

Táto fáza sa zvažuje najdôležitejšie a zodpovedné, keďže tu je potrebné, aby poškodený (alebo jeho splnomocnenec) správne uviedol náležitosti, uveďte právne následky ktoré riadnemu vzniknú pri odoslaní veci súdu.

Skladať vyhlásenie o nároku , ktorý je následne postúpený súdu v mieste sídla odporcu. V dokumente naznačiť: údaje a názvy súdu, údaje žalobcu a žalovaného, ​​podstata problému, dôvody úvahy v súd a správnu formu dôkazov, priložené listiny a ich kópie.

Na úspešné vyriešenie vzniknutého problému Odporúča sa odborná pomoc, keďže vykonávať úkony s vkladom je úloha celkom vážne, čo si vyžaduje osobitnú pozornosť dôveryhodného odborníka, ktorý správne analyzuje skutočné finančná situácia strany, posúdiť úroveň pripravenosti požadovaných dokumentov a zistiť dôležité body a okolnosti transakcie (povolenie od RONO, prítomnosť koordinácie pri úkonoch medzi ostatnými vlastníkmi, zákonnosť všetkých manipulácií a pod.).

Príprava môže trvať predajcu významný čas, a neexistujú žiadne záruky, že počas tohto obdobia nenájde ziskovejšieho kupca. Ak nie sú pripravené doklady na predaj bytu, kúpa sa bude musieť odložiť. Na presvedčenie predávajúceho o serióznosti jeho úmyslov a pozastavenie predaja vybraného bytu, ako aj na vyhnutie sa rizikám so zmenami ceny v poslednej fáze obchodu, je potrebné zložiť zálohu na byt. Napriek tomu, že záloha je veľmi využívaná prax, ani všetky realitky jej nerozumejú správne a často si ju mýlia so zálohou či zálohou. Preto predtým, ako požiadate o zálohu pri kúpe bytu, musíte si dôkladne preštudovať všetky podmienky.

Podstata zálohy pri kúpe bytu

Záloha je čiastka prevedená jednou zmluvnou stranou druhej strane ako dôkaz potvrdenia zmluvy, ako opatrenie na zabezpečenie transakcie a na platby z nej splatné.

Inými slovami, klient, keď má v úmysle kúpiť byt, prevedie predajcovi určitú sumu, aby ho predávajúci vnímal ako seriózneho partnera, ak transakcia prebehne, záloha sa započítava do platby za tovar. Kaucia je tradičná forma záruky za splnenie záväzkov, bola použitá už v r staroveký Rím a dnes to nestratilo svoj význam.

Hlavné ustanovenia o zálohe sú formulované v čl. 380 a 381 § 7ch. 23 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Tieto dva jednoduché články sú podstatou všetkých sporov v súdnych sieňach všetkých jurisdikcií a inštancií.

Záloha pri kúpe bytu je multifunkčný úkon:

  1. V prvom rade je jeho úlohou zabezpečenie – stimul pre dlžníka, aby splnil všetky podmienky zmluvy.
  2. Ďalšou funkciou je dôkazná, potvrdzujúca uzavretie zmluvy.
  3. A nakoniec platba ─ ak sú splnené všetky podmienky zmluvy, záloha sa započítava do platby.

Realitní makléri pri kúpe bytu väčšinou klientovi hneď ponúknu podpísanie kaucie na vybraný byt. Ak obchod zlyhá vinou kupujúceho (ak sa vyberie zaujímavejšia možnosť a pod.), záloha zostáva u predávajúceho. Ak to predávajúci odmietne (napr. mu bola ponúknutá väčšia suma), je povinný zaplatiť prvému kupujúcemu dvojnásobnú zálohu.

Približná výška zálohy

Výška zálohy pri kúpe bytu nie je zákonom stanovená, ale všeobecne akceptované štandardy pre zálohovú platbu sú 5% - 10% z ceny bytu. Presnejšia výška depozitu pri kúpe bytu je určená konkrétnym benefitom, napríklad kupujúci si chce naozaj ponechať práve túto možnosť. Predávajúci trvá na zvýšení výšky zálohy v prípadoch, keď bola cena navýšená. V oboch prípadoch ide o osoby, ktoré majú záujem na povinnom uzavretí obchodu.

Ak sa klient pre svoj výber úplne nerozhodol, bude trvať na minimálnom vklade a zároveň bude hľadať úspešnejšie možnosti, aj keď by nerád prišiel o peniaze.

Niekedy predávajúci pri kúpe bytu trvá na minimálnej výške zálohy. To je možné, ak bola cena pôvodne znížená, aby prilákala kupujúcich, ale teraz má predávajúci možnosť predať byt kupujúcemu, ktorý ponúkol výhodnejšie podmienky.

Záloha, záloha alebo niečo iné

Prvá ťažkosť

Je zvykom platiť zálohu podľa . Dôvody, prečo je predbežná dohoda vypracovaná, sú veľmi odlišné: realitná kancelária vypracovala schému, ktorá nikdy nezlyhala, neboli pripravené dokumenty k bytu atď. Podľa čl. 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie predbežná dohoda potvrdzuje vôľu strán uzavrieť transakciu za podmienok definovaných v tejto zmluve. Majetkové (peňažné) záväzky v tomto prípade nevznikajú. Navyše záloha zabezpečuje len zmluvy, ktoré nadobudli platnosť.

Záver naznačuje, že ložisko neplní všetky tri funkcie a prestáva ním byť. Ak teda vzniknú pochybnosti o zaplatenej sume, súd bude túto sumu považovať za preddavok bez použitia ustanovení o zložení zálohy, a preto nebude možné prijať zálohu v dvojnásobnej výške, ako stanovuje zákon. Líši sa záloha od zálohy pri kúpe bytu a ako? Stojí za to venovať pozornosť týmto nuansám. Preddavok má predsa len platobnú úlohu a ak obchod nevyjde, vráti sa kupujúcemu v plnej výške, v takom prípade predávajúci príde o náhradu, ak si to kupujúci rozmyslí, sám neriskuje peniaze, ak musí zrušiť obchod.

Malo by sa pamätať na to, že ak v rámci predbežnej zmluvy nebude dohoda o zálohe platná, a preto odmietnutie transakcie neumožňuje predávajúcemu privlastniť si prijatú zálohu. Tieto peniaze sú vrátené kupujúcemu, inak sa takáto žaloba klasifikuje ako bezdôvodné obohatenie (článok 1102 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Druhá ťažkosť

Záloha pri kúpe bytu sa platí na základe zmluvy o sprostredkovaní. Pred začatím práce s klientom ponúka realitná kancelária podpísanie zmluvy o sprostredkovaní, ktorá určuje jeho províziu. Tým najvytrvalejším sa zároveň podarí zobrať od neskúsených klientov zálohu na byt, ktorý treba ešte zohnať. Výška zálohy tu bude pevná alebo vypočítaná na základe údajov o preferovanej možnosti nehnuteľnosti. Treba brať do úvahy, že to, čo sa v tomto prípade deklaruje ako vklad, ním v skutočnosti nie je. Túto sumu nemožno nazvať ani zálohou, pretože peniaze sú určené pre sprostredkovateľa a nie pre predávajúceho alebo oprávnenú osobu. V skutočnosti možno túto sumu považovať za obohatenie a domáhať sa jej vrátenia súdnou cestou vo váš prospech (podľa kapitoly 60 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

S takýmito realitkami je lepšie nejednať a neuzatvárať s nimi zmluvy o sprostredkovaní. V rámci zmluvy o obchodnom zastúpení je vhodná dohoda o zálohe, kedy sa platí ako platba za služby realitnej kancelárie.

Obtiažnosť tri

Predávajúci dostane zálohu bez toho, aby ju dal písomne. Takýto nedbalý postoj k peniazom možno nájsť aj vtedy, keď v obchodných vzťahoch dôverujú iba svojmu čestnému slovu. Je dôležité mať na pamäti: dohoda o vklade musí byť vyhotovená písomne ​​a v súlade so všetkými pravidlami bez ohľadu na výšku vkladu (článok 380p.2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ak táto podmienka nie je splnená, klient sa môže odvolať na svedeckú výpoveď na súde (článok 162 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V krajnom prípade sa môžete pokúsiť vyhlásiť transakciu za nezákonnú a neplatnú (článok 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Peniaze sa teda prevádzajú za prítomnosti vykonaných dokumentov, ktorých obsah odráža skutočný obraz transakcie.

Obtiažnosť štyri

Súdne. Pri posudzovaní prípadov na súde sa záloha často uznáva ako preddavok, pretože s určením povahy záväzkov sa zaobchádza veľmi opatrne. Kľúčovým argumentom na súde sú potvrdenia, platby a iné dokumenty potvrdzujúce skutočnosť prevodu peňazí. Ak je záloha uvedená len v zmluve, ale v potvrdenke o tom nie je žiadna zmienka, súd uzná peniaze ako preddavok.

Obtiažnosť päť

Pri nesplnení záväzkov v plnom rozsahu nemôže kupujúci požadovať dvojnásobné vrátenie zálohy. Žiaľ, stalo sa arbitrážna prax keď sa ustanovenie o kaucii nepoužije z dôvodu porušenia plnenia povinností. Napríklad kupujúci sa nemôže nasťahovať do bytu, pretože tam býva bývalý majiteľ alebo cudzinci. Lehoty na uvoľnenie obytného priestoru uvedené v zmluve sú porušené a odrádzajú od akejkoľvek túžby pokračovať v obchode. Ale na súde sa ukáže, že predávajúci si časť svojich povinností splnil (napríklad sa odhlásil).

Pri čiastočnom plnení zmluvy (aj s nedodržaním lehôt) je zbytočné požadovať dvojnásobnú zálohu. Nabudúce si takýto kupujúci vyberie bývanie, ktoré je bez registrovaných alebo bývajúcich občanov.

Predbežná kúpno-predajná zmluva

Okrem zálohy a zálohy vyvinuli starostliví právnici ďalšiu možnosť „skonsolidovať“ zmluvu medzi zmluvnými stranami – predbežnú kúpno-predajnú zmluvu. Toto je plnohodnotný dokument so všetkými povinnosťami a sankciami pre porušovateľov:

  • určuje lehotu na uzavretie hlavnej dohody;
  • stanovuje podmienky zmluvy (najmä náklady);
  • predpisuje sankcie, napríklad nútené plnenie povinností prostredníctvom súdu.

Zhrnutím všetkých podmienok na registráciu zálohy pri kúpe bytu môžeme dospieť k tomuto záveru:

  • zmluva o vklade () sa uzatvára len písomne ​​a len v rámci kúpno-predajnej zmluvy;
  • podmienky vkladu nadobúdajú platnosť iba v prípade štátnej registrácie dohody, pretože ju možno považovať za uzavretú až odo dňa registrácie;
  • Pri prevode vkladu musí byť z potvrdení a dokumentov jasne uvedené, že prevádzané peniaze sú vkladom. V ostatných prípadoch bude akákoľvek zálohová platba považovaná za zálohu, ktorá má svoje výhody (nie je to bezpečnosť, čo znamená, že si to môžete kedykoľvek rozmyslieť a obchod odmietnuť a požadovať svoje peniaze.

Po výbere vhodnej možnosti bývania na primárnom alebo sekundárnom trhu musí potenciálny kupujúci zložiť určitú sumu ako záruku svojich zámerov. Ak je byt kúpený za vlastné prostriedky, potom nie sú žiadne problémy s registráciou, ale situácie zahŕňajúce použitie úverových prostriedkov často vyvolávajú obavy medzi účastníkmi transakcie. Ďalej zvážime, ako sa vklad prevádza pri kúpe bytu na hypotéku.

Záloha a zálohová platba ako druh platby podľa zmluvy

Kaucia je súčasťou nákladov na kupovaný byt, ktorú platí kupujúci ako záruku uzatvorenia zmluvy po uplynutí určitej doby. Konkrétnu hodnotu, ako aj postup, podmienky budúcej transakcie si určujú jej účastníci sami. Zvyčajne to nie je viac ako 100 tisíc rubľov, ale veľkosť nie je obmedzená zákonom a je určená dohodou medzi predávajúcim a kupujúcim.

Jednou z najdôležitejších funkcií používania tohto finančného nástroja je poskytnutá zodpovednosť za porušenie zmluvných podmienok kupujúcim alebo predávajúcim. Legislatívne tento právny pojem vymedzuje Fond majetku štátu.

Definícia zálohy

Podľa článku 381 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak nie je dodržaný formulár na uzavretie zmluvy a nie je možné jednoznačne určiť, že zaplatené peniaze sú zálohou, potom sa to považuje za zálohu. Preddavok je tiež určitá časť nákladov na byt, ktorú platí predávajúci pred dokončením obchodu. Jednoducho povedané Ide o preddavok na kupované bývanie. Ukazuje vážnosť zámerov kupujúceho, ale nezaručuje, že tento obchod neodmietne. Predávajúci tiež nie je povinný čakať na dokončenie obchodu a môže byt ponúknuť iným. Ak sa transakcia neuskutoční, záloha sa musí vrátiť bez ohľadu na dôvody jej zlyhania.

Aký je rozdiel medzi zálohou a zálohou?

Prevodom zálohy sa potvrdzuje skutočnosť, že kupujúci preberá určitú zodpovednosť za splnenie záväzkov. Ide aj o akúsi poistku proti tomu, že k transakcii nedôjde vinou jednej zo strán. V takejto situácii môže protistrana počítať s finančnou kompenzáciou.

Dôležité! Ak sa transakcia neuskutočnila vinou kupujúceho, potom celá suma zálohy zostáva na strane predávajúceho, ak však vinou kupujúceho, je povinný ju vrátiť kupujúcemu v dvojnásobnej výške. .

Platba preddavku neposkytuje zmluvným stranám žiadnu záruku. V skutočnosti ide o preddavok na budúce platby. Ak dohoda zlyhá, bez ohľadu na to, ktorá strana je vinná, záloha sa musí vrátiť. Poškodený môže rátať len s tým, že dostane náhradu skutočne vynaložených výdavkov, ak dohoda neustanovuje inak. V prípade kúpy a predaja bytu bude zálohová platba kupujúcemu vrátená.

Ako vypracovať zmluvu o vklade pri kúpe domu na hypotéku

Zmluva o vklade by sa mala vypracovať s prihliadnutím na skutočnosť, že bývanie sa kupuje na hypotéku. Pre kupujúceho má táto nuansa zásadný význam, pretože banka počíta zálohu ako zálohu a v prípade odmietnutia hypotéky zostáva možnosť jej vrátenia možná na základe bodu 1 čl. 381 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V ňom sa uvádza, že ak dôjde k zániku záväzku z dôvodu nemožnosti jeho splnenia, potom je potrebné zálohu vrátiť. Zároveň neexistuje jasná definícia toho, čo predstavuje odmietnutie úveru spadajúce pod túto formuláciu. Preto je v zmluve o vklade potrebné uviesť podmienky vrátenia v prípade negatívneho úverového rozhodnutia banky.

Okrem toho je potrebné pri podpise zmluvy v texte skontrolovať nasledovné údaje:

  • Celé mená všetkých vlastníkov nehnuteľností;
  • pasové údaje všetkých účastníkov, adresy bydliska;
  • náklady na byt;
  • výška vkladu;
  • popisy technické vlastnosti byty (adresa, plocha, poschodie a pod.).

V prípade potreby by dohoda mala byť doplnená o doložku uvádzajúcu všetky podrobnosti, ktoré sú pre účastníkov dôležité. Dokument je vyhotovený v 2 kópiách. Nie je potrebné mať to overené u notára. Vzor zmluvy o vklade si môžete stiahnuť z odkazu.

Dôležité! Po prevode zálohy musí predávajúci na obe kópie vlastnoručne napísať, že obdržal určitú sumu (číslami aj slovom, názov meny), celé meno, dátum a podpis.

Postup registrácie

Po odsúhlasení kľúčových podmienok transakcie zmluvné strany podpíšu dohodu zohľadňujúcu dosiahnuté dohody. Kupujúci zaplatí zálohu v dohodnutej výške a dostane potvrdenie o prijatí peňažných prostriedkov predávajúcim. Charakteristickým rysom tohto typu transakcie pri kúpe domu s hypotékou je potreba poskytnúť banke kópie zmluvy a potvrdenia. Prostriedky je možné previesť bankovým prevodom, v takom prípade budete musieť kontaktovať banku platobný príkaz. Vzor potvrdenia si môžete stiahnuť.

Výhody, nevýhody a možné riziká

Uvažujme, čo dáva využitie zálohy. Pre obe strany je to istá záruka, že posledná chvíľa dohoda nepadne, pretože jedna zo strán si to jednoducho rozmyslela. Toto je obzvlášť dôležité v prípade hypotéky, pretože niekedy ide o zdĺhavý a pracne náročný proces zhromažďovania dokumentov. Pre predávajúceho môže byť zlyhanie transakcie spojené so stratou ďalšieho potenciálneho kupca a oneskorením predaja.

Pre bona fide účastníkov transakcie sú riziká minimálne. Hlavným problémom pri kúpe bytu na hypotéku je odmietnutie banky poskytnúť úver (podrobnejšie :). Bývanie sa zvyčajne vyberá súbežne s podaním žiadosti a nechcete prísť o dobrú nehnuteľnosť, kým ju banka zvažuje. Predávajúci zaplatí zálohu a potom banka úver odmietne. Vrátenie peňazí môže byť problém, ak si túto situáciu vopred neplánujete. Ďalej zvážime obľúbené otázky týkajúce sa použitia zálohy pri kúpe domu na hypotéku.

Ak banka odmietne hypotéku

Pri kúpe domu na hypotéku je potrebné pri všetkých úkonoch brať do úvahy skutočnosť, že banka žiadosť zamietne. Tento bod je najlepšie vopred prediskutovať s predávajúcim a premietnuť do zmluvy o prevode zálohy. Existujú dva možné scenáre zamietnutia hypotéky:

  1. Zmluva bola podpísaná ešte pred rozhodnutím banky o poskytnutí hypotekárneho úveru. V takom prípade môže predávajúci odmietnuť vrátenie zálohy z dôvodu straty času a straty iných kupujúcich. Ak táto situácia nebude uvedená v zmluve o vklade, kupujúci sa bude musieť pokúsiť vymáhať peniaze súdnou cestou.
  2. Banka zamietne hypotekárny obchod, ak má predávajúci nejaké problémy s dokladmi k bytu. Za týchto okolností má kupujúci právo požadovať dvojnásobné vrátenie zálohy. Viac informácií: .

Ako použiť zálohu ako zálohu

Kupujúci môže použiť seriózne peniaze ako zálohu. Ale v praxi je výška vkladu výrazne nižšia ako suma požadovaná bankou. Úverová inštitúcia musí byť informovaná o vykonaných vyrovnaniach a musí poskytnúť dokumenty potvrdzujúce prevod vkladu: predbežnú dohodu a potvrdenie.

V tomto prípade musí kúpno-predajná zmluva podrobne špecifikovať, z akých prostriedkov kupujúci zaplatí plnú cenu bytu:

  • vlastné prostriedky;
  • Záloha;
  • hypotekárny úver.

Vklad teda môže a mal by sa brať do úvahy pri platbách do banky.

Nákup cez realitnú kanceláriu

Registráciou obchodu cez realitnú kanceláriu sa zásadne nemení postup pri podpise zmluvy o prevode zálohu. Strany uzavrú dohodu v prítomnosti zástupcu a potvrdenie sa vyhotoví rovnakým spôsobom. Po dohode zmluvných strán môže výška zálohy zostať na dočasné uskladnenie v realitnej kancelárii. V tomto prípade zástupca agentúry poskytne potvrdenie o prijatí finančných prostriedkov.

Zapnuté moderný trh nehnuteľnosť zahŕňa oba finančné nástroje – zálohu aj zálohu. Výber jedného alebo druhého spôsobu platby vopred závisí vo väčšine prípadov od predajcu. Zároveň nie vždy súhlasí s prijatím zálohy - koniec koncov, hypotekárny obchod je dlhodobý a kupujúci s hotovosťou sa môže objaviť kedykoľvek. V prípade hypotéky je preto pre kupujúceho byt výhodnejšia prítomnosť depozitu, najmä ak dôjde k jeho prevodu po kladnom rozhodnutí banky o úvere.

Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je záloha Ide o peňažnú sumu poskytnutú jednou zo zmluvných strán na úhradu platieb splatných z nej. Slúži ako záruka uzatvorenia a plnenia zmluvy. Dohoda o zálohe sa uzatvára písomnou formou, z ktorej musí vyplývať, že zaplatená suma je presne zálohou, a nie preddavkom. Splnenie tejto požiadavky disciplinuje obe zmluvné strany.

Podmienky zaplatenia zálohy sú nasledovné:

  • ak kupujúci odmietne transakciu, potom o túto sumu peňazí príde;
  • ak predávajúci transakciu odmietne, potom on musí kupujúcemu zaplatiť v súlade s platnou legislatívou dvojnásobok sumy Záloha;
  • ak k ukončeniu transakcie dôjde po vzájomnej dohode, potom predávajúci kupujúcemu vráti celú sumu peňazí.

Zloženie zálohy pri kúpe bytu je potrebné v dvoch prípadoch:

  • ak kupujúci naozaj chce kúpiť nehnuteľnosť, ktorá sa mu páči, ale ešte nemá všetky peniaze. Potom predávajúci stanoví lehotu, počas ktorej musí kupujúci zaplatiť celú sumu;
  • opačná situácia je, keď predávajúci z nejakého dôvodu nemôže byt predať ihneď, no jeho majiteľ nechce prísť o kupujúceho.

Aká bude výška zálohy pri kúpe bytu závisí od konkrétnej situácie. Zvyčajne je to 50 tisíc rubľov. a viac.

Platba vopred pri kúpe bytu

Preddavok je suma peňazí ktorú kupujúci prispeje ako platbu za kupovanú nehnuteľnosť. To vedie k dvom dôsledkom, ktoré odlišujú zálohu od zálohy:

  • ak sa transakcia neuskutoční, záloha pri kúpe bytu sa vráti v plnej výške bez ohľadu na to, kto je vinníkom zlyhania;
  • predávajúcemu ani kupujúcemu sa netýkajú sankcie.

To znamená, že záloha spĺňa len jedna funkcia – platba. O tom však musí byť uzavretá aj dohoda, aby ani jedna zo strán nebola v pokušení žiadať pri kúpe bytu zálohovú platbu. Je tu ešte jedna jemnosť: finančné prostriedky poskytnuté na základe zmluvy podliehajúcej štátnej registrácii sa považujú za zálohu, kým nie sú zaregistrované.

Kúpa bytu: záloha alebo záloha?

Na jednej strane Záloha je zvyčajne výhodná pre kupujúceho aj predávajúceho. Vyvažuje riziká, ktoré znášajú obe zmluvné strany. To znamená, že strany sú zodpovedné v prípade nesplnenia svojich záväzkov. Záloha pri kúpe bytu teda slúži ako záruka splnenia zmluvy. Aj keď nikto nemôže dať 100% záruku. Pre kupujúceho je záloha dobrá, keď trhové ceny rastú, pre predávajúceho – keď klesajú.

Záloha je výhodná nielen pri obchodoch s predávajúcim, ale aj s realitnou kanceláriou alebo nezávislou realitnou kanceláriou.

Vklad nie je vždy výhodný. Ak doba realizácie zmluvy je príliš dlhá, môže to ovplyvniť cenu nehnuteľný objekt. Ak sa tento faktor zmení, strany môžu utrpieť straty.

Na druhej strane, ak si to predávajúci rozmyslí, nie vždy je možné vrátiť sumu v dvojnásobnej výške, ako to stanovuje zákon. Niekedy sa kvôli tomu musíte obrátiť na súd. Musíte však pamätať na to, že záloha je vyhotovená písomne ​​v samostatnej zmluve. V opačnom prípade, ak vzniknú spory, je uznaná ako zálohová platba.

Je potrebné poznamenať, že ak sa pri vklade môžu zvýšiť dodatočné náklady, zálohová platba nemá vplyv na konečné náklady na bývanie, pretože je plne vratná.

Na otázku v podtitule odpovedá aj praktizujúci právnik.

Záloha pri kúpe

Kúpa bytu alebo inej nehnuteľnosti si vyžaduje veľké finančné investície. Preto kupujúci často uchýliť sa k požičaným finančným prostriedkom, ktorých návratnosť je niekedy zabezpečená kolaterálom.Často sa zamieňa s vkladom, no ide o odlišné pojmy.

Hoci oba mechanizmy fungujú ako záruky, úvod Záloha pri kúpe bytu garantuje, že požičaná suma bude v budúcnosti splatená.Ďalším rozdielom je, že záloha je vratná, ale záloha nie. Predmetom zabezpečenia navyše nie je hotovosť.

Osoba, ktorá poskytuje zábezpeku, sa nazýva záložca a ten, kto prijíma takýto majetok ako zábezpeku na splatenie dlhu, sa nazýva hypotekárny veriteľ.

Podľa noriem Občianskeho zákonníka Ruska sa záložná zmluva vyhotovuje písomne, a ak to vyžaduje zmluva, ktorej záväzky má zabezpečiť, je notársky overená. Jedným z najbežnejších typov zabezpečenia je nehnuteľnosť. Zábezpeka je tiež:

  • šperky;
  • cenné papiere;
  • autá atď.

Stojí za zmienku, že vzťah medzi kupujúcim a predávajúcim bude v tomto prípade upravovaný rôznymi zákonmi.

Ak hypotéka nie je nehnuteľnosťou, niektoré druhy nehnuteľností môžu prejsť do vlastníctva a užívania hypotekárneho veriteľa, ktorý ich môže použiť na splatenie dlhu kupujúceho. Potom sa takáto zástava nazýva hypotéka.

Zabezpečenie sa považuje za jeden z najspoľahlivejších spôsobov zabezpečenia úveru. Potom dlžník nemôže nakladať so svojím majetkom bez súhlasu veriteľa. Výhody kolaterálu sú:

  • záruka bezpečnosti majetku, ktorý je predmetom exekúcie;
  • ostatní veritelia si takýto majetok nárokujú až po splatení dlhu voči veriteľovi.

Vrátenie zálohy

Ak si dlžník nesplnil svoje záväzky voči veriteľovi, založený majetok sa stáva vlastníctvom záložného veriteľa.

Zálohu za byt pri kúpe je možné vrátiť z jedného zo štyroch dôvodov:

  • bola splnená záložná povinnosť;
  • záložca podal žiadosť o predčasné ukončenie záložného práva z dôvodu hrozby straty alebo poškodenia založeného majetku;
  • zničenie záložného majetku alebo zánik záložného práva;
  • predaj predmetu záložného práva na uspokojenie požiadaviek záložného veriteľa a keď sa predaj takéhoto majetku ukázal ako nemožný.

Ak k zániku záložného práva došlo na základe prvých dvoch bodov, záložný veriteľ ho musí bezodkladne vrátiť záložcovi.

Ak bola založená nehnuteľnosť, vykoná sa zodpovedajúci záznam v registri, kde je evidovaná záložná zmluva.

Ak došlo k zmene alebo zániku záložného práva a bolo k tomu zaevidované príslušné oznámenie, musí majiteľ záložného práva do troch pracovných dní odo dňa, keď sa o vyššie uvedených skutočnostiach dozvedel, v súlade so zákonom zaslať oznámenie o zmenu záložného práva alebo jeho vylúčenie z informácie o záložnom práve.

Súvisiace náklady

Tí, ktorí si myslia, že náklady na kúpu bytu sú obmedzené len sumou, na ktorej sa kupujúci a predávajúci dohodnú, sa mýlia – budú veľké. Musíte tiež zvážiť:

  • služby realitnej kancelárie, ktoré budú stáť až 6 % z ceny bytu;
  • poplatok za naliehavé spracovanie dokumentov (ak takáto potreba existuje);
  • bankové služby, pokiaľ ide o hypotéky;
  • právne a notárske služby (tie budú určite potrebné na kontrolu dokumentov, osvedčovanie zmlúv a pod.);
  • prípadná daň z nehnuteľnosti;
  • môže byť potrebná domáca prehliadka;
  • oceňovanie nehnuteľností pre banku;
  • poistenie domácnosti pri kúpe cez hypotéku;
  • náklady na sťahovanie atď.

Provízie realitných kancelárií

Jednou z položiek na zozname dodatočných výdavkov je platba realitke pri kúpe bytu alebo realitnej kancelárii. Je to on, kto spôsobuje najväčší zmätok medzi predávajúcimi a kupujúcimi. Za čo teda spotrebiteľ služby platí?

Prípravná fáza, keď realitný maklér analyzuje požiadavky klienta, preveruje trh, hľadá nehnuteľnosť, kontroluje doklady, vykonáva ich právnu previerku, kontroluje nehnuteľnosť z hľadiska existencie záložného práva a pod.

Dohoda nákup a predaj. V tejto fáze špecialista vedie rokovania medzi predávajúcim a kupujúcim, pripravuje zmluvu, organizuje jej podpis a vzájomné vyrovnanie, poskytuje podporu a poradenstvo pri štátnej registrácii v Rosreestr a zastupuje záujmy klienta prostredníctvom splnomocnenia.

Uzatvára obchodčo zahŕňa podpisovanie akceptačných certifikátov, sledovanie účtovnej uzávierky a poskytovanie dokumentov všetkým stranám transakcie.

Je zrejmé, že objem práce realizovanej agentúrami je pomerne veľký. A človek, ktorý je ďaleko od tohto odvetvia, nie je vždy schopný zvládnuť úlohy na správnej úrovni.

Ak chcete zistiť, aké ďalšie skryté provízie môže mať realitný maklér pri kúpe bytu, pozrite si video.