Un contrat a été conclu en 2012 pour la construction de l'installation à un coût préliminaire, car il n’y a pas eu d’avis d’expert de l’État. Cette année, la conclusion a été reçue et le coût estimé a été modifié à la baisse, comment ajuster les volumes ?

Pour ajuster les volumes, il est nécessaire de conclure un accord complémentaire à l'accord principal de modification coût estimé. Le prix final des travaux faisant l'objet du contrat sera déterminé sur la base d'un nouveau devis, dans lequel les volumes seront réduits. Dans l'accord sur le contrat, veillez à faire référence au devis original.

La justification de cette position est donnée ci-dessous dans les documents du système Glavbukh

1. Article :Modification du prix du contrat

Lors des travaux de construction et d'installation, le client et l'entrepreneur ont décidé de modifier l'étendue des travaux dans le sens d'une réduction (en raison du retrait de certains équipements et le coût des travaux diminuera). Comment faire correctement des ajustements au devis ? Quelle est la meilleure façon d’organiser cela ? L’avenant doit-il refléter l’intégralité du devis ou seulement les éléments qui sont modifiés ?

Réponses
A.Yu. Démentiev,
PDG SARL "Audit-Escort"

Comme il ressort de la question, nous parlons du devis, qui a servi de base à la détermination du prix du contrat. contrat de construction. La modification du prix d'un contrat de construction s'effectue par la rédaction d'un accord sur le contrat. Étant donné que le prix du contrat était basé sur une estimation, il est également conseillé de joindre une estimation modifiée comme base du prix ajusté conformément à l'accord. Pour ce faire, vous pouvez prendre le devis principal et le réécrire, en excluant les postes qui ne seront pas pourvus.

Pour être juste, il faut dire que si l'accord de modification du prix du contrat ne contient qu'une référence au devis principal indiquant les éléments qui sont exclus du prix du contrat et qu'un nouveau devis n'est pas établi, alors si le contenu du l'accord est énoncé sans ambiguïté, le prix du contrat peut être considéré comme modifié. Ici, tout dépend des qualifications des avocats qui rédigeront un accord sur l'ajustement du prix du contrat.*

2. Article :Modification du coût estimé

Le prix des travaux dans le cadre d'un contrat de construction est déterminé par les parties de manière indépendante et est indiqué dans le contrat lui-même ou dans ses annexes. Il est établi soit sous forme d'un montant forfaitaire pour l'ensemble des travaux (ou pour chaque type de travaux), soit sous forme de tarifs pour un certain volume de travaux exécutés de chaque type, etc. Le prix des travaux dans le cadre d'un contrat de construction peut être fixe ou approximatif.

Prix ​​fixe

Déterminer le prix des travaux de construction est possible en établissant un devis.

Attention : lorsque les travaux sont réalisés conformément au devis établi par l'entrepreneur, le devis devient valable et fait partie du contrat à partir du moment où il est confirmé par le client. Ceci est défini au paragraphe 3 de l'article 709. Code civil RF.

Une exception à cette règle concerne les cas d'augmentation significative du coût des matériaux et équipements fournis par l'entrepreneur, ainsi que du coût des services qui lui sont fournis par des tiers, qui ne pouvaient être prévus à la conclusion du contrat.

Si l'entrepreneur constate l'existence de telles conditions, il est alors tenu d'en informer le client et de convenir avec lui de l'augmentation du prix (résolution du Service fédéral antimonopole du district de Sibérie occidentale du 28 janvier 2010 dans l'affaire n° A70-4950/2009, FAS District du Nord-Ouest du 8 octobre 2008 n° A56-21443/2007, etc.).

Et si le client refuse de remplir cette exigence, l'entrepreneur a le droit de résilier le contrat conformément au Code civil de la Fédération de Russie.

La résiliation du contrat intervient par décision de justice si l'entrepreneur prouve que les conditions spécifiées sont remplies. Mais les tribunaux hésitent à admettre l'existence de telles circonstances (résolution du Service fédéral antimonopole du district du Caucase du Nord du 27 novembre 2008 n° F08-6647/2008).

Par conséquent, le seul moyen d'obtenir une révision du devis approuvé est de conclure un accord complémentaire au contrat. Cette conclusion peut être tirée de la résolution du Service fédéral antimonopole du district du Caucase du Nord du 15 avril 2009 n° A53-13463/2008.

Une augmentation du coût des travaux sous contrat, notamment, peut être confirmée par des devis complémentaires approuvés par le client, un accord sur l'indice d'augmentation des coûts, etc. (Résolution du Service fédéral antimonopole du district de Sibérie occidentale du 31 août 2005 n° .F04-5777/2005(14528-A75-39)).

Caractéristiques des marchés publics

Il convient également de garder à l'esprit que si l'État (régional) ou budget municipal les parties seront guidées non seulement par les normes du Code civil de la Fédération de Russie, mais également par les dispositions de la loi fédérale du 21 juillet 2005 n° 94-FZ.

Conformément à règle générale le prix d'un contrat étatique ou communal est fixe et ne peut évoluer au cours de son exécution (clause 4.1 de l'article 9 de la loi n° 94-FZ).

Dans des cas spécialement établis (relatifs à la fourniture d'énergie, à la réparation d'équipements et quelques autres), le prix du contrat peut être modifié.

Cela signifie que tous les règlements mutuels des travaux effectués doivent être effectués de la manière prescrite par le marché public dans la limite du prix forfaitaire du contrat. Cette circonstance a été soulignée dans la lettre du Ministère du Développement régional de Russie du 7 mai 2009 n° 13786-IM/08.

prix approximatif

Le fait que le prix des travaux de construction soit approximatif est spécifiquement indiqué dans le texte du contrat. Dans le cas contraire, il sera considéré que le prix fixé dans le contrat est fixe (clause 4 de l'article 709 du Code civil de la Fédération de Russie).

Si l'entrepreneur doit dépasser considérablement l'estimation, alors, selon le Code civil de la Fédération de Russie, il est tenu d'en informer rapidement le client et de convenir d'une augmentation du coût de construction estimé. Dans le cas contraire, il sera obligé d'exécuter le contrat, mais ne pourra plus exiger le paiement de travaux supplémentaires.

Si le client n'accepte pas de dépasser l'estimation, l'entrepreneur a le droit de refuser d'exécuter le contrat et d'exiger le paiement du prix des travaux exécutés.*

3. Article :Si l'étendue du travail a changé

Souvent, lors des travaux de construction et d'installation, il est nécessaire d'ajuster l'étendue des travaux. Comment soumettre des travaux supplémentaires ? A quel prix accepter l'objet ?

Les termes de l'accord ont été modifiés

Une clause est incluse dans le contrat de construction : l'une des conditions de clarification du prix du contrat peut être que le client apporte des modifications au projet qui augmentent (diminuent) le coût des travaux dans le cadre du contrat aux prix de base de 2001 de plus de 5. pour cent. Dans ce cas, seul le coût supérieur à 5 pour cent est inclus dans l'augmentation (diminution) du prix du contrat. C'est-à-dire que les travaux supplémentaires jusqu'à 5 pour cent effectués pendant la construction (réparation) ne sont pas payés par le client. Comment formaliser les travaux réalisés et acceptés par le client, mais non payés, dans les formulaires n° KS-2 et n° KS-3 ? Quel coût doit-on indiquer dans l'acte d'acceptation de l'objet et de mise au bilan (en tenant compte des travaux supplémentaires effectués mais non payés ou sans) ?*

Que comprend le prix du contrat ?

DANS dans ce cas Nous parlons de la procédure de modification du prix du contrat. Elle doit couvrir les frais du contractant et prévoir sa rémunération (). Dans ce cas, le client est tenu d'accepter le résultat des travaux et de payer le prix stipulé par le contrat. Prix ​​affiché couvre l’ensemble des travaux prévus au contrat. Par conséquent, si les parties décident de ne pas le modifier si le volume de travail n'augmente pas de plus de 5 pour cent, cela ne signifie pas que le travail supplémentaire n'est pas payé. L'argent est transféré pour eux (après tout, les dons, qui incluent le travail gratuit, entre organisations commerciales sont interdits par le Code civil de la Fédération de Russie), mais dans le cadre du prix initial du contrat. En effet, dans ce cas, la question se pose de la procédure à suivre pour saisir dans le formulaire n° KS-2 les volumes de travaux qui sont exécutés en plus, mais n'affectent pas le prix total du contrat. En effet, si ces volumes sont fournis sans prix, le fisc peut se poser la question de l'exécution gratuite d'une partie des travaux.

Ajustement des estimations

Essayons de comprendre ce problème. Supposons que nous disposions d'une estimation initiale qui détermine le coût de base des travaux et le prix du contrat (en tenant compte des facteurs de conversion), calculé comme le total de l'estimation. Il s'agit de couvrir les coûts de l'entrepreneur et de le rémunérer, par exemple, à hauteur de 20 pour cent des coûts directs selon le devis (bénéfice estimé). Pendant le processus de construction, des travaux supplémentaires sont inclus dans le devis, dont le coût représente 4 pour cent du coût estimé initial. Par accord des parties, le prix total du contrat ne change pas. Les travaux supplémentaires doivent être inclus dans le devis ou un devis complémentaire doit être établi pour ceux-ci. Mais comme cela entraînerait une augmentation du total du devis (le montant du devis principal et du devis supplémentaire), une partie de celui-ci doit être réduite afin que le total qui détermine le prix du contrat reste le même. Étant donné que les éléments de coût selon l'estimation ne peuvent pas être modifiés (après tout, l'ancien volume de travail n'est pas réduit), vous pouvez modifier, par exemple, le bénéfice estimé. Dans ce cas, il convient de le recalculer afin que le montant total du devis initial (le montant du devis initial et du complément) reste inchangé. Cette estimation servira de base pour remplir le n° KS-2. Parallèlement, il comprendra tous les travaux prévus par les nouvelles conditions, avec son propre prix, mais le montant total du n° KS-2, compte tenu du taux de profit réduit, restera inchangé.

En plus du taux de profit, vous pouvez réduire d'autres valeurs calculées : frais généraux, augmentations de prix hivernales, etc. Bien sûr, la question peut se poser, pourquoi, en fait, l'entrepreneur devrait-il recevoir des sommes plus faibles pour couvrir ces coûts ? La réponse est évidente : puisque l'entrepreneur a accepté d'effectuer un nouveau volume de travail accru à l'ancien prix, cela signifie qu'une certaine position dans le devis doit être sacrifiée. Après tout, pour maintenir l’équilibre, s’il y a une augmentation à un endroit, il doit nécessairement y avoir une diminution à un autre. Où exactement, c'est aux parties au contrat de choisir. La chose la plus importante à comprendre est qu’il ne s’agit pas d’effectuer gratuitement une certaine quantité de travaux, mais uniquement de modifier l’étendue des travaux pour le même prix.*

4. Article :Le coût réel des travaux était moindre...

L'entreprise est cliente de travaux de construction et d'installation dont le coût au titre du contrat est de 15 500 000 roubles. Au cours des travaux, leur coût a diminué en raison de matériaux moins chers. Quel coût l'entreprise contractante doit-elle refléter dans l'acte et le certificat, si en fait le coût final a diminué à 13 500 000 roubles ?

La réponse dépend de l'ordre dans lequel le prix est déterminé dans le contrat.

Le prix du marché doit couvrir les frais du contractant et prévoir sa rémunération (). Dans ce cas, les parties au contrat sont libres de déterminer le calcul du prix. Ainsi, le prix du contrat peut être déterminé :
– sur la base du devis ;
– sans devis ;
- environ;
- à un prix forfaitaire ne prévoyant pas son changement, etc.

Si le contrat stipule que le prix du contrat peut être ajusté en fonction de l'évolution du coût des matériaux, alors avant l'achèvement de tous les travaux prévus au contrat, les parties doivent recalculer le prix du contrat et rédiger un accord sur sa modification.

Dans ce cas, l'entrepreneur reflétera le nouveau prix contractuel convenu dans les documents signés par les parties.

Si le contrat détermine un prix fixe sans possibilité de l'ajuster, alors l'entrepreneur, s'il réalise des économies de coûts par rapport à son coût assumé à la conclusion du contrat, a le droit de payer les travaux au prix stipulé par le contrat. (). C'est-à-dire recevoir la totalité du montant du client. Dans ce cas, la condition relative à la qualité du travail doit être remplie : il ne doit pas souffrir d'économies. Dans ce cas, les documents présentés au client reflètent le prix initial du contrat.*

Coût estimé- le montant des fonds nécessaires à la réalisation de la construction conformément au projet. C'est la base pour déterminer le montant des investissements en capital, financer la construction, établir les prix contractuels des produits de construction, payer les travaux sous contrat achevés, payer les coûts d'achat de l'équipement et de sa livraison sur les chantiers de construction, ainsi que le remboursement des autres coûts.

Lors de l'établissement de devis (calculs), les méthodes suivantes pour déterminer le coût peuvent être utilisées :

ingénieux;

index des ressources ;

indice de base ;

rémunération de base;

sur la base d'indicateurs de coût pour des objets similaires.

Méthode de ressources - Il s'agit d'un calcul des prix actuels (prévisionnels) et des tarifs des ressources (éléments de coût). Avec cette méthode, les coûts des matériaux et des produits, le temps passé à faire fonctionner les machines, les coûts de main-d'œuvre des travailleurs sont établis séparément en mesures naturelles (m 3, tonne, pièce, heure-homme, etc.), et les prix actuels de ces ressources sont acceptées (au moment de la budgétisation). Des indicateurs standards de consommation de matières (NPRM) sont utilisés comme cadre réglementaire. Cette méthode vous permet de recalculer avec précision le coût estimé aux nouveaux prix futurs.

Méthode d'indexation des ressources est une combinaison de la méthode des ressources avec un système d'indices des prix des ressources. Indices des prix appelé le rapport des prix courants aux prix de base. Il existe deux dates de base comme prix de base : les prix du 1er janvier 1984 et du 1er janvier 2000 ou 2001.

Méthode base-index - il s'agit de l'utilisation d'un système d'indices de prix courants et prévisionnels par rapport à la valeur déterminée au niveau de base ou au niveau de la période précédente.

Contrairement à la méthode de l’indice des ressources, une détermination distincte de la consommation des ressources en termes physiques n’est généralement pas effectuée.

La réduction aux prix courants s'effectue en multipliant le coût de base de chaque ligne du devis par l'indice correspondant.

Mode de rémunération de base est que le coût de base est déterminé en tenant compte attendu les changements de prix et de tarifs, et pendant le processus de construction, cela est clarifié en fonction de réel l'évolution de ces prix et tarifs.

Méthode d'utilisation d'une banque de données sur le coût d'objets préalablement construits ou conçus - Il s'agit de l'utilisation de données de coût sur des bâtiments et des structures similaires précédemment construits ou conçus lors de la conception d'un objet.

Le choix de la méthode d'établissement du dossier de devis n'est pas réglementé par la loi et s'effectue au cas par cas, en fonction des termes de l'accord (contrat) et de la situation économique générale. Les méthodes de ressources et d'indice de ressources sont considérées comme les plus prometteuses, mais jusqu'à présent, la méthode de l'indice de base prévaut.

Moyens de réduire les coûts de construction

Prix ​​de revient- c'est la somme des coûts d'une entreprise donnée pour la production et la vente de produits.

La réduction des coûts des produits, des travaux et des services dépend de plusieurs groupes de facteurs : technologique, organisationnel Et économique.

Facteurs technologiques liés à la technologie et à la technologie de production . Ils fournissent:

augmenter la progressivité et la qualité des produits, travaux, services ;

l'utilisation d'équipements et de technologies (machines et mécanismes) plus modernes et plus performants ;

augmenter le degré de mécanisation et d'automatisation de la production ;

application de technologies d'économie de ressources et d'énergie ;

augmenter le niveau d'équipement technique et énergétique du travail;

accélérer la mise en œuvre de nouvelles technologies et de nouveaux outils ;

utilisation de matériaux hautement performants.

Facteurs organisationnels sont associés à l'organisation de la production et du travail et à leur gestion et comprennent :

augmenter le niveau de concentration, de spécialisation et de coopération ;

assurer le rythme de production et d'autres conditions d'organisation rationnelle du travail ;

réduction et élimination complète des défauts de production, des temps d'arrêt des équipements et des travailleurs ;

formation avancée des ouvriers et sélection du personnel en fonction du niveau technique de production.

Les forces économiques consistent à élever le niveau du management et des méthodes de management. Ceux-ci inclus:

améliorer la structure de production de l'entreprise;

augmenter le niveau de travail de planification, de comptabilité, de contrôle et d'analyse ;

améliorer les conditions de vie sociale de la main-d'œuvre;

améliorer la culture de production et l'état de l'esthétique industrielle ;

accroître les compétences du personnel administratif et de direction (dirigeants) de l'entreprise.

Ainsi, il est possible de réduire le coût des travaux de construction :

en réduisant les coûts des matériaux de construction, des pièces et des structures ;

en augmentant la production tout en améliorant l'utilisation des engins de chantier ;

en augmentant la productivité du travail ;

en raison de l'augmentation de la préfabrication des constructions.

Normes estimées

Le système actuel de normalisation des prix et des estimations comprend des normes d'estimation et d'autres documents réglementaires nécessaires pour déterminer le coût estimé des travaux.

Normes estimées est un nom généralisé pour un ensemble de normes, tarifs et prix estimés, regroupés en collections distinctes. Avec les règles et règlements contenant les exigences nécessaires, ils servent de base pour déterminer le coût estimé des travaux.

La norme estimée prend en compte l'ensemble des ressources (coûts de main d'œuvre, niveau de mécanisation requis, besoins en matériaux, produits et structures, etc.).

La fonction principale des normes d'estimation consiste à déterminer le montant standard des ressources nécessaires et suffisantes pour effectuer le type de travail correspondant, comme base pour la transition ultérieure vers des indicateurs de coûts. Les normes estimées sont élaborées sur la base du principe de moyenne avec minimisation de la consommation de toutes les ressources nécessaires et leur ajustement vers une diminution ou une augmentation n'est pas autorisé.

Les normes estimées prévoient que les travaux doivent être effectués dans des conditions normales (standard), non compliquées par des facteurs externes. Lors de travaux dans des conditions particulières : conditions exiguës, etc.

Les coefficients donnés dans dispositions générales aux collections pertinentes de normes et de prix. Lors de l'utilisation dans le devis de matériaux différents de ceux pris en compte dans les Recueils de normes sans modifier l'étendue des travaux, les matériaux pris en compte par la norme sont exclus, et les nouveaux matériaux sont pris en compte comme non comptabilisés dans les Collections de prix estimés et prix des fournisseurs.

Taux de consommation de matière accepté selon les normes de la Collection, ou selon les normes et technologies du fabricant. Les normes estimées visent à déterminer la composition et les exigences en matière de ressources matérielles, techniques et de main-d'œuvre nécessaires à la réalisation des travaux. Les normes servent également à déterminer le coût estimé des travaux effectués selon la méthode des ressources, à élaborer des prix unitaires à diverses fins (fédérales, territoriales, industrielles, entreprises) et des normes d'estimation consolidées. Les bases pour l'élaboration du coût des travaux à un niveau de prix de base (ci-après dénommés « prix unitaires » ou « prix ») sont : les normes d'estimation élémentaires pour les ouvrages et les types de travaux ; normes et prix estimés pour le fonctionnement des machines ; prix estimés des matériaux, des produits et des structures. taux tarifaires Dans les cas où il n'y a pas de normes d'estimation nécessaires dans le cadre d'estimation et réglementaire actuel ou où la technologie de travail et le besoin de ressources diffèrent considérablement de ceux prévus dans les collections de normes d'estimation élémentaires existantes, il est possible d'élaborer des normes individuelles et les prix.

• pour les nouvelles constructions (GESN; FER; TER; GESNm; FERm; TERm; GESNp; FERp) dans les cas non contraires à l'article 45 Loi fédérale du 25 juin 2002 n° 73-FZ ;
• pour les grosses réparations (GESNr ; FERr ; TERr) dans les cas qui ne contredisent pas l'article 45 de la loi fédérale n° 73-FZ du 25 juin 2002 ;

La décision d'utiliser l'une des bases devis et réglementaires énumérées est prise par le CLIENT .

Dispositions générales La base de détermination du coût estimé peut être :

• données client initiales pour l'élaboration de la documentation d'estimation, de la documentation de pré-conception et de conception, y compris les dessins, les déclarations défectueuses, notes d'explication pour la conception des matériaux, et pour les travaux complémentaires - les fiches de suivi du concepteur et les actes des travaux complémentaires identifiés pendant la période des travaux ;
• les normes estimées en vigueur, ainsi que les prix de vente et les frais de transport des matériaux, de l'équipement, du mobilier et des stocks ;
• décisions individuelles des autorités compétentes le pouvoir de l'État et le CLIENT.

Pour déterminer le coût estimé, une documentation devis est établie. La liste des défauts (inventaire des travaux), fait référence aux documents de devis primaires, est établie par des spécialistes (architecte, ingénieur, technologue, avec la participation d'un ingénieur devis), en fonction du projet, de la recherche de matériaux et des recommandations technologiques pour les travaux.

Documentation d'estimation

Documentation d'estimation compilé au niveau de prix actuel. Dans la documentation de devis, il est permis d'indiquer le coût des travaux à deux niveaux de prix : au niveau de base, déterminé sur la base des normes de devis en vigueur ; au niveau actuel déterminé sur la base des prix, qui s'était développé au moment de l'élaboration de la documentation de devis. Le niveau de prix prévu pour la période de travaux est déterminé par le CLIENT.

Lors de l'établissement de devis (calculs), les méthodes suivantes pour déterminer le coût peuvent être utilisées : ingénieux; index des ressources ; indice de base ; sur la base de normes d'estimation élargies, incl. banque de données sur le coût des objets analogiques précédemment réparés ou des documents d'estimation précédemment émis pour le projet en cours de conception.

Avec la méthode des ressources la détermination des coûts est effectuée en calculant les prix et tarifs actuels (prévisionnels) des ressources (éléments de coût) nécessaires à la mise en œuvre de la solution de conception. Le calcul est effectué sur la base des besoins en matériaux, produits, structures exprimés en mètres naturels, des données sur les distances et les modalités de leur livraison jusqu'au chantier de restauration, de la consommation d'énergie à des fins technologiques, de la durée de fonctionnement des machines et de leur composition, des coûts de main-d'œuvre. des travailleurs. Les ressources spécifiées sont allouées à partir des matériaux de conception, de diverses sources réglementaires et autres

Méthode d'indexation des ressources prévoit une combinaison de la méthode des ressources avec un système d'index des ressources utilisées pour les travaux de réparation et de restauration.

Méthode base-index déterminer le coût des travaux de réparation et de restauration à l'aide d'indices actuels et prévisionnels par rapport au coût déterminé dans le niveau des prix de base. À différentes étapes du processus d'investissement, un système d'indices actuels et prévisionnels est utilisé pour déterminer la valeur au niveau de prix actuel (prévu). Pour convertir le coût de base en prix actuels (prévisionnels), des indices peuvent être appliqués : aux éléments des coûts directs (par complexe ou par type de travaux) ; aux résultats des coûts directs ou au coût total estimé (par type de travaux).

L'index est composé d'entiers et de trois décimales . Le rapprochement des prix actuels (prévisionnels) s'effectue en multipliant les éléments de coût ou les totaux du coût de base par l'indice correspondant, suivi de la sommation des résultats dans les colonnes correspondantes du document de devis, dans ce cas : pour recalculer le coût des machines en fonctionnement au niveau de prix approprié, il est recommandé d'utiliser l'indice pour le fonctionnement des machines, et pour la rémunération des opérateurs de machines, qui est incluse dans le coût d'exploitation des machines - l'indice pour la rémunération du travail.

Déclaration défectueuse

Les fiches de défauts contiennent les informations suivantes :

• nom des éléments structurels ;
• description de l'état actuel des éléments structurels ;
• description des méthodes de travail conformément aux recommandations technologiques ;
• liste des types de travaux par éléments structurels, types de finitions, etc. indiquant l'étendue des travaux conformément au projet et aux recommandations technologiques avec les formules de calcul nécessaires.

Les déclarations défectueuses sont compilées pour les objets qui n'ont pas de documentation de conception :

• se rendre sur place, contrôler techniquement, effectuer les mesures nécessaires et l'enregistrement photographique en collaboration avec l'architecte et le technologue ;
• détermination des lieux de travail et de la quantité de nouveaux matériaux ajoutés à une structure ou un élément particulier en pourcentage ou en unités de mesure physiques acceptées ;
• dresser un inventaire des éléments structurels et des types de travaux avec calculs de volumes en collaboration avec l'architecte et le technologue.

Si la documentation de conception est disponible pour les objets :

• familiarisation préliminaire avec la documentation du projet;
• se rendre sur place pour se familiariser avec l'objet et effectuer les mesures et enregistrements photographiques nécessaires en collaboration avec l'architecte et le technologue ;
• clarification de la quantité de nouveau matériau ajouté à une structure ou un élément particulier en pourcentage dans les unités de mesure physiques acceptées (m, m, t, etc.) ;
• établir un état des lieux des travaux en collaboration avec le représentant du client et le convenir avec l'auteur du projet ;
• systématisation de l'inventaire par éléments et types de travaux.

La base d'établissement du dossier de devis pour les travaux est :

• Données de mission du CLIENT pour la préparation de la documentation d'estimation, de conception détaillée, architecturale, structurelle, d'aménagement de l'espace et solutions d'ingénierie;
• projet de réalisation de certains types de travaux de réparation;
• recherche de matériaux et recommandations technologiques pour les travaux ;
• liste des défauts (inventaire des travaux), établie par des spécialistes (architecte, ingénieur, technologue), avec la participation d'un ingénieur devis, sur la base du projet, de la recherche de matériaux et de recommandations technologiques pour la réalisation des travaux de restauration ;
• devis et cadre réglementaire des travaux de réparation ;
• catalogues de normes et de prix d'estimations individuelles.

Prix

Le coût déterminé par les estimations locales (estimations) comprend les coûts directs, les frais généraux et le bénéfice estimé.

Coûts directsprendre en compte le coût des ressources nécessaires à la réalisation des travaux : matériel (matériaux, produits, structures, équipements, mobilier, inventaire) ; moyens de mécanisation; main-d'œuvre (fonds de rémunération des travailleurs, ainsi que des machinistes, pris en compte dans le coût de fonctionnement des machines et mécanismes).

Inclus coûts directs des lignes distinctes peuvent prendre en compte la différence entre le coût de l'électricité provenant des centrales électriques mobiles par rapport au coût de l'électricité fournie par le système énergétique russe, ainsi que d'autres coûts.

Frais généraux prendre en compte les coûts de l'entrepreneur associés conditions générales la production, son entretien, son organisation et sa gestion.

Bénéfice estimécomprend le montant des fonds nécessaires pour couvrir les dépenses individuelles (générales) des organismes de réparation pour le développement de la production, sphère sociale et des incitations financières. L'accumulation des frais généraux et du bénéfice estimé lors de l'établissement des devis locaux (devis) sans division en sections est effectuée à la fin du calcul du devis (devis), après le total des coûts directs, et lors de la formation par sections - à la fin de chaque section et en général selon le calcul de l'estimation (estimation ). Les coûts des laboratoires d'essais et des services de certification sont inclus dans documentation d'estimation calculs séparés.

Les montants remboursables qui tiennent compte du coût des matériaux et pièces issus du démantèlement des bâtiments et ouvrages provisoires sont donnés à titre de référence, dans une ligne distincte intitulée « Y compris les montants remboursables », ces montants ne sont pas exclus du total du calcul du devis local. (devis) et du volume de travail effectué et sont déterminés sur la base de la nomenclature et de la quantité de structures, matériaux et produits obtenus pour une utilisation ultérieure, également données à la fin du calcul (devis). Le coût de ces structures, matériaux et produits dans le cadre des montants remboursables est déterminé au prix des ventes éventuelles diminué de ces montants les frais de mise en état d'usage et de livraison aux lieux de stockage.

Lors de l'application de la méthode des ressources (index de ressources) Les indicateurs de ressources suivants sont identifiés comme données initiales pour déterminer les coûts directs dans les estimations locales (estimations) :

• l'intensité du travail (heures-personne) pour déterminer les salaires des travailleurs effectuant le travail concerné et entretenant les machines ;
• temps d'utilisation de la machine (heure-machine) ;
• consommation de matériaux, de produits (pièces) et de structures (en unités de mesure physiques acceptées : m3, m2, t, etc.).

Mettre en avant les indicateurs de ressources normes d'estimation, des matériaux de conception (dans le cadre de projets, RD) sur les ressources requises peuvent être utilisés, notamment :

relevés des besoins en matériaux et relevés consolidés des besoins en matériaux, établis séparément pour les structures, les produits et les pièces (spécifications) et pour les autres matériaux nécessaires aux travaux spéciaux de construction et d'installation sur la base des normes d'estimation élémentaires de l'État ; données sur les coûts de main-d’œuvre des travailleurs et le temps d’utilisation des machines. Lors de la détermination des coûts estimés d'exploitation des machines et du coût estimé des ressources matérielles, soyez guidé par les paragraphes 4.17-4.29 du MDS 81-35.2004.

Les frais généraux dans le devis local sont déterminés à partir du fonds salarial (masse salariale) sur la base :

• normes consolidées utilisées dans la préparation des estimations des investisseurs ;
• normes de frais généraux pour les types de travaux de réparation et de restauration utilisés dans la préparation des estimations locales ;

Le montant du bénéfice estimé est déterminé à partir du fonds salarial (masse salariale) des travailleurs sur la base de :

• des normes à l'échelle de l'industrie établies pour tous les exécutants des travaux utilisés dans la préparation des estimations des investisseurs ;
• normes pour les types de travaux de réparation utilisés dans la préparation des estimations locales (estimations) ;
• normes individuelles pour un entrepreneur spécifique.

Calculs d'estimation

Calculs d'estimation d'objet (estimations) il est recommandé d'être établi au niveau de prix en vigueur, afin de déterminer le coût total de l'objet nécessaire aux règlements des travaux effectués entre le client et l'entrepreneur, à la fin du devis du projet au coût de réparation et travaux d'installation déterminés au niveau de prix actuel, il est recommandé d'inclure en plus des fonds pour couvrir les coûts limités, notamment :

Estimations pour différents types de coûts nécessaires pour déterminer la limite estimée, si ces types de coûts ne sont pas pris en compte dans les normes estimées, sont établis de la même manière que pour la préparation des estimations locales. Dans ce cas, il est recommandé d'utiliser des échantillons de calculs d'estimations locales (estimations).

L'État alloue d'énormes sommes d'argent à la construction et à la réparation de logements, à la construction d'infrastructures et d'équipements sociaux. Mais une partie considérable d'entre eux va dans le sol, ou plutôt est distribuée dans les poches des participants au processus de construction. Comment augmenter l'efficacité de l'utilisation des fonds budgétaires et optimiser les flux de trésorerie dans l'industrie ? RG en parle avec le directeur du département de tarification dans la construction et des travaux d'expertise et d'analyse de l'Association des constructeurs de Russie, le président de l'Union des ingénieurs estimateurs Pavel Goryachkin.

Pavel Vladimirovitch, comment pouvons-nous accroître l'efficacité de l'utilisation des fonds publics alloués à la construction ?

Si l’on repart de zéro, alors, d’abord, en optimisant le cadre réglementaire. Le fait est que les documents réglementaires déterminant le coût de la construction et des réparations sont désespérément obsolètes. Ils contiennent des technologies de construction des années cinquante et soixante du siècle dernier. Les normes et prix actuels pour les travaux de construction, de réparation et de construction, d'installation et de mise en service ne tiennent pas compte de l'utilisation de machines et de mécanismes de haute qualité et performants, de nouvelles technologies et de matériaux. Mais comme ces normes sont obligatoires, organismes de construction sont obligés d'inclure des prix obsolètes avec des indicateurs de coûts clairement gonflés et inadéquats dans les devis et la documentation conforme à l'exécution. Cela se passe ainsi : en réalité, la construction se déroule selon nouvelle technologie, des solutions plus efficaces sont utilisées, d'autres matériaux sont utilisés et cette construction est planifiée selon des normes trop élevées. Une situation se présente lorsque l'État lui-même crée les conditions permettant de gonfler le coût estimé des travaux.

A quoi cela sert-il à l'entrepreneur ?

Cela profite à l’entrepreneur. Nous rencontrons souvent une situation où les constructeurs ne sont pas intéressés par de nouvelles normes pour certains types de travaux, car il est plus rentable pour eux de travailler selon des normes gonflées et obsolètes. Parfois, les entreprises nous viennent avec de nouvelles technologies, nous élaborons les normes appropriées, calculons le coût de construction, les montrons, mais elles refusent de les utiliser - disent-elles, cela s'est avéré trop bon marché.

Sur les sites où travaillent des investissements privés et des promoteurs privés, ils savent compter l'argent, car c'est le leur. Et il est souvent très difficile pour les entrepreneurs de travailler sur des projets hors budget : les devis n'y sont pas gonflés. Mais pour le client de l’État, l’argent du budget est l’argent de quelqu’un d’autre. Et l’objet lui-même est souvent perçu comme une source de gain personnel. S'il est possible de déclarer légalement le coût des travaux plus qu'en réalité, quel entrepreneur refusera cela ? Ce n’est un secret pour personne que le mot « recul » est principalement associé à la construction dans tous les domaines de l’économie. Et, hélas, c'est le cas.

Lors de la construction de quels objets le devis gonfle-t-il ?

Sur les chantiers de construction où il y a ressources budgétaires. Il ne s’agit pas seulement de construction de logements. Nous avons grande quantité infrastructures, construction de transports, projets de construction liés à l'énergie, au pétrole, au gaz. Il s’agit enfin des programmes municipaux et des grosses réparations. Autrement dit, le volume de construction avec la participation de l'État est énorme. Et l'État peut économiser jusqu'à 15 % des fonds sur les estimations.

Pour résoudre ce problème, il est nécessaire d'optimiser le cadre réglementaire par lequel le coût de construction est déterminé. Pendant ce temps, au cours des 20 dernières années, pratiquement aucune nouvelle norme d'estimation n'a été élaborée, et les normes publiées pour les nouveaux matériaux et technologies de construction sont peu nombreuses et élaborées selon la méthodologie du système de normalisation soviétique en matière de construction. Les estimations de construction sont constamment révisées à la hausse, souvent plusieurs fois. La fiabilité de la détermination du coût estimé de la construction dans la documentation du projet est discutable. Dans de nombreux projets (environ 85 %), le coût est considérablement gonflé.

Quelles normes sont-ils en train d’élaborer à l’heure actuelle ?

Aujourd'hui, le système de normes d'estimation GESN-2001 est en vigueur. Cependant, les normes et indicateurs de cette base ne diffèrent pratiquement pas de ceux développés dans époque soviétique SNiP-84 et SNiR-91, peut-être légèrement modifiés. Certains changements sont purement cosmétiques. L'ajustement des indicateurs est effectué sans la justification et les calculs économiques nécessaires, sans procédures, réglementations et examens formels, sans évaluation professionnelle des normes individuelles et des bases de données dans leur ensemble. Les normes d'estimation obsolètes sont constamment rééditées avec des modifications mineures et présentées comme de nouveaux développements. Les activités de l'institution publique, dont les responsabilités incluent la création de nouveaux documents réglementaires, ont en réalité été réduites à la vente de normes d'estimation douteuses et services payants en se mettant d'accord sur différents indices et prix individuels. Cela crée une charge financière supplémentaire pour les organismes de construction et fausse la fiabilité de la détermination du coût estimé des objets financés par le budget.

Nous récoltons désormais les fruits des activités normatives des fonctionnaires aux niveaux fédéral et régional. Retour aux modalités administratives de tarification dans la construction en dernières années, les tentatives visant à étouffer le marché naissant des services d’ingénierie et de conseil en construction ont déjà entraîné une augmentation excessive des coûts de construction. Cela suscite la méfiance à l'égard du travail des estimateurs, et leurs calculs sont considérés comme des preuves documentaires d'une gestion de construction inefficace et souvent corrompue - et, hélas, à juste titre.

Comment se produit exactement l’inflation des coûts ? Quelles violations sont autorisées dans ce cas ?

Il existe de nombreuses violations de ce type, je vais énumérer les principales. Il s'agit de l'exécution de travaux sans documentation de travail approuvée ; ajustement constant du coût estimé en raison de divers types de travaux supplémentaires ; écart entre les indicateurs de consommation de matière lors de l'amortissement et les normes de production de consommation de matière (notamment pour les travaux cachés) ; acheter des matériaux à des prix manifestement gonflés ; incohérence des schémas de transport pour la livraison des matériaux ; surestimation du volume de travail effectué; application incorrecte des normes et des prix pour les travaux sur les nouvelles technologies lorsque des équipements importés et des matériaux modernes sont utilisés ; comptabiliser les coûts d'exploitation du matériel de construction importé usagé acheté par l'entrepreneur comme neuf ; surestimation des coûts pour travail préparatoire, difficile à vérifier ; paiement des travaux déjà réalisés aux prix actuels et plus élevés ; l'utilisation de prix et d'indices individuels gonflés pour recalculer le coût estimé, convenus sur la base d'une collusion avec des responsables individuels et des agences gouvernementales, etc.

De plus, des retards importants dans la tenue des concours, la conclusion des marchés publics et l'ouverture des financements entraînent une augmentation déraisonnable du coût des travaux ; changement fréquent d'entrepreneurs - en particulier sur gros objets avec de longues périodes de construction ; utilisation de matériaux de mauvaise qualité et de technologies obsolètes ; incapacité à organiser un processus de production de construction efficace ; faibles qualifications des ouvriers et du personnel d'ingénierie ; imperfection de la législation.

Comment pouvez-vous changer la situation ?

Il est nécessaire de créer un nouveau cadre réglementaire moderne, aussi ouvert et accessible que possible à tous les participants au processus d'investissement, de construction, de réparation et de construction. Si des mesures ne sont pas prises d'urgence pour élaborer et mettre en œuvre de nouvelles règles, réglementations et prix pour déterminer les coûts de construction, le coût de mise en œuvre du projet continuera d'augmenter de manière déraisonnable. La nouvelle base doit refléter de manière adéquate le niveau technologique et organisationnel atteint de la construction, répondre aux exigences modernes en matière de qualité du produit final, de matériaux de construction efficaces utilisés, du niveau de qualification existant des travailleurs, des machines de construction, des mécanismes, des équipements et des outils utilisés dans la construction. , travaux d'installation et de réparation. Aujourd'hui, il est tout d'abord nécessaire de se concentrer sur le développement accéléré de normes et de prix pour de nouvelles technologies efficaces dans les domaines de la construction, du logement et des services communaux. C’est là que doivent se concentrer les efforts de toutes les organisations intéressées.

Coûts de construction réduits intéresse tout le monde participant à la construction , mais à chacun le sien.

Pour une personne qui ne connaît pas très bien la construction, il est important de savoir ce qui suit :

Coût estimé — le coût de construction, de reconstruction ou de réparation d'un objet particulier.

Mais réduire le coût estimé n'est pas encore réduction des coûts de construction .

Quelle est la différence?

Initialement, budgétisation est réalisé sur la base du projet, son cahier des charges contenant tous les équipements et matériels nécessaires à . En l'absence de projet pour un objet précis le devis est établi sur la base de la liste des travaux et matériaux utilisés établie par le client ou l'entrepreneur.

L'intérêt du client est de coût de construction, de réparation ou de reconstruction était inférieur, sans compromettre la qualité du travail et des matériaux utilisés.

L'entrepreneur est intéressé à recevoir coût estimé élevé . Pour lui, cela offre des avantages tels que :

1. Augmentation des bénéfices.

2. Une certaine réserve de fonds pour corriger d'éventuelles erreurs.

Pour chacune des parties, il est d'une importance décisive coût estimé . Ayant reçu un avis insatisfaisant coût estimé , le client souhaite le réduire.

Estimation de coût réduite - il ne s'agit que d'une réduction des coûts potentiels des travaux.

En gros, baisser sans regarder coût estimé de certaines œuvres à partir de 1 000 000 de roubles. jusqu'à 500 000 roubles. Bien sûr, c’est possible et très simple.

Mais il est important pour tout le monde, et surtout pour le client, de savoir que le devis avec cette approche menace de se révéler être un « beau morceau de papier » qui vous ravira exactement jusqu'à ce que l'argent pour les travaux soit effectivement épuisé et un supplément une injection de fonds supplémentaires est nécessaire. estimation.

De nombreuses entreprises et estimateurs proposent un tel service - " estimation du montant " ou " optimisation des coûts ". Si nous voulions appeler ajustement du coût estimé en utilisant ces mots, nous dirions :

optimisation intelligente des devis

Nous comprenons que ce service est demandé et pertinent. L'essentiel ici est de définir correctement les limites. Estimateur , chacun doit, en plus de son travail, voir plus loin, comprendre que le coût total Il est très important de respecter le client et son argent et d'agir selon votre conscience. Il est du devoir de chaque estimateur de transmettre au client l'essentiel de tous les changements et décisions concernant son estimation, de lui rappeler qu'en définitive, construction sera mis en œuvre et devra être complété.

Il ne faut pas se laisser emporter et simplement baisser l’estimation : au final, personne ne vendra une brique à moitié prix.

Lorsqu'un client nous contacte avec une telle candidature, tous les aspects de l'avenir sont pris en compte construction, réparation ou reconstruction , toutes les parties sont pesées et une décision est prise avec le client selon le principe déterminer le coût estimé .